ВТБ пришел в Марьино
Индустриальный парк “Марьино” разместится на территории 130 га рядом с промзоной Нойдорф – Стрельна и Ропшинским шоссе, рассказал Владимир Фролов, гендиректор компании “Эспро Инвестмент”, которая выступает девелопером проекта. Этот участок находится в собственности ВТБ. Для реализации проекта, инвестиции в который составят $300 млн, создан закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости “Промышленная недвижимость”, которым управляет “ВТБ Управление активами”. Это подтверждает источник в ВТБ.
Под застройку складами предназначено 42 га, там планируется построить восемь терминалов класса А общей площадью 260 000 кв. м, говорит Фролов. Еще 78 га будет занято промышленными объектами, которые девелопер намерен строить под заказ производственных предприятий. По словам Фролова, это могут быть производители автозапчастей, компании среднего бизнеса, у которых нет опыта строительства производственных площадей. Потом они смогут выкупить корпуса или взять их в долгосрочную аренду на 10–20 лет, говорит девелопер. Предполагается строительство общественно-делового центра площадью 6000 кв. м, технической и рекреационной зоны. Начало строительства намечено на следующий год, на реализацию проекта уйдет пять лет, говорит Фролов. Срок окупаемости он оценивает в девять лет. Готовится проект планировки территории, подтверждает первый зампред Комитета экономического развития Сергей Фивейский, который курирует создание индустриального парка.
У “Марьина” хорошие перспективы, считают эксперты. “Эта территория активно развивается, обновлена дорожная сеть, после полного запуска южного полукольца КАД и ряда дорог, связывающих территорию с аэропортом, ее транспортная доступность будет одной из лучших в городе”, – уверен замгендиректора “Охта Групп” Константин Ковалев.
Индустриальный парк будет востребован благодаря близости к порту и КАД, надеется Фивейский.
“Cовмещение на больших площадях складских и производственных площадей логично, в Москве крупные территории именно так и развиваются, – считает директор по профессиональным услугам Knight Frank Николай Пашков. – В Петербурге существует спрос на участки под строительство промпредприятий”. Совмещение на одной территории промышленных и складских площадей сокращает логистическую нагрузку, говорит председатель совета директоров “Интеркос IV” Борис Лазебник.
Первые очереди комплекса, которые могут запустить в ближайшие годы, будут востребованы, но после того, как рынок логистических и промышленных площадей начнет насыщаться, успешность проекта будет зависеть в том числе и от взаимодействия девелопера с городскими властями в области усилий по выводу промышленных предприятий за город, замечает Ковалев. Несколько компаний анонсировали планы крупных складских проектов, что может нести некоторый риск для девелоперов, согласен Пашков. Он считает заявленный объем инвестиций “вполне адекватным”. А Ковалев полагает, что с учетом затрат на инженерную подготовку территории стоимость проекта может достигнуть $450 млн.
Выбранная для финансирования проекта форма – создание ЗПИФа недвижимости – позволяет оптимизировать налогообложение, говорит директор регионального подразделения “Альфа-Капитала” Андрей Белявский. Фонд освобожден от налога на прибыль, налог придется заплатить только в момент реализации пайщиками инвестиционных паев, напомнил он. По его оценкам, из примерно 200 существующих в России фондов недвижимости больше половины принадлежат единственному инвестору или группе связанных между собой инвесторов, которые создали фонд под конкретный девелоперский проект. Кроме того, паи фонда продать гораздо проще, чем найти покупателя на проект, добавляет Белявский.