ГРОМКИЕ ИМЕНА: От Балтики до Сибири

- В Альфа-банке вы как-то курировали проекты по недвижимости?

КАЛИНИНГРАД – Компания ADG Group пока может похвастаться только одним готовым проектом: в Калининграде она построила ТЦ “Калининград Плаза”. Однако число заявленных к реализации объектов переваливает за полтора десятка – фирма объявила о том, что будет осваивать несколько регионов России. О том, как девелопер намерен выполнить планов громадье, рассказывает президент компании Михаил Печерский.

- Легок был переход из банкиров в девелоперы?

- Переход был непростой. Но это был переход из наемного менеджера в собственника бизнеса. Пришлось заняться новыми вещами, но в целом все было очень успешно, и я счастлив, что сделал такой шаг.

- Нет, я абсолютно не был связан с недвижимостью, я был директором по работе с корпоративными клиентами.

- Почему вы тогда выбрали эту область? Решили, что это перспективный и выгодный бизнес?

- Недвижимость – это сегмент, который связан с креативом. Мне это было интересно, это было новое направление. Первый проект, которым я стал заниматься сразу, как ушел из Альфа-банка, – это был торговый центр в Калининграде. С этим городом меня многое связывает, я там родился, вырос, у меня там до сих пор живут родители.

Я стал создавать команду именно под проект “Калининград Плаза”, тогда еще не задумываясь, что мы будем развиваться как девелоперское подразделение. Я думал, как сделать один проект, построить одно красивое здание. Мы с этим справились.

- Откуда вы взяли деньги на этот проект? У вас были какие-то собственные средства? Или привлекли заемные?

- Денег у наемного сотрудника Альфа-банка было немного. Торговый центр обошелся примерно в $35 млн. Я организовывал финансирование с помощью заимствований у частных лиц. Были люди, которые поверили в меня, в проект. Потом мы смогли привлечь банковский кредит.

- После “Калининград Плаза” вы решили делать инвестиционную цепочку из торговых центров в разных регионах? Вы создаете сеть на продажу?

- Первоначально мы думали о том, что надо построить хороший объект. После того как он был реализован, начали задумываться о том, почему бы не построить сеть подобных объектов. Хотя в нашем случае “сеть”, наверное, немного неправильное слово. Сеть подразумевает единый бренд, единую ситуацию. У нас же получаются совершенно разные объекты, которые между собой совершенно не связаны. Хотя мы работаем над брендом, и вполне возможно, что в ближайшее время мы об этом объявим.

- Это был бы логично.

- Дело в том, что для торговых центров, которые мы создаем, мы выбираем уникальные места и разрабатываем уникальные концепции.

- А в чем уникальность, например, “Калининград Плаза”?

- В том, что он был сделан под конкретное место, для новых для города арендаторов, которых мы привлекли.

- Там достаточно дорогие для Калининграда арендаторы, например “Дикая орхидея”. В городе высокий платежеспособный спрос?

- Вы знаете, в Калининграде зарегистрировано около 270 новых “Мерседесов”. Есть “Бентли”, есть “Майбах”. В общем есть достаточное количество богатых людей, жены которых приходят и покупают белье [в “Калининград Плаза”]. Калининград – развитый город. С приходом Георгия Валентиновича Бооса он получил новую волну развития. Сейчас сюда постоянно приходят какие-то новые арендаторы, новые инвесторы.

- По какому принципу сегодня строятся многофункциональные центры в Калининграде?

- Нельзя сказать, что их там много. Jones Lang LaSalle назвал наш объект единственным правильно построенным ТЦ с точки зрения концепции и качества строительных материалов, но в городе есть и другие проекты. Девелоперы некоторых из них заявляют, что они будут лучше нашего.

- Вы объявили, что у компании в разработке находится 15 городов.

- Совершенно верно. Мы планируем в них присутствовать и уже начинаем работать.

- Где возьмете деньги на их освоение?

- Сейчас у нас сформирован пул инвесторов. Мы работаем с западными фондами и банками. Ключевым партнером ADG Group в реализации проектов в недвижимости является Игорь Яковлев, владелец компании “Эльдорадо”. Он выступает как частный инвестор. Совместно с ним мы привлекли западных партнеров, с которыми он работает. Мы показали им наш калининградский проект, его качество их удовлетворило.

- “Калининград Плаза” явился для ADG Group некоей визитной карточкой?

- Да. Он “привел” в компанию новых профессиональных сотрудников, которые на рынке сейчас в большом дефиците, по нему мы начали работать с Jones Lang LaSalle и Майклом Ланге. Они нам очень помогают как консультанты, как основные партнеры.

- Ваша компания небольшая. Какой у нее штат?

- Около 30 человек. В ней работают сотрудники, которые занимаются ее развитием и поисков новых проектов, и те, кто ответственен за их реализацию и управление. Мы не стремимся раздувать штат, наоборот, хотим стать более профессиональными. На Западе таким количеством проектов, как у ADG Group, управляет еще меньшее количество людей.

- Ваша компания действует как чистый девелопер?

- Да. Мы не собираемся самостоятельно строить, более того, даже не собираемся работать внутри генерального подряда. Стараемся налаживать надежные партнерские отношения с хорошими строительными компании. Из них мы выберем две, с которыми хотели бы сделать все проекты.

- По какому принципу вы выбираете города, где будете присутствовать?

- Мы опираемся на исследования, которые проводим как самостоятельно, так и используя общедоступные данные, в том числе из СМИ. Используем партнерские отношения, которые уже есть у компании в регионах. Мы хотим развиваться в регионах при помощи местных партнеров и заинтересованы в укреплении отношений с местными девелоперами, строителями, бизнесменами. Они уже понимают, что девелопмент недвижимости – это профессиональная отрасль. Такая же профессиональная, как строительство металлургического комбината, например. И, соответственно, надо ею заниматься умеючи либо не заниматься вовсе.

- Таких людей все больше в регионах?

- Люди летают по миру, бывают в развитых европейских странах, в Москве. В регионах очень много образованных людей, которые понимают, что в будущем конкурентными будут только объекты, построенные профессионально.

- Но профессионалов строительной отрасли и в столице-то не хватает, а регионах, наверное, с ними просто беда? Например, возведение “Калининград Плаза” не обошлось без эксцессов – то ли одного из рабочих убило упавшим строительным краном, то ли стройку залило. Или это слухи?

- Строительные проблемы бывают везде. Девелопер – больше инвестор, чем строитель. Он управляет рисками, работает с консультантами. Наша задача – нанять правильную строительную компанию. Безусловно, и у нее могут быть какие-то промашки, могут быть какие-то несчастные случаи, от этого никто не застрахован. Например, в Калининграде мы наняли достаточно профессиональную компанию – это фирма “Контек”. Я считаю, что она уложилась в нами поставленные и оговоренные сроки. Должен сказать, что калининградские строительные компании приходили учиться на площадку “Калининград Плаза”, наблюдая за скоростью стройки. Когда мы объявили за год с небольшим до окончания строительства, что мы построим в такие-то сроки, нам никто не верил.

- В Калининграде задержи сроков строительства – такое же обыденное явление, как и в Москве?

- Это везде такая ситуация. Не так много строительных компаний, которые выдерживают бюджет, сроки.

- Вы выбираете их по тендеру или у вас уже есть какие-то налаженные связи? По сути, ваша компания – новичок на рынке.

- Мы подошли к девелопменту следующим образом. Мы начали учиться, используя консультантов. Для “Калининград Плаза” мы нанимали достаточное большое их количество. Слушали их, у нас формировалось собственное мнение, какие-то вещи отбрасывались, какие-то использовались в работе. В общем нам удалось создать профессиональную команду, которая – не без ошибок, конечно – сделала этот проект. Сейчас мы уже можем сказать, что весь процесс девелопмента мы прошли от А до Я.

- Расскажите поподробнее о других региональных проектах, которые уже находятся в разработке.

- В Новосибирске мы реализуем два проекта торговых центров с местным партнером. Первый объект площадью около 50 000 кв. м – на пл. Карла Маркса. Второй, в три раза больше, расположится на другой стороне реки. Мы привлекли местных архитекторов для их реализации. ТЦ на Карла Маркса мы планируем завершить в конце следующего года, а проект “Каменки” общей площадью 150 000 кв. м по плану будет закончен в конце 2009 г.

По первому объекту уже получены первые разрешения, мы его активно пока не рекламируем, но наш агент Jones Lang LaSalle уже ищет арендаторов. Второй, большой, объект будет уникальным – мы планируем достаточно просторную игровую зону, ведем переговоры с одним очень интересным арендатором, которого пока мы не раскрываем.

- Это будет оператор фуд-корта или торговой зоны?

- Это будет современный торговый центр с фуд-кортом, киноплексом... Проект будет реализован на высоком европейском уровне, из современных материалов, по современным технологиям. Его сроки довольно большие, мы подробно прорабатываем вопросы технологичности, правильного подбора арендаторов. Уникальность каждого проекта определяется в первую очередь уникальным составом арендаторов.

- С этим как раз в России большие проблемы.

- Большие проблемы. Нельзя сказать, что огромное количество представленных в мире сетей сейчас есть в России. Например, в формате гипермаркетов работают единичные компании, но все равно есть выбор. А маленьких арендаторов, которые по-настоящему привлекают [посетителей] к торговому центру и отличают его от других, действительно недостаточно. Но я надеюсь, что этот сегмент будет развиваться.

- Как вы ищете таких арендаторов? Например, “Торговый квартал” объединился с итальянской Larry Smith и с ее помощью надеется привлечь в Россию новые марки. А вам кто помогает?

- У нас партнерские отношения с Jones Lang LaSalle, и мы пытаемся заставить их нам помогать.

- Заставить рублем или как?

- Безусловно. Мы пытаемся заставить их не стоять на месте, не ждать тех арендаторов, которые идут сами и пытаются сесть на хорошее место, а пойти и поискать хороших арендаторов – в Европе, США, Азии. Их сейчас недостаточно на российском рынке. В “Калининград Плаза”, например, мы привлекли польских арендаторов, и Jones Lang LaSalle нам в этом помогал.

- Вы так часто упоминаете Jones Lang LaSalle. Другие девелоперы, наоборот, жалуются или даже обижаются на консультантов за то, что те привыкли работать по шаблону. А начинающему девелоперу, мне кажется, трудно разобраться, насколько уникальна та концепция, которая ему предлагается опытными консультантами.

- Я понимаю, о чем вы говорите. Конечно, у нас бывают споры. Иногда мы в сердцах можем обижаться на консультантов. Не только на Jones Lang LaSalle, я обобщу это понятие. Наша задача – заставить консультанта работать. В этом, на мой взгляд, и состоит профессионализм девелопера. Потому что, если вы приходите к консультанту и просите его сделать все, то, во-первых, они выкатывают вам соответствующий счет, а во-вторых, делают работу так, как они считают нужным. В этом как раз проблема. Сейчас у нас и [мелкие] региональные, и [крупные] федеральные предприниматели, которые увлеклись девелопментом, – иногда не всерьез, а просто потому, что этот рынок сейчас интересен, – прибегают к помощи консультантов и считают, что так можно решить все вопросы.

- Участие в проекте профессионального консультанта, например из “большой четверки”, как знак качества для таких девелоперов?

- Безусловно, консультант делает большую работу. Но он лишь подтверждает уверенность профессионала [девелопера]. Как правило, к консультантам обращаются с вопросами, подразумевающими то, какой ответ вы хотите получить. Консультант должен развеять ваши сомнения и помочь вам двигаться дальше. Если же вы обратитесь к консультанту и попросите его за вас построить торговый центр, он это сделает. Он наймет еще 100 консультантов, которых он отблагодарит вашими деньгами. И в конечном итоге вы получите, как я уже сказал, большой счет и не известно какой [экономический] эффект [от реализованного проекта]. Потому что этот торговый центр или любой другой объект недвижимости будет построен не вами, а одними или несколькими сотрудниками одного из консультантов.

- Вам консультанты дорого обходятся?

- Мы тратим на них деньги, безусловно. Например, из потраченных на “Калининград Плаза” $35 млн на консультантов мы израсходовали около $1,5 млн. Теоретически могли потратить намного больше. Консультанты есть буквально по всему: по заполнению арендаторами, по управлению рисками, по управлению пассажиропотоками и транспортом вокруг здания, по свету, по эксплуатации. Есть специальные компании, которые оказывают помощь только по открытию торгового центра, и т. д. Зачастую участие консультантов оправданно, зачастую – нет.

- Одно из направлений вашей деятельности – сотрудничество с РЖД и строительство логистических терминалов. Расскажите об этом подробнее.

- Я поправлю: мы выступили соинвесторами проекта строительства логистического терминала в Черняховске, но не вместе с РЖД, а вместе с компанией “Трансгрупп”, ее официальным партнером. Это их профессиональный бизнес, они его активно развивают, и я уверен, что наш совместный альянс успешен. Мы выступили как инициаторы этого проекта и как девелоперы, а они – как профессиональные операторы. ADG Group организовала строительство и передала терминал в управление “Трансгрупп”.

- Вы будете продолжать заниматься подобным бизнесом? Нехватка логистических терминалов – больной вопрос для России, ими, кстати, сейчас занимаются даже такие гиганты, как, например, Panasonic.

- Мы являемся акционерами этого проекта и сейчас ведем дальнейшими переговоры с “Трансгрупп”. Вполне возможно, что мы будем этот бизнес развивать дальше.

- Расскажите о производственной стороне вашей деятельности.

- Мы построили завод “Балтмикст” (производство электроники) и продолжаем им управлять. Здесь тоже был девелопмент недвижимости – но производственной. Это современнейшее предприятие, на котором трудится более 1500 человек, и поляки, и литовцы, и москвичи. Мы партнеры, не побоюсь этого слова, таких компаний, как Sony, Panasonic, Philips. Для Sony мы начали производство жидкокристаллических телевизоров, для Panasonic будем делать плазменные телевизоры. Этот проект мы реализовывали одновременно с “Калининград Плаза”.

- Вернемся к вашим торговым проектам. Их география довольно обширна. Как вы намерены вести бизнес в столь разбросанных друг от друга городах?

- В первую очередь мы очень надеемся на наших региональных партнеров, которым мы предоставим необходимую помощь – в финансировании, в разработке концепции, в проектировании. Я не вижу никаких особых проблем в организации управления девелоперским проектом, который реализуется не в Москве, например, а где-нибудь в Нижнем Новгороде.

- В Москве вы тоже собираетесь строить?

- Мы планируем, но пока в столице мы не присутствуем.

- Мне кажется, что в Москве скоро будет переизбыток так называемых качественных ТЦ.

- Существует ведь достаточное большое количество форматов торговых центров. Как fashion, так и ритейл-парк. Появляются проекты, есть довольно интересные. Мы их рассматриваем, работаем с архитекторами. Сейчас мы сконцентрированы на строительстве уникальных торговых центров.

- Все девелоперы считают, что их-то проект действительно уникален.

- Уникальный проект нельзя скопировать. Можно копировать простые проекты, стандартные, как “Мега”, например.

- Это очень успешные “копии”.

- Да, очень успешные. Но мы выбираем для наших ТЦ самый центр города. Это предъявляет определенные требования к проекту. Каждое такое место уникально, стоит денег, и мы стараемся использовать каждый клочок земли по максимуму. Безусловно, какие-то элементы торгового центра можно тиражировать, мы работаем над стандартизацией фасадов, но в целом это будут уникальные объекты.

- Вы в Москве с какого года?

- 10 лет. Живу в районе Сокола.

- У вас есть любимые торговые центры в столице?

- Мне нравится формат “Меги”, нравится “Атриум” – как успешные бизнес-проекты. Как потребитель, я в магазины стараюсь не ходить. Хотя рубашки себе с удовольствием иной раз сам покупаю, когда нахожусь за границей.

- Вы можете раскрыть финансовые показатели вашей компании?

- Пока не готов об этом разговаривать.