Анатомия здания: Дешево отделались

В настоящее время купить полностью отделанную и готовую к проживанию квартиру в московской новостройке можно только в двух случаях. Первый – это добрая воля застройщика, второй – непосредственная договоренность о таких работах еще на этапе строительства жилья. А стоимость отделки, по мнению экспертов, начинается с цифры $100 за 1 кв. м.

В большинстве случаев застройщики предпочитают сдавать дома без какой-либо внутренней отделки. Даже утвержденная планировка есть далеко не всегда. А новоиспеченный владелец жилья сам решает, какие обои клеить, какой паркет стелить и какие ставить двери. Исключением тут является только муниципальное жилье, оно к этапу сдачи всегда имеет минимальную отделку.

Некоторые застройщики сдают квартиры по схеме “50 на 50”, т. е. половина сдается с отделкой, половина – без. Это делается для того, чтобы покупатель мог выбрать вариант, который подходит именно ему.

А опрошенные “Ведомостями” участники рынка делят все работы по отделке на два этапа – обязательный (внешняя) и необязательный (внутренняя).

Товарный вид

Владимир Богуславский, генеральный директор строительной корпорации “Тандем Групп”, утверждает, что в настоящее время с отделкой строится в основном муниципальное жилье. “Любое коммерческое жилье на первичном рынке сдается без отделки и в основном без планировки”, – подчеркивает Дмитрий Григорьев генеральный директор компании “Промикс” (входит в состав группы компаний “Пересвет”). То есть на стадии сдачи госкомиссии в квартире нет стяжек, перегородок, инженерных систем, электричества, канализации и водопровода.

К сожалению, сокрушается Богуславский, покупатель частенько не понимает этой специфики. А заказчик сдает площади в лучшем случае с планировкой. Но и она практически на 100% “воздушная”. Да, есть планировочное решение, в котором указаны элементы отделки, перегородки и проч. Но все это только на бумаге, а потенциальный собственник приобретает “чистую” площадь “за минусом этих стен”. И ему, как любому собственнику, дается право отделывать дальше бетонную коробку как угодно. По факту это требует дополнительных затрат и согласований. Зато застройщик, сдавая объект без отделки, снимает с себя головную боль. Ведь даже муниципальная отделка – одна из самых дешевых – может стоить примерно $200–250 за 1 кв. м. Например, если квартира имеет площадь 100 кв. м, то с отделкой она будет дороже соответственно на $20 000–25 000.

По мнению Богуславского, существует вполне приемлемый вариант для тех, кто покупает жилье на стадии строительства, – утвердить и оплатить совместно с заказчиком первый, “грязный” этап отделочных работ – стяжку, перегородки, инженерные системы и т. д. А вот “чистый” этап (плитка, двери, обои, плинтус, паркет и проч.) уже делать самостоятельно. Однако, подчеркивает бизнесмен, при продаже продукт должен иметь товарный вид. “Если уж взята определенная сумма, то почему бы не выделить из нее маленький процент и не сделать хотя бы первый этап отделки?” – удивляется Богуславский.

“Европеец не понимает, как жилье может продаваться без отделки. Он хочет купить квартиру или дом и сразу в нее въехать”, – говорит Ярослав Козлов, директор по развитию компании “Бенефит Инжиниринг”. В России же, за редчайшим исключением, недвижимость продается в состоянии shell & core (под отделку). Это не случайно. Отделка – дополнительная услуга, а значит, возможность дополнительного заработка. Но рынок, по мнению Козлова, отказался платить за отделку. “В процессе переговоров о цене клиент говорит продавцу: мне нравится квартира, а отделка – нет, поэтому я согласен платить только за площади. Стоимость ремонта вычитайте. И еще возникают расходы на демонтаж и вывоз мусора”, – рассказывает топ-менеджер.

Даже если это эксклюзивный интерьер от именитого дизайнера, против аргумента “не нравится”, подчеркивает Козлов, возразить нечего. И строители вместо дополнительного заработка получают непредвиденные расходы. “Я не раз наблюдал, как клиент, приобретя квартиру с прекрасным эксклюзивным ремонтом, первым делом все крушил. На свалке оказывались совершенно новые джакузи, паркет, мрамор, мозаика”, – сокрушается он.

Юлия Гераськина, директор отделения “На Ленинском” компании “Миэль-Новостройки”, рассказывает, что в жилом комплексе “Центральный” в Долгопрудном квартиры одного из домов продаются с отделкой: обои, батареи, ламинат и необходимая сантехника уже присутствуют. Она подчеркивает, что спрос на такие квартиры стабильно высокий. Однако в этом же доме есть на продажу квартиры без отделки.

Квартиры с отделкой при продаже стоят примерно на 200 000 руб. дороже, чем квартиры без отделки, говорит Гераськина. А в ГК “ПИК” сообщили, что отделка жилья в этих домах добавляет к их цене совсем немного – менее 10% стоимости. Тем не менее в остальных проектах, реализуемых компанией, недвижимость продается без отделки. В некоторых, правда, предусмотрено наличие электроразводки и установленных розеток, выключателей, батарей отопления и счетчиков на воду. Стены имеют черновую отделку.

В целом, отмечает Гераськина, отделка используется в домах панельного типа, в то время как в монолитных это скорее исключение.

Чем украсим и почем

Участники рынка не смогли выделить категорию отделочных материалов, пользующихся наибольшим спросом. Они сходятся во мнении, что все зависит от соотношения “цена – качество”. К слову, многие предпочитают импорт. Сайты компаний, продающих материалы для отделки жилища, пестрят предложениями о поставках отделочного камня из Италии, плитки из Чехии, паркета из Германии и т. д. Можно, не истратив на это много времени, найти салоны, торгующие “отделкой от кутюр”. Такие салоны обычно имеют собственный шоурум.

Заместитель генерального директора MR Group Виктор Микитей говорит, что при строительстве объектов недвижимости любой категории используются отделочные материалы, качество и цена которых напрямую зависит от статуса дома. “Объекты экономкласса отделываются материалами с достаточным уровнем качества, для бизнес-класса закупаются, как правило, натуральные материалы известных производителей определенных серий или коллекций, для элиткласса это будут эксклюзивные коллекционные материалы, выбранные специально под концепцию здания”, – говорит он.

Стоимость отделочных материалов напрямую зависит от класса объекта недвижимости и может составлять от $100 до $700 на 1 кв. м и выше, говорит Микитей. Как правило, используются отделочные материалы известных зарубежных производителей, официально поставляемые на российский строительный рынок.

Наталья Усова, замдиректора департамента реализации “МИАН-Девелопмент”, отмечает, что стоимость отделки (класса люкс, или элитная, на уровне бизнес-класса или экономкласса) складывается из черновых работ (возведение перегородок, стяжки, разводки электрики и т. д.) и отделочных работ (покраска, укладка паркета или плитки, наклейка обоев), которые могут быть дешевле или дороже в зависимости от класса дома. Современные и качественные черновые и инженерные работы в домах уровня бизнес-класса стоят примерно $1000–1500 за 1 кв. м.

Отделка (вместе с черновыми работами) элитного класса находится в ценовой категории от $3000 за 1 кв. м и более. Это зависит от замысла и возможностей клиента. Нередко встречаются в элитных домах отделочные работы стоимостью $7000 и $10 000 за 1 кв. м, в данном случае используются только высококачественные материалы: натуральный камень, мрамор, хрусталь, позолота, ручная роспись, мозаика, наборный штучный паркет из ценных пород деревьев, натуральная кожа и т. д. Главное – чтобы материалы были самого высокого уровня и по возможности эксклюзивные, не массового производства, уточняет Усова.

В бизнес-классе стоимость отделки (также с черновыми работами) находится в интервале от $1000 до $3000 за 1 кв. м. В этом случае тоже используют мрамор и натуральный камень, но уже не в таком большом количестве. Например, будет использоваться мраморная плитка, а не единый массив. Применяемые для покрытия полов материалы будут качественными. Но паркет и плитка уже не будут эксклюзивными. И выберут материалы из менее дорогих пород дерева.

Отделка экономкласса может составлять от $100 за 1 кв. м. Это предполагает дешевые обои на стенах, ламинат на полу и недорогую сантехнику.

Для отделки жилья элитного и бизнес-класса в основном используются материалы производства Италии и Германии. В домах экономкласса, как правило, применяются материалы российского производства.

Дмитрий Холопов, генеральный директор компании “Лакистрой”, входящей в состав “СУИхолдинга”, говорит, что в среднем затраты на отделочные материалы – это 20–30% от общей стоимости строительной сметы. Однако если жилье элитного класса, то доля затрат на отделку может доходить до 50%.

Где купить

Чтобы приобрести материал для отделки квартиры, ее владелец едет на строительный рынок. Однако застройщики при закупке отделочных материалов практически всегда обращаются напрямую к производителям. А некоторые компании, позиционирующие себя как компании полного цикла, развивают собственные мощности по производству.

Например, у концерна “Крост” есть департамент промышленности, одной из составляющих которого является фабрика “Готика”, производящая элементы горизонтального и вертикального мощения. В состав департамента также входят сеть бетонных заводов, выходящих под маркой “Бетон-222”, фабрика “Мажино”, которая выпускает объемные элементы сборного железобетона и стеновые панели. Деревообрабатывающий комбинат производит все виды деревянных и деревоалюминиевых оконных блоков и завод металлоконструкций. Андрей Истомин, директор промышленного комплекса концерна, говорит, что это позволяет компании замыкать на себя весь цикл строительства.

Дмитрий Холопов уверяет, что компания предпочитает работать напрямую с производителями. Он объясняет, что редко производители выпускают одновременно несколько видов материалов. Обычно специализируются на чем-то одном. В каждой нише существуют 4–5 крупных компаний, говорит Холопов, которые занимают лидирующие позиции, они не только производят качественный продукт, но и соблюдают сроки поставки. Обычно “Лакистрой” проводит тендер среди подобных компаний, продолжает Холопов. Бывают случаи, когда стоимость материала также может сыграть свою роль, например если необходима мелкая партия продукта. Тогда за его приобретением выгоднее обратиться к мелкому производителю. “Как правило, рыночные цены на 20% выше, чем у поставщиков”, – подчеркивает он.

“Впечатление, что в Москве на строительных рынках и в магазинах можно купить все, обманчиво, многое приходится заказывать в Европе”, – говорит Ярослав Козлов. А в Москве практически все приобретается у дилеров. Заказывать материалы напрямую у производителя имеет смысл, если речь идет об огромном объеме или, наоборот, о чем-то единичном, эксклюзивном, уверен он. В качестве примера Козлов приводит стоимость кирпича: если обращаться напрямую к производителю, цена будет 3,5 руб. за штуку, а на рынке – уже 10 руб. Та же ситуация с любыми востребованными материалами, утверждает эксперт. А заводы для производства отделочных материалов, по его словам, строятся не для обеспечения собственных нужд строительных холдингов, а для продажи.

Дмитрий Григорьев считает, что собственные мощности по производству отделочных материалов содержать выгодно, но только если компания способна полностью загрузить производство своими заказами или если производство будет конкурентно на общем рынке. Цены на рынках отличаются от заводских на 30% и более, считает он. Также, по его словам, при обращении напрямую к производителю сэкономить помогает не только объем заказа, но и то, что материалы с завода упаковывают в более дешевую (промышленную) тару.

Все под контролем

С точки зрения тех застройщиков, которые все же отделывают жилье до продажи, за то, чтобы закупать отделочные материалы у производителя, есть еще один весомый аргумент – контроль качества в процессе производства и честное соответствие его цене продажи. В случае же каких-либо эксцессов как минимум будет кому предъявить претензии.

Также эксперты рынка говорят о том, что импортные материалы обычно дороже российских в среднем на 15%, но разница в цене может достигать и 50%. Они объясняют эту разницу в цене таможенными сборами и транспортными расходами.

Однако Дмитрий Холопов говорит, что не всегда можно быть уверенным в добротности импортных материалов. Это зачастую связано даже не с производителем, а с поставщиком. Например, есть уверенность в том что “Тиккурила” производит качественную краску. Однако все равно нет гарантии, что, заплатив за краски этого производителя более высокую цену, покупатель приобретет качественный товар. Дело в том, что недобросовестный поставщик мог неправильно хранить краску, например переморозить, рассказывает он.

У каждого производителя свои способы контроля качества, продолжает Холопов. В “СУИхолдинге”, например, качество используемых отделочных материалов контролируется специалистами, ответственными за снабжение. Они подбирают проверенных поставщиков и производителей, давно зарекомендовавших себя на рынке. Такой человек сможет гарантировать, что приобретенная для отделки итальянская плитка действительно итальянская, а не китайская. “У российских производителей контроль качества пока, к сожалению, на довольно низком уровне”, – расстроен эксперт.

“Закупками строительных и отделочных материалов должны заниматься специалисты, которые хорошо ориентируются на рынке. Поставщик – это профессия”, – считает Ярослав Козлов. По его словам, отделочные материалы, произведенные в России, но на импортном оборудовании, редко вызывают нарекания. Как правило, они ничем не уступают импортным, а стоят дешевле.

Из импортных материалов, пользующихся спросом, эксперты называют венецианскую штукатурку и итальянский розовый мрамор, который есть только в одном месте в мире – в Италии. Вообще, говорит Григорьев, за рубежом заказывают материалы в основном для отделки элитного жилья. Например, заказчик требует брендовые вещи. Это очень узкий рынок, он может быть большим по денежным объемам – из-за цен на продукцию, но на фоне объема общего рынка он ничтожно мал. Также весьма узок круг потребителей в этом сегменте.

По большому счету, продолжает Григорьев, практически все можно купить в России. Российские производители делают все: краски, шпатлевку, кафельную плитку, любые отделочные материалы для фасадов и т. д. По мнению Дмитрия Григорьева, объем производимых отделочных материалов в России растет. “Объем рынка, например, лакокрасочной продукции по Москве и области в год сейчас составляет $100 млн. А всех отделочных материалов по России в целом – в разы больше”, – уверен он. Выявить лидеров производства на этом рынке крайне сложно, не имея на руках специальных исследований, из-за большого количества производителей, говорит эксперт.

Ярослав Козлов также убежден: что касается ассортимента, в России есть практически все. Обои и смеси (шпатлевка, штукатурка и т. д.) всегда покупаются в России. Однако такие материалы, как керамика, мозаика, гранит, заказывают в Европе. Паркет, двери и проч. заказывают в Италии, Германии или Чехии. “К сожалению, потребителей пока еще не устраивает качество российских производителей”, – огорчен специалист.

Строители постоянно предъявляют претензии поставщикам материалов. “Суды по разрешению споров, видимо, будут длиться всегда. К сожалению, понять, качественный или некачественный материал, можно, только начав с ним работать. Сертификаты – формальность”, – сокрушается Ярослав Козлов. По его мнению, надежной гарантией качества является репутация поставщика. Поэтому генподрядчики и застройщики многие годы работают с одними и теми же поставщиками. К слову, есть несколько марок российских сухих смесей, которые гораздо дороже импортных, резюмирует топ-менеджер.

Эксперты говорят, что за последние 10 лет отделочники постепенно отказались от использования современных качественных импортных материалов и, к сожалению, технологий, вернувшись к использованию старых и псевдодешевых технологий. Потому что то, что кажется дешевым на первый взгляд, обычно тянет за собой необходимость использовать дополнительные материалы и увеличивает объем работ. В итоге конечная стоимость квадратного метра, отделанного дешевым материалом, значительно превышает стоимость аналогичного метра, отделанного более качественным и современным образом. А если еще учесть эксплуатационные качества и стоимость, то более дешевый материал может оказаться дороже примерно в 5–10 раз.

Например, использование сухих шпатлевок вместо жидких влечет за собой использование дополнительных грунтовок, а также расходы на оплату специалистов, которые будут грунтовать стены. Да и сама по себе сухая шпатлевка оставляет значительно больше отходов. А если она попадает, например, на пол во время работы, то отмыть ее довольно сложно. Придется закупать дорогие моющие средства. В итоге стена обойдется застройщику намного дороже, времени уйдет больше, а результат будет менее качественный. Хотя при покупке сама по себе сухая шпатлевка стоит дешевле своих современных аналогов. Колерованной шпатлевки для отделки нежилых помещений одного подъезда 17-этажного дома уходит в среднем 15–20 т.