Башни для миллионников

Московские девелоперы, планируя строительство офисов в регионах, на 50% ориентируются на столичных и зарубежных арендаторов. Другая половина – региональные компании «золотой сотни» журнала «Форбс». Рост их капитализации и готовность тратить средства не в Москве или Лондоне, а на месте добычи (с ударением на первом слоге) денег – вот на что рассчитывают инвесторы из Москвы.

Экономика квадрата

Офис класса А – это, как правило, высотное здание. Оптимальная форма – квадрат по периметру. Это наилучшее расположение так называемого кора – ядра из лифта и мест общественного пользования (туалетов, кухонь на этажах, лобби внизу и т. п.). Вокруг него равномерно располагаются собственно офисы.

Квадрат с центральным кором обеспечивает наименьший коэффициент потерь квадратных метров под места общего пользования на каждом этаже.

Если в здании кабинетами занято 85% – это класс В, если 78–82% – это класс А. Если арендаторы не оплачивают больше 25% площадей, то это уже штаб-квартира, это слишком роскошно для коммерческой недвижимости, рассчитанной на извлечение максимальной прибыли от арендаторов.

Но форму здания диктует не только экономика, но и форма участка. В Новосибирске у «СТ Групп Регион», например, бизнес-центр овального сечения – он строится на 34 сотках участка трапециевидной формы. Не слишком оптимальное решение, но центры городов, как правило, изобилуют зажатыми участками, простор «Москва-Сити» – исключение. В Новосибирске, например, центр города простирается всего на 2–3 км между двумя основными улицами.

Высоту зданий определяют СНИПы. С начала 2000 г. идет вялотекущий процесс их замены техническими регламентами. Предполагается, что к 2010 г. вместо нескольких тысяч сниповских норм будет 20 или 30 техрегламентов.

Сейчас для строительства высоток существует два федеральных СНИПа: один для 50 м высоты (что соответствует примерно 15–16 этажам), другой – на 75 м (22–23 этажа). Если здание выше 75 м, девелопер автоматически уходит на федеральный уровень согласований.

Это достаточно сложный процесс. Но другого выхода нет. Например, в Новосибирске строить здание до 75 м – это существенно ухудшить экономику объекта и его внешний вид. Визуально маленькая толстая башня смотрелась в этом месте настолько уродливо, что «СТ групп регион» пошла на увеличение этажности и согласование проекта в Москве.

Сливочный вкус

Выдержит ли региональный центр несколько офисных башен? Если переборщить с вводом площадей, то арендные ставки пойдут вниз и увеличится окупаемость проекта. Но это не катастрофа для инвестора.

Отдельного подхода к какому-то городу исключительно как к площадке для офисного строительства не существует.

Есть определенный уровень рынка, который диктует баланс жилых и офисных площадей в планируемых проектах.

Если средняя цена 1 кв. м жилья в городе – $2000–2500, то и годовые ставки аренды по офисам не могут быть ниже $500–600 за 1 кв. м. Это такие города, как Екатеринбург, Пермь, Челябинск, Новосибирск, Красноярск, города Поволжья, Ростов-на-Дону, Краснодар.

Если цена 1 кв. м в районе $1000 (такое сейчас наблюдается в дотационных регионах, например в Ставрополе), там цена аренды – $250–300 за 1 кв. м в год.