На континентах: Крыша важнее еды

Растущие процентные ставки и цены на жилье начали сдерживать рост экономики Испании. По данным Национального института статистики, опубликованным 29 августа 2007 г., годовой рост валового внутреннего продукта снизился с 4,1% до 4%. Поквартальный рост экономики также уменьшился с 1% до 0,9%. Затраты на выплаты по ипотечным кредитам даже привели к снижению потребительских расходов населения.

В основном снижение экономического роста отмечалось в строительстве, доля которого составляет около 18% ВВП. По мере того как строительные компании продолжали приспосабливаться к снижению спроса на новые дома и общественные работы, годовой рост инвестиций в этот сектор экономики составил 4,8% по сравнению с 5,2% за I квартал.

Этот показатель отличается от годового наивысшего показателя роста за 10-летний подъем в секторе недвижимости более чем на 15%.

По мнению агентов по продаже собственности, после 10-летнего динамичного развития спроса и, соответственно, возникновения частых примеров спекулятивного инвестирования интерес иностранных и национальных покупателей к объектам на значительной части Средиземноморского побережья за последние два года резко снизился.

Частично этот спад объясняется растущими процентными ставками по ипотечным займам и выравниванием цен на недвижимость в Испании и других частях Европы. Кроме того, ряд коррупционных скандалов и случаи воровства во время строительства снизили стремление приобретать собственность в Испании.

После того как ипотечный банк Великобритании Northern Rock обратился к Банку Англии с просьбой предоставить срочный кредит, в британской и испанской прессе появились сообщения о том, что три испанских банка обратились за срочной финансовой помощью в Европейский центральный банк.

Это вызвало некоторую нервозность на финансовых рынках, и акции испанских банков резко упали в цене.

В частности, на 10 сентября 2007 г. банк Bankinter, средний испанский банк, потерял 5,9%. Цена акций банка Banco Popular снизилась на 2,9%, а цены на акции таких крупных банков, как Santander и BBVA, снизились на 1,6% и 1,9% соответственно. В результате создавшейся неопределенности на финансовых рынках испанские банки могут испытывать трудности с получением кредита за границей. Такой кредит наверняка станет более дорогим.

Озабоченность относительно ликвидности заставляет испанские финансовые институты сдерживать кредитование, особенно в секторах высокого риска, таких как строительство и недвижимость.

В середине сентября 2007 г. испанский банк Banco Popular отменил размещение ипотечных ценных бумаг на 2 млрд евро. Ahorro Titulizacion, инвестиционная компания, принадлежащая группе испанских сберегательных банков, также отменила выпуск ценных бумаг.

Далее испанская строительная компания “Лланера”, которая занимается строительством домов для отдыха в районе средиземноморского города Валенсия, оказалась в затруднительном положении и ведет интенсивные переговоры с кредиторами о реструктурировании своего долга, составляющего примерно 300 млн евро. Эта компания до недавнего времени находилась среди наиболее перспективных испанских компаний.

По мнению обозревателей Financial Times, “Лланера” пыталась убедить местный сберегательный банк Bancaja и других кредиторов взять часть своей земли в качестве уплаты долгов. Представители компании признали факт таких переговоров, сообщив FT о наличии у компании кризиса ликвидности. “Мы ведем переговоры с нашими банками”, – говорили они.

По мнению специалистов, компания “Лланера” может стать первой крупной жертвой в Испании в результате ограничения в выдаче кредитов, охватившего большую часть мировой финансовой системы.

Многие агенты по продаже недвижимости уходят из бизнеса. По оценке профессора Мадридской школы предпринимательства Мануэля Ромера, более 60% агентов по продаже недвижимости прекратили работу в районе г. Аликанте, являющегося популярным местом отдыха в провинции Валенсия.

Крупные девелоперы и строительные компании, которые инвестировали в другие секторы и за пределами Испании, вроде бы подготовлены к бурным переменам. Однако эксперты полагают, что значительная часть фирм разделят участь “Лланеры”.

Официальные лица Испании и представители испанских банков не признают наличия финансового кризиса в стране. По их мнению, финансовая система Испании стабильна. Ее банки хорошо капитализированы, и их деятельность успешна. Показатели неуплаты кредита по задолженности низкие, а уровень резервов на случай безнадежных долгов высокий.

В частности, министр финансов Испании Педро Сольбес и Банк Испании предприняли попытку успокоить финансовые рынки, сообщив, что ни один из испанских банков не обращался в Европейский центральный банк за срочным кредитом.

Главный финансист банка Bankinter

высказал FT свое мнение: “Наши потребности в финансах на 2007 г. полностью удовлетворены. У нас нет проблем с ликвидностью. Я полагаю, что на фондовые рынки оказывают влияние неопределенность и панические настроения”.

По мнению главного финансиста банка Banco Popular Роберто Игера, “это не кризис ликвидности”. “Это кризис доверия, – считает он. – Никто не знает, кто поддерживает идеи повышенных рисков. Единственное, что я могу сказать, – это то, что их источник находится за пределами Испании”.

Несмотря на неприятные симптомы, правительство Испании настроено оптимистично. Чиновники ждут, что ее экономика вырастет в этом году на 3,7%. Страна по-прежнему считается одной из быстро развивающихся в Европе.

Российские эксперты по зарубежной недвижимости воспринимают возникшую ситуацию на рынке недвижимости Испании довольно спокойно.

По мнению Екатерины Тейн, директора отдела жилой элитной недвижимости московского филиала компании Knight Frank, привлекательность жилой элитной недвижимости в Испании действительно существенно снизилась. “Но на спрос среди покупателей жилья для собственного проживания это не оказывает решающего значения. Люди выбирают страну, которая им нравится и подходит под их критерии”, – говорит она.

Консультант по зарубежной недвижимости компании Kirsanova Realty Светлана Скотникова считает, что спрос на элитное жилье в Испании со стороны российских граждан практически постоянный и мало зависит от ситуации на мировых финансовых рынках. По ее мнению, испанская недвижимость по-прежнему привлекательна для российских покупателей. По сравнению с Италией и Францией цены на недвижимость в Испании ниже, а преодолеть формальности, связанные с покупкой, легче.

Генеральный директор агентства Lobby Елена Шувалова допускает, что наметившийся финансовый кризис и языковой барьер могут привести к некоторому снижению спроса со стороны российских граждан на недвижимость в Испании. По ее мнению, для российских граждан более привлекательным может оказаться приобретение жилья (или “летнего домика”) в Черногории или Болгарии.

Среди российских граждан, которые уже приобрели недвижимость в Испании, нет обеспокоенности в отношении дальнейшего владения ею. Один из них поделился своими соображениями. “Недвижимость приобретается надолго, а кризисы появляются и исчезают”, – считает он. Кроме того, недвижимость становится дешевле в результате снижения спроса. “Поэтому российским гражданам такая ситуация выгодна. Следовательно, вполне логично предположить, что спрос среди россиян на недвижимость в Испании может возрасти”, – говорит человек, знающий ситуацию по собственному опыту. (Использована информация FT.)