Дорожает дорогое

Летом покупателей квартир на вторичном рынке стало меньше, чем весной, примерно на четверть. Снижение спроса не остановило подорожания качественного жилья. Зато цены на неликвидные объекты отыграли назад несколько процентов.

Отложенный спрос

Летом спрос, по оценкам опрошенных «Ведомостями» экспертов, снизился на 20–25% по сравнению с вялыми весенними месяцами. Для традиционного сезонного спада это многовато, считает Антон Кузнецов, менеджер АН «Чекни», и объясняет ситуацию отложенным спросом.

«Покупатели ждут снижения цен, эти ожидания поддерживает общественное мнение и СМИ», – говорит риэлтор.

Пока что вместо ожидаемого снижения цен происходит их дифференциация. Сопоставление темпов роста цен показывает разный прирост цены предложения в разных районах, отмечает Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы. В центре – на 32%, в Советском районе – на 18%, в Приокском – на 31%, в заречной части – на 10–16%.

Такая разница, по мнению эксперта, обусловлена тем, что в центре города сосредоточены элитные дома, дома повышенной комфортности, больше новостроек.

Но, говоря о подорожании квартир, напоминает Наталья Вязанкина, директор АН «Триумф», эксперты судят по ценам предложения, а они существенно отличаются от цен реальных сделок: «В процессе торга покупателям сейчас удается добиться скидки в $2000–6000. У продавцов дорогого жилья уступка обычно заключается в согласии на рассрочку платежа».

Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес», считает, что элитное жилье должно дорожать, а неликвидное – терять в цене. «Не может квадратный метр в шлакоблочных домах прошлого века стоить столько же, сколько в современном качественном здании или в соседней новостройке, – от $1500», – утверждает она.

Сергей Сорочан, менеджер АН «Монолит», подтверждает, что в цене растет и так дорогое качественное жилье в центре города. «Таких квартир на рынке немного, а среди покупателей в последние год-два много иногородних», – отмечает он.

Сейчас, по словам риэлторов, элитное жилье на вторичном рынке стоит $4500 за 1 кв. м, а если дом новый, то и $5000.

Наталья Вязанкина констатирует высокий спрос на квартиры «все включено» – с качественным ремонтом и обстановкой. Такие квартиры, говорит она, иногородние компании покупают для менеджеров высшего звена.

Устойчивым спросом продолжают пользоваться одно- и двухкомнатные хрущевки, говорит Кузнецов, поэтому цены на них не падают, хотя особо не растут.

Спрос на хрущевки, особенно в нагорной части, поддерживают нижегородские застройщики. «Только в нашу компанию обращались по поводу расселения шести домов, на самом деле недорогие квартиры для жителей сносимых домов ищет гораздо больше застройщиков», – говорит Наталья Вязанкина. По мнению Романчевой, это оказывает существенное влияние на рост цен, так как областная администрация торопит девелоперов и те особо не торгуются.

Покупатели переоценили силы

Наступившая осень ожиданий риэлторов пока не оправдала: каникулы кончились, а покупатели на рынок пока не вернулись. Растущая доступность ипотеки, по словам Романчевой, существенного влияния на спрос также не оказала. Как и год назад, эксперты оценивают объем ипотечных сделок в 5–9% от общего количества.

Сейчас риэлторы ожидают возможного выброса на рынок квартир несостоятельных заемщиков. «В нашей компании уже было несколько сделок по продаже жилья, купленного в кредит. Только один из клиентов изначально покупал квартиру для перепродажи, остальные не смогли погасить кредит, причем не из-за каких-то форс-мажорных обстоятельств, а просто потому, что переоценили свои финансовые возможности. Думаю, что число таких продавцов будет расти», – высказывает опасения Сергей Сорочан из «Монолита».

По мнению Вязанкиной, ипотека повлияла скорее на структуру спроса: покупатели с кредитными деньгами покупают качественное жилье, которое будет ликвидным и к моменту выплаты кредита.