Бутик под картошку

Потенциальный спрос на складские помещения огромен, уточняет Ольга Рыбакова, аналитик рынка складской и индустриальной недвижимости отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle (JLL). Но первое полугодие 2007 г. примечательно тем, что объем арендованных и купленных площадей вырос и составил 699 400 кв. м, т. е. начал реализовываться реальный спрос. “Впервые на рынке появились завершенные и находящиеся в стадии строительства свободные площади класса А”, – подтверждают аналитики компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R).

“Арендаторы осторожничают, не снимают площади на самых ранних стадиях из-за задержек с вводом объектов. Предпочитают подписывать договоры, когда уже что-то построено. Либо девелопер известный и имеет в активе осуществленные проекты”, – объясняет Рыбакова.

По словам Вадима Прозорова, директора отдела складской, индустриальной недвижимости, земли компании Knight Frank, большинство объектов выходят на рынок на стадии строительства или проектирования. А построенные в отчетный период объекты могут быть поглощены рынком ранее. И лишь 67% построенных площадей (в Knight Frank говорят о более чем 248 000 кв. м) можно отнести к новому предложению 2007 г. Остальные площади предлагались еще в 2006 г.

Эксперты констатируют: из заявленных проектов только 50% доходят до реализации – в основном из-за того, что девелоперы недооценили административные риски. Основными сдерживающими факторами развития складского рынка в JLL называют сложности с оформлением и переводом сельхозземель Подмосковья в нужную категорию, получением разрешения на строительство, неразвитость инфраструктуры в регионе.

В черте Москвы и непосредственно у МКАД складов строится немного. Как правило, это небольшие помещения класса В после реконструкции, которые тем не менее из-за дороговизны земли стоят дорого.

По оценке консалтинговой компании Russian Research Group, на конец июля 2007 г. 1 кв. м производственно-складской площади в столице стоил $1690.

Ценовые ограничители

Ставки аренды в первом полугодии стабилизировались на уровне $115–135 за 1 кв. м в год для комплексов класса А, $100–125 за 1 кв. м в год для класса В. А вот уровень операционных расходов растет, добавляют в Colliers Int. Для складских помещений класса А он составил $30–40 за 1 кв. м в год, что обусловлено ростом расходов на содержание и обслуживание складских комплексов. По словам Рыбаковой, арендодатели все чаще применяют систему open book, когда цена за обслуживание пересчитывается в зависимости от объема предоставленных услуг за определенный период.

Ольга Рыбакова объясняет стабилизацию ставок “недосдачей” заявленных площадей на фоне растущего спроса и дорожающего строительства. С другой стороны, ожидание того, что ставки по мере реализации миллионных проектов должны снизиться, не дает цене аренды слишком вырасти.

“Общий объем спроса на высококачественные складские помещения площадью свыше 2000 кв. м был в 2,5 раза выше аналогичного показателя за первую половину 2006 г. Сохранение цен на неизменном уровне отчасти объясняется задержкой ввода площадей в эксплуатацию”, – соглашается Прозоров. И, по мнению эксперта, до конца 2007 г. тенденция, при которой объемы площадей, заявленные к реализации в конкретный период, вдвое превышают объемы фактически вводимых площадей, сохранится.

В Colliers Int. прогнозируют сохранение текущего уровня арендных ставок и превышение спроса на качественные складские объекты над предложением. Также, по мнению экспертов, будет увеличиваться количество объектов, построенных для собственных нужд. А сроки аренды удлинятся до 8–10 лет.

Найти склад

Рынок все же расширился благодаря появлению новых качественных проектов, констатируют в Colliers Int. Но в Московском регионе в первом полугодии 2007 г. предложение складов в классе В не пополнилось ни одним построенным или реконструированным объектом, отмечают в компании Knight Frank. Девелоперы предпочитают строить логистические комплексы класса А. Они же превалируют в предложении.

“Новый склад на достаточно большом участке, скорее всего, будет класса А, – говорит Рыбакова, – поскольку разница в стоимости строительства невелика, а ставки аренды складов А и В различаются существенно, и арендаторов привлечь проще”.

Статистику по складам класса С и D эксперты не ведут, ссылаясь на то, что многочисленные старые ангары и прочие приспособленные под хранение сооружения учету не поддаются, но пока объем такого предложения значителен, хотя тоже ниже спроса.

Доля вакантных площадей в целом, по оценке JLL, составляет 0,6%. Объем вакантных помещений класса А – не более 1%, считают в Colliers Int., тогда как в Knight Frank говорят о 2,9% в классе А и 1% в классе В.

Неудовлетворенный спрос на склады класса А в Colliers Int. оценивают в 1,5 млн кв. м. Спрос со стороны логистических компаний превалирует (31% от общего спроса, по оценке Colliers Int.). Это отражает общемировую тенденцию развития компаний 3PL (third party logistics), интегрирующихся в бизнес-процессы клиентов, связанные с управлением цепочками поставок, отмечают в Knight Frank.

В Colliers Int. говорят также об увеличении спроса на складские помещения площадью 5000–10 000 кв. м (26% от общего объема спроса на помещения класса А и В). На помещения площадью 1000–3000 кв. м, ранее составлявшие наибольшую долю в совокупном спросе, в первом полугодии 2007 г. пришлось 11% от общего объема спроса. Неизменно востребованы помещения площадью 3000–5000 кв. м (20% спроса). Наибольшим спросом пользуются крупные склады площадью свыше 10 000 кв. м, в которых заинтересовано 43% потенциальных пользователей складских помещений – в основном крупные логистические операторы и сетевые ритейлеры.

Доходные хранилища

Высококлассные логистические комплексы в столичном регионе интересны крупным российским и иностранным компаниям. Информация об инвестиционных сделках в этом сегменте украшает небогатый пока перечень достижений российского рынка коммерческой недвижимости. “Но в первом полугодии не было сделок, – напоминает Рыбакова. – Построенные объекты хорошего качества были куплены в 2005–2006 гг., инвесторы ждут появления новых объектов либо организуют СП с компаниями, строящими склады”.

Например, фонд Raven Russia объявил о создании совместного предприятия с российской девелоперской компанией RDI Group для строительства крупного логистического комплекса класса А на Каширском шоссе. Объем инвестиций в строительство составит более $100 млн. Кроме того, в марте Raven Russia и турецкая компания EGL Holdings объявили о создании совместного предприятия для строительства нового логистического комплекса общей площадью около 55 000 кв. м рядом с аэропортом “Шереметьево”. Объем инвестиций составит около $56 млн, сообщили в Colliers Int. Кроме того, вместе с Aldama Limited фонд возводит логистический терминал “Восточный” (300 000 кв. м) в Ногинском районе, а совместно с группой “Авалон” собирается построить в крупных городах около 1 млн кв. м складских помещений.

Прозаические “коробки” для хранения грузов по-прежнему приносят большую доходность, чем другие сегменты, отмечают в C&W/S&R, хотя ставки доходности и снижаются по мере насыщения рынка – до 9–10% во II квартале 2007 г. Для сравнения: доходность в офисном секторе находится, по данным Colliers Int., в диапазоне 8,5–9,5%, в торговом – 9,5–10,5%, а склады, по оценке компании, могут принести 10–11%. В Knight Frank говорят о 10–12% годовых в 2007 г.

Складские проекты реализуют “Росевродевелопмент”, МЛП. “Евразия Логистик” увеличивает темпы строительства, компания намерена ввести на рынок свыше 600 000 кв. м площадей до конца года, Parkridge Holdings в начале 2008 г. приступает к строительству логистического центра площадью около 150 000 кв. м и общей стоимостью $120–150 млн, продолжается строительство комплекса “Крекшино” на Киевском шоссе. Вступило в завершающую стадию строительство логистического парка “Покров” общей площадью около 60 000 кв. м на Симферопольском шоссе, перечисляет Прозоров. Девелоперская компания MosCityGroup начала строительство логистического комплекса Eco Logistics площадью 400 000 кв. м в 15 км от МКАД по Киевскому шоссе. Окончание строительства намечено на 2009 г. Объем инвестиций в проект составит около $300 млн.

По мнению Прозорова, девелоперская активность в области ведет к усилению конкуренции. Особенно на юге Подмосковья. “Раньше вообще объектов не было – сейчас они появляются, появилась и конкуренция”, – говорит по этому поводу Рыбакова.

Пока склады в основном строятся в 30-километровой зоне вокруг Москвы. Правительство Московской области приняло программу по развитию транспортно-логистической системы. К 2010 г. в области запланировано создание трех технопарков, 26 индустриальных парков и 13 логистических центров. Объем государственных инвестиций в программу составит не менее 244 млрд руб.