На асфальте: Жилье до востребования

Российский рынок недвижимости предлагает потенциальным клиентам все более широкий ассортимент жилья, однако существенная часть жилого фонда страны остается непригодной для жизни. В одних случаях необходимость сноса ветхих и аварийных домов становится рычагом для освоения новых районов, а в других – обузой для государства. По мнению участников рынка, чтобы решить эту проблему, прежде всего необходимо заинтересовать частных инвесторов.

В начале августа председатель правительства Михаил Фрадков подписал постановление № 494, согласно которому дома, признанные аварийными и непригодными для проживания, теперь можно будет не только сносить, но и реконструировать. В частности, если в доме можно восстановить фундамент и стены, то власти могут принять решение о реконструкции при обязательном условии расселения жителей.

Заинтересованность правительства проблемой ветхого жилья объясняется просто. На необходимость решения этого вопроса в послании Федеральному собранию указал Владимир Путин. В частности, он предложил для эффективной работы по реформированию ЖКХ создать специальный фонд в объеме не менее 250 млрд руб., из которых не менее 100 млрд руб. должно быть направлено на программу переселения граждан из аварийного жилья, а остальные средства – на ремонт жилищного фонда.

Кроме того, президент попросил законодателей разграничить понятия ветхого и аварийного жилья, так как в настоящий момент существуют “белые места, нет самого понятия, что такое аварийное жилье и что такое ветхое жилье”.

“Для предаварийного или аварийного состояния здания характерно существование повреждений, которые свидетельствуют о непригодности конструкций к эксплуатации, об опасности их обрушения и опасности пребывания людей в зоне их расположения. Аварийное жилье подлежит сносу – ремонтные работы на таких зданиях не производятся”, – говорит начальник отдела технического регулирования департамента строительства Ассоциации строителей России Елена Шувалова.

Однако, по ее словам, понятие ветхости здания ни в одном нормативном документе не разъясняется, что “дает право нам предположить, что скорее всего так на бытовом уровне называют здание, которое находится в неудовлетворительном состоянии”.

“Неудовлетворительное состояние – состояние, при котором нарушены требования норм, но отсутствует опасность обрушения и угроза безопасности людей. Физический износ здания в данном случае составляет до 25–40%, а само здание подлежит ремонту и постоянному наблюдению за состоянием конструкций. Для того чтобы оценить здание и присвоить ту или иную категорию, необходимо провести визуальное и инструментальное обследование”, – объясняет эксперт.

Status quo

По словам генерального директора юридической компании “Бергер & партнеры” Юлии Кондратенко, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу согласно постановлению правительства от 28 января 2006 г. № 47 “Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу”. Решение о признании дома аварийным может принять только межведомственная комиссия и только в трех случаях. Во-первых, если физический износ здания или его частей привел “к недопустимости уровня надежности здания”. Во-вторых, если параметры микроклимата жилого помещения не позволяют обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов. В-третьих, если в результате техногенных ситуаций и природных катаклизмов здание получило такие повреждения, что его невозможно восстановить. В таких случаях жильцы должны быть переселены в течение 48 часов. Однако в большинстве нормативных актов фигурирует загадочное, по мнению юристов, понятие “ветхое жилье”.

“Ветхое жилье упоминается в многочисленных актах, но само понятие не раскрывается. Очевидно, что ветхое жилье – это жилье, которое не признано аварийным, но, очевидно, старое и непригодное для проживания. Юридически важные последствия имеет прежде всего признание жилья аварийным, так как такое жилье должно быть расселено в принудительном порядке, после чего отремонтировано или снесено. Иными словами, различие в том, что “аварийное жилье” имеет четко определенный правовой статус и последствия, а “ветхое жилье” – понятие весьма расплывчатое”, – отмечает старший юрист адвокатского бюро “Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры” Антон Костенко.

Еще более расплывчатыми, по мнению юристов, являются показатели общего количества ветхого жилья в России. По официальным данным Росстата, в РФ на конец 2001 г. было 90 млн кв. м аварийного и ветхого жилья, или 3,1% всего жилищного фонда РФ. Более того, как заявило ведомство, из 2,9 млрд кв. м жилого фонда страны в категорию ветхого ежегодно переходит примерно 0,5–1%.

“После этого статистические данные об аварийном и ветхом жилье не публиковались. Однако в 2003 г. тогдашний председатель Госстроя РФ Николай Кошман сообщил журналистам, что идет старение жилья, и в том году в состояние ветхого и аварийного жилья перешло 22 млн кв. м, и этот фонд ежегодно растет на 40%”, – говорит руководитель аналитической службы Mirax Group Денис Афанасьев. По его данным, простой подсчет показывает, что если скорость старения после 2001 г. принципиально не изменилась, то к концу 2006 г. категория ветхого и аварийного жилья должна составлять около 500 млн кв. м, или около 16% всего жилищного фонда РФ. Однако официальные представители обычно оперируют данными 2001 г.

Единственным исключением стоит признать главу Минрегиона Владимира Яковлева, который в конце 2005 г. неожиданно заявил, что в России 0,9 млрд кв. м жилья находится в аварийном состоянии, 500 млн кв. м не ремонтировалось от 10 до 40 лет, а 600 млн кв. м – это так называемые хрущевки, большинство из которых подлежит сносу. Для того чтобы решить эту проблему, сказал министр, необходимо 1,3 трлн руб.

Свою ложку дегтя в 2005 г. добавила Счетная палата, сообщившая в официальном пресс-релизе, что реализация подпрограммы “Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда” фактически провалена из-за высоких темпов роста цен на квартиры. “По данным Росстроя, доля ветхого и аварийного жилья в России на данный момент достигает 60% и с каждым годом его численность растет. И это неудивительно, ведь некоторые дома не ремонтировались 40–50 лет”, – говорит Елена Шувалова.

Ищем решение

Наиболее популярным решением проблемы ветхого жилья участники рынка называют инвестиционные контракты с частными компаниями. “Активные программы по сносу аварийных домов реализуются в крупных городах или добывающих регионах. Тем не менее эффективными данные меры можно назвать лишь в Москве, где реализуется программа мэрии Москвы по сносу первых серий панельных пятиэтажек”, – говорит генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. С точки зрения законодательства снос пятиэтажек в Москве регламентирован “Программой по ликвидации пятиэтажного жилищного фонда первого периода индустриального домостроения”.

Однако далеко не всех районах Москвы все обстоит гладко. Например, до сих пор на 7-й ул. Текстильщиков стоят восемь 2-этажных домов, построенных немецкими военнопленными. В этих домах не предусмотрена ни горячая вода, ни ванные комнаты. В 2003 г. мэр Москвы подписал постановление, по которому инвестором перестройки квартала должна была стать компания “Интеко”, однако никакой подвижки не произошло. В пресс-службе компании официально заявили, что никакого отношения к этому проекту “Интеко” уже не имеет. Причины отказа неизвестны, но в результате дома, подготовленные к сносу еще в 2004 г., до сих пор на месте.

“В столице застройщики относятся к этому процессу в первую очередь как к бизнесу: старый жилищный фонд устраняется из-за дефицита площадей под строительство новых объектов, а реконструкция старых исторически значимых зданий Москвы дает возможность реализовать знаковый проект. В остальных городах площадок под застройку гораздо больше – и проблема сноса и реконструкции лежит на плечах органов власти, как местных, так и федеральных”, – говорит управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.

Поэтому вторым способом решения проблемы эксперты называют государственные программы. “Много говорят о программе “Доступное и комфортное жилье”, но объем аварийного и ветхого жилья в стране слишком велик, а объемы строительства нового жилья – 0,35 кв. м на человека ежегодно – гораздо ниже темпов обветшания зданий – 35 кв. м на человека ежегодно”, – отмечает Ковалев.

Однако если второе решение зачастую не работает из-за отсутствия необходимого финансирования, то первое – из-за недостаточной заинтересованности инвесторов. “Проекты по реконструкции или сносу ветхого жилого фонда носят в первую очередь имиджевый или социальный характер. С точки зрения девелопера выгодны лишь масштабные проекты, которые позволяют комплексно изменить планировку района и разместить максимальный объем жилых помещений”, – объясняет Алексей Аверьянов.

Кнут и пряник

Чтобы изменить ситуацию в целом, 6 июля 2007 г. Госдума в спешном порядке приняла закон № 185-ФЗ “О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства”, уже через пять дней его утвердил Совет Федерации, а 21 июля после подписи президента новый документ вступил в силу. Этот закон прежде всего определил, кто и в какой мере может получить право на часть заветных $10 млрд, обещанных президентом, а также как будут расходоваться выделенные средства. Следить за работой фонда будет специальный наблюдательный совет, сформированный по смешанному принципу: шесть членов будут назначены по представлению президента, пять членов – по представлению правительства, а также по два представителя направят Госдума, Совет Федерации и Общественная палата.

Согласно новому закону получить государственные средства смогут только регионы, выполняющие программу по реформированию ЖКХ, в частности поддерживающие создание частных управляющих компаний и товариществ собственников жилья (ТСЖ). Поэтому в регионе, ходатайствующем о господдержке, не менее четверти рынка ЖКХ должны занимать компании, муниципальная доля в которых не превышает 25%. Более того, если регион попросит денег до конца 2008 г., он должен пообещать, что доля таких компаний на рынке к 2010 г. вырастет до 50%. Если же ходатайство будет направлено в 2009–2010 гг., то к 2011 г. этот показатель должен быть увеличен до 80%.

Схожие требования выдвигаются и к наличию частных управляющих компаний: к 2010 г. они должны составлять 80% от общего числа работающих в этом сегменте компаний. Оговорили законодатели и число ТСЖ в претендующем на дотацию муниципальном образовании: до конца 2008 г. такие товарищества должны быть созданы в 5% домов, до конца 2010 г. – в 10% домов, а начиная с 2011 г. их доля должна превысить 20%.

Кроме того, в регионе должны быть приняты нормативные акты, позволяющие перечислять субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг на личные счета льготников, а также необходимо принять региональную программу расселения аварийного фонда и капитального ремонта зданий.

До конца 2007 г. фонд планирует выделить каждом региону лимиты, по которым могут быть выделены средства. Ограничения будут высчитываться следующим образом: общая площадь регионального жилищного фонда будет поделена на весь жилищный фонд России, а полученный коэффициент умножен на все средства фонда. Однако в действительности сумма для одного субъекта Федерации не может превышать 8 млрд руб. и быть менее 500 млн руб. 60% выделенного лимита может быть направлено на капитальный ремонт, а 40% – на расселение аварийных домов.

Если регион соответствует всем выше изложенным требованиям, то можно подать заявку, но стоит помнить, что фонд предоставляет средства только на условиях софинансирования. Поэтому не менее 50% должен предоставить региональный бюджет. Более того, при проведении капитального ремонта не менее 5% стоимости должны внести сами жильцы дома.

Скорая реакция

Новый закон вызвал ожесточенную полемику в Госдуме, в числе оппонентов этого закона оказались многие независимые депутаты, обвинившие своих коллег в излишней спешке. По словам депутата Госдумы Галины Хованской, выполнить все требования закона просто невозможно. “Собственники должны заплатить за ремонт по нынешней норме не менее 5%. Однако в домах, нуждающихся в ремонте, чаще всего живут те, кто еле сводит концы с концами. И чем беднее люди, тем хуже дом и тем больше эти 5%, которые они обязаны заплатить”, – объясняет парламентарий.

По ее словам, средств на капитальный ремонт нет и в региональных бюджетах. “Перечня аварийных домов во многих регионах тоже нет. Аварийные дома согласно Жилищному кодексу подлежат сносу, а их жители – немедленному переселению. Но во многих муниципальных образованиях, где не строится социальное жилье, нет и жилищного фонда для такого переселения. Поэтому местные власти тормозили решение о признании домов аварийными”, – добавляет депутат.

Однако не только парламентарии раскритиковали закон, но и частные компании. Во-первых, экспертам рынка прежде всего показалось недостаточной сумма, выделяемая из федерального бюджета. “Если себестоимость строительства жилья в среднем по стране принять за $700 за 1 кв. м, то на 100 млрд руб. можно построить около 5,5 млн кв. м жилья и переселить в новые дома около 310 000 человек. Но это при условии отсутствия коррупции и направления средств этого фонда именно на заявленные цели”, – отмечает Афанасьев.

Кроме того, в законе ничего не сказано о частно-государственном партнерстве при расселении аварийного жилья. Иными словами, региональный бюджет должен изыскать средства, однако никаких механизмов, позволяющих привлечь дополнительное финансирование от частных инвесторов, в законе не прописано.

“В качестве инвестора наша компания постоянно сталкивается с отселением как с одним из инвестиционных условий. В Краснодаре в результате конкурса по реконструкции центра города “Пересвет-Регион” получил право на освоение восьми городских кварталов, плотно застроенных ветхим и аварийным жильем. В Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону наша компания уже завершила процесс отселения по двум земельным участкам, на которых уже началось строительство. И бюджет, и сроки расселения оказались превышенными. А потому мы точно знаем: в сегодняшних условиях расселение – это рискованный бизнес как с экономической, так и с юридической точки зрения”, – говорит пресс-секретарь “Пересвет-Региона” Елена Черневич.

По словам Константина Ковалева, в некоторых городах России уже действует следующий механизм решения проблемы аварийного и ветхого фонда: “Все расходы по сносу жилья и расселению жителей берут на себя застройщики, которые заинтересованы в освобождаемых территориях, работа контролируется и поддерживается местными властями”. “Также заинтересовать инвестора можно с помощью принятия городскими властями на себя расходов по подведению или модернизации к реконструируемому (сносимому) объекту инженерных сетей”, – добавляет эксперт. По его мнению, “для этого не обязательно создавать инвестиционные фонды – достаточно правильно распределить государственный бюджет”.

Альтернативные пути

Некоторые участники рынка предлагают собственные пути решения проблемы аварийного и ветхого жилья. “Специфика российского жилого фонда, к примеру наличие значительных объемов бывшего ведомственного жилья, создает проблематичные условия для его реконструкции. Привлечь к проектам реконструкции подобных объектов независимых девелоперов трудно, так как вокруг многих комплексов строений и микрорайонов сложились спорные отношения на предмет права собственности. По всей видимости, без государственного вмешательства реализовать программу комплексной реновации ветхого жилого фонда не удастся”, – говорит Аверьянов.

По его словам, “оптимальным решением данной проблемы для государства стало бы строительство на месте аварийного и ветхого жилья доходных домов, что позволит, с одной стороны, решить проблему устаревшего жилого фонда, а с другой – обеспечить бюджет “вечным” источником дохода”.

“Для решения проблемы расселения в центре города целесообразно разделить труд между городом, застройщиками и риэлторами. Городские власти могли бы принимать решение о расселение домов или кварталов, публично заявлять о планах благоустройства тех или иных территорий, привлекать одного крупного инвестора или пул инвесторов, подключать к расселению риэлторов через тендер, проводить замену инженерных коммуникаций и сетей, благоустройство во дворах — это повышает инвестиционную привлекательность”, – предлагает, в свою очередь, Елена Черневич.

По ее словам, если дома не представляют культурно-архитектурной ценности, их надо сносить; если этого нельзя делать – то реконструировать, но под элитное жилье.

“Если сравнить себестоимость строительства элитного и массового жилья, необходимого для отселения жильцов из коммуналок, получим большую разницу. Рыночная стоимость этих категорий жилья тоже разная. Таким образом, дельта в общей сложности достаточно велика, чтобы такие проекты были привлекательными для инвесторов, учитывая к тому же дефицит пятен под застройку в центре”, – говорит Черневич.