Олимпийские надежды

Риэлторы и банкиры не вспомнили ни одного российского банка, который предлагал бы ипотечный кредит, превышающий стоимость залога. До сих пор лишь отдельные банки выдавали займы на полную стоимость недвижимости (без первоначального взноса) – это Банк Москвы, «Хоум кредит энд финанс банк» и сам «ВТБ 24». А ряд банков, в том числе Райффайзенбанк, «Национальная ипотечная компания», «Дельтакредит», их уже свернули. «Такие программы более рискованны для банков, поэтому ставки по ним должны быть выше, чем по программам с первоначальным взносом, на 1,5–2 пункта», – говорит гендиректор кредитного брокера «Кредитмарт» Николай Корчагин.

На этой неделе банк «ВТБ 24» предложил необычные для российского ипотечного рынка кредиты на покупку недвижимости на сумму, превышающую ее стоимость. Речь идет о жилье, расположенном в административных границах города Сочи. По словам начальника управления департамента ипотечного кредитования «ВТБ 24» Георгия Тер-Аристокесянца, сумма займа может доходить до 114% оценочной стоимости квартиры. Предложение не распространяется на покупку строящегося жилья, подчеркнул он. Но в сочинском отделении «ВТБ 24» корреспонденту «Ведомостей» пообещали выдать кредит на покупку жилья и в строящемся доме, предупредив, что выбор объектов здесь невелик: банк аккредитовал только одного застройщика, а квадратный метр в его «Доме у дендрария» стоит не менее $5000.

Никакого дополнительного залога или поручительства «ВТБ 24» не требует, а максимальная сумма кредита ограничена только доходами клиента.

Но ставки по новому кредиту «ВТБ 24» аналогичны тем, что действуют в программах с первоначальным взносом от 0% до 20% от стоимости жилья. В зависимости от срока кредитования (а он может доходить до 30 лет) они составляют 11,5–12,5% годовых в рублях и 9,5–11,75% в долларах либо евро.

Большинство банкиров считают предложенный кредит не столько бизнес-программой, сколько удачным маркетинговым ходом. «Когда часть банков затормозили развитие ипотеки, крупный банк может себе позволить акцию, направленную на укрепление имиджа банка», – говорит начальник отдела ипотеки Промсвязьбанка Денис Земан. Он также не исключает, что «ВТБ 24» может ограничить количество таких рискованных кредитов и не будет предлагать их слишком долго.

Кредитные брокеры считают, что, получив новый ипотечный кредит «ВТБ 24», заемщик ничем не рискует. «Если банк решит выдать кредит на 114%, значит, он уверен, что клиент сможет его выплатить», – рассуждает директор по маркетингу «Фосборн хоум» Юрий Белов.

Предлагая свой новый продукт, в «ВТБ 24» рассчитывают на ежемесячный 3%-ный рост цен на жилье в Сочи. В этом случае рыночная стоимость залога догонит сумму долга всего через 3–4 месяца. Однако расчеты на постоянный рост цен в Сочи могут не оправдаться. По словам гендиректора агентства недвижимости Vesco Realty Sochi Станислава Грипаса, последний месяц цены на жилье в городе не растут. Основное повышение произошло в первые полтора месяца после объявления Сочи столицей Олимпиады-2014. Больше всего – на 50% – подорожало жилье категории эконом, жилье бизнес-класса выросло в цене в среднем на 40%, а элитное практически не увеличилось в цене.

Тем не менее, по мнению большинства риэлторов, работающих на рынке Сочи, недвижимость в регионе будет дорожать как минимум на 40% в год. Исполнительный директор сочинского отделения агентства недвижимости «Виллан» Владимир Попов считает, что отдельные жилые объекты бизнес-класса с видом на море будут расти в цене еще быстрее. Попов называет покупку сочинской недвижимости даже с использованием ипотечного кредита перспективным вложением денег.

«ВТБ 24» – не первый

Кредиты на сумму, превышающую стоимость приобретаемой недвижимости, выдают и за рубежом. В частности, сейчас ипотеку на сумму до 125% от стоимости залога предлагает британский банк Abbey National, а Mortgage Express (подразделение Bradford & Bingley) выдает ссуды в размере до 130%. Обычно оформляется кредит под залог недвижимости на сумму до 95% от ее стоимости, а остальная суммы выдается в виде необеспеченного кредита по той же ставке. Не полностью обеспеченные залогом кредиты опасны не только для банка, но и для заемщика, предупреждают эксперты ипотечного брокера London & Country Mortgages на британском сайте, посвященном личным финансам www.fool.co.uk. По их мнению, кредиты на суммы, превышающие стоимость залога, рискованны для людей хотя бы потому, что заемщики могут попросту не справиться с процентными платежами. Больше сумма кредита – выше платежи.