Строительство на набережных Невы

Основными тенденциями на рынке качественной офисной недвижимости аналитики называют увеличение числа объектов, строящихся вне центра города, и рост числа инвестиционных сделок.

Больше миллиона к концу года

По данным компании «Бекар. Консалтинг», в первом полугодии 2007 г. в Петербурге сдано в эксплуатацию 106 500 кв. м офисной недвижимости. До конца года компания прогнозирует ввод еще 197 000–276 000 кв. м – это на 30–50% меньше заявленных застройщиками объемов сдачи. Таким образом, предложение в секторе бизнес-центров составит на конец 2007 г. примерно 1,4–1,5 млн кв. м.

Летом 2007 г. финский инвестфонд Sponda Russia приобрел примерно за 4 млн евро офисный центр «Информ-футуре», а венгерский девелопер TriGranit пообещал вложить в развитие коммерческой недвижимости в России, в том числе в Санкт-Петербурге, 5 млрд евро. Как ранее сообщали «Ведомости», по соглашению, подписанному губернатором Санкт-Петербурга Валентиной Матвиенко и председателем совета директоров TriGranit Шандором Демьяном, компания может принять участие в обустройстве территории Бадаевских складов. Оно подразумевает строительство на участке площадью 28 га 385 000 кв. м торговых и офисных площадей. Еще один масштабный проект – развитие территории, прилегающей к Витебскому вокзалу, где предполагается строительство многофункционального комплекса, включающего торгово-развлекательные, гостиничные и офисные площади.

Несмотря на то что сейчас по вводу офисных площадей класса А и В лидируют Василеостровский и Центральный районы, аналитики упорно говорят о развивающейся децентрализации рынка. Растущий интерес застройщиков к так называемому промышленному поясу связан с дефицитом земельных участков в центре города и имеющимися ограничениями по застройке. Транспортные проблемы – пробки и дефицит парковочных мест – также стимулируют девелоперов обустраивать удаленные от центра районы.

Опираясь на мнения опрошенных ею участников рынка, компания «Бекар. Консалтинг» называет в числе наиболее привлекательных для формирования новых деловых кварталов территорий Петроградскую, Аптекарскую, Выборгскую, Свердловскую и Ушаковскую набережные, а также зоны, прилегающие к Обводному каналу, Московскому проспекту и аэропорту «Пулково».

Концептуальные застройщики

Как отмечает Александр Гришин, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Санкт-Петербурга, сейчас на рынке намного больше профессиональных игроков, чем еще год-полтора назад. «Рынок развивается качественно, – продолжает директор департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property Spb Алексей Чижов. – При строительстве застройщики ориентируются на современные форматы, открытое пространство и другие составляющие инфраструктуры, важное значение приобретает выбор места для будущего бизнес-центра».

Правда, вскоре, прогнозирует Гришин, девелоперам придется работать в условиях жесткой конкуренции. «Пока рынок растет, спросом будут пользоваться все сдаваемые объекты. Когда дефицит площадей будет ликвидирован, выжить и получить прибыль смогут только объекты с достойной концепцией», – утверждает он. Гришин призывает девелоперов не скупиться на разработку правильных концепций. «Объектов, которые распродаются простой «нарезкой» на кабинеты, будет все меньше», – высказывается он.

Еще более категоричного мнения придерживается председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш. По его мнению, через некоторое время часть девелоперов выйдет из проектов, перепродав их другим инвесторам. «Доходность офисного бизнеса за последние несколько лет сильно упала и составляет сейчас примерно 10–12% годовых, – утверждает Тетыш. – Те, кто привык получать 20–25% прибыли, в основном не готовы работать за половину этой суммы». Тетыш говорит, что для крупных западных фондов такой показатель оптимален, правда, удовлетворяющих их запросам инвестиционных продуктов на рынке не так много.

Переезд классом выше

По словам Полины Макаренко, руководителя отдела офисной недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург», «сейчас увеличение спроса на офисные площади связано в основном с потребностями компаний, которые уже имеют офис, но хотят либо улучшить его, либо расширить». «Дальнейшее развитие рынка будет происходить во многом за счет ротации арендаторов из бизнес-центров класса С и встроенных помещений в новые офисы класса В и А», – подтверждают в АРИН.