Пять крупных
Стихийный рынок
До сих пор в Казани большая часть складов представляет собой не специализированные вновь построенные терминалы, а реконструированные объекты, в основном бывшие заводские площади. По оценкам компании “Единая арендная система” (ЕАС), арендаторы не удовлетворены существующим предложением. Наиболее частые нарекания вызывает невозможность использования в таких помещениях стеллажей и грузоподъемных механизмов из-за неровных полов, низких перекрытий. Другие претензии к казанским складам – отсутствие рамп, отопления и вентиляции, действующих коммуникаций, необходимость капремонта помещений.
Среди причин отсталости складского сегмента Алексей Бастраков, директор агентства “Сувар-Недвижимость”, отмечает несоответствие затрат на строительство и низких арендных ставок, что приводит к долгой окупаемости объекта. Поэтому казанские инвесторы сначала осваивали рынки с более высоким уровнем доходности и меньшим сроком окупаемости – торговой и офисной недвижимости, говорит Бастраков.
Между тем, согласно результатам исследования ЕАС, устойчивая тенденция роста спроса на аренду и покупку производственно-складских помещений появилась еще в IV квартале 2005 г. Аналитики говорят, что ее основной причиной стала активная экспансия в регион федеральных торговых сетей.
Среди основных требований потребителей – местоположение склада в черте города, рядом с железнодорожной веткой. “Удобные подъездные пути, наличие рампы или пандуса для разгрузки-погрузки, электричества и отопления, капитальный ремонт, беспылевое напольное покрытие – также необходимые параметры для арендаторов”, – добавляет Ева Ибрагимова, риэлтор АН “Арчери”. “Однако найти такой склад почти нереально”, – сетует Равиль Басыров, директор департамента финансового консалтинга и оценки ГК Consalting.ru.
“Спрос на склады всегда был высоким, но его структура за последний год изменилась, – отмечает Рустам Затин, менеджер АН “Колизей”. – В 2006 г. в наше агентство часто обращались московские компании с просьбой подобрать склад площадью 1000–2000 кв. м. Сейчас запросы идут в основном от местных бизнесменов – на склады не более чем в 600 кв. м”.
Бастраков отмечает, что сейчас на рынке превалируют сделки по купле-продаже. “В основном клиентам нужны качественные складские площади примерно от 1000 до 3000 кв. м. Спрос на такие помещения формируют крупные российские сетевые компании, а также местные дистрибуторы. Разброс арендных ставок на рынке очень велик – примерно от 100 до 450 руб. в месяц за 1 кв. м. Сделка же, как правило, заключается по более низкой цене”, – утверждает он. Руководитель отдела коммерческой недвижимости АН “Мегалит” Марсель Валиахметов отмечает, что сейчас на рынке одновременно имеется спрос и на помещения в 1000–2000 кв. м, и на небольшие площади по 200–300 кв. м. “Местных клиентов, а это преимущественно представители малого бизнеса, интересуют в основном небольшие помещения, а пришлым крупным компаниям нужны большие площади”, – поясняет Басыров.
Жесткой классификации на рынке складских помещений Казани нет, поэтому цены и арендные ставки формируются стихийно: “не ниже, чем у конкурента”, говорит Затин.
Например, снять сухой склад с отоплением, беспылевым покрытием и пандусом (что по казанским меркам примерно соответствует классу В) можно за 160–200 руб. за 1 кв. м в месяц. Затин говорит, что ставки аренды обычно являются предметом торга и могут быть ниже заявленных собственником первоначальных цен в 1,5–2 раза. По оценке Ибрагимовой, средние ставки аренды на отапливаемые склады составляют 200–250 руб. за 1 кв. м в месяц, расценки на холодные не превышают 150 руб. Риэлторы утверждают, что ставки аренды держатся примерно на одном и том же уровне уже почти год.
По словам Бастракова, рынок продаж складской недвижимости довольно закрытый, подлинная цена 1 кв. м, фигурирующая при сделке, остается известной лишь продавцу и покупателю. По его данным, средняя стоимость 1 кв. м при покупке объекта составляет от 15 000 до 25 000 руб.
Инвесторы подтягиваются к складам
Сейчас в Казани реализуется три и анонсировано два крупных проекта складской недвижимости.
Качественную в общепринятом понимании складскую недвижимость Казани решил предложить местный девелопер – Поволжская логистическая компания (ПЛК). Первая очередь комплекса площадью 15 400 кв. м уже сдана в эксплуатацию. Общая проектируемая площадь составит 30 000 кв. м. Новый комплекс расположен на 11-м км трассы Казань – Оренбург, в 2 км от черты города. “Вся первая очередь комплекса уже сдана в аренду. Сейчас компания пересматривает планы по строительству второй. Возможно, откажемся от ее строительства, так как данный сегмент постепенно насыщается”, – говорит Айрат Валиев, генеральный директор ПЛК. Московские аналитики, проводившие исследование рынка по заказу ПЛК, подсчитали, что для удовлетворения существующего спроса в Казани достаточно построить в общей сложности 100 000–150 000 кв. м складских площадей.
Однако, несмотря на это, поблизости от международного аэропорта “Казань” полным ходом идет строительство логистического комплекса класса А “Q Парк Казань” – самого крупного на территории Татарстана. Общая площадь логистического парка – 230 000 кв. м. Комплекс будет сдан в эксплуатацию в 2009 г. Девелопер проекта – компания RDS Developments, инвестор – Quinn Group. Предполагаемый объем инвестиций в объект – не менее $130 млн.
Компания Praedium завершила работы по разработке концепции развития земельного участка площадью 23 га, расположенного в Кировском районе Казани. На данной территории планируется разместить складской комплекс класса А общей площадью около 125 000 кв. м. Общий объем складских помещений составит примерно 110 000 кв. м.
Заказчик концепции – Национальная интендантская компания (НИК). В рамках НИК планируется строительство ряда складских комплексов в ключевых регионах России. Логистический парк в Казани – пилотный проект в рамках реализации этой программы.
По словам Дмитрия Волкова, специалиста отдела консалтинга компании Praedium, права на земельный участок оформлены и в настоящий момент ведутся работы по проектированию, подготовке площадки к строительству.
В Казани анонсирован еще один проект складской недвижимости – логистический комплекс “Драйв” общей площадью 100 000 кв. м. По словам Григория Корнилова, генерального директора “Драйва” – логистической компании, которая впоследствии будет управлять комплексом, объем инвестиций в проект – порядка $40 млн. 30% от объема инвестиций вложит сама компания “Драйв”. 70% – привлеченные средства, в том числе от иностранных инвесторов, которых Корнилов не называет. По его словам, сейчас проект находится на стадии проектирования, согласования документации, земельный участок выбран и находится в собственности одного из инвесторов.
“Мы являемся не девелоперской, а логистической компанией. Ранее мы сами арендовали складские площади, но у ряда наших клиентов появилась потребность в дополнительных площадях, и было решено начать этот проект. Начало строительство намечено на IV квартал этого года. Сдача первой очереди в 30 000 кв. м намечена на середину 2009 г. Весь комплекс планируется сдать к концу 2010 – началу 2011 г.”, – говорит Корнилов.
Логистический парк общей площадью 250 000 кв. м под Казанью собиралась построить “Евразия Логистик”. В 2007 г. компания обещала ввести в эксплуатацию его первую очередь площадью около 60 000 кв. м, а к 2010 г. возвести весь комплекс. Согласно заявлению компании, сделанному в начале лета 2007 г., строительство логистического парка “Биек Тау” на федеральной трассе М-7, в 6 км от Казани, должно было начаться уже в мае. Однако сейчас “Евразия Логистик” никак не комментирует ход реализации проекта. Информацию о нем Наталья Полухина, директор по связям с общественностью компании “Евразия Логистик”, не готова дать “раньше октября”. Местные эксперты расходятся в оценках, почему забуксовал проект “Биек Тау”. Валиев предположил, что они “не могут найти понимания у местных властей либо вовсе пересматривают планы в регионе в связи с заполнением складского сегмента”.
“Сейчас в выигрыше окажется тот девелопер, который завершит свой объект первым. Другим останется лишь снижать ставки аренды, чтобы завлечь арендаторов”, – резюмирует эксперт.