Ориентиры: Доступна ипотека или жилье?
Казалось бы, рост цен исчерпал платежеспособный спрос на квартиры, и это привело к стагнации на рынке, а дорогая московская недвижимость начала терять в цене и в популярности. Но, говорят риэлторы, рынок оживает и помогает ему развивающаяся ипотека. Правда, некоторые эксперты опасаются, как бы помощь не вышла боком – однажды она уже неплохо разогрела рынок.
В интервью “Ведомостям” руководитель ГК “ПИК” Кирилл Писарев сказал, что цены на жилье весной 2006 г. начали расти по той причине, что резко увеличилась его доступность (поскольку в 2005 г. выросли цены на нефть, а многие банки объявили об ипотечных программах и начали снижать ставки). Хотя вряд ли можно утверждать, что чем недоступнее жилье, тем оно дешевле.
Не перестараться
По мнению Писарева, на цены влияют два фактора: доходы населения и проценты по ипотечным кредитам. “Доходы растут, ипотека дешевеет”. Ипотека действительно переходит из разряда благих намерений в фактор, оказывающий влияние на рынок недвижимости.
“Число ипотечных сделок в 2006 г. по сравнению с 2005 г. возросло в два раза и составило, по данным управления Федеральной регистрационной службы по Москве, 9328 договоров. В 2005 г. их было 4600, в 2004 г. – 4358, а в 2003 г. – 3075. Ипотека внесла свой посильный вклад в разжигание квартирного ажиотажа”, – подтверждают специалисты аналитического центра IRN.ru. По оценке Валерия Казейкина, вице-президента МАИФ, в 2007 г. уже выдано на 200% больше кредитов, чем в 2006 г.
Лояльность банков – на стадии безудержного роста рынка они готовы были выдавать кредиты без оглядки на реальную платежеспособность заемщика – уже удивляет некоторых аналитиков, напомнивших про кризис ипотечного рынка США.
“В России только 10% покупателей используют ипотеку, поэтому ее роль на рынке не является определяющей, а самый дорогой московский рынок вообще перенасыщен живыми деньгами, однако через 2–3 года примерно 35–50% наших граждан станут приобретать квартиры в кредит, вот тогда и может наступить кризис”, – прогнозируют специалисты IRN.ru.
Не случайно Москоммерцбанк, один из самых лояльных к клиентам, приостановил рост портфеля закладных в связи с кризисом на американском рынке и увеличил размер процентной ставки для заемщиков с неподтвержденными доходами.
Но в целом ипотечный рынок продолжает подогревать покупательский спрос на городское и загородное жилье. “Ипотечные программы служат якорем, удерживающим средний класс на рынке жилья и продолжающим создавать ощущение высокого спроса, хотя доля людей, которые реально могут воспользоваться ипотекой, мала”, – отмечают на IRN.ru.
Спрос обещал вернуться
“Практически единственный фактор, определяющий сейчас ситуацию на рынке недвижимости, – потребительские ожидания”, – говорит Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы “МИАН – Агентство недвижимости”. “На рынке происходит накопление отложенного спроса со стороны людей, ожидающих большего снижения цен, однако подобный процесс ожидания не может продолжаться вечно”, – вторят аналитики IRN.ru. Тем более что обвал цен становится все менее вероятным.
По данным МИАН, около 4% москвичей, планировавших покупку жилья в 2007 г., не в состоянии откладывать ее на 2008 г. В пересчете на сделки это не так уж мало – больше, чем было заключено сделок в первом полугодии. Летом, по словам Кудрявцева, жилье в Москве покупали прежде всего семьи, которые не могут дальше тянуть с решением жилищного вопроса и тем более дожидаться осеннего роста рынка.
А эксперты прогнозируют рост. Более того, риэлторы говорят о том, что уже фиксируют рост спроса, за которым последует и подорожание. В МИАН, например, с конца июня наблюдают увеличение покупательской активности. В июле был зафиксирован резкий рост спроса на новостройки – на 20–30% (по сравнению с июнем) и одновременно отмечено падение спроса в сегменте вторичной недвижимости – на 10%. Объем предложения также не остается статичным: если в сегменте первичного жилья МИАН отмечает стабильность объемов или статистически незначимые колебания на уровне 1–5%, то на вторичном рынке – резкое его снижение, на 10–20% в зависимости от сегмента.
В “Миэле” также говорят о сокращении объемов предложения вторичного жилья летом. “В июле количество предложений уменьшилось на 8%. Неудивительно, что цены выросли. И если в июле рост составил 1,1%, то за три недели августа 2007 г. он уже достиг отметки 1,5%”, – добавляет Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга “Миэль”. Сокращение предложения и рост цен прежде всего в сегменте экономкласса в августе отмечают и в “Новой площади”.
По данным “Миэля”, средний уровень цен на первичном рынке Москвы к середине августа составил $5565 за 1 кв. м, на вторичном – $4817 за 1 кв. м. К началу августа заметно выросли цены на панельные новостройки (более 3%). По оценке “Пересвет-Инвест”, с начала текущего года изменения средней цены 1 кв. м составляют около 1–2,7%. “Народ голосует за новое жилье”, – подтверждает генеральный директор компании “Декра” Сергей Денисов.
Ценовая дифференциация продолжается: качественное жилье (кирпичные, монолитные дома, улучшенная панель) медленно, но все же дорожает, типовое – панельные дома стандартных серий П-44Т, “КОПЭ”, П-3М и др., а также хрущевки и ветхий фонд – постепенно теряет в цене. Кудрявцев полагает, что эта тенденция сохранится как минимум несколько месяцев.
Столичные хрущевки были переоценены и, по мнению специалистов, стоят неприлично дорого. Хотя обитатели ожидающих сноса пятиэтажек вряд ли обрадуются такой рыночной тенденции, ведь это означает, что в качестве компенсации (по рыночной цене, как декларируют власти) при переселении они могут получить меньше денег, чем рассчитывали.
Но, по мнению Олега Репченко, руководителя IRN.ru, хрущевки не обесценятся никогда. “При сносе старых, аварийных домов город предоставляет новое жилье в пределах административного округа. К тому же всегда найдутся люди, которые отдадут предпочтение поношенному панельному дому “окнами на Кремль”, а не квартире бизнес-класса в Южном Бутове”, – аргументирует аналитик.