Суета вокруг 125 000 руб. за квадратный метр
К середине лета покупатели вернулись на вторичный рынок. Но продолжают торговаться.С конца июля покупательская активность возобновилась, рынок вторичного жилья отреагировал на это повышением цен. За август 1 кв. м подорожал на 1,5%. По данным irn.ru, к началу сентября индекс средней стоимости 1 кв. м составил $4056. По данным arn.ru, средняя цена 1 кв. м по Москве – $4772.
Дорогое – дешевое
жилье москвы. $40 000 – самая высокая цена за 1 кв. м в столице в конце июля. $1, 35 млн стоила самая дешевая элитная квартира, проданная АН «Новое качество» этим летом $105 000 просили за квартиру гостиничного типа (24 кв. м) в августе $115 000–120 000 и никакого торга – за малогабаритное жилье площадью до 30 кв. м в марте
«В июле предложение на вторичном рынке Москвы составило чуть более 32 600 квартир – это на 17,8% меньше, чем в июне», – говорит Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы «МИАН – агентство недвижимости». «Многие продавцы ушли с рынка с твердым желанием выставить свои квартиры осенью по более высокой цене», – объясняет происходящее Татьяна Пальчикова, заместитель гендиректора компании «Трест-1991».
Дорожает качественное
В июне 2007 г. покупательская активность практически сошла на нет, только за первые две недели месяца количество сделок сократилось на 30–35%, отмечает Андрей Ровкач, руководитель инвестиционных проектов HomeHunter. В «МИАН – агентство недвижимости» говорили даже о падении спроса на 10%. Но в июле, по словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического отдела корпорации «Инком-Недвижимость», риэлторы заметили оживление рынка. Алексей Шленов, заместитель гендиректора «Миэль-Брокеридж», подтвердил, что с третьей декады июля покупатели немного активизировались. В «МИАН – агентство недвижимости» объясняют это тем, что 4% москвичей, планировавших покупку жилья в 2007 г., оказались больше не в состоянии ее откладывать и вышли на рынок.
Активизация спроса на фоне сокращения предложения повлекла за собой рост цен. «За три недели августа, по нашим данным, он достиг отметки в 1,5%», – говорит Владислав Луцков, аналитик «Миэль-Недвижимости». Правда, уточняет он, подорожали далеко не все квартиры, выставленные на продажу. Примерно на 2% увеличилась стоимость 1 кв. м качественного жилья, расположенного в престижных местах в центре города, а также в ЗАО и ЮЗАО. А вот сталинки подешевели этим летом на 1,1%. Некачественное жилье, как и переоцененная по итогам 2006 г. современная панель, также потеряло в цене от 0,1% до 0,4%, по данным irn.ru.
По словам независимого аналитика Андрея Бекетова, средняя цена на вторичном рынке увеличивается за счет подорожания жилья верхнего ценового сегмента (бизнес-класса и элиты). Андрей Уфимцев, директор по продажам АН «Новое качество», говорит, что в августе 2007 г. средняя цена 1 кв. м элитных квартир составила $18 621.
В сегменте экономкласса предложение формируется за счет квартир по цене от $3000 до $5000 за 1 кв. м, что составляет 63% от общего предложения вторичного рынка, говорят аналитики «Инком-Недвижимости».
Торгуются все
Риэлторы признают, что торг при покупке квартир летом стал обыденным явлением. Наталья Алиханова, руководитель отделения в «Пересвет-Недвижимости», говорит, что даже не самый настойчивый покупатель мог в начале лета снизить цену квартиры экономкласса на 5–10%. Начиная со второй половины июля продавцы стали несговорчивее и скидки сократились до 2–5%, отмечает Пальчикова.
Продавцы элитной недвижимости занимают более жесткую позицию и скидки дают редко. Но этим летом, отмечает Уфимцев, покупателям удавалось сбить цену на $20 000–40 000 (1–2% от суммы сделки).
Эксперты МИАН заметили этим летом уход с рынка не только «инвестиционных» покупателей, но и «инвестиционных» продавцов. Кудрявцев говорит, что в январе – марте «инвестиционные» квартиры составляли до 25–30% в общей структуре предложения, а в июле практически все эти объекты были сняты продавцами с продажи. Таганов предполагает, что инвесторы ожидают осеннего оживления. Самые осторожные все же старались продать квартиры летом. Но для заключения сделок им приходилось выставлять объекты по ценам на 3–5% дешевле предложений застройщиков, говорит Ровкач.
Ипотека разогревает рынок
Риэлторы отмечают, что большая часть сделок заключена благодаря ипотеке. Например, в МИАН количество ипотечных сделок с начала 2007 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилось на 45%, в «Миэле» – на 10%. «Ипотечный рынок активно движется навстречу своим потенциальным клиентам, предлагая умопомрачительные кредитные программы, например рассрочку на 40 лет с нулевым первоначальным взносом», – говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра irn.ru. Специализированный ипотечный банк DeltaCredit объявил о сокращении процедуры рассмотрения заявки и принятия решения о выдаче ипотечного кредита до трех часов.
По мнению аналитиков irn.ru, ипотека уже внесла посильный вклад в разжигание квартирного ажиотажа и продолжает подогревать покупательный спрос. Появляются все новые предложения от банков. С другой стороны, Москоммерцбанк, один из самых лояльных к клиентам, приостановил рост портфеля закладных и увеличил размер процентной ставки для заемщиков с неподтвержденными доходами.
Игорь Кузин, предправления DeltaCredit, говорит: их банк отреагировал на это тем, что «решил рассмотреть заявки тех, у кого возникли трудности с получением кредита в других банках». «ВТБ 24» также объявил о готовности рассматривать заявления клиентов, которых отвергли другие банки.
Сергей Гордейко, директор департамента АКБ «Росевробанк», отметил, что количество сделок с использованием ипотеки стало расти пропорционально увеличению спроса на квартиры и с июня по август увеличилось на 10–20%.
«Покупатели не дождались существенного снижения цен и решили брать квартиры сейчас, опасаясь их возможного подорожания в скором времени», – объясняет он.
Олег Репченко:
«190 млн кв. м в Москве занимают ветхие строения и новостройки экономкласса»