На асфальте: Сделки и аферы. Новые масштабы

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ – На петербургском рынке происходит изменение формата. Начинают реализовываться несколько крупных проектов-“миллионников”; городская администрация заявила о решительном неприятии уплотнительной (точечной) застройки и о переходе к квартальной; кварталы хрущевок также собираются сносить в массовом порядке.

Даже риэлторы, для которых “удачная” коммуналка на заре перестройки сулила немедленный путь к богатству, норовят расселять не отдельную квартиру, а сразу дом или даже несколько. Власть озаботилась крупными формами градостроительной деятельности – и большие девелоперские фирмы ее в этом начинании поддерживают.

По тематике телефонных звонков можно довольно точно судить о тенденциях рынка. В середине 1990-х друзья, знакомые и малознакомые граждане просили порекомендовать “надежного риэлтора”, в начале “нулевых” – справлялись о благополучии строительных компаний. Потом началась борьба граждан с уплотнительной застройкой, и практически одновременно самой востребованной фигурой на какое-то время стал ипотечный брокер.

Это ведь все взаимосвязано. Растущие цены упираются в спрос; строители правдами и неправдами пытаются “сесть” в обжитые районы, чтобы не нести затрат на прокладку сетей и гарантировать сбыт построенного; граждане осознают, что помимо кредита квартиру просто никак не укупишь...

А недавно позвонила знакомая дама. Ее очень заботили планы городского правительства насчет хрущевок в районе пл. Мужества (она как раз там живет) – вправду ли будут сносить, и когда, и что предложат взамен, и не могу ли я порекомендовать приличного адвоката?

Похоже, административным планам по преобразованию зон, застроенных домами первых массовых серий, если и суждено сбыться, то нескоро и непросто.

Адвоката я порекомендовал, конечно. Благо на уплотнительных конфликтах и “административном выселении” сделали себе имя и карьеру не один десяток петербургских юристов.

Разуплотнение

В сентябре городская комиссия по строительству рассмотрела ситуацию на двух десятках стройплощадок и приняла решение по 10 адресам. Эти участки были спорными: или они вызывали протесты граждан, или с документами у застройщика не все было в порядке. Все проблемные стройплощадки расположены внутри кварталов. Работы на них в большинстве случаев еще не начались. Комиссия решила признать осуществление проектов нецелесообразным и изъять эти объекты у девелоперов.

По словам председателя комитета по строительству Романа Филимонова, основанием для экспроприации служат два формальных критерия. Во-первых, это участки, у которых нет собственного выезда из квартала на улицу. Второй критерий – сроки: если время, отпущенное на подготовку проекта, истекло, а работы на стройке не начаты, площадки могут изъять.

Компания “Петербургстрой Сканска” планировала построить дом на ул. Плуталова, “Центр долевого строительства” собирался возвести две высотки в Московском районе (на пр-те Гагарина и на пр-те Космонавтов), частный предприниматель затеял административное здание на Новороссийской – этим планам, весьма вероятно, не суждено сбыться.

Тем более что недавно губернатор Валентина Матвиенко в очередной раз обрушила свой гнев на строителей, которые позволяют себе не считаться с интересами горожан.

К тому же выборы на носу, а группы недовольных уплотнением – всегда носители выраженного социального протеста – это уже давно поняли и периодически участвуют в митингах и пикетах.

Окончательное решение по изъятию будет оформлено постановлением городского правительства.

Некоторые компании, подвергшиеся экспроприации, робко заводили разговор о компенсации затрат, но это маловероятно, только если через суд и с риском окончательно испортить отношения с местными властями.

Более вероятно – что практика раздачи разрешений на строительство внутри сложившихся зон жилой застройки резко сократится.

Руководитель группы компаний “Аверс” Михаил Зельдин говорит, что уплотнительная

застройка объективно выгодна для строителей, поскольку позволяет возвести объект в привлекательном месте с наличием коммуникаций, разработанных регламентов и проч. “С другой стороны, она создает очевидные проблемы жильцам окрестных домов, поэтому процесс изначально конфликтен, если не сказать – криминализован (митинги жильцов, скандалы на общественных слушаниях, стычки с охранниками, ночные вырубки деревьев и т. п.). Поэтому в целом запрет такой застройки будет способствовать оздоровлению ситуации. С другой стороны, застройщикам станет труднее заниматься реконструкцией объектов, которые объективно в этом нуждаются”, – констатирует Михаил Зельдин.

Генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов отмечает, что независимо от распоряжений правительства возможностей для уплотнительной застройки в городе уже почти не осталось. “Крупные участники рынка давно начали менять курс и переходить к проектам комплексного освоения территорий. Что касается малых компаний, им, конечно, самостоятельно такие проекты не потянуть. Но они могут найти себя в качестве соинвестора или подрядчика будущих крупных проектов. Поэтому не думаю, что происходящие изменения приведут к массовому уходу с рынка небольших, но профессионально работающих фирм. А вот у непрофессионалов шансов будет оставаться все меньше”, – говорит Селиванов.

Генеральный директор АН “Бекар” Ирина Гудкина говорит, что в квартальной застройке есть и плюсы, и минусы: “К числу плюсов обычно относят такое понятие, как “однородная социальная среда” (на самом деле никто не знает, хорошо ли это. Участковые, например, говорят, что наиболее неспокойными являются именно такие, “почти элитные” дома. Из-за больших денег, которые стоят за каждым из жильцов, из-за их связей и возможностей. – “Ведомости”)”. Понятные преимущества – качество и состояние дома, служба эксплуатации следит за состоянием комплекса в целом.

Очевидные минусы, по мнению Ирины Гудкиной, – квартал обычно сдается очередями, подомно, т. е. в первый дом уже въехали, а следующие еще на нулевом цикле. Первым покупателям приходится буквально жить на стройплощадке. Кроме того, объекты инфраструктуры появляются (чаще всего) после завершения строительства всего квартала и сам набор объектов нередко неполон: например, парикмахерская есть, а в школу нужно ходить за 3–4 квартала, поликлиники и детские сады переполнены. Еще одна традиционная проблема – с общественным транспортом.

В Петербурге практически еще нет опыта такого строительства (за исключением, может быть, комплекса “ЛенСпецСМУ” на Васильевском острове, но он все же поскромнее; а так первым примером будет “Балтийская жемчужина”), нет и четкого представления о том, как поведут себя покупатели, как сложится спрос.

Московский масштаб

“Укрупнению” рынка способствует и практика проведения торгов на право “комплексного освоения территорий”. Как отмечает аналитик Санкт-Петербургского союза строительных компаний Евгений Каплан, проведение в первой половине 2007 г. четырех таких аукционов стало главным событием на рынке земельных участков. В оборот вовлечено 778 га городских земель, на которых можно возвести около 7 млн кв. м жилья. Однако нужно иметь в виду, подчеркивает Каплан, что “речь идет о пустынных, необустроенных землях, где нет инженерной и социальной инфраструктуры и мест приложения труда. Эти территории пока еще отрезаны от центра города в транспортном отношении”. Кроме того, в ближайшей перспективе город намерен продать около 300 га земли в тех же Приморском и Красносельском районах (это еще более 4 млн кв. м будущего жилья). В обжитых районах строится всего около 500 000 кв. м. “Такой “перекошенный” рынок приведет к беспрецедентному росту цен на жилье в обжитых районах, к концу 2007 г. и в 2008 г. мы, наверное, будем наблюдать радикальное расслоение рынка: в новостройках цены будут находиться в состоянии стагнации, а в “старом городе” начнется быстрый рост цен”, – говорится в аналитическом отчете “Союзпетростроя”.

Еще одно понятное следствие – изменение в составе участников рынка (или по крайней мере изменение структуры ролей). Мелкие и средние фирмы в торгах не участвуют. Да и крупные городские застройщики, на сегодня являющиеся лидерами рынка (“ЛЭК”, “ЛенСпецСМУ”, “М-Индустрия”, “Строймонтаж”) тоже редко фигурируют в перечне победителей.

Два участка в Конной Лахте купил “Главстрой СПб” – за 1,007 млрд руб. Два участка в Красносельском районе – “Московский Метрострой” за 1,353 млрд руб. Территорию в Выборгском районе будет осваивать опять же “Главстрой”, цена победы – 7,073 млрд руб. И только в борьбе за две стройплощадки в Красносельском районе победил Гатчинский ДСК (входит в группу ЛСР), цена победы – 1,12 млрд руб. Три аукциона из четырех – за столичными компаниями.

Генеральный директор компании “НеваИнвестПроект” Максим Красненко отмечает, что переход к квартальному строительству на окраинах может быть связан с существенным увеличением затрат на создание инфраструктуры, что и вызовет рост себестоимости строительства, и скажется на стоимости домовладения для покупателя. “При этом вырастет спрос на недвижимость в Ленинградской области, – предполагает Максим Красненко. – На данный момент уже многие покупатели рассматривают покупку загородного дома или квартиры в области как альтернативу городскому жилью”. Следующий этап – повышение цен и на рынке загородного домостроения.

Хрущевки – под инвестора

Еще одна небесспорная новинка – администрация Петербурга подготовила адресную программу, в соответствии с которой преобразованиям подвергнутся кварталы, застроенные домами первых массовых серий. Пока в перечень попали 44 квартала: девять – в Кронштадтском, по пять в Калининском и Кировском, четыре – в Колпинском и Фрунзенском районах и т. п. Список не является закрытым и может быть дополнен. Впрочем, в него и так попали достаточно обжитые и популярные у покупателей зоны: на Гражданском проспекте, на Тихорецком проспекте, квартал между Лесным и Кондратьевским проспектами, территория между пр-том Стачек, ул. Лени Голикова и парком “Александрино”.

Эти зоны застроены главным образом пятиэтажками 60–70-х годов постройки и 9-этажными “точками” серии Г-5. Износ, по оценке специалистов комитета по строительству, составляет от 21% до 40%. Предназначенные под снос территории, как правило, характеризуются низким коэффициентом застройки.

Главный вопрос – как будут переселять обитателей. Жильцам неприватизированных квартир обещают при переезде сохранить количество “квадратов” на человека – даже если получится выше социальной нормы (18 кв. м на каждого члена семьи или 33 кв. м для одиночек). Правда, власть планирует жестко контролировать основания для регистрации родственников и знакомых в домах, назначенных к сносу, и ограничивать прописку новых жильцов. Собственникам организаторы реформ гарантируют равноценное жилье (поблизости или по крайней мере в пределах района) или денежную компенсацию по рыночной стоимости жилья, определенной независимым оценщиком.

Беда в том, что граждане вполне могут и упереться. А заставить их сложно: петербургские власти летом пытались внести поправки в жилищное законодательство, чтобы можно было принудить горожан к переезду в административном порядке, избегая судебных осложнений. Однако эту инициативу блокировала прокуратура, усмотрев расхождение с Гражданским кодексом.

Чиновники полагают, что проблему несговорчивых собственников можно будет решить через ТСЖ: если товарищество примет решение об освобождении дома, то отдельным несогласным гражданам придется подчиниться. Но и в этом варианте дело может дойти до суда.

Сейчас администрация готовит документы по первым восьми кварталам. Торги должны состояться до конца этого года. Но инвесторы пока не спешат заявлять о своем интересе к этому проекту – неопределенность со сроками расселения делает невозможным корректный расчет рисков, затрат и окупаемости.

Подчистка хвостов

Политический фактор косвенно, но заметно сказывается на строительном комплексе. Власть стремится до выборов разобраться с несколькими проблемными объектами. 2–3 года назад весьма популярными были ссылки на “спор хозяйствующих субъектов”, сегодня такие аргументы не проходят. Новая практика – передача долгостроя в руки ТСЖ.

В конце сентября по решению городского правительства права на достройку 13-этажного панельного дома в Альпийском переулке переданы ТСЖ. Дом почти готов, но ввод в эксплуатацию просрочен на два года. Застройщик – фирма “КОПстройсервис” в стадии банкротства, введено конкурсное управление.

Разрешение на строительство “КОПстройсервис” получил в 2003 г. В 2005 г. сроки завершения строительства перенесли. На сегодня проданы все 348 квартир. “Дом практически готов, – сказал вице-губернатор Александр Вахмистров. – По решению правительства завершать проект будет ТСЖ, а сроки ввода перенесены на март 2008 г.”. Стройка замерла на конечной стадии летом прошлого года.

Ранее был передан “жилтоварищам” другой объект “КОПстройсервиса” – дом по ул. Автовской (квартал 7/8); теперь ТСЖ “Автовское” выполняет функции инвестора-застройщика. Осталось выполнить внутреннюю отделку, благоустройство, подключение сетей. Затраты на эти работы составят около 50 млн руб.

В Пушкине дольщики компании “Викинг” начали самостоятельно достраивать дома в квартале 16 (между Церковной, Малой, Леонтьевской и Средней улицами). Они небезосновательно опасаются, что фирму признают банкротом, ее активы пойдут с торгов – и тогда жилья им точно не видать. Однако передачу прав нужно еще оформить юридически: необходимы разрешительная документация и застройщик, наделенный правом завершить строительство.

Возможно, “жилтоварищам” придется достраивать и другой объект “Викинга” – многоквартирный дом на Большом Сампсониевском, 47. Здесь ситуация еще тяжелее: зафиксированы двойные продажи. В отношении заместителя генерального директора строительной компании “Викинг” Николая Кипарского возбуждено четыре уголовных дела.

Дом на Сампсониевском аккумулировал, кажется, весь возможный в жилищном строительстве негатив. Еще в 1980 г. (!) исполком Ленгорсовета разрешил Военно-медицинской академии (ВМА) построить на пр-те Карла Маркса учебный корпус с общежитием. 19 лет спустя распоряжением губернатора Петербурга проект был изменен: ВМА разрешили возвести жилой дом, был установлен срок окончания строительства – IV квартал 2000 г. С тех пор вышло шесть распоряжений о продлении сроков, последнее (приказ комитета по строительству) – год назад, в сентябре 2006 г. В августе 2007 г. выплыли двойные продажи.

Проблемы у фирмы “Викинг” начались после того, как в 2001 г. у входа в собственный офис был застрелен генеральный директор компании. Киллера не нашли. Фирму возглавил Николай Кипарский. По версии следствия, Кипарский в июне, сентябре и декабре прошлого года продал четыре квартиры в доме на Б. Сампсониевском. При этом, считает следствие, Николай Кипарский знал, что по этим квартирам прежним директором заключены договоры и жилье должно быть передано другим дольщикам. Новые договоры даже обозначены теми же номерами. Проверяется информация о причастности руководства фирмы еще к нескольким двойным продажам.

Граждане обращались и по инстанциям, и напрямую к губернатору, требуя передать права заказчика-застройщика ТСЖ “Викинг”.

А в конце сентября обманутые дольщики разбили палаточный городок возле долгостроя на Коломяжском проспекте, 28. Пикет организовали 19 дольщиков УНР-86, бывшего генподрядчика этого объекта. К ним присоединились пострадавшие еще с четырех проблемных адресов: представители дома по Гражданскому проспекту, 107 (застройщик – “Чесма-Инвест”), клиенты ЗАО “Инекс-Дизайн” (фирма продавала переоборудованные под жилье помещения электрощитовых), дольщики с пр-та Пятилеток, 13 (РСУ “Фрунзенское”), и Ленинского, 93 (“РМК-Строй”). Акция проходила под лозунгами “Президент, нет жилья – нет детей!”, “Верните наши квартиры!”. Участники требовали встречи с губернатором. По словам представителя инициативной группы Нины Черных, под обращением к губернатору собрано более 400 подписей.

Участники рынка полагают, что перед выборами наиболее громкие скандалы администрация постарается притушить, используя и реальные меры, и обещания.