На асфальте: Диалектика развития рынка

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ – Еще совсем недавно основная проблема для желающих решить жилищный вопрос формулировалась однозначно: где взять денег? Развитие ипотеки смягчило ситуацию: где-где, в банке… Период застоя, сменивший ценовые скачки 2005–2006 гг., породил новую тему: как правильно выбрать время?

Один из моих коллег по журналистскому цеху после долгих колебаний все же решился и оплатил первый взнос за двушку в новостройке бизнес-класса. Теперь он регулярно мучает знакомых: а что будет с ценами? А вдруг они будут падать (аналитики обещают)? Тогда, получается, переплатил? А что в Первопрестольной – там, говорят, уже! (Имеется в виду наметившееся снижение стоимости столичных квартир экономкласса.)

Вопросы не праздные, однозначных ответов нет, конъюнктура рынка остается неопределенной. Ничего, скоро снова замкнется диалектическая триада, и привычная тема зазвучит по-новому: где взять денег, чтобы расплатиться с банком?

Сложноподчиненное предложение

Формально застройщики представляют независимый и высококонкурентный рынок (первая десятка петербургских строительных фирм возводит примерно 50% совокупного объема новостроек). Фактически правила игры во многом определяет позиция администрации.

Петербургские власти осознали, что заклинания типа “ипотека – это наше все” и мантры про нацпроект даже вкупе с угрозой лишиться кресла на объем предложения и цены влияют слабо. Наоборот: чрезмерное внимание к ипотеке может лишь дополнительно подхлестнуть спрос. Для сравнения: недавно в Соединенных Штатах подсчитали: снижение ипотечных ставок на 1,5–2% приводит к повышению цен в 1,5 раза. Администрация озаботилась стимулированием строительства – правда, не всего стройкомплекса, а выборочно, в режиме ручного управления – поддерживая несколько крупных проектов.

В конце августа на заседании городского правительства губернатор Валентина Матвиенко в очередной раз обрушилась на точечную (уплотнительную) застройку, которую, правда, обещала упразднить еще несколько лет назад, в своей предвыборной программе. Мелкие и средние фирмы, которые строят один-два объекта, выдавливаются с рынка естественным путем: город начал продавать на торгах большие не обеспеченные инженерией участки – для “комплексного развития”. Приобрести такой лот и на длительный срок заморозить деньги могут лишь некоторые из местных застройщиков, москвичи (например, “Главстрой” да прижившиеся в Питере иностранные фирмы – скажем, концерн YIT). Стрельба залпом по нескольким зайцам сразу: осваиваются новые территории; бюджет пополняется крупной суммой, девелопер отобьет деньги за счет большого объема ввода, массовое предложение в локальной зоне не позволит резко задирать цены, кроме того, квартальная застройка позволит окупить затраты на инженерию.

Более 1 млн кв. м жилья бизнес-класса будет построено китайскими компаниями в разрекламированной “Балтийской жемчужине” на юго-западе города; на соседних участках еще 35 000 кв. м экономкласса построят предприятия группы ЛСР.

“Главстрой-СПб” приобрел 437 га в Конной Лахте, где будет возводить квартал смешанной этажности (площадь будущего жилья – более 1,5 млн кв. м). Компании SVP Group и Setl City строят в Кудрово жилой комплекс общей площадью также около 1,5 млн кв. м. Холдинг “Балтрос” реализует между Пушкиным и Колпино проект “Славянка” – на территории в 220 га предполагается строительство 1,4 млн кв. м. Рядом с Новоорловским лесопарком более 1 млн кв. м планирует ввести концерн YIT. На намывных площадях Васильевского острова группа “Морской фасад” планирует построить чуть ли не 3 млн кв. м. Там же, на Васильевском, заявлен еще один проект: владелец Балтийского завода – Объединенная промышленная корпорация (ОПК) заявила о переносе производственных мощностей на территорию “Северной верфи”; освободившаяся площадка площадью более 65 га предназначается под возведение 2,2 млн кв. м жилья, а также офисных и торговых помещений. В августе банк ВТБ подтвердил, что предоставит ОПК кредит в $550 млн. Правда, в этом проекте остаются нерешенными довольно серьезные экологические, инженерные и юридические проблемы, включая внесение поправок в генплан города.

Еще 600 000 кв. м жилья в составе многофункционального комплекса на Пулковском шоссе построит Industrial Building Corporation (входит в Fishman Group); более 500 000 кв. м при помощи китайских компаний введет в Юкках-Порошкино компания “Пантикапей”.

А еще на подходе масштабные планы по расселению, сносу и реконструкции хрущевских пятиэтажек. В Калининском, Кировском, Московском и Фрунзенском районах они составляют от 11% до 13% жилого фонда – это еще миллионы и миллионы квадратных метров.

Что интересно – стартовали перечисленные проекты практически одновременно: на протяжении последних полутора лет. Если бы они так же одновременно и выбрасывались на рынок – пусть даже очередями, растянутыми на несколько лет, – рынок неизбежно получил бы жестокое “несварение желудка”: спрос не сможет усвоить такие объемы даже с учетом госдотаций и ипотеки.

Но “залповый” выброс предложения петербургскому рынку жилья в ближайшие годы не грозит.

В 2008 г. будут реализованы первые квартиры (заявлено около 200 000 кв. м) в “Балтийской жемчужине”. В “Славянке” “Балтрос” начнет продавать квартиры в малоэтажных кварталах, чтобы на полученные средства строить следующие очереди. В Кудрово первую очередь построят к 2011 г., в Конной Лахте к этому времени только еще завершат проектирование… Сроки строительства жилья на “новых землях” в устье Смоленки и на площадках Балтийского завода вообще плохо поддаются расчетам.

Эксперты “Петербургской недвижимости” прогнозируют наибольший и стабильный рост объемов строящегося жилья в средне- и долгосрочной перспективе в Приморском, Московском, Красносельском, Выборгском, Невском и, возможно, Красногвардейском районах.

Но спешить строители не будут – лучше уж на какой-то период заморозить вложенные в покупку земли и в инженерию средства, чем рисковать затовариванием рынка, предлагая большой объем жилья, расположенного в одной локальной зоне.

И все же, по мнению некоторых аналитиков, реализация даже первых очередей проектов-миллионников может привести в 2009–2010 гг. к падению цен на новостройки на 20% и более.

Арсений Васильев, директор по инвестициям ООО “Управляющая компания группы “Унисто Петросталь”, полагает, что вывод на рынок крупных проектов будет происходить поэтапно, поэтому революционного воздействия на рынок не окажет. Тем не менее их реализация удовлетворит определенную долю потребительского спроса и одновременно создаст ценовые ориентиры для малых и средних игроков.

Денис Наливайко, финансовый директор строительной компании “Импульс”, уверен, что крупные проекты могут повлиять на рынок только в случае активного ценового демпинга. “Однако никакой собственник не откажется от определенного уровня рентабельности и роста прибыли, поэтому цены на жилье все равно будут расти вместе с рынком”, – считает он.

Прицел с упреждением

За семь месяцев текущего года петербургские строители сдали в эксплуатацию 177 жилых домов – это 16 885 квартир общей площадью 1 129 777,6 кв. м. Из этого объема 1 086 051,3 кв. м (110 домов) – новостройки, пять жилых объектов прошли реконструкцию (241 квартира общей площадью 29 019,1 кв. м), 62 индивидуальных частных дома добавили в общую копилку еще 14 707,2 кв. м. И чиновники, и участники рынка уверены в том, что плановая цифра – 2,4 млн кв. м – по итогам года будет достигнута без особого труда.

По оценкам маркетологов компании “Петербургская недвижимость”, во II квартале несколько возросли объемы предложения: суммарная площадь объектов, предлагаемых на рынке, составила 4,77 млн кв. м.

Вывод новых объектов на рынок в мае – июле составил 959 340 кв. м – на 83% больше, чем в I квартале. Всего за первое полугодие на рынок выведено 1,48 млн кв. м новых проектов – на 23% больше, чем за весь прошлый год.

Цены на типовое строящееся жилье в последние месяцы стоят на месте или плавно снижаются (впрочем, практически в пределах курса доллара), в сегменте комфорт-класса и элитном продолжается небольшой, но устойчивый плавный рост. Генеральный директор компании Setl-City Василий Селиванов полагает, что в перспективе в массовом сегменте средние цены на первичном рынке все равно будут на 5–10% отставать от вторичного рынка, а вот в предложении комфорт-класса и в элитном постепенно выровняются и в дальнейшем будут превышать стоимость сопоставимого жилья в старом фонде – за исключением

эксклюзивных предложений “с видом на Дворцовую площадь”.

Тем не менее участники рынка уверены, что предложение пока все еще отстает от спроса.

По данным руководителя рабочей группы по ипотеке Ассоциации банков Северо-Запада (АБСЗ) Игоря Жигунова, объемы ипотечного кредитования в Петербурге и Ленобласти в первом полугодии 2007 г. выросли почти втрое по сравнению с аналогичным периодом 2006 г. Правда, не следует забывать, что 65–70% ипотечных кредитов берутся именно на приобретение недвижимости, а остальные 30–35% представляют собой потребительские ипотечные кредиты под залог недвижимости. У заемщиков – приобретателей жилья наибольшим спросом пользуются типовые 1- и 2-комнатные квартиры. Элитные и дорогие квартиры, по сведениям АБСЗ, составляют не более 5–10% от общего количества жилья, передаваемого банкам в залог. Географические предпочтения – Приморский, Василеостровский, Выборгский и Московский районы.

Правда, в общую статистику ипотечных кредитов входят и сделки по рефинансированию, и кредиты под залог прав требования (строго говоря, это не вполне ипотека). На вторичке доля сделок с участием ипотечных средств составляет порядка 10% от общего количества операций купли-продажи недвижимости.

По мнению застройщиков, у крупных компаний до 50% сделок осуществляется с использованием кредитных средств.

Специалисты Центрального агентства недвижимости называют смягчение условий по ипотеке одним из факторов, обеспечивших оживление спроса во II квартале текущего года.

Использование кредитных схем позволяет девелоперам поддерживать продажи на приемлемом уровне. Следующий шаг – строительство на заемные средства (например, полученные от выпуска облигаций) и продажа в кредит готового жилья (в том числе чтобы обойти ограничения 214-го закона). Готовое жилье уж точно не будет дешевле того, что сейчас предлагает вторичный рынок.

Рост объемов строительства, подпираемый ипотекой, постепенно устраняет сформированный ажиотажным спросом перекос, когда квадратный метр хрущевки стоит почти столько же, сколько площадь в строящемся типовом доме (и вдвое дороже, чем в загородном коттедже!).

Но ипотека – палка о двух концах: отдаленные последствия плохо просчитываются. Петербургские заемщики пока еще не ощутили в полной мере последствия неизбежного снижения качества жизни, связанного с необходимостью ежемесячных крупных выплат. Рост ипотеки заметно опережает увеличение реальных доходов населения – значит, предстоит сокращение спроса на автомобили, туристические путевки и прочие дорогостоящие товары и услуги не первой необходимости. Пока жилищные проблемы для многих остаются приоритетными, рынок аренды – большей частью теневой и малоцивилизованный, а строительство доходных домов – настолько отдаленная перспектива, что всерьез участниками рынка и не рассматривается.

А пока, по мнению аналитиков, идет постепенное перетекание предложения от непопулярных спальных окраин с плохой транспортной доступностью в более востребованные спальные районы. Еще одна заметная тенденция – плавное увеличение (на протяжении последних четырех лет) доли предложения в непрестижных районах исторического центра (в “парадном” центре строить негде; в зонах сталинской застройки на Московском проспекте или у Черной речки спрос сдерживается высоким уровнем цен).

Специалисты Центрального агентства недвижимости полагают, что в 2007 г. лидерами по объему ввода жилья массового спроса станут Московский, Приморский, Фрунзенский и Выборгский районы.

Эксперты “Петербургской недвижимости” прогнозируют наибольший и стабильный рост объемов строящегося жилья в средне- и долгосрочной перспективе в Приморском, Московском, Красносельском, Выборгском, Невском и, возможно, Красногвардейском районах.

Квартирография предложения в новостройках на протяжении всех последних месяцев существенно не меняется. Наиболее ликвидные единички и “риалы” (так в Петербурге называют студии несколько усложненного типа) составляют в совокупности более половины предложения в кирпичных и кирпично-монолитных домах (1-комнатные – 38,9%, “риалы” – 13,9%); в панельных новостройках доля единичек также составляет 51,5%. Для покупателей общий бюджет сделки остается более важным фактором, чем цена квадратного метра (в малогабаритных квартирах она традиционно выше). Вместе с тем доля малогабаритного предложения не растет – по-видимому, застройщики рассчитывают, что спрос будет стабильным.

На вторичном рынке определяющее настроение – стабильность с тенденцией к росту активности и цен. В июле средняя стоимость 1 кв. м типового жилья выросла на 536 руб. (0,8%); в евро увеличение оказалось мизерным – всего лишь плюс четыре (0,2%). Долларовые цены выросли на 58 пунктов за 1 кв. м (2,3%).

Прирост за год составил 45,2% в рублях, 42% в евро и 52,6% в долларах.

Наиболее значительным оказался рост цен в центре и в Московском районе; почти незаметным он был в Кировском и Невском районах.

Объем предложения в июле понемногу сокращался. Его структура довольно стабильна, плавно увеличивается доля предложения квартир в современных кирпичных домах. В марте она составляла 19%, в июне – 23%, а в июле – уже 25%. В мае – июне рыночная активность (отношение числа сделок к объему жилого фонда) на городском вторичном рынке жилья снижалась с каждым месяцем. В июле снижение остановилось.

Маркетинг от Нострадамуса

В сложившейся ситуации участники рынка охотно перечисляют наиболее важные факторы, но, как правило, отказываются делать прогнозы. Итак, на петербургский рынок жилья будут влиять темпы вывода на рынок новых масштабных проектов, особенности дальнейшего развития ипотеки (с поправкой на мировой финансовый кризис и увеличение стоимости длинных денег), смещение части платежеспособного спроса в пригород (в свою очередь зависящее от решения инфраструктурных проблем – дороги, сети и проч.), повышение требований к качеству жилья. Генеральный директор агентства “Адвекс” Владимир Гаврильчук добавляет к общему перечню изменение покупательской способности населения и влияние на рынок городских программ по субсидированию очередников и бюджетников. Падения цен в ближайшие несколько месяцев не ожидает никто. В последнюю очередь эксперты склонны связывать возможные изменения рыночных тенденций с инициативами власти. Хотя в предвыборный год чего только не бывает.