0,5 трлн руб. на ипотеку

Рынок ипотечного кредитования и жилищного финансирования в 2007 г. продолжал расти как количественно, так и качественно.

По данным Центробанка, объем жилищных кредитов, предоставленных банками россиянам, уже превысил 500 млрд руб., из которых около 375 млрд руб. были выданы под залог недвижимого имущества, а остальные – под залог прав требования и движимого имущества, активов, поручительство.

что предлагают банки

Программы на первичном рынке можно разделить на два блока: кредитование банком застройщика и кредитование банком соинвесторов, так называемых дольщиков.

В первом варианте ограничителем являются требования банков к застройщикам как благонадежным заемщикам. У последних должен быть должный уровень капитализации компании, достаточные активы, прозрачное финансовое состояние. Далеко не все девелоперы таковы.

Во втором варианте речь, как правило, идет о так называемых адресных программах: когда банк аккредитовывает ряд застройщиков и утверждает перечень объектов, на покупку квартир в которых он выдает кредиты физлицам.

За последние несколько лет изменились не только условия реализации подобных программ (расширился перечень объектов и застройщиков, с которыми работают банки, увеличился срок кредитования), но и ощутимо понизились ставки (с 18–19% в долларах в 2005 г. до 11–12% сейчас). На период до регистрации титула и залога на вновь построенный объект в пользу банка заемщикам устанавливается повышенная процентная ставка (как правило, на 1–2% пункта выше базовой).

Сейчас из-за ситуации на мировых финансовых рынках, а также в связи с изменением условий привлечения средств банками в России уже началось увеличение ставок по некоторым программам.

у кого брать выгоднее

Часто спрашивают, что лучше: взять кредит на новостройку в банке или получить рассрочку непосредственно у застройщика? У каждого из вариантов есть свои плюсы и возможные минусы.

При получении кредита от банка клиент имеет возможность благодаря длительному сроку кредита выплачивать долг небольшими суммами. Рассрочка же дается застройщиком, как правило, лишь до срока сдачи объекта, т. е. на полтора-два года. Значит, клиенту надо выплатить крупную сумму довольно быстро, что не под силу основной массе потребителей. С другой стороны, в этом случае не надо предоставлять сведения о доходах и доказывать свою платежеспособность. Есть деньги – подписывайся на рассрочку. Не смог расплатиться – забери внесенные деньги обратно (потеряв на росте стоимости квартиры). Сложив оба варианта (кредитование банками застройщиков и дольщиков), получается, что объем банковского финансирования на первичном рынке не уступает вторичному.

ипотека за городом

Особняком стоит вопрос о кредитовании первички на рынке коттеджной застройки. Этот сегмент довольно специфичен как с точки зрения объемов, ликвидности, ценообразования, потребительского спроса, так и в оценке рисков, возникающих у инвестора. Схожесть ситуации с многоквартирными новостройками в том, что здесь в равной степени действуют положения законодательства, регулирующего долевое участие и необходимость регистрации договоров соинвестирования, а также присутствуют строительные риски, которые банк не должен разделять.

Программ кредитования банками строительства коттеджных поселков намного меньше, чем программ для многоквартирных домов. Рынок кредитования загородной недвижимости, а тем более строящихся коттеджных поселков еще мало развит, но достаточно перспективен. Коттеджных поселков строится масса, но покупку загородного дома может позволить себе далеко не каждый. В этой ситуации банковские кредиты и могут помочь гражданам приобрести коттедж, а застройщику – реализовать строительство.

Сейчас благодаря усовершенствованию законодательства в части регистрации прав на объекты недвижимости, залога земельных участков и объектов незавершенного строительства упростилось оформление недостроя даже при его покупке с помощью банковского кредита.

на пользу стране

Рынок вторичного жилья ограничен по своим объемам, а спрос населения на качественное жилье растет. Такое жилье можно найти прежде всего на первичном рынке.

Банкам интересно взаимодействие со стабильными строительными компаниям. Можно констатировать, что количество кредитных организаций, решивших заняться ипотекой и жилищным финансированием, будет расти.

Однако стоит отметить, что жилищное финансирование, ипотечное кредитование – то направление деятельности, которое будет развиваться и приносить положительный финансовый результат только тем банкам, которые системно подходят к данному бизнесу, а не ставят его на уровень факультативных сделок.