Кабинеты на деньги пайщиков

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), на конец августа в городе насчитывалось около 85 000 кв. м вновь построенных качественных офисных площадей. Общий объем рынка высококлассных офисов превысил 250 000 кв. м – аналитики относят их к классу В, класса А, по их мнению, в Екатеринбурге пока нет. На начало сентября 2007 г. объем строительства многофункциональных зданий и бизнес-центров в Екатеринбурге составил более 1,2 млн кв. м. Арендопригодные офисные площади занимают в нем около 676 000 кв. м.

До конца 2007 г. ожидается ввод еще около 47 500 кв. м, а в течение 2008 г. на рынок выйдут еще около 30 новых объектов с общей офисной площадью более чем 360 000 кв. м.

Офисы укрупняются

Развивающейся тенденцией офисного рынка аналитики называют укрупнение реализуемых объектов. Офисы площадью более 100 000 кв. м перестали быть в Екатеринбурге диковинкой. Сейчас строятся «Екатеринбург-Сити» (400 000 кв. м), МФЦ «Демидов» (120 000 кв. м), третья очередь БЦ «Антей» (110 000 кв. м), БЦ «Онегин плаза» (60 000 кв. м).

Три четверти новых объектов строится в центре города, но девелоперы уже осваивают районы второго и третьего поясов, говорят в УПН. Децентрализация становится перспективной, соглашаются в девелоперской компании «Олипс», которая начала строительство БЦ класса В площадью 17 000 кв. м на окраине Екатеринбурга. В «Олипсе» прогнозируют, что спрос на офисы будет становиться все более дифференцированным. «Арендаторы будут перемещаться на окраины: во-первых, чтобы снизить затраты на содержание отдельных структурных подразделений; во-вторых, чтобы избежать проблем с транспортными пробками и отсутствием парковок в центре», – объясняют в «Олипсе».

Новые схемы

Рынок дорос и до более продвинутых форм финансирования проектов. Хотя до сих пор, по данным КБ «Ярмарка», более половины строящихся офисов продается «мелкой нарезкой», девелоперы заявляют, что отходят от этой устаревшей формы. «Сейчас 15–20% новых проектов реализуются с применением новых схем финансирования», – утверждает заместитель гендиректора «Корин-холдинга» Сергей Логвиненко. В августе завершилось формирование первого в Екатеринбурге ЗПИФа недвижимости для финансирования строительства офисного комплекса «Стражи Урала». Об этом рассказал гендиректор одноименной компании Валерий Воротников. За три месяца было продано паев на сумму 1,5 млрд руб. (минимальная стоимость пая составляла 100 000 руб.). По словам Воротникова, планируется проведение двух дополнительных эмиссий паев в 2008–2009 гг. Управление фондом осуществляет УК «Содружество».

Комплекс «Стражи Урала» будет построен в центре города и явит собой две разноэтажные высотные башни, связанные мостом. Его общая площадь превысит 300 000 кв. м. 100 000 кв. м займут офисы класса А, на остальных площадях разместятся апартаменты, ресторан, магазины и др. Планируется, что строительство северной части комплекса будет завершено к концу 2010 г. Работы по южной части начнутся в 2008 г. и завершатся к декабрю 2011 г.

Ставки и цены

По данным КБ «Ярмарка», в середине августа 1 кв. м на вторичном рынке стоил в среднем 86 000 руб. (прирост 16% с начала года), на первичном – 73 000 руб. Что касается арендных ставок, то в УПН отмечают, что на рынке появились проекты, девелоперы которых предлагают заключение предварительных договоров аренды еще на стадии строительства. Ставка по таким договорам колеблется от 700 до 2500 руб. за 1 кв. м в месяц в зависимости от места расположения и заявленного класса объектов. Такой уровень цен мало отличается от ставок на вторичном рынке, где средний показатель в последние месяцы колеблется от 900 до 1500 руб. за 1 кв. м в месяц.

Берут заранее

По данным КБ «Ярмарка», более половины имеющегося объема предложения на рынке офисной недвижимости (53%) составляют продажи на стадии строительства. На долю вторичного рынка приходится 47%. При этом 24% составляют старые (появившиеся до 2000 г.) офисные площади, 23% – предложения в новых офисных центрах.