Ориентиры: Большой малому не враг
Два года назад бунт против государственных собственников городских помещений, таких как ГАО “Москва” и департамент имущества города, из-за повышения цен устроили частные компании, арендующие в этих зданиях офисы. Теперь арендаторы торговых площадей, представляющие малый бизнес, устроили митинг под лозунгом “против владельцев торговой недвижимости” на Пушкинской площади в последние дни августа 2007 г.
Торговые помещения класса С – условно их можно было бы назвать так, хотя четкой классификации в Москве не существует, – всегда остаются за рамками обзоров консультантов рынка торговой недвижимости. Таких площадей в столице несколько миллионов квадратных метров, это отдельно стоящие, встроенные и пристроенные, временные и капитальные сооружения. Они и составляют основной фонд недвижимости для торговли (примерно 20 000 объектов площадью от 20 до 1000 кв. м, по подсчетам горадминистрации).
По другую сторону баррикад находится класс элитной недвижимости – предмет интереса крупных инвесторов, брокеров и арендаторов. Это площади в торговых центрах и 12 торговых коридорах столицы, там, где ставки аренды начинаются от $1500 за 1 кв. м, а размеры магазинов – от нескольких тысяч. Вкупе таких квадратных метров наберется в городе 3–4 млн. В этом сегменте постоянный дефицит. Неудовлетворенный спрос оценивается в 1,5 млн кв. м. Потому можно понять некоторые крупные торговые компании вроде “Седьмого континента”, которые скупают помещения на перспективу.
Но если большой бизнес в погоне за площадями готов приобретать магазины оптом, не глядя на их стоимость, то для малых предприятий вопрос цены может стать роковым. Потому устроенный представителями малого бизнеса митинг на Пушкинской площади был выражением их крайнего недовольства арендными ставками примерно на 15% столичных помещений. Они жаловались, что арендная плата повысилась в 3–4 раза, и обвиняли в этом крупный бизнес, который стал владельцем их помещений.
Изначально здания под магазины являлись собственностью города, который якобы продал их большим торговым сетям. Так можно понимать суть сообщения, разосланного в СМИ Союзом правых сил (СПС). Однако никто и нигде не приводит конкретные цифры. А информация об истинных владельцах помещений держится за семью замками – стоит ли пенять в таком случае именно на “Седьмой континент”, который приобрел торговые площади у города путем присоединения ОАО “Объединенная торговая недвижимость”?
Но не исключено, что повышение ставок аренды – лишь очередная мини-реформа, которую так любит проводить городская администрация в секторе муниципальных помещений. Если же сделка все-таки была, то формулировка пресс-релиза СПС о том, что город пытается использовать крупные компании, чтобы “собирать дань” с более мелких, некорректна. Скорее допустима версия, что, продав помещения, город таким образом кардинально решил вопрос получения своей выгоды от них. Но то, что происходило потом со ставками аренды, – это уже отношения сугубо личные между новым владельцем и арендаторами.
На самом деле проблема, которая привела представителей малого бизнеса на митинг, – не частный случай, а скорее отражение общих тенденций рынка и бизнес-процессов в стране.
Казалось бы, несколько миллионов квадратных метров московских помещений, годящихся для торговли, находятся в распоряжении “малышей”. Им в отличие от крупных компаний не так важны имиджевые площадки и ослепительные новые торговые центры. Даже если большой и злой собственник все-таки выкупил здание и взвинтил ставки, то что в таком случае мешает “малышу” присмотреть себе другую точку? Однако не все просто. Здесь тоже есть свои “качественные” и “некачественные” метры.
Во-первых, сразу утрачивают конкурентоспособность площади, которые расположены в неудачных, малолюдных местах. Мечта почти каждого торговца – магазины на улицах с оживленным движением, на первых линиях домов. Но здесь и ставки выше, и на свободные места настоящий конкурс. Использовать известный способ – выкупать и перепрофилировать квартиры жилых домов – тоже не всегда удается по экономическим и административным причинам. Во-вторых, все стремятся попасть в центр города. Тем временем ЦАО уже насыщен магазинами, а районы восточнее и юго-восточнее не так популярны у торговцев. В-третьих, городские власти объявили войну временным помещениям под торговлю. Так что площадь найти непросто, потому арендаторы так держаться за свои насиженные места.
Примерно то же самое происходит во всех секторах коммерческой недвижимости. Например, в офисном сегменте. Уважаемые аналитики отмечают обострение дефицита предложений аренды и продажи помещений под кабинеты небольшой площади в среднем ценовом диапазоне.
Про конкуренцию между малым и большим бизнесом, о которой заявляли на митинге участники профсоюза предпринимателей “Лига свободы”, конечно, громко сказано. Крупный бизнес и малые предприятия находятся в разных по оборотам весовых категориях. Во всем мире реформы в экономике и бизнесе, будь они в масштабах страны или одного городского округа, первым делом поражали малые предприятия. И акулы большого бизнеса испокон века заглатывали рыбу помельче.
Однако государства Европы уже давно осознали важность поддержки малого бизнеса, без которого не будет фундамента для больших проектов. Кроме различных экономических и юридических льгот для “малышей” в странах ЕС успешно развивается программа строительства бизнес-инкубаторов, в которых взращиваются в том числе и торговые компании. В Москве появление такого инкубатора бизнес-общественность ожидает уже более 10 лет, и котлован для него наконец вырыт в Нагатинской пойме. Но это единственный проект, реализация которого началась. Результатов же какой-либо московской программы в поддержку малых предприятий торговли пока не видно.
Напоследок остается сказать еще раз о действиях городских властей. Порой, давая одной рукой, они тут же забирают другой. Например, они создают фонды, выдающие поручительства малым предприятиям, чтобы те смогли привлекать кредиты на свое развитие. В Москве такой фонд существует с 2006 г. В Санкт-Петербурге в 2006 г. тоже был создан подобный фонд, но в течение года по распоряжению властей в городе было снесено около 2000 торговых точек.
Что касается московской ситуации, то тут лишние нападки на правительство несправедливы. Ведь сначала все привыкли к тому, что госплощади сдаются по низким ставкам (четыре года назад они составляли всего 690 руб. за 1 кв. м). Но на каких, собственно, основаниях город должен заниматься благотворительностью для всех подряд? Поэтому повышение цен до $450 за 1 кв. м выглядело логичным. Однако, когда правительство решит провести очередные реформы или заключить сделки с крупным бизнесом, оно могло бы все-таки подумать лишний раз о последствиях для самого многочисленного и уязвимого класса предпринимателей. Все-таки благодаря этому сословию городская казна ежегодно пополняется деньгами и помимо арендных сборов.