На воздухе: С оглядкой на Подмосковье

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ – По объему застройки рынок коттеджных поселков в пригородах Петербурга и Ленинградской области уступает подмосковному на порядок, в денежном выражении разрыв еще больше. Это отставание дает петербургским девелоперам редкую возможность учиться не на собственных ошибках, а на просчетах коллег.

Поданным “Петербургской недвижимости”, в области и в окраинных районах городского подчинения (Курортном, Пушкинском и проч.) строится и продается более 160 коттеджных поселков. Еще около 50 – с землеотводом, но в стадии проектирования.

В Подмосковье, по сведениям агентства Rway, насчитывается около 500 организованных коттеджных поселков, в фазе активной реализации – около 230. Но: размер имеет значение! Подмосковные поселения значительно больше по площади и по количеству домовладений: общая площадь рынка коттеджей в Московском регионе – 5,4 млн кв. м (примерно 15 000 домовладений), в петербургских пригородах возводится и продается 743 000 кв. м коттеджей (около 5200 домов и участков). В деньгах: Подмосковье – $18 млрд (данные портала IRN.ru), Петербург и Ленобласть – $1,2 млрд (данные АН “Итака”).

Общие тенденции (с учетом лага во времени) совпадают: увеличиваются масштабы застройки в границах отдельного поселения (подмосковный формат мегапоселков под Питером еще не прижился, но к тому идет); в элитном сегменте – тяготение к “концептам” и интересным архитектурным решениям; возрастает роль ипотеки и других кредитных схем; сокращается разрыв между спросом и предложением в сегменте экономкласса; активно осваиваются направления, которые прежде считались неперспективными; уменьшается доля спекулятивных операций с землей – девелопмент становится выгоднее банальной перепродажи. Еще один важный процесс, в разных вариантах отработанный подмосковными застройщиками, но пока с трудом реализуемый в Северо-Западном регионе, – преобразование стародачных поселков и поселений.

Главными рычагами развития в обоих регионах остаются завышенная стоимость городского жилья и дефицит свободных площадок в городской черте.

И проблемы тоже общие. На первом месте – транспортная. Если еще год-полтора назад местные девелоперы уверенно указывали удаленность в километрах, то теперь все чаще – в часах и минутах. Но каждый автовладелец немедленно делает мысленную поправку: “час езды” – это в лучшем случае 2–3 часа в пятницу вечером из города и столько же – в воскресенье, начиная с середины дня, в обратном направлении. Вторая проблема – капризы спроса. Уверенность в том, что “сметут все”, уступает место жалобам на дефицит информации: что будет строиться в непосредственной близости от очередного поселка – развлекательный комплекс или мусоросжигающий завод? Как будет восприниматься потенциальными покупателями технология панельной сборки? Себестоимость ниже, но и ассоциации с щитовыми домиками советской эпохи продажам не способствуют. Насколько затянется реконструкция Приозерской трассы? Как повлияет на статус конкретной зоны размещение поблизости очередного складского терминала или автосборочного производства?

Похоже, что “верхний слой” спроса – со стороны тех, кто всю жизнь мечтал о собственном домике и вот наконец-то получил возможность свою мечту реализовать, – уже исчерпан. Новый спрос – со стороны тех, кто внимательно взвешивает плюсы и минусы пригородного образа жизни, включая стоимость эксплуатации и качество управления, – мотивирован иначе, более подробно и рационально. Не факт, что все застройщики к этому готовы.

Наконец, очень полезен подмосковный опыт экспериментов с инфраструктурой. Обязательно ли тратиться на фитнес-клуб и бассейн или лучше ограничиться баскетбольной площадкой? Застройщики уже начинают учитывать парадокс, с которым в Подмосковье столкнулись вплотную: чем лучше инфраструктура, тем меньше природы. Так уж получается. Это не критично для ближних поселений, где ландшафтные радости и без того минимальны (по меркам Карельского перешейка, конечно), и для “дальних дач” – за радиусом 70–80 км поликлинику и школу строить все равно без толку. А вот в зоне “средней доступности” (условно – 15–60 км) эту проблему приходится каждый раз решать заново.

Компромисс

В крупномасштабных проектах петербургские застройщики идут по пути комплексного освоения площадок. Сочетание малоэтажных домов, таунхаусов и коттеджей несколько размывает социальную однородность, зато позволяет диверсифицировать спрос. По такому принципу организован, например, комплекс “Бель Виль” под Павловском.

Комплекс расположен в 8 км от КАД. На территории 31 га разместятся 27 коттеджей (от 176 до 264 кв. м с наделами от 14 до 42 соток), около 150 секций таунхаусов (от 114 до 181 кв. м и участками по 2 сотки) и малоэтажные дома на 300 апартаментов (от 70 до 161 кв. м). Строительство началось в прошлом году; продажи, по словам представителей застройщика, идут успешно. Инвестиции в проект составят около $73 млн.

Коттеджи сдаются под чистовую отделку. Земельный участок оформляется в собственность покупателя после окончания строительства дома. Коттеджи, по данным на июль, продавались по $1920 за 1 кв. м, сотка земли – по $12 800. 1 кв. м в таунхаусах оценивался в $1750 (включая придомовую территорию), в малоэтажных домах – в $1600.

Неравномерность спроса (коттеджи, по словам представителей застройщика, вдруг пошли “с опережением графика”) регулируется ценовой политикой. С декабря 2006 г. цена на коттеджи и стоимость земли выросли почти вдвое, хотя квартиры и секции практически не подорожали. В поселке предусмотрены торговый и спортивный комплексы, детский сад. В 2007 г. появилась возможность приобретать жилье в комплексе по ипотечной схеме. В июле “Еврофинанс-Моснарбанк” (он же – основной инвестор строительства) выдал первые ипотечные кредиты на покупку жилья в “Бель Виле”. Проект предполагается завершить в начале 2009 г.

“Смешанные” комплексы строятся не обязательно в ближнем пригороде. В июле этого года компания “НеваИнвестПроект” заявила один из крупнейших проектов на областном рынке малоэтажного жилья: рядом с поселком Первомайское (Выборгский район, около 70 км от центра Петербурга) будет строиться комплекс “Кивеннапа”. Название происходит то ли от шведского Kivanebb (“спорная земля”), то ли от Kifvanebbet (“форпост”, “передовые укрепления”). Площадь будущего комплекса – более 70 га. Проект предусматривает 14 3-этажных домов на 36 квартир каждый, 17 таунхаусов (204 секции) и 166 индивидуальных коттеджей. Всего – свыше 870 домовладений.

Генеральный директор компании “НеваИнвестПроект” Максим Красненко комментирует: проект будет сдаваться очередями на протяжении пяти лет (чтобы избежать затоваривания рынка); обширная территория, зонирование и особенности ландшафта позволяют строить обособленные очереди (к вопросу о “проживании на стройплощадке”). По мнению Красненко, большинство покупателей выберут “Кивеннапа” для постоянного проживания. Площадь квартир – от 40 до 90 кв. м (базовая цена – от $1600 за “квадрат”), в таунхаусах – от 102 до 150 кв. м (от $1800). Цены на коттеджи еще не утверждены. Застройщик предложит на выбор 10 типовых проектов из различных материалов (газобетона, оцилиндрованного бревна, клееного бруса) площадью от 120 до 200 кв. м.

По мнению директора управления “Загород” корпорации “Петербургская недвижимость” Дмитрия Демидова, в Петербурге реализация таких проектов несет в себе определенный риск: “Я не уверен, что петербуржцам это понравится”.

Директор департамента загородной недвижимости компании “Адвекс” Ольга Астахова полагает, что при разумном планировании и организации насыщенной инфраструктуры жилье в комплексе такого типа найдет своего покупателя.

В Подмосковье мегапоселков смешанного типа насчитывается уже около полутора десятков, правда, достроенных – ни одного.

Другой вектор развития выбрала компания “Желдорипотека” (девелоперская “дочка” РЖД). Компания строит коттеджный поселок в “золотом треугольнике” Репино – Ленинское – Комарово, уже изрядно насыщенном различными проектами. Петербургский филиал ЗАО “Желдорипотека” полагается на вкус и фантазию покупателей и предлагает участки, оснащенные инженерной инфраструктурой, но без жестких архитектурно-планировочных ограничений. По мнению генерального директора петербургского филиала Эдуарда Киямова, на рынке загородных объектов есть группа покупателей, потребности которых не вписываются в установленные застройщиком рамки. При этом организаторы проекта не опасаются, что на территории появится очередной “шанхайчик”: местоположение обязывает, предполагаемый уровень цен (около $21 000 за сотку) отсечет и случайных клиентов, и спекулянтов. Особенности рельефа (местность холмистая) и размеры наделов (минимум 16 соток) позволяют расположить домовладения обособленно. До нового поселка от Петербурга – 45 км. 56 домов разместятся на 16,5 га.

Застройщик полностью обеспечивает инженерию (подводит воду, электричество, газ, телефон и проч.); инфраструктура – без излишеств: административное здание, парковка и детская площадка.

Похоже, ажиотажный спрос исчерпан и начинается вдумчивая дифференциация рынка: или сезонное жилье без излишеств на приличном удалении, но с красотами и большой водой (по такому принципу реализует свои проекты, например, компания “Стинком”, которая осваивает целый полуостров на Пионерском озере – поселки “Заозерье”, “Зайчихино”), или крупный смешанный комплекс с развитой инфраструктурой, или небольшие дорогие поселки вблизи мегаполиса и в раскрученных курортных зонах – с концепцией и по строгому, предусматривающему ограничения архитектурному проекту.

Поселки бизнес-класса ($300 000–700 000 за домовладение) “без особых примет” пока тоже находят спрос, но все с большим трудом. Принципиально важным становится выбор участка.

Земля и доля

По словам генерального директора АН “Бекар” Ирина Гудкиной, сигналом для рынка земельных участков в этом году стали торги, организованные петербургским фондом имущества. В апреле и мае фонд продал три аварийных здания в Зеленогорске и Комарово, ценность представляли, естественно, не сами постройки, а только земля. Покупатели подняли цену до $15 000 за сотку.

В июле за нежилое 3-этажное здание в Репино (2200 кв. м) на участке площадью 4588 кв. м торговались 26 претендентов. В результате стартовая цена была превышена в пять раз, и победитель (физическое лицо) заплатил за лот 50 млн руб. Таким образом, земля обошлась ему в 10 897 руб. за 1 кв. м – более $40 000 за сотку. По словам директора фонда имущества Андрея Степаненко, “достигнута рекордная цена за объект в Репино, что неудивительно при дефиците предложения в Курортном районе. Проданное здание не представляет ценности, поэтому полученную в ходе торгов сумму можно считать ценой земельного участка”.

Ирина Гудкина говорит, что после оглашения результата этих торгов “покупатели как с цепи сорвались” – спрос резко активизировался. Просматриваются (и покупаются) даже те объекты, которые сами риэлторы считали переоцененными.

В Репино “Миэль-СПб” (представляет интересы покупателя) и “Бекар” (представитель продавца) договорились о сделке по участку площадью 1,1 га. Полтора года назад известный девелопер Василий Сопромадзе предполагал построить здесь 10 домов элитного класса, но затем отказался от проекта и выставил его на продажу. Объект спорный: для 10 серьезных домовладений территории маловато, а продавать оптом – цена будет ниже. Однако стороны договорились, по предварительным данным, цена сделки составила около $26 000 за сотку. Покупатель – московская фирма, по-видимому, на участке будет строиться корпоративная база отдыха.

Другой известный проект – “Золотая миля” – снят с продажи. Участок площадью около 15 га расположен на “первой линии”, у залива, на 47-м км Приморского шоссе (рядом с

поселком Серово). Инвестор и организатор проекта – компания “Серово”, участок в аренде на 49 лет. На нем расположены 32 строения в собственности; раньше здесь был детский спортивный лагерь.

Здесь планировали построить коттеджный поселок – 25 домов с участками площадью от 40 до 85 соток. Проектировщики придумали возвести апарт-отели в английском стиле площадью от 323 до 532,9 кв. м – рекреационная зона, жилье строить формально нельзя... Предполагаемый объем инвестиций — свыше $40 млн.

Покупатели активно интересовались проектом, но сделку заключать не спешили. Стартовая цена была определена в $13 млн. Летом нашелся покупатель, готовый уплатить стартовую цену, но теперь уже отказались продавцы, решившие, что будут реализовывать проект самостоятельно.

Генеральный директор компании “Сфера плюс” Татьяна Чевергова отмечает, что “тенденция скупать земельные участки (неважно, маленькие, большие, ИЖС или садоводство) для последующей перепродажи себя практически изжила”. Она объясняет это и повышением цен (за последний год – на 30–50% в зависимости от направления), и готовностью инвесторов подождать с получением прибыли. “Все чаще покупатели земель сельхозназначения сами стремятся изменить категорию участка на ДНП (дачное некоммерческое партнерство), реже меняют категорию земли на ИЖС (это на порядок дороже) и сами выступают в роли инвесторов при застройке коттеджных поселков”, – отмечает Чевергова.

По данным “Сферы плюс”, в 2005 г. 80% фермерских хозяйств приобретались для перепродажи; в 2007 г. доля таких сделок сократилась до 30%.

Директор департамента аналитики группы компаний “Аверс” Дмитрий Свительман говорит: “Рынок коттеджных поселков развивается по общей схеме новых направлений бизнеса: сначала снимаются сливки, затем начинается серьезное освоение рыночной ниши. Сливки сейчас – поселки бизнес-класса в престижных местах. Серьезное освоение начнется с массовым строительством поселков экономкласса (или даже с преобразованием старых садоводств в таковые). Соответственно, земля в раскрученных районах стоит в разы больше, чем в других, даже несмотря на одинаковое расстояние до города и лучшую транспортную доступность”.

Заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов замечает, что южные направления – Ломоносовский, Тосненский районы – сегодня недооценены и, кстати, поэтому банки все охотнее берут в залог объекты, расположенные именно здесь: пока кредит выплачивается, объект будет дорожать – и банку спокойнее, и заемщику приятно…

Вот с освоением стародачных территорий пока многое непонятно. В крупные массивы, нарезанные на сотни 6-соточных участков, инвестор не идет, потому что незачем. В суперпрестижных Комарово и Репино территории находятся под присмотром местных властей и КГИОП. А в небольших перспективных садоводствах инвесторы наталкиваются на упорное сопротивление старожилов.

Например, в садоводстве “Сестроречье”, недалеко от Солнечного, три десятка участков из 204 скупил предприниматель Александр Колотов. Он строит коттеджи, чтобы сдавать их в аренду. И своей цели не скрывает: вытеснить “лишних” и сделать дорогой поселок “для своих”. Пожарные водоемы фактически приватизированы, прежде общедоступное озерко обнесено 3-метровым забором и сдано в аренду… Методы вполне рейдерские: шантаж, угрозы и проч. Сам Колотов, впрочем, говорит, что просто наводит порядок в садоводстве: оплачивает уборку мусора, улучшает подъезды, ставит указатели.

Результат: несколько дел в арбитраже, заявления в милицию и прокуратуру, в садоводстве два председателя правления, счет блокирован, хозяйственная деятельность парализована…

Председатель Союза садоводов Петербурга и Ленинградской области Леонид Зубко говорит, что ситуация типичная: “Похожее происходит во всех престижных районах – во Всеволожском, Курортном, Выборгском… Нам известно около 20 таких случаев. Милиция с этим сделать ничего или не может, или не хочет”.

В общем уже очевидно, что процесс превращения сложившихся дачных хозяйств в оазисы комфорта и достатка не будет ни простым, ни легким.