Доходное место: Дошли до А

ПЕРМЬ – Рынок коммерческой недвижимости Пермского края перешел от количественного роста к качественному. Объекты класса А перестали быть раритетом. Но если в отдельных сегментах появление высококлассных объектов – логичный этап развития, то в других – быстрый скачок вперед.

Офисы вслед за жильем

В начале 2007 г. на рынок офисных помещений вышел первый бизнес-центр класса А – “Славяновский” (общая площадь – 7000 кв. м), девелопером которого выступила корпорация “Перспектива”. Перед его сдачей эксперты сомневались в том, что в городе найдется достаточное количество желающих снять кабинеты по 1200 руб. за 1 кв. м в месяц. Сомнения были развеяны, когда все помещения наполнились арендаторами, среди которых – Lufthansa и МДМ-банк. Хотя по последней системе офисной классификации, принятой четверкой ведущих брокерских агентств столицы, “Славяновский” не подходит под категорию А, поскольку имеет несколько собственников.

На 2007 г. запланирована сдача еще двух объектов класса А. Это БЦ “Авангард” на ул. 25 Октября и БЦ “Парус” на перекрестке ул. Островского со стремительно развивающейся ул. Революции. Площадь первого составит 4500 кв. м, второго – 5500 кв. м. Насчет классности “Паруса” пермские аналитики к единому мнению также не пришли – здание, расположенное на оживленном перекрестке, не имеет парковочных мест, кроме тех, что расположены вдоль фасада.

До конца 2007 г. в Перми планируется сдача около 50 000 кв. м офисных площадей. Ожидается ввод в эксплуатацию торгово-административного комплекса на периферийной ул. Лодыгина, 9, и офисного здания класса В на аналогичной ул. Гайдара, 8б. Готовится к открытию БЦ “Южный” площадью 22 300 кв. м, который возводит компания “Стройиндустрия”.

Финансово-строительная компания приступает к строительству 20-этажного высотного бизнес-центра Green Plaza класса В+ на территории бывшего спортивного клуба на оживленной ул. Куйбышева. По сообщению компании, площадь объекта составит 45 500 кв. м Предполагается, что в нем разместятся торговые площади, офисы, спортивный клуб с 25-метровым бассейном и трехуровневая подземная автопарковка на 286 мест. Инвестиции в проект составят примерно $73–80 млн.

Параллельно со строительством новых бизнес-центров в городе происходит реконструкция существующих офисных зданий. К началу 2008 г. должна закончиться реконструкция дома быта “Агат” на ул. Тургенева. До конца 2007 г. к сдаче планируется бизнес-центр “Серго” на ул. Орджоникидзе (одно из бывших зданий военного института ВКИУ).

Активными игроками на рынке недвижимости становятся инвестиционные компании. ИГ “Витус” ведет строительство бизнес-центра на ул. Клары Цеткин. Группа также хочет построить еще одно здание рядом с принадлежащим ей перепрофилированным под БЦ бывшим проектным институтом. В планах компании – площади перед речным причалом, где сейчас расположены торговый центр “Речник” и магазин “Садовод”, ранее приобретенные “Витусом”. Здания скорее всего будут снесены. Концепция нового комплекса еще не определена, будет он офисным или торговым, компания еще не решила.

ФГ “Ермак” запланировала реконструкцию принадлежащего ей офисного центра ПКТБ “Химаш” стоимостью $10 млн. В результате реконструкции площадь помещений вырастет с 8000 до 20 000 кв. м.

Объем новых офисных помещений в городе растет, но дешеветь кабинеты отнюдь не собираются. Эксперты называют основной причиной роста цен в сегменте офисной недвижимости подорожание на рынке жилья. Скачок цен на квартиры с IV квартала 2006 г. по I квартал 2007 г. способствовал повышению цен и на офисные помещения. “Это обусловлено тем, что предложение офисной недвижимости на 50% состоит из помещений, расположенных в жилых домах, и постоянно пополняется за счет новостроек. Высокие цены на рынке готового и строящегося жилья логично приводят к подорожанию перепрофилированных под кабинеты жилых этажей. А уже следом за ними дорожают и офисы, расположенные в бизнес-центрах”, – говорит аналитик “Перспективы” Регина Давлетшина.

По данным “Перспективы”, в конце июня 2007 г. покупка офиса в административном центре класса А обходилась покупателю в среднем в 140 000–150 000 руб. за 1 кв. м. На классы В и С в Перми были установлены более демократичные цены. 1 кв. м в конце II квартала можно было приобрести за 65 000–75 000 руб. и 40 000–50 000 руб. соответственно.

Игорь Голубев, директор центра “Недвижимость для бизнеса” корпорации “Перспектива”, говорит, что по сравнению с прошлым годом возрос спрос на качественные офисные помещения, в особенности на площади величиной от 300 до 800 м. Изменился статус арендаторов, возрос интерес со стороны иногородних компаний. “При грамотном продвижении и соотношении “цена – качество” срок экспозиции офисов на продажу составляет в среднем 1–3 месяца, срок поиска арендатора не превышает месяца. Это оптимальные сроки экспозиции для сбалансированного рынка”, – отмечает эксперт.

По словам генерального директора компании MVM Андрея Ярославцева, офисов не хватает в центре города. “В Перми не хватает помещений, которые подходили бы, например, для банков. Это площади по 200–400 кв. м на первых этажах домов”, – отмечает он. А по мнению председателя правления Экопромбанка Андрея Туева, в ближайшее время число банковских организаций в регионе может вырасти примерно в два раза. По данным Главного управления Центробанка по Пермскому краю, на 1 января 2007 г. в регионе работали 68 кредитных организаций.

Ярославцев соглашается, что офисы в центре города быстро поглощаются рынком и в ближайшее время спрос на них со стороны коммерческих организаций будет неудовлетворен.

По словам коммерческого директора АН “Респект” Алексея Ананьева, компании чаще арендуют помещения, нежели покупают. “Ставки аренды растут очень медленно, совсем не так, как цена продажи офисов. Арендовать офис сейчас экономически выгоднее, нежели покупать. К тому же многие компании, особенно иногородние, предъявляют высокие требования к помещению. Но офисы, которые отвечают этим требованиям, не продаются, их можно только арендовать” – отмечает Ананьев.

Диспропорции торговли

На рынке торговой недвижимости, как и в сегменте офисных площадей, с начала 2007 г. происходит активный рост цен. За первое полугодие он составил 45%, средняя цена 1 кв. м установилась на уровне 63 000 руб. Как и в случае с офисами, эксперты склонны винить в подорожании магазинов рынок жилой недвижимости. Средняя ставка аренды на торговые помещения установилась на уровне 720 руб. за 1 кв. м, рост с начала года составил 5–10%. Наиболее активный рост отмечен на торговые помещения, расположенные в центральных районах города, в среднем цена здесь увеличилась на 60–70%. По отдаленным от центра районам рост стоимости составил 25%, это наименьший показатель за первое полугодие 2007 г.

Рынок торговой недвижимости продолжает пополняться качественными площадями. Среди объектов, планирующихся к сдаче в течение 2007 г., – вторая очередь ТЦ “Колизей”. Третью планируется построить и сдать в эксплуатацию в 2009 г. Общая площадь всех трех очередей ТЦ составит примерно 95 000 кв. м. Общая сумма инвестиций в возведение “Колизея” составит около $150 млн. Девелопером проекта выступает Финансово-строительная компания.

Завершается строительство второй очереди гипермаркета “Семья” на пл. Революции (девелопер – УК “ЭКС”). Ее площадь составит 70 000 кв. м, размер инвестиций в проект – $40 млн.

На рынке все активнее действуют иногородние игроки. “Седьмой континент” возводит торгово-развлекательный центр “Шоколад” площадью более 20 000 кв. м. Основным арендатором в нем станет гипермаркет “Наш”.

По словам Ярославцева, приход иногородних операторов – положительная тенденция на рынке. “Как правило, они приводят якорных арендаторов и создают поток покупателей в торговом центре”, – говорит он. С планами по приходу в Пермь наконец определилась IKEA. Шведская сеть приобрела участок в Кондратово, неподалеку от торгового центра Metro Cash & Carry. В пресс-службе губернатора Пермского края ранее сообщали, что IKEA подыскивала участок площадью 45–60 га. Дата начала строительства пока не определена, срок возведения объекта – 15–18 месяцев.

Также в Перми возможно строительство гипермаркета “Спортмастер” площадью 10 000 кв. м, сообщили представители торговой сети. Общая площадь всех новых торговых центров, которые появятся в 2007–2008 гг., по подсчетам экспертов, составит более 150 000 кв. м.

На фоне динамичного ввода новых площадей уже сейчас возникают проблемы заполнения существующих и строящихся торговых объектов. “Спрос на качественные торговые площади в Перми превышает предложение. Что касается востребованности площадей, то успешность объекта напрямую зависит от грамотности концепции, хорошей парковочной зоны, верного расчета целевой аудитории и пула арендаторов, соответствующего аудитории. При соблюдении этих требований проблем с заполнением площадей не возникает”, – говорит Голубев.

По мнению Андрея Ярославцева, причина нынешних и будущих проблем торговой недвижимости кроется в том, что большинство ТЦ открывается в центральном районе города. “Существует два варианта развития событий. Либо потребители привыкнут ездить в центр за покупками и проблем с наполняемостью ТЦ не возникнет. Либо люди будут выбирать магазины ближе к дому, и тогда начнется серьезная борьба за арендаторов, от которой пострадают торговые центры, расположенные в центральной части Перми”, – говорит Ярославцев.

Проблемы складов

Склады традиционно являются в Перми наиболее неразвитым сегментом рынка. Чуть ли не самым крупным складским комплексом является терминал “Пермрыба” площадью 20 000 кв. м компании “Май”.

Компания “Норма”, владеющая сетью магазинов “Норман-Виват”, собирается создать логистический центр площадью 30 000 кв. м на базе имущественного комплекса “Велта” (бывший велосипедный завод). Но если склад “Мая” работает на рынок, предоставляя услуги ответственного хранения, то логистический центр “Нормы” будет обслуживать внутренние потребности компании.

Проблему нехватки качественных складов понимают все участники рынка и представители властей. В конце апреля 2007 г. по инициативе губернатора края Олега Чиркунова в Перми прошел круглый стол, в работе которого приняли участие пермские логистические операторы, а также представители среднего и крупного бизнеса. Компания “РК. Логистика” представила на суд участников концепцию создания в регионе логистического центра. По ее мнению, край нуждается в общем крупном информационном комплексе, который бы координировал и предоставлял логистические услуги.

Новый комплекс будет организован в виде регионального логистического центра, о намерении софинансировать проект объявила краевая администрация. Площадь предполагаемого комплекса может составить 100 000 кв. м, объем инвестиций – 3 млрд руб.

Активным игроком в логистическом бизнесе намерена стать компания “Линия 7”, которая занимается продажей продуктов питания. “Линия 7” в течение пяти ближайших лет планирует вложить 1,5–2 млрд руб. в строительство логистических центров класса А на территории Пермского края и Республики Удмуртии. За счет этих средств будет построен логистический центр площадью 50 000 кв. м, а также нескольких региональных складов общей площадью 20 000 кв. м. Сейчас “Линия 7” заканчивает строительство первого в Перми склада категории А площадью 3000 кв. м.

По мнению Алексея Ананьева, проект вполне оправдан. “Логистический бизнес не приносит высоких прибылей, поэтому за высокое качество склада оператор попросит высокую цену и сможет сократить срок окупаемости объекта”, – говорит он. По оценкам Андрея Ярославцева, хороший уровень доходности для логистического бизнеса может составлять 15–20% в год.

Под брендом Hilton

Гостиничный бизнес Перми находится в чуть лучшем состоянии, чем логистический. В последнее время в городе было построено несколько современных гостиниц. Емкость рынка индустрии гостеприимства, по оценкам аналитиков, составляет 4500–4600 номеров.

Лидируют по количеству номеров гостиничный комплекс “Урал” (420 номеров), “Прикамье” (150 номеров) и “Амакс Премьер-отель” (140 номеров). Еще несколько гостиниц располагают фондами до 70 номеров, а оставшиеся две трети отелей имеют в своем распоряжении от трех до 10 апартаментов.

Интерес к пермскому рынку проявляют международные операторы. Отель “Plaza Олимпия” на ул. Мира через пару месяцев будет переименован в Hilton. Франчайзинговый договор на использование бренда с соответствующим оператором владельцы уже заключили.

Возможности привлечения международных операторов рассматривают и девелоперы, которые только планируют строить отели. Финансово-строительная компания заявила о планах по строительству рядом с “Колизеем” гостиницы “4 звезды” на 198 номеров. Изучает возможность строительства гостиницы рядом с гипермаркетом “Семья” УК “ЭКС”. А ГК “Ренова” намерена построить вблизи здания краевой администрации гостиницу в 25 этажей за $60–70 млн (включая реконструкцию окрестных зданий дореволюционной постройки).

Конкурентами гостиниц могут стать апартаменты. Уже две компании – УК “Вилс” и “Стройиндустрия” – проявляют интерес к этому рынку. Правда, “Вилс” только планирует начать работу, а “Стройиндустрия” уже возводит первый в Перми “доходный дом”, ориентированный на бизнес-туристов.