Офисы на заказ
За первое полугодие 2007 г. 44% объема офисных площадей были куплены или арендованы в строящихся зданиях+50%
максимальный прирост с января по сентябрь средних запрашиваемых ставок аренды (без учета эксплуатационных расходов) для качественных офисных помещений, по данным Colliers International
Почти 70% – такова доля офисного сегмента в общем объеме рынка коммерческой недвижимости Москвы. Это самый весомый сектор по объему предложения (в том числе обещанного) и самый активный в плане инвестиций, отмечают в компании Praedium. Проекты офисных центров в столице становятся масштабнее, часто предусматривают богатый набор инфраструктуры. Не ради заботы о сотрудниках компаний-арендаторов, а чтобы повысить класс и ценность здания для инвесторов.
По оценке Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), ставка доходности в сегменте офисной недвижимости в августе 2007 г. составляла 7,5–9,5% (-1% к августу 2006 г.). «Все большую популярность приобретают многофункциональные проекты с длительным сроком окупаемости – от семи и более лет», – говорит Юрий Юдаков, руководитель отдела офисной недвижимости Praedium.
Арендаторы спешат
По данным Colliers International, к концу III квартала предложение в классе А составило примерно 870 000 кв. м, в классе B – 5,21 млн кв. м. В первом полугодии 628 000 кв. м офисных помещений классов А и В были сданы в аренду, 490 000 кв. м были проданы. В денежном выражении объем рынка в первом полугодии оценили в Russian Research Group (RRG) в $11,38 млрд, что на 85% больше, чем за год до этого.
По оценке Jones Lang LaSalle (JLL), к концу 2007 г. может быть сдано более 1,3 млн кв. м новых офисов, из них 300 000 кв. м класса А.
«В зданиях класса А существенно возросло количество помещений, предлагаемых на продажу на ранних стадиях строительства или на этапе подготовки разрешительной документации. Но сохраняется серьезный разрыв между ценой предложений и ожиданиями потенциальных покупателей», – говорит Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики Colliers International.
По информации Натальи Боронтовой, руководителя группы аналитики офисных помещений JLL, на конец II квартала 2007 г. 44% объема площадей были куплены или арендованы в строящихся зданиях.
Аналитик отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons (CBRE NG) Клавдия Чистова объясняет это недостаточностью предложения, а также переносом срока ввода в эксплуатацию многих объектов. Аналитики говорят, что арендаторы до полугода ожидают готовности нового офиса.
Центр закрывается
В августе, напоминают в Pauls Yard, девелоперам было отказано в разрешении на реконструкцию двух промышленных заводов («Гелиймаш» и «Союз») в центре города, в районе Хамовнического Вала. На их территории предполагалось построить почти 500 000 кв. м офисных площадей. Запрет на строительство в центре, похоже, вступил в силу.
Боронтова утешает тех, кому нужен новый офис у Кремля: официальное решение о запрете еще не оформлено. Проекты, на которые разрешения уже выданы, имеют шансы быть законченными при условии соблюдения всех норм. Пока, констатируют в CBRE NG, доля свободных площадей в центре города почти равна нулю.
«Если помещения пустуют, то это связано только с чрезмерно высокими арендными ставками», – добавляет Константин Лосюков, директор по работе с корпоративными клиентами Knight Frank.
Александр Базыкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости Mayfair properties, подтверждает: собственники объектов, едва дотягивающих до класса В, но расположенных в престижном деловом районе, необоснованно завышают цены.
Парковка важнее фитнеса
Наличие инфраструктуры в офисном здании (столовая, банкомат, конференц-зал и т. п.) – это стандартное требование к офисным зданиям высокого качества.
Если же БЦ строится в относительно непопулярном месте (например, далеко от сложившихся офисных микрорынков, за МКАД, в промзонах и т. п.), то девелоперу приходится прикладывать особые усилия, чтобы его заполнить. Дополнительные услуги – один из самых эффективных способов выгодно позиционировать объект и сделать его более привлекательным для платежеспособных компаний, отмечает Боронтова.
Стремление как можно полнее укомплектовать услугами офисные комплексы прослеживается либо в крупных центрах, либо в бизнес-парках. Если для первых это является своеобразным бонусом для арендатора, то для вторых это необходимость, уточняет Ясько. Чем дальше проект от центра города, тем более разнообразную инфраструктуру необходимо для него создать – благо более низкая стоимость земли позволяет это сделать.
За площади, отведенные под инфраструктуру, с арендаторов попросят больше, чем за предлагаемые в этом же здании офисные помещения, говорит Чистова. От $2000 до $4000 за 1 кв. м в год, добавляют в Praedium. Базыкин уточняет, что разница в цене аренды площадей с инфраструктурой и без таковой составляет в среднем 10–15%.