Технологии рынка: Электронные якоря

Аренда площадей под открытие гипермаркетов бытовой техники и электроники – непростая задача. Стандарты и специальные требования, предъявляемые ритейлерами к помещениям, позволяют сетям развиваться только на вновь построенных площадях, а таких в столице недостаточно.

Равнение на главных

Бытовая техника и электроника пользуются хорошим спросом у москвичей, поэтому все чаще торговые сети, занимающиеся их реализацией, получают заметные места в открывающихся торговых центрах столицы. По словам Ольги Ясько, руководителя департамента аналитики Colliers International, в половине существующих в настоящее время в Москве качественных торговых центров в качестве якорных арендаторов выступают магазины бытовой техники и электроники. Суммарная площадь этих магазинов составляет около 70 000 кв. м.

Например, гипермаркеты сети “Мир” располагаются в ТК “Крокус Сити”, на пересечении Волоколамского шоссе и МКАД, ТК “Твой дом” (пересечение Каширского шоссе и МКАД). Гипермаркеты сети “Эльдорадо” находятся в ТЦ “Каренфор” (ул. Кировоградская, 13а), ТЦ “Черемушки” (ул. Профсоюзная, 56), ТЦ “Рамстор” (ул. Менжинского, 27), ТЦ “12 месяцев” (Пятницкое шоссе, 3), ТК “Горбушкин двор” (Багратионовский пр-т, 7). Крупнейшие магазины сети “Техносила” находятся в ТЦ “XL” (Ярославское шоссе, 2-й км МКАД), ТК “Мега” (пересечение Калужского шоссе и 41-го км МКАД), ТК “ЕвроПарк” (Рублевское шоссе, 62), ТЦ “Наш гипермаркет” (ул. Бибиревская, 10/2), ТЦ “Гвоздь” (Волоколамское шоссе, 103). Магазины “М.Видео” располагаются в ТЦ “Мосмарт” (47-й км МКАД), ТЦ “Перовский” (Свободный пр-т, 33), ТЦ “Рио” (ул. Б. Черемушкинская, 1), ТЦ “Ритейл-парк” (Варшавское шоссе, 97), ТЦ “Вэйпарк” (71-й км МКАД).

По данным Becar Commercial Property Moscow, ведущие позиции на рынке занимают четыре сети: “Эльдорадо” (около 25% рынка), “М.Видео” (примерно 11%), “Техносила” (8%), “Мир” (около 6%). По оценке ADG Group, “Эльдорадо” сейчас занимает около 25–30% рынка с годовым оборотом за 2006 г. $4,4 млрд, “М.Видео” – 10–15% ($1,6 млрд) и значительно меньшая доля принадлежит компании “Техносила” – около 5–8% при обороте $1 млрд.

Всего же, например, под логотипом компании “Эльдорадо” на территории России и Украины действует более 1000 магазинов электроники. Торговая сеть “Техносила” насчитывает 121 магазин в 77 городах России, из них 24 магазина работают в Москве и Московской области, а торговая сеть “Мир” – 61 магазин по всей России, в том числе 18 – в Москве.

Как отметил Евгений Бакрин, эксперт по коммерческой недвижимости Vesco Realty, в торговых центрах как якорные арендаторы наиболее широко представлены “М.Видео” и “Техносила”, которые в большей степени ориентированы на средний потребительский сегмент. “В общей сложности на продавцов бытовой техники приходится около 18% арендуемых площадей в торговых комплексах, по данному показателю они уступают лишь продуктовому ритейлу”, – говорит он.

По мнению Вячеслава Лимонова, генерального директора агентства недвижимости “Новое качество”, рынок бытовой техники в России является перспективным, о чем говорят нарастающая конкуренция среди крупных ритейлеров и интерес иностранных компаний к данному сегменту. Доказательством служит выход в декабре 2006 г. на столичный рынок немецкой компании Media Markt, входящей в Metro Group — третью по величине в Европе и пятую в мире торговую компанию. К концу 2006 г. сеть объединила 449 мегамаркетов, действующих в 14 странах Европы, дополнили в отделе консалтинга “Торгового квартала”.

Компания под гипермаркет сети заключила одну из самых крупных сделок, арендовав 8000 кв. м в ТРЦ “Рамстор Капитолий”. В марте текущего года Media Markt открыла в Ростове-на-Дону магазин площадью 7250 кв. м в ТК “Горизонт”, говорит Наталья Бурцева, ведущий менеджер проектов департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty. Гипермаркет Media Markt появился и в Санкт-Петербурге. Он разместился ТРЦ “Радуга”, самом крупном торговом молле в черте города, построенном в 2007 г. французским девелопером Vinci Construction на территории 25 га.

“Основной тенденцией, прослеживающейся в последнее время, можно назвать экспансию торговых сетей бытовой техники не только в региональные города-миллионники, но и в города с населением от 500 000 человек”, – говорит Константин Королев, менеджер консалтинга компании Becar Commercial Property Moscow.

По словам Сергея Лобкарева, руководителя направления коммерческой недвижимости “МИАН – Агентство недвижимости”, среди крупных заявленных региональных сделок можно отметить открытие “М.Видео” двух новых гипермаркетов в Ханты-Мансийке и Сургуте. Совокупная торговая площадь гипермаркетов – 3800 кв. м. “Техносила” объявила об открытии в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге гипермаркетов площадью от 3000 кв. м, на аналогичный шаг компания пошла и в Южном федеральном округе. В частности, в Краснодаре “Техносила” закрыла магазин площадью 1500 кв. м и сразу же арендовала 4000 кв. м под гипермаркет в строящемся торговом центре.

Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty, считает, что развитие сетей бытовой техники на площадях ТЦ повторяет общие тенденции развития торговых центров в Москве и по России в целом. Одной из последних тенденций является укрупнение форматов до 100 000 или 200 000 кв. м, в частности это проекты “Мега” и др. За последний год только в Москве заявлено семь торговых центров площадью более 100 000 кв. м. “Бытовая техника, для того чтобы угнаться за новыми форматами, также увеличивает площади”, – объясняет он.

По словам Айдара Галеева, компании экспериментируют в разных сегментах, ищут способы вырваться вперед в условиях конкуренции. Один из шагов – открытие новых форматов.

“Проект “ЭТО” компании “Эльдорадо” был нацелен на покрытие более премиумиальной аудитории”, – приводит пример Дмитрий Сазанчиков, директор по маркетингу и региональному развитию компании GVA Sawyer. По словам Андрея Сидорина, директора московского филиала компании “Эльдорадо”, в 2006 г. в Москве открылось сразу три гипермаркета “ЭТО” – в ТЦ “Москва”, ТЦ “Город” и ТЦ “Л-153”. Площадь каждого магазина превышает 4500 кв. м.

Найти место

Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании, отметил, что в связи с постоянным переносом сроков ввода качественных торговых центров в эксплуатацию на рынке сохраняется дефицит площадей. Уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы по-прежнему низкий – не более 2%. По основным торговым коридорам Москвы – около 7%. “Строящиеся торговые центры еще на стадии строительно-монтажных работ заполняются арендаторами на 60–80%”, – подчеркивает он.

Наталья Давыденко, руководитель департамента брокерских услуг компании Astera Oncor Moscow, отмечает, что ситуация на рыке коммерческой недвижимости в Москве такова, что на любую появившуюся площадь претендуют практически все сети бытовой электроники. “По мере появления больших торговых объектов мы активно участвуем в тендерах, – рассказывает Надежда Сенюк, директор по связям с общественностью сети “Техносила”. – Сейчас мы участвуем в 18 тендерах. Вопрос только в том, что все объекты довольно дальней перспективы открытия – конец 2008–2011 гг.”.

Хотя Бакрин говорит об обратном: в столице постоянно открываются новые торговые центры, в то время как крупных операторов, способных выступить якорным арендаторам, немного. Поэтому владелец ТЦ заинтересован в якорном арендаторе с узнаваемым брендом больше, чем сам арендатор заинтересован в ТЦ, говорит Эдуард Апсит, генеральный директор ГК Facilicom. “Якорный арендатор вправе выбирать и предъявлять условия”, – рассуждает он.

Наталья Давыденко считает, что “большинство девелоперов сейчас разрабатывают концепцию будущего ТЦ или ТРЦ, имея возможность учесть все требования якорей к торговым площадям еще до начала строительства объекта”.

По словам Натальи Бурцевой, идеальный вариант – когда с якорями подписаны оферты или предварительные договоры аренды в момент проектирования или начала строительства: это помогает избежать дальнейших переделок и, как следствие, лишних затрат.

Евгений Бакрин считает, что арендаторы, рассчитывающие на долгосрочную перспективу в конкретном ТЦ, имеют право на льготы, а их требования являются обязательным условием при проектировании и строительстве торговых центров. Требования арендаторы предъявляют к трем составляющим: площадям, самому зданию и коммуникациям, резюмирует Дмитрий Сазанчиков.

По словам Сергея Лобкарева, арендаторам, представляющим бренды бытовой техники, требуется высокий трафик движения транспорта и пешеходов во всех направлениях. Торговый центр должен находиться либо на въезде, либо на дороге, ведущей непосредственно в плотно заселенный жилой массив. Объект обязательно должен располагаться в непосредственной видимости от основных магистралей.

Так, например, для сети “Мир” базовыми требованиями являются: расположение объекта в первой линии домов на основных автомагистралях города, желательна правая сторона при движении из центра; расположение ТЦ на оживленных перекрестках, рядом со станцией метро. Компания “М.Видео” готова рассмотреть предложения расположения объекта торговли на пересечении крупных автомагистралей, вблизи транспортных узлов. Важно удобство подъезда на личном и общественном транспорте.

По словам Бурцевой, для многих арендаторов, реализующих бытовые товары и электронику, важным условием является однообъемная площадь торгового зала, с небольшим количеством колонн, без капитальных перегородок (“М.Видео”). В требованиях по подбору площадей компании “Мир” указано: предпочтительно, но не обязательно 1-й этаж, хотя допускаются цокольный, 1-й и 2-й этажи. “Если предлагаемая площадь находится на 2-м этаже, то наличие грузовых и пассажирских лифтов, эскалаторов обязательно”, – добавляет Сергей Лобкарев. “Высота помещения должна быть не менее 4 м – тогда потолок не “давит”, а в зале достаточно света и воздуха”, – говорит Андрей Сидорин.

Конфигурация помещения – желательно правильный прямоугольник, есть ограничения по ширине зала. Например, требования Media Markt – минимум 36 м. Необходимо наличие склада с выходом в торговый зал и зону разгрузки товара, а также дебаркадер для разгрузки большегрузных машин. Например, “М.Видео” рассматривает предложения со складом, имеющим выход в торговый зал, где есть возможность подвоза товара через отдельный вход, ворота для заезда машины с товаром с тыльной стороны здания или дебаркадер.

К обязательным условиям размещения относится наличие парковки. Например, требование наличия автостоянки вместимостью не менее 80 автомашин (только для клиентов “М.Видео”) непосредственно перед входом. Ритейлеры отдают себе отчет в том, что многие приобретаемые товары крупногабаритные и их вывоз немыслим без подъезда автотранспорта. Отсутствие парковки или недостаточное количество машино-мест является серьезной причиной отказа покупателей приезжать за покупками в ТЦ.

“Наиболее популярным форматом являются магазины площадью 800–1000 кв. м, – говорит Вячеслав Лимонов. – Но ужесточение конкуренции заставляет переходить на более крупный формат – 2000–6000 кв. м”. Например, компания “М.Видео” старается подбирать помещения, где общая площадь – не менее 2300 кв. м, торговая – от 1800 кв. м, склад и служебные помещения – примерно 500 кв. м. Для компании “Мир” интерес представляет торговый объект, где общая площадь – не менее 1600 кв. м (оптимально – 1600–2200 кв. м), а торговая площадь – не менее 1300 кв. м (оптимально – 1300–1800 кв. м. “Уже несколько лет “Эльдорадо” открывает собственные гипермаркеты не менее 2000 кв. м”, – говорит Андрей Сидорин. “Потенциально интересными объектами соинвестирования или долгосрочной аренды для нас являются помещения от 2000 до 6000 кв. м и более”, – рассказывает Надежда Сенюк.

Ольга Ясько подтвердила: формат магазина бытовой техники и электроники заметно укрупнился. Последнее время операторы данного сегмента занимают в крупных торговых центрах в среднем 4000–5000 кв. м. “Впервые эта тенденция стала прослеживаться после известия о выходе Media Markt на российский рынок”, – отмечает она.

Также, со слов Натальи Бурцевой, важно наличие современных коммуникаций. Для якорных арендаторов, реализующих бытовую технику и электронику, установочная мощность электросети – не менее 200–350 кВт, что объясняется необходимостью одновременно подключать многочисленную технику, находящуюся в торговом зале. “Для сравнения: для банков требуется от 20 кВт, для кафе – от 40 кВт”, – говорит Наталья Давыденко.

Также необходимы несколько телефонных линий, выделенная линия интернета. Бесперебойное водоснабжение, хорошо функционирующая канализация, наличие систем пожаротушения, дымоудаления, охранно-пожарной сигнализации, вентиляции, желательно централизованное кондиционирование объекта.

Например, установочная мощность электропитания для “М.Видео” – не менее 350 кВт, единовременная – не менее 300 кВт. А требования к телефонной сети – минимум четыре телефонные линии. Не менее шести прямых номеров (50% – высококачественные каналы) – условие “Техносилы”.

“У торгового центра должна быть мощная энергосистема – световое оформление гипермаркетов “Эльдорадо” соответствует европейским стандартам, что создает серьезные нагрузки на электросеть, – рассказывает Андрей Сидорин. – Интенсивность освещения в наших магазинах должна быть не менее 900–1000 Люкс”. По требованиям “Техносилы” освещенность торговых площадей не менее 700 Люкс на высоте 1 м.

Среди других требований, например, желание компании “М.Видео” иметь один просторный центральный вход в торговый зал шириной не менее 6 м. Фасад здания должен быть удобен для размещения рекламы. К тому же требуется наличие отдельного фриза с возможностью размещения вывески и наружной рекламы размерами не менее 22 х 3 м.

Для сети “Мир” важным условием является возможность организации рекламного фасада площадью от 100 кв. м. В “Техносиле” требуют, чтобы вывеска или крышная установка была достаточных для идентификации магазина размеров, также нужны навигационные указатели в случае расположения магазина внутри ТЦ.

Дорогостоящие товары требуют наличия в ТЦ серьезной охраны. Дополнительно якорные арендаторы заводят собственную службу безопасности. “Охрана территории торгового зала должна обеспечиваться силами собственной охранной структуры”, – подтверждает Надежда Сенюк.

Джеффри Кокс, президент Astera Oncor, отметил, что западные арендаторы торговых площадей более требовательны, нежели российские фирмы, так как они не знают российский рынок настолько хорошо и нуждаются в более детальной оценке перед тем, как принять решение. “Некоторые крупные фирмы не решались пойти на питерский рынок, до тех пор пока не получили подробный анализ осуществимости проектных решений”, – говорит он.

Astera Oncor выступила как эксклюзивный брокер проекта размещения гипермаркета электроники Media Markt в Санкт-Петербурге и на опыте убедилась, что удовлетворить запросы западных сетей при дефиците площадей совсем непросто. Евгения Васильева, руководителя отдела маркетинга и консалтинга Astera Oncor St. Petersburg, объяснила, что западные сети используют при выборе места более методичный подход, четкие критерии: например, важны определенная удаленность от определенных значимых инфраструктурных городских точек, проходимость места и т. д. Заказчик оценивает место исключительно через свои прописанные корпоративные стандарты.

Крупные торговые сети заинтересованы также и в помещениях, расположенных в отдельно стоящих зданиях (части здания), встроенно-пристроенных помещениях. Предпочтительнее долгосрочная (не менее пяти лет с государственной регистрацией договора) аренда. По словам Натальи Давыденко, около трех лет назад сети бытовой электроники начали активно использовать под свои магазины здания бывших заводов и административно-производственные площадки. Например, в районе ст. м. “Калужская” на 1-м этаже бывшего НИИ (станкоинструментов) располагается “М.Видео”. Компании также рассматривают вопрос приобретения площадей в собственность или долевого участия в их строительстве.

Соседей выбирают

Евгений Бакрин считает, что якорные арендаторы должны соответствовать формату ТЦ, его целевой аудитории. Для сетей, реализующих бытовую технику, желательными соседями по торговому дому являются компании, торгующие мебелью. Ведь покупатель, выбирающий кухонный гарнитур, может сразу подобрать предметы бытовой техники.

По мнению Эдуарда Апсита, если в ТЦ будет располагаться якорь, ориентированный на небогатого покупателя (“Эльдорадо”), то приходить в этот ТЦ, чтобы торговать элитным бельем, по меньшей мере рискованно.

Важно, чтобы в торговом центре не было конкурентов якорному арендатору. Порой даже маленькая торговая точка может перетянуть часть покупателей – как раз из-за своих размеров. Маленькие покупки (например, батарейки или наушники) удобнее и быстрее делать в небольшом магазинчике, а разница в цене при таких масштабах не ощущается. Хотя эксперт соглашается, что, например, магазины “М.Видео”, “Эльдорадо” и “Мир” могут находиться по соседству. У этих операторов разные ценовые категории, они направлены на людей с разной покупательской способностью.

Эльза Розенталь, вице-президент компании “Торговый квартал”, отметила, что интересным является пример ТРЦ “Сити-Центр” в Казани, где в настоящее время “сидит” сразу три оператора бытовой техники. “Возможно, со временем такая практика может стать более распространенной”, – говорит она. Якоря могут соседствовать практически со всеми категориями ритейлеров, являясь самодостаточной торговой единицей, они генерируют большие потоки посетителей и при определенных условиях могут удачно уживаться даже рядом с конкурентами”, – соглашается Юлия Обылинская, менеджер по внешним коммуникациям ГК “Торговый квартал”.

Айдар Галеев считает, что желательным будет расположение в непосредственной близости от магазина бытовой техники продуктового супермаркета. Пример такого союза – ТРК “Золотой Вавилон”, где “М.Видео” находится на одной территории с гипермаркетом “Перекресток”. А Сергей Лобкарев называет в качестве возможных добрых соседей магазины спортивных товаров, косметики, а также рестораны fast-food. “Если называть бренды, то это “Макдоналдс”, “Спортмастер”, “Арбат Престиж”, “Снежная королева”, – уточняет он.

Константин Королев допускает соседство с магазином бытовой техники и электроники торговых секций, продающих отделочные и строительные материалы, а также интерьерных магазинов, куда посетители заходят в поисках предметов для благоустройства дома и дачи. Наталья Бурцева уместным считает соседство с магазинами, торгующими одеждой и обувью casual, представляющими молодежные бренды, книги.

Нежелательными соседями, по словам Сергея Лобкарева, являются однопрофильные более мелкие операторы, продающие, например, компьютеры, аудиовидеотовары, расходные материалы или медианосители. Хотя соседство с якорями скорее является более выгодным для мелких магазинов, соглашается Сазанчиков. Среди таких соседей стремятся выступать, например, магазины аудио- и видеопродукции.

Бремя аренды

По словам Евгения Бакрина, якоря в ТЦ платят аренду по льготным ставкам. “Иногда они в два раза ниже, чем взимается с прочих арендаторов”, – уточняет Апсит. В первую очередь это обусловлено размерами арендуемой площади (максимум – 20–25% площади ТЦ). “Большую территорию отводить якорным арендаторам невыгодно, это существенно снижает средневзвешенную ставку по торговому центру”, – говорит Бакрин.

По словам Айдара Галеева, арендные ставки для якорей, представляющих бытовую технику и электронику, составляют $600–800 за 1 кв. м без учета НДС и операционных расходов для площади 1000–2000 кв. м и $500–600 за 1 кв. м в год для площади от 3000 кв. м и больше. “Хотя для некоторых арендаторов ставка может рассчитываться исходя из оборота компании и достигать 6–8% ее прибыли”, – говорит он.

По мнению Королева, при аренде площади 2000–3000 кв. м можно говорить о ставках $250–350 за 1 кв. м без НДС и эксплуатационных расходов (triple net). “Ставки аренды для бытовой техники примерно такие же, как и для продуктовых супермаркетов”, – уточняет он. “Также существует схема выплаты процента с оборота либо сочетание минимальной ставки, например $65 за 1 кв. м в год и некоторого процента с оборота арендатора”, – добавляет Бакрин.

Андрей Сидорин считает, что арендные ставки для якорных арендаторов, продающих бытовую технику и электронику, все же завышены. Якорям сейчас сложно подыскивать помещения и оплачивать их содержание. Тем не менее с ситуацией пока приходится мириться.

Будет больше

Практически все торговые сети бытовой техники и электроники, работающие в столице, планируют расширяться на площадях города. “В ближайшие два года мы будем развивать в Москве обе сети, “ЭТО” и “Эльдорадо”, – рассказывает Сидорин. – Уже в нынешнем году откроется гипермаркет “ЭТО” на Варшавском шоссе. До конца 2008 г. в столице планируется открыть восемь магазинов “ЭТО” и “Эльдорадо”. Но точные адреса в компании не назвали, ссылаясь на то, что “ТЦ затягивают со сроками сдачи, пообещаем мы открытие, а оно отложится”. Наряду с количественным развитием продолжится и качественное: старые магазины “Эльдорадо” будут модернизированы, станут более удобными и современными.

Компания “Техносила” открывает в текущем году свои гипермаркеты в ТЦ “Домодедовский” на Ореховом бульваре (площадь магазина – 2300 кв. м), ТЦ “Московский” на Литовском бульваре (3200 кв. м), ТЦ на ул. Андропова (2600 кв. м). Гипермаркет сети “Техносила” откроется в торгово-офисном комплексе “Челенджер Плаза” на пересечении Каширского шоссе и МКАД. “Компания Metro Group в ближайшее время анонсирует выход сети Saturn”, – делится Дмитрий Сазанчиков.