На асфальте: Живите бизнес-классом

Дома, именуемые нынче жильем бизнес-класса, отличные от серых типовых панелек, построенные с использованием новейших инженерных систем и оборудования, появились в столице сравнительно недавно – с середины 90-х гг. прошлого века. Они более комфотны для потребителей и более выгодны для частных застройщиков, чем жилье экономкласса. По оценке экспертов, в общем объеме возводимого жилья на их долю приходится от 20% до 25% площадей. Неоднозначная оценка объясняется тем, что и девелоперы, и риэлторы не всегда сходятся во мнении по поводу позиционирования новостроек. В среднем квартира бизнес-класса в Москве стоит $5000–11 000 за 1 кв. м.

Специалисты Penny Lane Realty к этой категории относят дома, которые по качеству применяемых материалов, технологий строительства, инженерной начинки могут и не уступать элитке, но находятся за пределами исторического центра Москвы, говорит Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости этой компании.

В классификации, предложенной компанией “Новое качество”, допускается, что дома бизнес-класса могут находиться в “нецентральных, но престижных районах благодаря доступности, экологии, инфраструктуре”. По определению Юрия Синяева, директора по маркетингу ГК “Конти”, дома бизнес-класса – это монолитные или монолитно-кирпичные здания, расположенные в хорошем районе с благоприятной экологией и развитой инфраструктурой.

Хотя Александр Зиминский допускает, что при дефиците на рынке московской недвижимости строительство домов бизнес-класса целесообразно в любом районе Москвы. Квартиры в любом доме будут проданы. “Другое дело, что покупатели становятся все более требовательными: если человек располагает средствами, достаточными для приобретения квартиры, он выберет дом более высокого качества, район, более благоприятный для проживания”, – поясняет он.

Новые технологии

По словам Натальи Усовой, заместителя директора департамента реализации “МИАН-Девелопмент”, современные технологии в строительстве домов бизнес-класса призваны решать две основные задачи: как можно быстрее и как можно качественнее возвести здание. Покупатель не может ждать свое жилье годами. Поэтому для выполнения работ на тендере выбираются подрядчики, имеющие в своем арсенале прогрессивные методы ведения работ и технику, соответствующую современному уровню строительства.

В числе новых технологий, позволяющих сокращать сроки и повышать качество строительства, – бестраншейная прокладка коммуникаций (экономит до 50% времени на выполнение подземных коммуникаций), новейшие системы опалубки (стальная крупнощитовая, блок-формы, скользящая, тоннельная), использование при бетонировании средств интенсификации набора прочности бетона (электропрогрев, ускорители твердения бетона, модификаторы), а также ингибиторы для предотвращения коррозии арматуры, точное бурение с применением алмазной резки (для ускорения прокладки коммуникаций), применение разрядно-импульсной технологии для глубинного закрепления грунтов или крепления котлована в стесненных условиях застройки. При устройстве кровли, в том числе и эксплуатируемой, отдается предпочтение мембранам и пленкам как наиболее технологичным и сокращающим срок при укладке материалам.

“Особо хочется отметить новинку – вентилируемый фасад, – которую мы воплотим в двух наших объектах, в жилых домах бизнес-класса на ул. Верхней Масловке и Удальцова, – рассказывает Александр Козлов, начальник отдела маркетинга и рекламы “Пересвет-Девелопмент”. – Вентилируемые фасады проектируются таким образом, чтобы между стеной и отделочным слоем оставалась полость. Эта полость позволяет свободно перемещаться воздуху и служит для вентиляции стен. Устраняются такие нежелательные процессы, как образование грибка и сырости”.

Конструкция вентилируемых фасадов позволяет смонтировать теплоизоляционный слой, который значительно повышает теплосбережение. Фасад здания обшивается облицовочными влагостойкими панелями. Кроме того, в процессе монтажа вентилируемых фасадов нет необходимости выравнивать стены, что значительно удешевляет процесс. “При всех очевидных преимуществах вентилируемые фасады относительно недороги и функциональны”, – отмечает он.

Инженерная мысль

Отличительная особенность домов бизнес-класса – современная и качественная инженерия в отличие от домов экономкласса, где инженерные системы одни из самых дешевых на рынке (застройщики говорят, что приходится экономить, чтобы оставаться в самом бюджетном сегменте). По словам Натальи Усовой, дом бизнес-класса должен быть оснащен такими системами, как бесшумные скоростные лифты, система очистки воды, центрального кондиционирования вплоть до “умного дома” и т. п.

Например, в ЖК “Северный парк” (Ленинградское шоссе, вл. 25) установлена система климатконтроля. Воздушное отопление не только позволяет поддерживать температуру, заданную владельцем, но и выполняет функции кондиционера в теплый период года, а также вентиляции, которая обеспечивает нормальный воздухообмен, исключает повышенную влажность, запотевание окон, не дает проникать извне пыли и посторонним запахам и газам.

Организована и система пожаротушения. Здание оборудуется системами противодымной защиты и оповещения людей о пожаре, внутренним противопожарным водопроводом и автоматическим пожаротушением (автостоянки, помещения общественного и технического назначения), автоматической пожарной сигнализацией. Предусмотрены установка спринклерных оросителей над входными противопожарными дверями квартир снаружи, а также оборудование здания лифтами с режимом работы “перевозка пожарных подразделений”. На кровле двух корпусов “Северного парка” предусмотрены площадки для приема транспортной кабины пожарного вертолета.

В ЖК “Режиссер” (ул. Пырьева, вл. 2) установлены дымоходы, что позволяет клиентам сделать камин в своей квартире. По желанию жильцов может быть установлена система тонкой очистки воды.

При строительстве домов бизнес-класса используются современные системы отопления с биметаллическими радиаторами и регулировкой температуры, система управления лифтовым хозяйством от ведущих производителей Mitsubishi, LG, Otis и др., системы видеонаблюдения за входными группами, прилегающей территорией и подземным паркингом, перечисляет, в свою очередь, Александр Козлов.

По мнению Алексея Белоусова, коммерческого директора холдинга “Капитал Груп”, в домах бизнес-класса затраты на электричество – это основополагающий фактор. Если год назад на 1 кв. м они составляли примерно $50, то сейчас ценовая планка поднялась до $250–300. “В экономклассе предлагается жилье с нагрузкой по электрике не более 5–7 кВ на квартиру, в то время как в наших объектах бизнес-класса мы предлагаем минимальную нагрузку 11–13 кВ”, – отмечает он.

В настоящее время большинство домов бизнес-класса имеют повышенную этажность. Жилые комплексы высотой более 20–30 этажей возводят компании “Дон-Строй”, “Капитал Груп”, “Конти”, “Крост”, Mirax и др. Требования к инженерному оснащению таких домов более жесткие. По словам Юрия Синяева, строительство высотных зданий предполагает использование сложного дорогостоящего инженерного обеспечения. Все высотные здания должны быть оборудованы системами пожарной безопасности – это не только тушение, но и предотвращение возгорания, реагирование на любой очаг возгорания в любой точке здания. Информация с датчиков идет на автоматизированный пульт управления, где дежурит оперативный сотрудник. Система реагирует на малейшее изменение температурного режима.

Система водоснабжения высотного здания подразумевает специальные технические помещения, которые строятся, как правило, через каждые 12 этажей. В них устанавливаются дополнительные насосы, удерживающие давление воды на большой высоте, благодаря которым водопроводные трубы прокладываются напрямую, без использования накопительных резервуаров.

При подборе лифтовой системы учитываются высота здания, площадь этажей, максимальное число пассажиров, количество жильцов, предполагаемое число лифтов в здании. Как лифтовые шахты, так и сами кабины пожароустойчивы. Предусмотрена автономная энергосистема, которая исключает возможность блокировки лифтов. “В случае отключения центрального энергоснабжения системы объекта переходят на резервное питание – в течение 3–4 часов лифты продолжат работу в обычном режиме, а в квартирах жильцов будут вода и электричество”, – говорит Синяев.

“Однако по инженерному оборудованию дома бизнес-класса во многом уступают элитному жилью, – отмечает Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации “Лидер”. – Например, если для покупателя важен особый микроклимат, то ему придется за свой счет устанавливать дополнительное оборудование у себя в квартире”.

Оригинальный проект

Большинство домов бизнес-класса строятся по индивидуальным архитектурным проектам. Зачастую их авторы – знаменитые архитекторы и компетентные архитектурные бюро. Например, проекты ЖК “Аэробус”, ЖК “Авеню, 77”, ЖК “Триколор”, возводимых “Капитал Груп”, разработала архитектурная мастерская “Резерв” Михаила Плоткина. Архитектурное бюро “Остоженка” (архитекторы – Александр Скокан, Валерий Каняшин) – авторы проектов ЖК “Дмитровский”, ЖК “Поселок художников”, ЖК “Соколиное гнездо”. Генеральным проектировщиком комплекса “Янтарный город” (“Сити – XXI век”) выступает архитектурная мастерская “Александров и партнеры”. К слову, за разработку проекта в октябре 2004 г. на XII Международном фестивале “Зодчество-2004” авторский коллектив получил бронзовый диплом в номинации “Градостроительство”.

В работе над проектами с недавних пор активное участие принимают маркетологи и консалтинговые фирмы, поэтому предлагаемые на продажу квартиры имеют не только необычные архитектурные решения, но и наиболее востребованные площади (исправляются ошибки строителей первого частного жилья). По данным Knight Frank, средняя площадь квартир в домах бизнес-класса составляет 90–120 кв. м. “Это наблюдение основано на той информации о проектах бизнес-класса, которой располагает компания”, – говорит Игорь Роганович, заместитель директора стратегического консалтинга Knight Frank. В проектах бизнес-класса площадь 1-комнатных квартир варьируется от 55 до 60 кв. м, 2-комнатных – от 90 до 100 кв. м, 3-комнатных – 130–140 кв. м.

По словам Алексея Белоусова, благодаря достаточно большим площадям появляются новые возможности по планировочным решениям. Как следствие, изменяется терминология рынка: вместо традиционной 2-комнатной появилось понятие “двуспальная квартира”, как это принято на Западе. Раньше 2-комнатная квартира имела три окна, допускалось деление на кухню, спальню и гостиную. А в ЖК “Аэробус” для трехоконной квартиры была предложена двуспальная планировка с большой объединенной кухонно-гостиной зоной. Последующие продажи подтвердили востребованность этого решения.

По данным “Капитал Груп”, одно из основных требований, предъявляемых рынком к жилью бизнес-класса, – наличие охраняемой огороженной территории, что редко встречается в домах более низкого ценового сегмента. Серьезные различия наблюдаются в коэффициенте машино-мест в подземном паркинге, приходящихся на одну квартиру. Если в домах экономкласса машино-мест может не быть вообще, то в бизнес-классе этот коэффициент обеспеченности машино-местами варьируется от 1,3 до 1,5 на квартиру.

Инфраструктура под вопросом

Современные дома бизнес-класса в подавляющем большинстве – это крупные жилые комплексы, рассчитанные на не одну сотню квартир. Поэтому наличие объектов инфраструктуры в таких домах – далеко не второстепенный вопрос. Сергей Лядов, пресс-секретарь компании “Сити – XXI век”, рассказал, что при определении, какие объекты размещать на первых этажах, застройщик учитывает потребности будущих жильцов, существующую инфраструктуру на прилегающих территориях и степень ее развития. Но основывают свои расчеты застройщики на том, что жилье в домах бизнес-класса покупают люди с достаточно высоким уровнем доходов. “Поэтому в подавляющем большинстве случаев нецелесообразно размещение магазинов одежды, обуви, продуктовых магазинов, организаций жилищно-коммунального хозяйства”, – рассуждает он.

Такого же мнения придерживается и Светлана Абелян, руководитель филиала “На Страстном бульваре” компании “Новый город”. Среди нежелательных объектов инфраструктуры в жилых комплексах бизнес-класса она назвала объекты социальной сферы. “Я знаю, что многие покупатели были недовольны тем, что в доме бизнес-класса на ул. Бахрушина располагалась в пристройке районная управа – далеко не всякий человек определенного уровня достатка хочет иметь подобное соседство”, – подчеркивает она.

Но, по словам Александра Козлова, в жилых комплексах компании “Пересвет-Девелопмент” для удобства проживания будущих жильцов в домах предусмотрены нежилые помещения под объекты социально-бытовой инфраструктуры. Например, в жилом комплексе на ул. Удальцова будет расположена стоматологическая клиника, в жилом комплексе “Алексеевский” – молочно-раздаточный пункт.

По данным пресс-службы компании “Дон-Строй”, в стилобате жилых комплексов “Дон-Строя” традиционно располагаются салоны красоты, SPA, фитнес-клубы, торговые галереи, сервисные службы (химчистки и проч.). В ЖК “Дом на Беговой” и ЖК “Измайловский” в стилобате, объединяющем несколько корпусов, появятся торговые центры с супермаркетом.

Хотя Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, считает, что такие объекты инфраструктуры, как салоны красоты и фитнес-залы, с каждым днем теряют свою привлекательность для покупателя. На сегодняшний момент аналитики Blackwood отмечают следующую тенденцию: большинство покупателей выбирают себе дома именно с той инфраструктурой, которой они непосредственно будут пользоваться. “А так как жильцы престижных домов скорее предпочитают ездить в определенные салоны и заниматься в определенных фитнес-клубах, то платить за часто пустующие площади этого назначения на 1-м этаже своего дома становится для них нецелесообразно”, – рассуждает он.

Больше и выше

В течение 2006–2007 гг. на столичный рынок вышел ряд новых объектов бизнес-класса, запланированных к сдаче в IV квартале 2009 г. Например, “Пересвет-Девелопмент” реализует несколько проектов. Один из них – 19-этажный монолитно-кирпичный жилой комплекс на ул. Верхней Масловке, вл. 25 (САО). Комплекс состоит из трех секций, смещенных относительно друг друга, и рассчитан на 204 квартиры. Особенность проекта заключается в особом зонировании. 1–3-комнатные квартиры площадью от 50 до 125 кв. м будут располагаться со 2-го по 17-й этаж. Площади квартир увеличиваются от этажа к этажу за счет добавления выступа консоли поперечной стены. На 18-м и 19-м этажах будут двухуровневые квартиры из 5–6 комнат, в каждой из которых запроектирован камин на твердом топливе. На 1-м этаже жилого комплекса будут расположены офисные и торговые помещения. В доме предусмотрен двухуровневый паркинг на 180 машино-мест.

Жилой дом на ул. Удальцова, 8 (ЗАО), – две башни, 22 и 20 этажей, между которыми предусмотрено 3-этажное нежилое здание стоматологической клиники. Жилой дом рассчитан на 175 квартир площадью от 47 до 193 кв. м. Квартиры относятся к 1-й категории комфортности (два санузла, окна на обе стороны, высота потолков – 3,4 м). В подземной части дома будет двухуровневый паркинг на 199 машино-мест.

Компания “Дон-Строй” вывела на рынок проект “Бирюзова, 41”. Жилой комплекс расположен по соседству с сосновой рощей, имеет удобные выезды на Третье транспортное кольцо, в 5 минутах ходьбы – ст. м. “Октябрьское Поле”. Отличительная особенность квартир (от 65 до 182 кв. м) – панорамное остекление эркеров и изящные французские балконы. Окна большинства квартир выходят на две стороны. В подземной части – двухуровневый паркинг с автомойкой. Внутренний двор выполнен в стилистике соснового парка, примыкающего к воротам дома, есть детская площадка.

Экопарк “Лосиный остров” – еще один новый проект компании “Дон-Строй”. “Жилой комплекс разработан с учетом всех составляющих понятия “экодом”, – говорят в компании. Это расположение на границе с национальным парком “Лосиный остров” и реализация экотехнологий. Применение экологически чистых натуральных материалов с повышенными теплоизоляционными свойствами позволит сократить теплопотери здания и создать в квартирах хороший микроклимат. Архитектурные решения обеспечивают максимальное естественное освещение за счет больших плоскостей остекления, панорамных окон и эркеров.

Девять корпусов высотой от 11 до 28 этажей возводятся на едином трехуровневом стилобате. В комплексе спроектированы 1–4-комнатные квартиры свободной планировки площадью от 47 до 126 кв. м. Инфраструктура предусматривает современный физкультурно-оздоровительный центр с универсальным спортивным залом, саунами и экокафе, детский клуб, а также трехуровневый подземный паркинг с автомойкой.

“Янтарный город” – жилой комплекс, возводимый компанией “Сити – XXI век”, – гармонично вписывается в природный ландшафт Строгинской поймы. Он состоит из пяти корпусов. Четыре корпуса находятся на разной стадии строительства. Впервые в столице проект жилого дома предусматривает атриумы. Это внутренние холлы с большими светопрозрачными витражами, которые будут располагаться в двух домах комплекса через каждые четыре этажа. Конструкция атриумов не только подчеркнет уникальность природного ландшафта района Строгино, но и обеспечит высокий уровень комфорта и уюта. Площадь квартир колеблется от 52 до 160 кв. м.

В жилом комплексе запланирована обширная инфраструктура: детский сад, подземные паркинги, магазины, салон красоты, приемный пункт прачечной-химчистки, аптека, стоматологическая клиника, кафе и другие социально-бытовые объекты. Машино-места в подземном паркинге предусмотрены для каждой квартиры. Спуститься к автомобилю, как и подняться из паркинга к себе в квартиру, можно будет на одном из бесшумных скоростных лифтов, не выходя на улицу. Территория вокруг “Янтарного города” будет огорожена. Безопасность обеспечат контрольно-пропускная система, круглосуточная охрана и камеры видеонаблюдения. Срок сдачи всего объекта – I квартал 2010 г.

ЖК “Северный парк” (Ленинградское шоссе, вл. 25, “МИАН-Девелопмент”) граничит с Химкинским водохранилищем и исторической лесопарковой зоной “Покровское-Стрешнево”. ЖК “Северный парк” возводится на территории около 4 га и состоит из трех корпусов – 40-, 30- и 20-этажного с одноуровневыми и двухуровневыми квартирами площадью от 56 до 240 кв. м. Квартиры будут сданы покупателям в состоянии “под чистовую отделку” с уже выполненными с учетом пожеланий клиентов перепланировками, изначально оборудованными качественными инженерными системами. Сдача объекта запланирована на IV квартал 2007 г.

Многофункциональный высотный жилой комплекс “Континенталь”, объект компании “Конти”, расположен в экологически чистом районе столицы, на излучине Москвы-реки в непосредственной близости к Серебряному бору (пр-т Маршала Жукова, вл. 72–74). Строительство ведется в рамках целевой программы правительства Москвы “Новое кольцо Москвы”. “Континенталь” представляет собой монолитно-кирпичное здание переменной этажности – от 4 до 20, 24 и 48 этажей. Четыре уровня подземной автостоянки с мойкой и автосервисом. Инфраструктура дома включает бизнес-центр, детский досуговый центр, музыкальную школу, супермаркет, ресторан, бар, прачечную и химчистку. Срок сдачи – IV квартал 2008 г.

Будет дороже

Качественное жилье пользуется в столице хорошим спросом, несмотря на стагнацию и провисание не слишком удачных проектов. Александр Зиминский отметил: несмотря на то что доля этого сегмента постоянно растет, рынок далек от насыщения. Поскольку общий уровень цен на московскую недвижимость высок, покупатели предпочитают заплатить чуть больше, но приобрести квартиру лучшего качества. По мнению эксперта, наиболее востребованы в сегменте бизнес-класса квартиры небольших площадей – до 100 кв. м, поскольку определяющим фактором для покупателя жилья бизнес-класса является бюджет. Выбирая квартиру, покупатель ориентируется на ту сумму денег, которой располагает.

В сегменте жилья бизнес-класса разброс цен гораздо шире, чем в экономклассе, что во многом определяется как местом расположения дома, так и его инженерно-техническими параметрами. По словам Игоря Рогановича, по состоянию на июнь 2007 г. по величине средней цены лидирует ЦАО – $10 470 за 1 кв. м, на 2-м месте по этому показателю – ЗАО: $5830 за 1 кв. м.

Алексей Белоусов отметил, что цены на объекты бизнес-класса стабильно растут на 3–4% в месяц. Например, стоимость 1 кв. м в ЖК “Аэробус” в декабре 2006 г. составляла $2900, а в августе 2007 г. выросла до $3800, что составило примерно 30% роста за полгода. Стоимость 1 кв. м в ЖК “Авеню, 77” на конец 2006 г. составила $2750, а к июлю 2007 г. выросла до $3300 (20% роста). На объектах “Капитал Груп”, строительство которых будет завершено через два года (в 2009 г.), цены уже сравнительно высокие. В ЖК “Триколор” (ул. Ростокинская, вл. 2) стоимость 1 кв. м – $3200, в ЖК “Дмитровский” (Дмитровский пр-д, вл. 4–6) – около $3000.

По данным “Дон-Строя”, в июне – августе цены выросли: в среднем по объектам бизнес-класса – на 1,5–2%. “С наступлением сезона деловой активности мы ожидаем плавного увеличения темпов роста цен и выше в среднем до 2% в месяц”, – говорит Екатерина Куканова, пресс-секретарь компании “Дон-Строй”.

По словам Юрия Синяева, в ЖК “Континенталь” с начала года цены поднялись на 7–9% в зависимости от конкретной квартиры.

Хотя Александр Козлов считает, что монолитные дома с начала года потеряли в цене около $100 за 1 кв. м: на начало года средняя цена 1 кв. м составляла $4650, на конец июня – $4550. “Мы не планируем повышения цен осенью текущего года”, – отмечает он. А “МИАН-Девелопмент” рассматривает возможность поднятия осенью цены на квартиры в своих объектах бизнес-класса. “Но насколько это будет и в каких конкретно объектах, покажет ситуация, которая сложится на рынке на конец августа”, – говорит Наталья Усова.

Ирина Котова, директор по маркетингу компании “Хирш”, считает, что цены на бизнес-класс в последние полгода не были подвержены никаким колебаниям. Не было роста, но и снижения тоже. “Сегодня цены начали расти. Темпы, конечно, не астрономические – такой спокойный рост на уровне 1,5% в месяц”, – говорит она.

“Анализируя тенденции первого полугодия 2007 г. на рынке недвижимости Москвы в сегменте жилья бизнес-класса, можно сделать вывод о том, что до конца года продолжится тенденция плавного повышения цен, – говорит Сергей Лядов. – Рост цен составит около 2,5% в месяц, что превысит уровень инфляции. Цены будут увеличиваться в основном за счет расширения спроса при ограничении предложения. Этому будет способствовать рост доходов населения и ипотечного кредитования”. Некоторое изменение ситуации на рынке возможно с появлением новых крупных объектов, выход которых запланирован на конец 2007 – начало 2008 г., отмечает он.

Юрий Синяев до конца 2007 г. прогнозирует рост цен на уровне 1,5–2% в месяц. “В результате по итогам года недвижимость бизнес-класса поднимется в цене на 15–20%”, – предполагает он. “К концу 2007 г. стоимость 1 кв. м в этом сегменте предположительно составит $4500–11 500 за 1 кв. м”, – делает вывод Владимир Воронин. “А уже в 2008 г. можно предположить, что рост цен составит 5–8% в первом полугодии и 10–12% – во втором ”, – прогнозирует Роганович.