Точка зрения: Головная боль лендлордов

Давно не секрет, что практически вся подмосковная земля поделена между крупными лендлордами. Если раньше поля окрест Москвы считались ничьими и выглядели заброшенными, то сейчас не только профессионалы рынка недвижимости, но и обыватели знают: у этих полей есть владельцы, чьи имена тоже уже не тайна. Основные из них: компания “Промсвязьнедвижимость” – 70 000 га, “Ист Лайн” – 64 000 га, “Вашъ финансовый попечитель” – 63 500 га, инвестиционная группа “Абсолют” – 20 000 га, корпорация “Знак” – 20 000 га, “Вимм-Билль-Данн” – 20 000 га, управляющая компания “Масштаб” – 13 000 га и т. д.

Однако, несмотря на это, активного освоения подмосковных просторов не наблюдается. Возьму на себя смелость проанализировать почему. Большое количество земельных ресурсов накладывает на их владельцев огромную ответственность, так как освоение подобных территорий сильно растянуто во времени. Зачастую это проекты на 10 или даже 40–50 лет. Естественно, такой промежуток времени крайне затруднителен для анализа будущих потребительских предпочтений потенциальных покупателей.

Также открытым является вопрос финансирования данных проектов, так как капиталовложения в них грандиозные, более того, они уже подсчитаны, но источники поступления средств не заявлены. Смею предположить, что лендлорды частично рассчитывают на привлечение иностранных капиталов, хотя публичных данных по этим вопросам пока не представлено.

Не дано предугадать

На разработку концепции одного – не самого крупного! – коттеджного поселка уходит не менее полугода. А если учитывать техническую работу по объекту – согласование генерального плана, получение технических условий и само строительство, – можно смело говорить о том, что этот объект выйдет на рынок не раньше чем через год после начала работы над проектом, а это уже немалый срок.

Рынок недвижимости в Подмосковье развивается достаточно динамично, и вкусовые предпочтения покупателей тоже меняются быстро. Тенденции изменения спроса касаются в первую очередь требований к местоположению, а также к архитектурным характеристикам дома и поселка в целом.

Местоположение – важнейшая составляющая, влияющая на статус будущего объекта. Например, нельзя строить крупный многоэтажный комплекс бизнес-класса на небольшой территории в большом удалении от Москвы, например на Рублево-Успенском шоссе, вблизи элитных коттеджных поселков. Почему? Потому что подобные комплексы нуждаются в продуманной внешней инфраструктуре: транспортной доступности (на Рублево-Успенском шоссе практически не решена проблема общественного транспорта), школах, аптеках, детских садах, магазинах (которых также явно недостаточно, например элитные школьные заведения Рублевки далеко не каждому по карману, а возить детей каждый день в школу в Москву – просто безумие) и т. д. и т. п. Нельзя недооценивать потребности потенциального покупателя. Кто может войти в целевую аудиторию подобного проекта? На мой взгляд, ее просто нет.

Такое соседство неблагоприятно скажется на близлежащих коттеджных поселках, так как наблюдать многоэтажки из окон своих элитных коттеджей захочет далеко не каждый, а точнее, никто не захочет. Не говоря уже о том, что рыночная стоимость коттеджей в этих поселках сильно упадет.

Тем не менее такие проекты есть, и это только подтверждает необходимость комплексного решения застройки направлений в целом и необходимости грамотного и профессионального консалтинга и аналитики. Так как не всегда, казалось бы, максимально эффективное использование отдельно взятой территории дает результат, если не учитывать окружение.

Что касается статуса и цены объектов по конкретному направлению, то здесь со временем могут происходить серьезные изменения. Мы уже наблюдали стремительный рост престижности и цен Новорижского шоссе. То же самое может произойти и с другими трассами Подмосковья. Крайне неправильно говорить, что то или другое направление относится и всегда будет относиться исключительно к бизнес-, эконом- или элитному классу. Все может измениться при грамотном подходе крупного лендлорда к развитию и позиционированию территории. Молодой российский рынок позитивно относится к новым тенденциям. Так что, как говорится, как корабль назовешь, так он и поплывет. Главное – верно выбрать курс.

Если говорить об архитектурной составляющей и качестве поселковой среды, то здесь тоже наблюдается динамичное изменение вкусов покупателей. Не удивлюсь, если в ближайшие годы дома на 12–15 сотках в деревнях на Рублево-Успенском шоссе без центральной канализации и водопровода, не говоря уже о ливневой канализации, будут относить к экономклассу. Цена таких домов уже сейчас намного меньше аналогичных вариантов в новых поселках, и продать их гораздо сложнее.

Хрустальный шар

И все эти изменения произошли за последние 5–6 лет. Как же спланировать освоение крупных земельных ресурсов, рассчитанное на десятилетия? Как угадать, что будет пользоваться спросом?

Ответ: можно посмотреть в хрустальный шар! У меня на столе такой есть. Шучу, конечно.

Можно еще воспользоваться опытом зарубежных специалистов. Российские крупные землевладельцы активно изучают мировой опыт и охотно консультируются с иностранными маркетинговыми компаниями на предмет мастер-планирования своих территорий. Однако, на мой взгляд, это не совсем правильно, так как в Европе, Китае и Америке своя покупательская аудитория, свои исторически сложившиеся предпочтения, да и психология потребителей сильно отличается от психологии и предпочтений москвичей, которые в основном и являются потребителями их будущего продукта.

Например, в Китае строят дома и квартиры под ключ, с мебелью, ложками, вилками, и все это охотно раскупается. Безусловно, это здорово, Но где взять столько китайцев в Подмосковье? Будет ли такой товар пользоваться спросом у нас? Не факт!

А в Европе или Америке весьма условно само понятие “коттеджный поселок”. Будут ли наши потребители покупать дома или таунхаусы на неохраняемых территориях? Тоже вопрос! Российский потребитель желает в настоящий момент отгородиться от враждебной среды. И надо отметить, что это относится не только к покупателю элитного продукта, но и к тем, кто приобретает дома бизнес- и экономкласса.

Дело для мастера

Почему такой крупный землевладелец, как “Промсвязьнедвижимость”, продает участки без подряда в Большакове? Я думаю, что это вряд ли связано с отсутствием средств на строительство домов или желанием поменьше заработать. Осмелюсь предположить, что они с концепцией боятся ошибиться. И это инвестиции максимум на три года. Что же говорить о более долгосрочных вложениях? Пожалуй, крупных лендлордов с амбициями “быть девелоперами” пугает больше всего непрогнозируемость ситуации по потребительскому спросу в будущем. Нельзя назвать это некоей растерянностью, но смело можно говорить о выжидательной позиции и попытках решения данной проблемы.

Большие территории нуждаются в серьезной градостроительной проработке. Многие крупные лендлорды уже начали, а остальные, несомненно, начнут делать мастер-планы освоения своих территорий. Мастер-планирование – это разработка генерального плана для территории в целом, определение местоположения многоэтажной и малоэтажной застройки, объектов социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры. Это занятие сложное, но при правильном подходе позволяет максимально эффективно использовать имеющиеся земельные ресурсы.

Имея в собственности сотни гектаров, лендлорды получают тем самым возможность повысить стоимость своих активов за счет правильного анализа вариантов использования землеотвода и создания среды, повышающей стоимость объектов. А не строить многоэтажку на месте, идеально подходящем для элитного поселка, и наоборот. Будете смеяться, но именно так достаточно часто и происходит.

Также немаловажно то, что при наличии солидных территорий можно так спланировать объемы выводимого на рынок продукта, чтобы поддерживать наибольшую востребованность со стороны покупателей и снижать конкуренцию. Так как, безусловно, существует зависимость между ценообразованием и порядком вывода продукта на рынок, а также объемом потребительского спроса.

Например, коттеджные поселки на Новой Риге стали продаваться гораздо медленнее, чем три года назад. Это не потому, что на них нет спроса, просто в одном ценовом сегменте оказалось слишком много объектов с примерно одинаковыми характеристиками. Отсутствует диверсификация предложения. И это серьезно бьет по карману инвестора. А дело в том, что на данном направлении есть несколько лендлордов, которые, вероятно не договорившись о временных рамках вывода своих продуктов на рынок, дали покупателю слишком большой выбор, а теперь должны конкурировать между собой и, соответственно, недополучать намеченные прибыли.

Конечно, основные игроки рынка подмосковной недвижимости все это знают. Проблема в другом: как определить оптимальную продуктовую линейку, как предугадать потребительский спрос, будет ли у нас наконец бизнес-класс, для которого построено столько объектов, будет ли экономкласс покупать жилье в Подмосковье и какое, какие социальные объекты влияют на стоимость жилья, кто будет покупать или арендовать склады, офисы и торговые центры? Вопросов больше, чем ответов.

Помочь в данной ситуации могут риэлторские компании. Почему? Все очень просто: они непосредственно “стоят за прилавком”, т. е. общаются с конечным потребителем продукта. Кто, как не риэлтор, знает, что хочет покупатель? Более того, то, что они (покупатели) декларируют как свои предпочтения, зачастую сильно отличается от того, что они в конечном итоге приобретают. Не учитывать этот фактор крайне рискованно.

Аналитические выкладки консалтинговых компаний о предпочтениях потребителей сильно отличаются от реальной ситуации. Если по аналитическим данным самой востребованной площадью дома считается 400 кв. м, то в жизни разбираются дома от 500 “квадратов”. А уж о площади участков и говорить не приходится. Уже в течение долгого времени аналитики говорят о тенденции к увеличению площади участков, особенно в дальнем Подмосковье. Да ничего подобного! Покупатель отлично себя чувствует на 12–20 сотках. Он уже давно понял, что сотворить силами пожилых родителей, кормящих матерей и детей дошкольного возраста ландшафт на 40–50 сотках в 80–90 км от Москвы нереально. Такая же ситуация с многоэтажками и малоэтажками. Правильно ли определена наиболее востребованная площадь квартиры или таунхауса и правда ли, что люди хотят покупать панель? Следует серьезно подумать об этом в свете падения цен на дешевое жилье.

Пример Новой Риги показывает: рынок может потребить совершенно определенное количество определенного продукта в определенном временном интервале. Наша компания собирает эти данные методом вычитания проданного из непроданного ежемесячно. Знаете, что интересно? Есть некоторые объекты, в которых количество предлагаемого на продажу товара не уменьшается, а увеличивается. Что бы это значило? Очень просто: застройщик придерживает объекты с целью показать хорошую динамику спроса, а потом выбрасывает этот товар на рынок. В чем опасность? В том, что можно, основываясь на ложной динамике, сделать неправильные выводы по поводу успешности того или иного проекта и рассчитать неверный прогноз поступления денежных средств. Ну и еще много интересного можно обнаружить.

На мой взгляд, ни один аналитик – ни местный, ни иностранный – не сможет сделать точный прогноз на десятилетия. По моему мнению, лучший рецепт от данной болезни – собственные креативные идеи. Известно, что рынок идет за предложением, потребительский спрос можно сформировать. Правильно учитывая международный опыт строительства объектов недвижимости и местные предпочтения, можно создать продукт, основанный на грамотном зонировании территорий, продуманной социальной инфраструктуре и хорошей транспортной доступности, который стоит только предложить рынку – и, поверьте, он откликнется!

Есть факторы преодолимые и непреодолимые. К непреодолимым факторам относятся природные особенности земли, все остальное – факторы преодолимые. Например, те же дома под ключ. Почему в Подмосковье этот продукт не пользуется спросом? Да потому, что качество, мягко выражаясь, низкое, а цена высокая. Воруют, понимаешь ли. На мой взгляд, если предложить покупателям достойное качество ремонта по хорошей цене, отбоя от них не будет. И это относится ко многим другим позициям.

Что будет, если...

Чем грозит покупателям существующая неопределенность с развитием крупномасштабных проектов? Если крупные лендлорды будут грамотно осваивать свои земельные ресурсы, наш неструктурированный рынок наконец-то получит качественно новый продукт, и это будет не отдельно взятый объект, а развитые направления, где будут учитываться все потребности потенциальных покупателей. Мы получим пригород, где можно жить, который строится для заранее определенной целевой аудитории с учетом ее предпочтений и вкусов. Кроме того, грамотное мастер-планирование сможет повлиять на качество продукта и ценообразование на рынке в целом, так как, конкурируя между собой и обладая кроме земельных ресурсов денежными, лендлорды смогут наконец представить рынку качественно новый подход и продукт по адекватным ценовым характеристикам.

Однако если этого не произойдет и лендлорды будут выкидывать на рынок отдельные продукты без грамотного зонирования своих территорий в погоне за прибылью сегодня, то пострадают все участники рынка: собственник может недополучить прибыль, поняв однажды, что мог бы использовать земельные ресурсы более эффективно, а потребитель будет из окна элитного коттеджа наблюдать многоэтажные панели (я утрирую). А что будет с ценами, вообще непонятно.

Но, по моему мнению, данный вариант развития событий маловероятен, так как земельный рынок Подмосковья уверенно идет в сторону комплексного подхода к развитию территорий.