Точка зрения: Отказано в росте

В середине июля администрация Подмосковья объявила войну небоскребам. Было решено ввести ограничение на строительство объектов высотой свыше 17 этажей. Зачем – непонятно. На общем местном рынке жилья это никак не отразится – высотки в регионе и так можно посчитать по пальцам. Да и застройщики не пострадают. Вот, правда, любителям панорамных видов придется платить побольше.

В середине июля администрация Подмосковья приняла решение о введении ограничения на строительстве в регионе зданий выше 17 этажей. “По нашему мнению, такие дома не соответствуют требованиям безопасности для жителей и архитектурно-строительным решениям, сложившимся на территории региона”, – пояснил тогда министр строительства Московской области Евгений Серегин. Он добавил, что желание инвесторов заработать как можно больше денег понятно, ведь увеличение этажности – это увеличение прибыли, но 25-этажные дома в 50-километровой зоне от МКАД, во-первых, выглядят неуместно, во-вторых, нуждаются в специальном противопожарном оборудовании, в-третьих, требуют дополнительных мощностей для подачи воды и тепла.

Решение об ограничении высотности в Подмосковье сразу вызвало нездоровый ажиотаж в СМИ, которые заговорили о потере рентабельности высотных проектов у подмосковных застройщиков и возможном повышении цен на квартиры. Однако в действительности ограничение на строительство высотных зданий уже давно действует на территории региона. Еще в 2000 г. было выпущено распоряжение министерства строительства Московской области “О введении в действие территориальных строительных норм Московской области. Планировка и застройка городских и сельских поселений”. Более того, в целом ряде городов ограничение затрагивало и более низкие по этажности объекты. К примеру, в Дмитрове застройщик не может превысить этажность – в отдельных случаях в три этажа. Чтобы обеспечить объект техническими помещениями и парковками, он вынужден уходить на 2–3 этажа вниз.

Необходимость ограничения

Насколько эти ограничения оправданны? Если говорить о здравом смысле, то регулирование застройки, безусловно, необходимо. Невозможно развивать поселение в отсутствие четких и понятных правил возведения объектов. Представьте себе, что в историческом центре любого старинного подмосковного города, застроенного преимущественно малоэтажными зданиями в едином архитектурном стиле, появится огромный небоскреб. Есть исторический облик поселения, и его нужно придерживаться и поддерживать всеми возможными способами. Что будет, если пустить все на самотек? Это хорошо видно на примере хаотичной застройки в подмосковных коттеджных поселках, где многие дома не только выполнены в разных архитектурных решениях, но и имеют разную этажность. Если раньше такого рода поселения из-за отсутствия выбора еще представляли интерес, то теперь их инвестиционная привлекательность оставляет желать лучшего. Уже известны случаи, когда местная администрация отказывала застройщику в возведении высотки. Не так давно от строительства 30-этажного комплекса отказалось руководство Красногорска.

Еще один момент – безопасность. Строительство объектов высотой свыше 100 м – очень трудоемкий и сложный процесс. Таким видом работ имеет право заниматься далеко не каждая компания. Специализированных же застройщиков можно пересчитать по пальцам.

Подмосковные высотки

Впрочем, это не значит, что высотные дома в Подмосковье не нужны. Многие города, такие как Химки, Красногорск, Мытищи, Одинцово, начинают постепенно сливаться с Москвой, перенимая и ее архитектурный облик. В таких городах-спутниках, а также других промышленных современных городах строительство 20- и 25-этажных зданий никак не ухудшает их архитектурный облик, а, наоборот, увеличивает инвестиционную привлекательность. Яркий пример – Красногорск, который является административным центром Подмосковья. Высотное строительство в нем давно стало нормой. Можно вспомнить хотя бы здание местного суда или строительство комплекса “Ильинский парк” (включающего в себя три 25-этажные башни) в самом начале Новорижского шоссе. Проект находится недалеко от московского района Строгино, застроенного далеко не малоэтажными объектами. Учитывая, что рядом с комплексом скоро появится платная дорога в деловой центр “Москва-Сити”, где высота комплексов будет составлять и 50, и 70 этажей, строительство такого объекта выглядит оправданным. И администрация района это прекрасно понимает, так как идет плавное перетекание этажности, которое абсолютно никак не искажает облик района.

В последние годы в Подмосковье было заявлено несколько достаточно крупных проектов. Это и проект компании Coalсo в Домодедове, где планируется создать девять микрорайонов на 10,8 млн кв. м. Это будет как малоэтажная, так и многоэтажная застройка. Еще один масштабный проект реализуется на Калужском шоссе. На территории бывшего совхоза “Коммунарка” планируется построить в течение 25–30 лет примерно 11 млн кв. м. Фактически это будут новые современные города, созданные с нуля. Ни о какой исторической составляющей там речи не идет, поэтому строительство высотных объектов в такого рода проектах выглядит обоснованным. Правда, застройщикам предстоит убедить в этом администрацию региона.

Еще один момент. Все подобные масштабные проекты Подмосковья включены в национальную программу “Доступное жилье”, которая подразумевает появление на рынке не только качественных, но и доступных по цене квартир. Увеличение этажности, безусловно, может способствовать снижению цен, так как застройщик экономит на покупке дополнительных территорий, подключении коммуникаций, согласованиях и т. д.

Застройщики не пострадают

Ущерб застройщиков от введения ограничения на строительство явно преувеличен. Во-первых, те высотные объекты, которые сегодня строятся в Подмосковье, единичны. Они занимают доли процентов от общих объемов строительства в регионе. К примеру, пять проектов возводятся в Балашихе, высота комплексов – 19–22 этажа. Два аналогичных по этажности объекта в Долгопрудном. Есть несколько высоток (до 25 этажей) в Королеве, Подольске, Химках, Одинцове и Красногорске. Таким образом, можно сделать вывод, что рынок решения подмосковных властей попросту не заметит. Если даже отдельного девелопера все же заставят умерить аппетиты и срежут ему несколько этажей, а тот, в свою очередь, чтобы оптимизировать затраты, поднимет стоимость квартир, на ценовой ситуации в регионе в общем это все равно никак не отразится. Слишком уже незначительно число таких проектов. Тем более что сегодняшние возможности позволяют девелоперам активно использовать подземное пространство. Несколько лишних этажей вниз увеличивают рентабельность проекта и не наносят вреда облику региона.

Кроме того, высотное строительство просто может отпугнуть покупателя от проекта. Давайте представим, что речь идет о застройке территории, прилегающей к речке или лесу. Кому захочется жить в такой местности в небоскребе? Квартиры в таком объекте просто не будут покупать. В целом оптимальная высота для Подмосковья – 14–17 этажей.

Еще один момент. Застройщик, начиная проект, уже имеет понимание, что конкретно администрация хочет видеть на этом участке. Если это вдруг экономически невыгодно, он от этого проекта просто откажется без какого-либо ощутимого ущерба для себя. Наконец, ограничение может касаться только новых объектов. Старые проекты будут реализовываться в прежнем виде, а поскольку процесс строительства занимает продолжительное время, то даже после принятия документов об ограничении высотные объекты будут появляться. Нарушением это не будет.

Если очень хочется, то можно

Ограничения – не запрет. Само это понятие очень скользкое, его можно трактовать как в одну, так и в другую сторону. А подобные примеры в истории уже были. К примеру, власти Москвы не первый раз пытаются ограничить девелоперов. В 2002 г. было введено ограничение на строительство объектов площадью свыше 5000 кв. м в Мещанском районе столицы. Это не мешало появлению там объектов и большей площади. Впрочем, владельца офисного комплекса в Колокольниковом переулке – компанию ООО “Контус” все же заставили снести лишние этажи.

Летом этого года столичные власти ввели ограничение на строительство коммерческих объектов в центре Москвы. Но пока публичной информации о том, что тому или иному офису или торговому центру отказали в согласовании, нет.

Эти случаи, возможно, не стоит сравнивать. Во-первых, с трудом можно себе представить, что, в случае если документы оформлены надлежащим образом, прошли все согласования и инстанции, власти решатся признать эти документы нелегитимными. Во-вторых, в Москве идет битва за каждый свободный клочок земли, поэтому желание застройщика получить с этого участка максимальную выгоду легко объяснимо. При кажущейся неограниченности земельного ресурса в Подмосковье дефицит участков есть и тут, особенно это касается территорий в центральных частях городов. Мало земель с подведенными коммуникациями. Впрочем, ситуация с землей в Подмосковье стоит менее остро, поэтому у застройщиков есть выбор.

Конечно, критерии избрания участков под строительство высоток в Подмосковье пока неясны. По словам Серегина, для этого будет выноситься специальное решение комиссии министерства строительства области, которая будет рассматривать проект лишь при застройке крупных многоэтажных районов.