ГРОМКИЕ ИМЕНА: Творческая натура посредника

- “Стриминвест” называет себя международной компанией, но это семейное предприятие. Его создал ваш отец? Можете рассказать историю его создания и обрисовать плюсы-минусы ведения семейного бизнеса?

- В момент создания компании отец вышел из объединения “Союзвнешстройимпорт” – это организация, которая силами иностранных компаний осуществляла строительство на территории Советского Союза. Благодаря связям, которые были приобретены еще в советское время, мы и сейчас в основном строим свою работу. Наша компания является агентом различных структур – как финансовых в области недвижимости, так и иностранных фирм, которые выполняют подрядные работы в России, – и оказывает им различного рода услуги.

- В числе ваших клиентов Strabag, Enka?

- Совершенно верно. Еще Budimex, Skanska, SRV International. Мы оказываем услуги по согласованию документации, поиску субподрядчиков, проектированию.

- Получается, в основном вы работаете как посредники?

- Это не совсем посредническая деятельность. Это девелопмент. Все этапы мы проходим самостоятельно – от приобретения участка и получения правоустанавливающих документов, проектирования, строительства, до ввода объекта в эксплуатацию. Иностранные компании появляются на этапе финансирования строительства, контролируют расходование средств. Посредническая деятельность нам интересна с точки зрения знакомства с объектом, а после этого начинается девелопмент. Потом, как правило, обнаруживается слабое звено в проекте, и тогда возникают варианты. Где-то мы инвесторы или соинвесторы проекта, где-то проектируем и строим или еще и эксплуатируем.

- Расскажите подробнее о структуре группы компаний.

- В 1992 г. была создана компания “Стриминвест”. Название расшифровывается как “Строительство, импорт и инвестиции”. Но если в 90-х гг. импорт был интересен и все занимались всем, но никто ничего не строил, то сейчас ситуация поменялась, и мы полностью сфокусировались на девелопменте объектов.

- А что вы импортировали в 90-е гг.?

- Строительные материалы в основном. Из Финляндии мы импортировали котельные установки, комплектующие для коттеджного строительства, начиная от кирпича и до кровельных материалов. Из Турции – светильники. На территории России мы поставляли цемент на стройки финских, турецких и польских компаний.

- У вас были какие-то связи с цементными заводами?

- Да, в Новороссийске. Своего завода, к сожалению, нет. И не планируем покупать. Рынок достаточно емкий, есть масса прибыльных направлений, всем заниматься не получается. В сутках только 24 часа, поэтому мы выбираем только то, в чем хорошо разбираемся.

- С какого времени вы сконцентрировались на строительстве?

- Где-то с середины 90-х гг., но наш рост замедлил кризис 1998 г. После него активность вложений в недвижимость значительно снизилась. Был какой-то промежуток времени, когда строительная деятельность компании приостановилась, но сейчас это направление весьма агрессивно развивается.

- Как развивалась группа компаний, какими проектами занималась?

- В послекризисный период мы реализовали полностью объект на Щепкина, 29 (офисный центр). Сейчас мы осваиваем соседний участок – Щепкина, 31, и еще четыре проекта находятся в работе.

В их числе – контракт с Министерством обороны. В его рамках компания строит в Москве гостиницу “3+ звезды” (Ленинградский проспект, 37). Ее общая площадь – 21 000 кв. м (примерно 200 номеров). Там два смежных участка (1300 кв. м и около 2000 кв. м, всего примерно 0,3 га), по одному у нас есть все правоустанавливающие документы, но до того, как мы оформим все бумаги на второй, нет смысла начинать.

Мы долго работаем над этим проектом, есть определенные сложности работы с военными. Когда президент подписал указ по обеспечению военнослужащих жильем, то полномочия в этом вопросе были отданы службе расквартирования. Это люди, которые умеют строить объекты, но инвестиционная деятельность отличается от того, что они привыкли делать. Сейчас ситуация улучшается, пришел новый министр обороны [Анатолий] Сердюков, он полностью меняет эту систему. Полномочия передаются другим людям, и мы надеемся, что они в реализации этого проекта нас активно поддержат.

- Вообще, трения мэра и Министерства обороны уже стали притчей во языцех...

- Эти трения продиктованы политическими интересами. Были проблемы с Ходынским полем, например. Но сейчас, насколько я понимаю, отношения налажены: там сделана дорога с выходом на Ленинградку, и мэр передал долю жилых квартир, построенных Москвой, Министерству обороны.

- Какие еще проекты у “Стриминвеста”?

- Еще у нас есть участок в Ярославле, где мы будем возводить гостиницу, не в рамках программы межрегионального сотрудничества, а как самостоятельный инвестор. В Ярославле та же ситуация с гостиницами, что и в Москве, т. е. они были нужны еще вчера.

Ярославль – хороший пример того, как туристический бизнес выкручивается в условиях отсутствия гостиниц. Туристы приезжают в город на несколько часов, а ведь это исторический центр, там есть что смотреть и в течение недели. Поэтому гостинице будет заведомо обеспечена 100%-ная заполняемость. Мы сделаем здесь недорогой отель. Мы общаемся и с владельцами, и с операторами, они говорят, что в России нет необходимости в дорогих отелях, они нужны в Москве – но и здесь их уже предостаточно. В регионах требуются гостиницы “3 звезды” или “3+ звезды” – для приезжих бизнесменов или туристов, которые проводят в номере немного времени и лишние “звезды” им совершенно не нужны.

В Ярославле гостиница будет в центральной части города, ее площадь – около 6000 кв. м, примерно на 120 номеров. Объекты по Золотому кольцу России можно развивать из Москвы, это недалеко и не нужно открывать представительства на местах.

- Какой объем инвестиций в ее строительство?

- В среднем стоимость строительства в Москве и регионах отличается незначительно. Если в столице она составляет около $2000 на 1 кв. м (без отделки), то в Ярославле – немного меньше.

Когда мы подойдем к этапу реализации, мы пригласим оператора и под него уже сделаем отделку – ведь у каждого оператора свои требования, они схожи, но есть и отличия.

- Еще планы по развитию гостиничного бизнеса у вас есть? Вообще-то девелоперы не слишком его любят.

- Планы, конечно, есть. Здесь рынок диктует свои правила. Сейчас наша компания может развить гостиничное направление и административное. Жилые проекты нашими иностранными партнерами только начинают поддерживаться.

Каждый объект имеет свою специфику. Компании надо либо привлекать большое количество исполнителей, либо разрываться на части. И то и другое – это затраты времени и средств. Кроме того, для нас развитие объекта – процесс творческий, и его не получается кому-то перепоручить.

- С какими банками вы работаете кроме немецкого Aareal Bank AG? Как вы на него вышли, кстати?

- Финансирование наших проектов обеспечивается как собственными, так и привлеченными средствами частных инвесторов. Если есть 30% нужной суммы, то на остальные 70% можно получить банковский кредит. На Aareal Bank мы вышли через нашего финского партнера – компанию SRV. Они вместе в 2006 г. сделали в самом центре Хельсинки очень большой многофункциональный комплекс стоимостью 450 млн евро. Для Финляндии это стало беспрецедентным проектом. Комплекс представляет собой сложный “сэндвич”: метро, паркинг, автобусная станция, магазины, отель, рестораны и кафе.

- Почем банк дал вам деньги?

- Получилось немножко дешевле того, что дают наши [банки]. Ставка в наших банках – 12%, а в Aareal Bank мы взяли под 7–8%. Хотя в Европе она не превышает 2–3%.

- Ваш финский партнер – SRV не хочет построить в Москве нечто подобное своему многофункциональному центру в Хельсинки? Они вас просили подыскать им площадки?

- Они нас просили, и мы этим занимаемся, но есть сложности. Например, механизм принятия решений у иностранцев и русских принципиально отличается. У нас народ эмоциональный и может принять решение достаточно быстро. У них – костная, формировавшаяся десятилетиями структура. Чтобы иностранец сказал “да”, должно пройти длительное время. Но пока он принимает решение, на динамичном столичном рынке кто-то из наших уже говорит это “да”, и мы опаздываем. Поэтому у нас надо сначала владеть участком, а потом привлекать иностранца.

Финансирование объекта как таковое не является проблемой. Сейчас есть много европейских фондов, которые, владея огромными суммами, готовы вложить их в [столичную] недвижимость. Но они очень тщательно подходят к выбору объекта для инвестиций, а в Москве мало какой проект полностью соответствует международным стандартам. Наша работа – привести его в соответствие этим самым стандартам.

- Мне кажется, в ситуации, когда участки и проекты расхватываются нашими структурами, иностранцы также становятся более лояльными в своих оценках рисков?

- Да, но при обязательном наличии местного партнера. Они говорят: если есть надежный local partner, тогда ты можешь на него опереться. Просто прийти на московский рынок и попытаться здесь что-то сделать – большой риск. А считать риски они умеют.

- Понятно, чем крупнее и сильнее этот партнер, чем больше у него административный ресурс, тем лучше…

- Мы себя именно таким партнером и считаем.

- Кто из вашей семьи работает в компании кроме вашего отца и вас?

- Отец – председатель совета директоров и генеральный директор, я – заместитель, мой младший брат – генеральный директор строительного направления. Еще мама, но она педагог и в компании трудится по совместительству.

- Каково это, вести бизнес с родственниками? Проще?

- Я бы сказал, непросто. Есть, безусловно, свои преимущества, когда ты не ждешь от партнера по бизнесу подвоха, но есть и сложности. Нужно очень четко понимать, что помимо производственных отношений есть еще личные, которые не всегда идут на пользу производству. Если это удается сделать, бизнес идет хорошо. Мы думаем, что нам удается. Например, как совместить то, что я склонен к риску, а отец подходит ко всему взвешенно? Ищем компромиссы.

- Какая правовая форма у вашей компании?

- Холдинг и фирмы, входящие в группу, – общества с ограниченной ответственностью. Группа компаний – просто объединение. Учредитель один – мой отец, Валерий Кайтмазов. Но он активно работающий человек, а не свадебный генерал.

- Вы с вашим братом, получается, наемные работники?

- Юридически – да, но с большими полномочиями.

- У вас есть мысли разделить капитал или вам это не нужно?

- В этом преимущество семейного бизнеса, меня больше интересует сам процесс, самореализация, нежели распределение прибыли, которая возникает в результате этого процесса.

Это основной плюс семейного дела, но есть и стороны, о которых всегда следует помнить.

- Какие?

- Например, на руководящую должность ставят родственника, а не человека, который действительно ее достоин. Но родственник может ее занять, если он ей соответствует, если нет – на это место надо поставить человека, который лучше справится. Бизнес не терпит условностей, есть только условия.

- Вы на руководящей должности с 1992 г., со дня основания компании. Получается, вы справляетесь со своими обязанностями? Вы изначально стали директором или делали карьеру в компании?

- Профиль компании с начала 90-х гг. прошлого века до сегодняшнего дня претерпел много изменений, той структуры, которая есть сейчас, не было в 1992 г. Тогда мы вели разные направления бизнеса и каждый занимался чем-то своим.

- А что вы заканчивали, какой институт?

- Мы все заканчивали МИСИ: и отец, и брат, и мама, и я.

- По какому принципу вы выбираете партнеров? Почему вы стали работать с финскими компаниями?

- Это налаженные связи еще с тех, советских, времен. Финны вообще активны на нашем рынке по сравнению с другими иностранцами. Но они это делают не шумно. Например, у нашего сегодняшнего партнера – компании SRV первый контракт в России был реконструкция “Метрополя” еще в 80-х гг. прошлого века.

С тех пор они постоянно что-то строят здесь. 10 первых “Макдоналдсов” ими были построены. Кстати, мы принимали в этом участие.

- Поговорим о тендерах – по выбору партнеров, подрядчиков и т. д. Не являются ли они простой формальностью, так как в первую очередь у нас выбирают, исходя из человеческого фактора? Или сначала смотрят, кто дешевле себя продает, а потом попадают в ловушки?

- Если ты не профессионал, а только выходишь на рынок, то можешь в чем-то проиграть. В том числе и с подрядчиками. У девелоперов сейчас, к сожалению, проблема даже не в том, что тяжело найти хорошего подрядчика, а в том, что у большинства из тех, кто сейчас бросился в этот рынок, нет даже первичного строительного образования. Сейчас не строит лишь ленивый. Только появляются какие-то средства, сразу все хотят развиваться как девелоперы. Но девелопмент – это не только привлечение средств, но и дальнейшая реализация проекта от начала до конца. Сейчас масса девелоперов экономически могут рассчитать проект, а реализовать его могут не все. Или делают это за очень большие деньги, переплачивая тем же подрядчикам.

Когда речь заходит о том, как выбрать подходящего подрядчика, нужно очень четко представлять себе, для чего он нужен, и хорошо разбираться в том, что ты ему поручаешь. Если это есть, то выбрать лучшего несложно, а если ты давно находишься на рынке, то появляются уже устоявшиеся взаимоотношения.

- Вы помогаете вашим клиентам выбирать правильных подрядчиков?

- Помогаем. Говорить о клиентах во множественном числе можно с натяжкой, клиенты штучные. Главное – мы в [рыночном] процессе. Наша компания может предоставить западную четкость и организацию труда с пониманием российской специфики и менталитета.

- Вы обещаете, что свои объекты будете сдавать вовремя? Например, ту же “Этмиа II”?

- Мы обещаем. Там генподрядчик – дочерняя структура нашего финского партнера, а финны, как никто, умеют выдерживать сроки.

- Вы смотрите другие участки? В Москве и за ее пределами?

- Рассматриваем, конечно. Но сейчас в Москве осталось очень мало участков, которые можно смотреть. Все уже давно разобраны. С землей есть определенные сложности. Девелопер должен сам “организовать” участок, придумать, что с ним лучше сделать. За пределами столицы бизнес не столь эффективен. В регионах надо брать количеством объектов, а это очень много работы.

- Вы смотрите только вторичный рынок, в тендерах, как я поняла, не участвуете?

- Да. Тендеры на сегодняшний день в Москве организованы неплохо. Но наша компания понимает, что кто-то может дать лучшую цену [за участок]. Крупные компании, которые имеют отношение к правительству Москвы, могут предложить совсем другие, чем мы, условия. При их оборотах они могут себе это позволить, а нашим представлениям о настоящей цене участка это может не соответствовать.

- А какие у вас представления?

- Вне зависимости от формата объекта надо иметь минимум 30% своих средств, чтобы было интересно его реализовывать. Если денег меньше, то в каждом конкретном случае надо считать. Имеет значение общее число квадратных метров, то, насколько дорого использовать участок, какого рода объект должен быть построен, как быстро его можно будет реализовать. У нас нет права на ошибку, на карте наша репутация. Я сейчас вам не отвечу, больше или меньше какой суммы [за участок] мы не заходим в проект.

- У вас на сайте написано, что вы – уполномоченная компания по реализации программы строительства гаражей-стоянок в Москве. Поподробнее об этом расскажите?

- Мы скорее уполномоченная по гостиницам. По гаражам мы вошли в программу с нашим объектом “Этмиа II”. Внутри этого объекта будет подземная стоянка (на 65 машин) и надземный паркинг на 100 машин, который как раз строится в рамках гаражной программы правительства Москвы.

- 165 машино-мест на объект в 15 000 кв. м – это немного. Хоть и по нормам, но фактически стоянок будет не хватать.

- Проблема со стоянками в центре вообще огромная. И, на мой взгляд, те меры, которые город сейчас принимает, чтобы ее решить, недейственны. Здесь надо принципиально поменять подход. У нас обычно те методы, которые применяются в других точках планеты, не работают. Потому что их надо брать целиком и воплощать в жизнь, а не корректировать и урезать, а потом удивляться, почему у нас не получается, как там.

Сейчас паркинги строить невыгодно. Те условия, которые город предоставляет инвесторам, неинтересны. Интереснее построить на этом месте что-то другое. Программа по паркингам плохо продумана, в городе становится все больше машин, строительство не поспевает. В конечном итоге все мы станем ходить пешком, тогда, может, город задумается и условия [для инвесторов] будут проще.

- Расскажите о планах на будущее.

- Хотя мы и планируем расширять наш бизнес, но у нас подход следующий: мы лучше качественно сделаем те объекты, которые технически можем осуществить. Расширение деятельности ради большего оборота нас не очень интересует. Качество нас интересует больше. Мы против гигантомании, штамповок. Тот сервис, который мы представляем, требует внимательного, основательного подхода. Тем, что мы выпускаем, мы по-настоящему можем гордиться.

Полностью мы реализовали бизнес-центр на Щепкина, 29 (мы его собственники), и приняли участие в реализации еще примерно 10 объектов. Мы построили производственно-складской комплекс на Варшавском шоссе, несколько коттеджей в Одинцовском районе. Для Государственного таможенного комитета в Москве сделали сеть котельных, для польской компании выступили консультантами по строительству двух таможенных переходов и т. д.

- Каковы обороты у “Стриминвеста”?

- Статистика для нас – не показатель. Например, бюджетная стоимость той компании, которую мы организовали для строительства “Этмиа II”, – $30 млн. И в этих деньгах есть наша прибыль. Но сказать, что доход напрямую зависит от оборота, наверное, неправильно. Для нас важно, настолько качественно мы организовали бизнес и чем мы владеем в каждом объекте, которым занимаемся. С ростом профессионализма будет расти доход, а какой будет при этом оборот – что бог даст, то и будет.