На континентах: Поместья в дефиците

Имение Петра Авена, президента одного из крупнейших российских банков – Альфа-банка, “Инглистон-Хаус”, представляет особый интерес. Первоначально участок площадью 3,4 га вблизи озера Вирджиния был куплен известными английскими девелоперами братьями Ником и Кристианом Кэнди. Братья получили разрешение на строительство дома площадью 2700 кв. м, привлекая в качестве архитектора и дизайнера известного архитектора Роберта Адамса, выполнявшего в числе прочих заказы для принца Чарльза. Петр Авен купил поместье у фирмы Candy & Candy в 2004 г. примерно за 8,55 млн фунтов стерлингов. Эксперты полагают, что на строительство дома с шестью спальнями ушло около 30 млн фунтов. На безопасность также были потрачены изрядные суммы. Дом, да и все поместье в целом выглядят солидно и недоступно, недаром дедом Авена был латышским стрелком. Фасад дома не лишен элементов ностальгии – он очень напоминает здание Центробанка РФ на Неглинной улице. А такие “изящные” дополнения, как восьмиугольный 2-этажный бункер охраны у парадной калитки, внешняя ограда, напичканная “умными” устройствами, и так называемое убежище (panic room), где запасов воздуха, воды и пищи должно хватить на месяц, замаскированное под обычную комнату, говорят об основательности и осмотрительности владельца дома.

ЛОНДОН – Россияне осваивают Лондон уже не первый год. И даже те, кто никогда не выезжал за пределы Московской области, знают, что самые престижные районы столицы Великобритании – Knightsbridge, Belgravia, Chelsea и Mayfair. Однако среди самих англичан бытует мнение, что жизнь в Лондоне приемлема главным образом для одиноких людей. Семьям, особенно с детьми, лучше жить в пригороде. В лондонских пригородах есть свои Рублевка и Новая Рига.

Несмотря на особое географическое положение, островная Великобритания, как и другие европейские страны, пожинает плоды глобализации. Если до 1970-х гг. практически 100% населения пригородов Лондона составляли жители Великобритании, то к 1996 г. доля иностранцев среди владельцев престижных английских имений составила 35–40%. По разным оценкам, до 20% покупателей элитной недвижимости – российские граждане. А среди покупателей недвижимости в топ-сегменте (дома стоимостью 5–10 млн фунтов стерлингов и выше) доля россиян доходит до 40%.

Большой Лондон отделяется от пригородов кольцевой дорогой М25. Но близость к этой магистрали еще не гарантирует востребованности того или иного района. “В окрестностях Лондона различают отдельные престижные районы. Самыми престижными графствами в пригородах Лондона являются Сюррей, Беркшир, Оксфордшир и Букинхэмшир. Вместе с тем в графстве Беркшир довольно много промышленных предприятий (например, в городе Ридинг) и есть военные базы, – отмечает Марк Паркинсон, директор отделения загородной недвижимости компании Property Vision, специализирующейся на консалтинге покупателей элитной недвижимости в Лондоне и его пригородах. – Неблагоприятными районами считаются также районный центр Слоу в Букинхэмшире и городок Уокинг в Суррее, где располагаются более или менее масштабные промзоны. Лучшими местами для проживания в пригородах Лондона традиционно считаются города Хенли-на-Темзе (здесь ежегодно проходит Королевская регата), Беконсфилд и Гилдфорд”.

Среди главных причин популярности этих населенных пунктов у покупателей эксперты отмечают развитую инфраструктуру, включающую в себя не только традиционные рестораны и торговые комплексы, но и милые сердцу британцев гольф-клубы и поля для игры в поло. Другой немаловажной причиной является наличие лучших школ в непосредственной близости от этих населенных пунктов. В их число входят Eton College, Papplewick, Sunningsdale, St. Mary’s Ascot, Hurst Lodge, St. George’s, St. John’s Beaumont, а также для сторонников американской системы обучения – American Community School. По словам Гульнары Лонг, директора по работе с клиентами компании Property Vision, входящей в состав одного из крупнейших международных банков – HSBC Private Bank, повышенный спрос на поместья в Беконсфилде, Гилдфорде и Хенли-на-Темзе привел к тому, что за последние два года стоимость на элитную недвижимости в этих районах возросла на 30–40% и более.

По данным руководителя департамента жилищных исследований компании Knight Frank Лайама Бейли, только за июль текущего года цены на недвижимость в центральной части Лондона возросли на 3,9% – рекордный показатель с начала ведения компанией статистики (1976 г.). В целом за год рост цен составил 36,4%. Цены на жилье растут преимущественно в двух сегментах – в ценовом диапазоне от 1 млн до 2 млн фунтов стерлингов и свыше 4 млн фунтов. В последнем случае зарегистрирован рост цен более чем на 43%. На дома в этом году цены растут больше, нежели на квартиры.

Аналитики Property Vision констатируют, что большие семейные дома являются одним из наиболее дефицитных сегментов на рынке жилья. Нехватка предложения, в свою очередь, движет ростом цен на пригородную недвижимость в престижных графствах. В большей степени рост цен коснулся поместий, где цены возросли за последний квартал на 3,5%, а годовой рост составил 12,4% – наивысший показатель с 2000 г. Таким образом, средняя стоимость поместья составила 3 млн фунтов стерлингов.

Лучшие адреса

По мнению ряда экспертов, главной причиной дефицита загородных домов в престижных направлениях являются низкие темпы застройки. По данным Национального строительного общества, за август 2007 г. в Великобритании наблюдается все возрастающий разрыв между ростом цен на жилье (11% в год) и ростом доходов населения (3,3% в год). Таким образом, жилье становится все менее доступным для большей части населения. Во II квартале 2007 г. впервые был зарегистрирован рекордно высокий показатель коэффициента цен на дома к доходам покупателей – 5,32. Соответственно, изменилась структура ипотечных заемщиков. Доля граждан, берущих ипотечный кредит по фиксированным ставкам, поднялась за последние пять лет на 60% (с 18% в начале 2002 г. до 78% в июне 2007 г.). Ставка кредитования также значительно выросла за последний год – с 5,05% в июне 2006 г. до 5,62% в июне этого года.

В общей структуре преобладают ипотечные займы типа buy to let (покупка жилья с последующей сдачей его в аренду). Только в минувшем году доля этой категории заемщиков возросла на 48% по отношению к 2005 г., составив 330 000 единиц. Возрос в общей структуре и процент ипотечных кредитов на покупку дорогого (стоимостью свыше 500 000 фунтов стерлингов) жилья, в июне 2007 г. был зарегистрирован 19%-ный рост этой категории заемщиков по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Гульнара Лонг утверждает, что значительное количество российских клиентов заинтересовано в получении ипотечного кредита, так как это максимально выгодно с налоговой точки зрения. За дорогими домами тоже выстраиваются очереди – по оценкам специалистов Property Vision, до 80% всех домов в пригородах Лондона продается через аукцион.

По данным экспертов, ежегодный рост числа домовладений в Англии оценивается в 179 000. Однако реальные темпы строительства отстают от актуальных потребностей. Статистика по завершенным проектам говорит о том, что ежегодно в эксплуатацию вводится только 30 000 домов против объективно необходимых 200 000 (по оценке Barker Review – ежегодного исследования рынка жилья, выполняющегося по заказу министерства экономики Великобритании). Впрочем, в ближайшие годы в английских регионах планируется вводить в эксплуатацию 192 000 домов. Если говорить о Лондоне, то здесь, напротив, наблюдается перевыполнение плана. За период 2005–2006 гг. было введено в эксплуатацию 28 300 единиц жилья (квартир и индивидуальных домов), что на 23% больше намеченного объема (23 000 единиц в год). Вместе с тем если ориентироваться на доработанные плановые показатели, то это всего лишь 93% от запланированных ежегодно к вводу в эксплуатацию 30 500 единиц жилья. На остальной территории Англии ввод в эксплуатацию жилья в 2006–2007 гг. составил только 22 000 единиц (13% от планируемых показателей).

Знатное соседство

В пригородах Лондона можно приобрести жилье двух типов: новостройки, находящиеся в охраняемых населенных пунктах и построенные менее 10 лет назад, и дома-поместья, существующие не одно десятилетие. К окрестностям Лондона понятие “коттеджный поселок” вряд ли применимо. Строящиеся в отведенных для этого границах имения (домами их просто никак не назовешь) объединяют общая охрана и чрезвычайно развитая инфраструктура. В элитных поселениях центром общественной жизни, как правило, является клуб, стать членом которого совсем нелегко.

Одним из таких поселений является Вентворт, расположенный к юго-западу от Лондона (графство Суррей), который известен, в частности, близостью к летней резиденции английской королевской семьи, Виндзорскому замку, окруженному гигантским парком. В дни, когда королевская семья в замке отсутствует, его даже можно посетить с экскурсией. Вентворт очень удачно расположен относительно районных центров – Вирджиния-Вотер (1,5 мили) Аскот (3 мили), Виндзор (8 миль), причем из всех этих городов можно добраться до Лондона на электричке. А магистрали М3 и М25 связывают его с Лондоном (29 миль). До аэропорта Хитроу тоже всего 12 миль. Поселение протянулось на 750 акров в границах так называемого зеленого пояса, в непосредственной близости от него находятся три гольф-поля на 18 лунок (включая Championship West Course), отвечающие высоким международным стандартам, а также два поля для игры в поло (несколько лет назад арабский покупатель приобрел в Вентворте гигантское имение, на территории которого проводятся благотворительные матчи по игре в поло). На территории клуба Вентворта находится рестораны, плавательный бассейн, 13 теннисных кортов и собственно оздоровительно-рекреационный клуб.

Эксперты отмечают, что в целом недвижимость в этом районе достаточно дорогая. Например, дом площадью 1500 кв. м с земельным участком в 22 га продается агентством Savills за 12–15 млн фунтов стерлингов. Поместье “Вентворт-Мэнор”, построенное в 2002 г., сочетает в себе классический фасад и современный дизайн. Дом площадью 1117 кв. м расположен на земельном участке площадью 1,1 га. В доме впечатляющий зал для приемов, внутренний бассейн, тренажерный зал и даже комната для занятий живописью с мраморным камином и отдельным выходом в сад.

Покупателям этого поместья придется так или иначе общаться со статусными соседями – эстрадной мегазвездой Элтоном Джоном, киноактером Беном Аффлеком, владельцем интернет-портала Yahoo.com, украинским футболистом Андреем Шевченко, а также российскими олигархами Петром Авеном и Борисом Березовским.

Немногим ранее Авена, в 2001 г., открыл Вентворд отставной российский олигарх Борис Березовский. В настоящее время он владеет домом площадью около 2500 кв. м, расположенным на участке около 100 га. Это всего в 500 ярдах от “Инглистон-Хаус”. Газета Sunday Times пишет, что Березовский очень предусмотрителен и содержит на территории имения четыре одинаковых лимузина. Когда отставной олигарх покидает свои владения, все четыре лимузина выезжают за пределы поместья и движутся в разных направлениях, чтобы сбить с толку возможных преследователей.

Поклонники старины

В отличие от поместий-новостроек дома в возрасте 100 и более лет выглядят на первый взгляд чересчур скромно, словно сошедшими с картин современного английского художника Дэвида Шеперда. Поместье “Мэнор-Хаус”, расположенное на окраине деревни Хедли (графство Сюррей), было построено в 1903 г. по проекту архитектора сэра Эдварда Даубера и имеет классификацию Grade II, а значит, представляет собой особый интерес как исторический памятник.

Поместье расположено в непосредственной близости от земель, которыми владеет The National Trust – фонд, занимающийся сохранением и приумножением национального архитектурного наследия. Площадь главного дома – 811 кв. м. Кроме того, на территории земельного участка площадью 4 га находятся дом для прислуги площадью 132 кв. м и конюшни. Еще на территории поместья есть пляжный домик с раздевалкой и маленькой кухней, подогреваемый бассейн, винный погреб, теннисный корт.

Владельцы поместий, причисляемых к историческим памятникам, имеют не только приятные права, но и многочисленные обременительные обязанности по поддержанию и сохранению своей собственности.

Гульнара Лонг поясняет, что исторические памятники в Великобритании классифицируются в соответствии с рангами, которые присваивает специальный комитет по охране исторических памятников – English Heritage и Conservation Area Office Committee.

Так, статус Grade I близок к музейному и подразумевает, что здание является охраняемым историческим памятником и не подлежит перепланировке как снаружи, так и изнутри. В здании категорий Grade II* и Grade II допускаются некоторые вольности, хотя каждая из них должна быть оговорена отдельно. Примечательно, что ответственность за несвоевременно обнаруженную перепланировку со стажем (вплоть до заключения в тюрьму) несут уже последующие владельцы дома.

Покупателям загородной недвижимости надо обратить внимание на то, что по территории некоторых поместий проходят дорожки общественного пользования, по которым разрешен либо пеший проход, либо проезд на лошадях. Право прохода регулируется актом Countryside Rights of Way.

“Отсутствие общедоступных дорожек на территории большого земельного участка в престижном районе, безусловно, увеличивает стоимость поместья, – констатирует Марк Паркинсон. – Однако немногие покупатели знают об этом”.

Еще владельцам загородных поместий приходится уважать указ об охране зеленых насаждений и некоторые другие документы.

Раздольем для любителей старины являются поместья, находящиеся в ведении National Trust. За чисто символический годовой взнос около 100 фунтов любители истории могут посещать дома-памятники практически круглый год. Поскольку свой фонд имений National Trust пополняет за счет пожертвований, то в частные руки он ничего не продает. Одним из недавних приобретений National Trust стало имение “Таплоу” в Букинхэмшире, стоимость которого эксперты оценивают в 100 млн фунтов стерлингов.

Дома-новостройки тоже могут со временем быть причислены к разряду памятников. Не в последнюю очередь благодаря стараниям известных архитекторов. Выставленное на продажу за 8 млн фунтов стерлингов поместье “Юнипер-Хилл”, расположенное в Бернхам-Бич (графство Букинхэмшир), примечательно в первую очередь тем, что его архитектурную концепцию и дизайн выполнил известный британский архитектор Квинлан Терри. Построенный в 2000 г. дом площадью 1242 кв. м расположен на земельном участке 1,7 га. Всего в 2 милях от поместья находится районный центр Бернхам, а в 4 милях – Беконсфилд. До аэропорта Хитроу всего 19 миль. В непосредственной близости находится кольцевая магистраль М25, по которой можно попасть в центр Лондона. Здесь же неподалеку находится Дорни-Вуд, загородная резиденция вице-премьера правительства Великобритании.

Будущие владельцы дома смогут прекрасно отдыхать на английский манер – неподалеку от поместья четыре гольф-поля, центры для игры в теннис, сквош. Сравнительно недалеко – Аскот и Виндзор, где традиционно проводятся скачки. Хотя дому менее 10 лет, классический дизайн дает о себе знать. Строгий, но броский фонтан напротив главного входа, фасад из красного кирпича с ионическими колоннами, антикварная отделка и мебель в библиотеке – все это создает ощущение вековых традиций.

Родом из Суррея

Многие английские знаменитости родом из Суррея. Едва ли не самые известные из наших современников сюррейского происхождения – братья Кэнди и писательница Джоан Роулинг, автор бестселлеров о Гарри Потере. Очевидно, что у опекунов Гарри Поттера, четы Дурслей, было одно немаловажное достоинство – дом в Суррее. Сегодня Суррей – самое зеленое графство Великобритании. Охотничьи угодья здесь располагались еще в XV–XVI вв., а с XIX в. в Суррее начался расцвет на региональном уровне, который продолжается и по сей день. По словам Гульнары Лонг, в Суррее возросли цены на дома как на первичном, так и на вторичном рынке. Так, зарубежный покупатель приобрел в этом районе земельный участок за 15 млн фунтов стерлингов, на котором он может построить дом площадью около 3000 кв. м. Cтроительство такого дома обойдется примерно в 30 млн фунтов, что доведет общую стоимость поместья до 45 млн фунтов.

В черте Суррея также есть сверхпрестижные адреса. К одним из них относится гора Св. Георгия. В непосредственной близости отсюда магистраль А3, ведущая в Лондон; до аэропорта Хитроу всего 27 км. Говорят, что во времена Римской империи здесь находился лагерь Юлия Цезаря. Современная история горы Св. Георгия началась с 1911 г., когда земли были выкуплены У. Таррантом – респектабельным девелопером, который поставил своей целью “создать неподалеку от Лондона поселение, где будет стремиться жить каждый”. Соответственно, каждый дом на горе Св. Георгия отличали размах и уникальный дизайн. Сегодняшние обитатели горы также могут наслаждаться развитой инфраструктурой – гольф-клубом, а также клубом для любителей игры в теннис, крикет и сквош.

Чем обусловлены такой уровень цен на загородную недвижимость и их беспрецедентный рост в последние два года? По мнению Гульнары Лонг, на это есть несколько причин. “Прежде всего спрос уже давно превышает предложение, поэтому, как только на рынке появляется интересный объект, на него претендует не один, а сразу несколько покупателей, – отмечает Лонг. – Кроме того, если дом у владельцев не единственный и над ними не довлеют форс-мажорные обстоятельства вроде развода или переезда, они будут ждать покупателя по назначенной цене”.

Однако не все престижные дома сразу находят своего покупателя. Директор одного из отделений компании Savills Николас Уорнер связывает это с неоправданно завышенной ценой или особенностями внутренней отделки того или иного дома. Например, имение “Апдаун-Корт” в Виндлесхэме вот уже два года выставлено на рынке. Дом площадью 5000 кв. м расположен на земельном участке площадью около 20 га, и владелец, изначально назначивший цену 80 млн фунтов стерлингов, постепенно снизил ее до 70 млн фунтов. Практичный девелопер, наверняка увлеченный Дональдом Трампом и его методами, несколько лет назад купил этот земельный участок и построил на нем дом. Девелопер скорее всего ориентировался на арабского покупателя и, видимо, несколько перестарался, использовав в ходе строительства и отделки многочисленные дорогие материалы, включая мрамор. Ведущая к дому дорожка и та сделана из мрамора.