На континентах: Равнение на береговую линию

Как ни странно, одним из определяющих факторов в вопросах приобретения недвижимости за рубежом для россиян остается незнание или нежелание изучать иностранные языки. Не помогают многочисленные языковые школы и курсы, ведь язык можно выучить, только постоянно практикуясь. Конечно, русские не пропадут в Лондоне или Нью-Йорке – российские колонии существуют во всех крупнейших мегаполисах. Однако все-таки при прочих равных условиях россияне оказывают предпочтение тем странам, где русский язык знают и понимают, – Украине, Болгарии и Черногории.

Впрочем, выбор этих стран вовсе не ущемляет интересы наших соотечественников. По оценкам экспертов, именно на Черноморском и Адриатическом побережьях сейчас отмечается бурный рост рынка недвижимости. Это значит, что инвестиции в жилье здесь будут особенно доходными. Главными определяющими факторами в процессе приобретения недвижимости для россиян являются близость к морю и местоположение в целом. А близость к морю и наличие живописного вида на море способны увеличить стоимость недвижимости в среднем в 1,5–2 раза.

Высокий потенциал Черногории

Сейчас цены на недвижимость в Черногории растут едва ли не самыми быстрыми темпами в странах “новой Европы”. Неудивительно – страна как таковая образовалась всего чуть более года назад. Так что в 2006 г. в Черногории произошел прорыв на рынке недвижимости. Подобно многим развивающимся странам Черногория оказалась к такому бурному росту не готова. Колоссальный разброс цен, непрофессионализм ряда местных и иностранных агентств недвижимости, массовый приход на региональный рынок недвижимости российских и британских компаний внесли некую нестабильность. Ситуация выправилась уже в 2007 г. Но цены на недвижимость в Черногории остаются привлекательными для иностранных инвесторов, поэтому недостатка в них нет. Стоимость 1 кв. м жилья неподалеку от моря составляет в зависимости от района 1500–3000 евро. Более 3000 евро за 1 кв. м стоит недвижимость, расположенная непосредственно на берегу моря. Дополнительными ценообразующими факторами могут стать наличие собственного пляжа или пристани. В отдельных случаях стоимость 1 кв. м доходит до 5000 евро.

Основной контингент иностранных покупателей жилья в Черногории состоит из граждан России, Великобритании и Ирландии, растет интерес со стороны граждан Франции, Норвегии и Германии. “Стоит заметить, что средний рост цен на недвижимость в Черногории составляет 50% в год за последние 3–4 года (с 2004 по 2007 г.), – отмечает Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости “Новое качество”. – Черногория находится в первой пятерке стран по показателям привлекательности инвестиций в недвижимость”. Россияне составляют ориентировочно 20% от общего числа покупателей недвижимости в Черногории.

По данным иностранных экспертов, опережающий рост цен на недвижимость в Черногории продлится еще несколько лет – до тех пор, пока рынок не будет близок к насыщению. Пока что недвижимость раскупается еще задолго до окончания строительства. Спросом пользуются главным образом апартаменты на побережье Адриатического моря, каменные дома, дома в стиле кантри и просто земельные участки (также на побережье). Однако большой интерес демонстрируют иностранные покупатели недвижимости и к некоторым районам в континентальной части страны. В числе самых популярных районов – Скадарское озеро, историческая столица Черногории Цетинье, горнолыжные курорты на севере страны – Беласица и Дормитор. Первые два места из перечисленного списка интересны главным образом тем, что стоимость недвижимости здесь примерно в три раза ниже, чем на побережье. Но и Скадарское озеро, и Цетинье расположены в экологически чистых районах и, кроме того, недалеко от современной столицы государства – г. Подгорица.

Впрочем, надо учитывать, что Черногория, площадь которой составляет 13 812 кв. км, – небольшая страна, а значит, ресурсы под застройку здесь ограниченны. Хотя это государство весьма перспективно, рынку грозит быстрое насыщение. По оценке агентства “Новое качество”, сегодня Черногория проходит этап “быстрого старта”, который продлится еще пять лет, а затем наступит этап спокойного и уверенного развития рынка недвижимости.

Пока что современного жилья, отвечающего самым современным требованиям, в Черногории строится мало. Но достойные примеры уже есть. В городке Бечичи (побережье Адриатического моря, неподалеку от главного курорта страны Будва) началась продажа апартаментов в первом комплексе с обслуживанием уровня “4+” Belvedere Residence, строительство которого планируется завершить к III кварталу 2008 г. Бечичи славится галечно-песочным пляжем протяженностью 1,5 км, который в 1936 г. был назван “лучшим пляжем в Европе” и удостоен золотой медали на международном конкурсе в Ницце. Комплекс Belvedere Residence расположен в 100 м от пляжа на высоте около 40 м от уровня моря, что обеспечивает живописные виды с просторных террас апартаментов. В комплексе 91 апартамент площадью от 43 до 175 кв. м. Восемь апартаментов в “партере” комплекса имеют огороженные частные лужайки. В отдельном четырехуровневом здании на холме расположено 11 двухуровневых пентхаусов площадью 140–175 кв. м, оборудованных террасами-соляриями.

Во дворе Belvedere Residence будет находиться большой открытый бассейн с шезлонгами. Комплекс отличает развитая инфраструктура: двухуровневая парковка на 80 машино-мест, ресторан, wellness-центр, косметический салон, павильоны для занятий йогой, прачечная и химчистка.

По оценкам менеджера проектов курортной недвижимости агентства “Новое качество” Елены Некрытовой, в последние три года недвижимость в Черногории растет в цене в среднем на 30–40% в год, а на побережье удорожание достигает 100–120%. “Хотя за последние 18 месяцев цены на недвижимость в Черногории выросли почти на 80%, они пока еще остаются доступными относительно других европейских стран”, – считает она.

Ностальгия по Крыму

У россиян возрождается интерес к полуострову Крым как к туристическому направлению. В этом году Крым посетило рекордное количество наших соотечественников. “Прирост российских курортников составил 62% по сравнению с прошлогодним показателем. Это больше, чем за все годы независимости Украины”, – отмечалось на июльском заседании совета министров Автономной республики Крым (АРК). Интерес к курортному направлению растет не только у наших соотечественников, но и у практичных европейцев. По словам министра курортов и туризма АРК Владимира Савельева, Крым начал приобретать популярность среди туристов из Великобритании. “Если в прошлом году к нам приехало 279 жителей Великобритании, то в этом году – 1656”, – указал он.

Впрочем, Крым популярен не только как курорт, но и как регион для выгодных инвестиций в недвижимость.

По информации главного управления статистики АРК, по итогам I квартала 2007 г. в Крыму более половины освоенных объемов инвестиций (примерно $89,7 млн) пришлось на строительство, а около трети этих средств – на жилищное строительство. Объем инвестиций в жилищное строительство по сравнению с I кварталом 2006 г. возрос на 73%. Наиболее активные регионы – Симферополь, Ялта, Евпатория, Алушта, Феодосия и Судак.

По разным оценкам, число россиян в общей массе покупателей недвижимости в Крыму составляет около 40%. Выше интерес к Крыму только у жителей Украины, которые составляют половину всех покупателей недвижимости полуострова. “Если раньше отмечалось значительное число заявок на приобретение недорогой крымской недвижимости от иностранных граждан (Германия, Израиль, Латвия, Польша), – говорит Некрытова, – то с ростом цен на жилье в Крыму число иностранных покупателей сократилось. Интерес же россиян к этому региону по-прежнему велик”.

Особенно популярным направлением традиционно считается Южный берег Крыма (ЮБК). Географически ЮБК представляет собой узкую (от 2 до 8 км) полосу (длиной около 150 км) побережья Крымского полуострова, от мыса Айя на западе до массива Карадаг на востоке. Территория отличается комфортным субтропическим климатом средиземноморского типа. Самым популярным и дорогим городом ЮБК традиционно считается Ялта, где верхняя граница стоимости 1 кв. м жилья бизнес-класса сегодня достигает $11 000. В целом 92% недвижимости ЮБК находится в ценовом диапазоне $1500–5000, что соответствует категориям бизнес-класс и премиум. Впрочем, российские покупатели недвижимости в Крыму уважают также Гурзуф и Ливадию. Большая доля спроса приходится на единичные проекты классов премиум и de luxe, цена которых достигает $12 000 за 1 кв. м на этапе строительства и $15 000 за 1 кв. м – в готовом доме или жилом комплексе.

Недвижимость в Крыму приобретают не только российские физлица, но и компании, главным образом представители банковских структур и топливно-энергетического комплекса. Например, нефтяная компания “Лукойл” владеет санаторием “Карасан” (Алушта), на территории которого ведется строительство элитных коттеджей для топ-менеджеров компании. Вблизи поселка Гурзуф находится личная резиденция президента “Лукойла” Вагита Алекперова. Тюменская нефтяная компания владеет элитным санаторием “Миндальная роща”, правительство Татарстана – коттеджным поселком в Форосе (усадьба Тесели), а Внешторгбанк – элитным пансионатом им. Терлецкого, который также находится в Форосе.

Развитие инфраструктуры региона привлекает в Крым российских застройщиков и инвесторов. Компания “Оренбурггазпром” (дочернее предприятие ОАО “Газпром”) намерена построить коттеджный поселок в районе Большой Ялты. Еще одна российская структура – Национальная резервная компания намерена уже в этом году инвестировать в развитие рекреационного комплекса Алушты около $98 млн. А московские власти планируют принять участие в развитии курортов Восточного Крыма в рамках соглашения о сотрудничестве между Крымом и Москвой. В Крыму активно декларируются “проекты века”: объявлено о строительстве первой профессиональной марины в районе Алушты (ориентировочно – $35 млн), возводятся яхт-центры (один из них будет находиться в Гурзуфской бухте, девелопер проекта – ИК “Крымский мост”), дайвинг-центры, аквапарки. В целом ЮБК находится в стадии активного роста. В настоящее время здесь строится 60 объектов (52 – комплексы квартир и апартаментов, восемь – коттеджные поселки).

Болгария: рост продолжается

Вступление Болгарии в ЕС ознаменовалось появлением на рынке новых проектов, об уровне качества и дизайна которых можно было только мечтать. Хотя болгарский рынок недвижимости вот уже три года демонстрирует динамичный рост, перспективы у него самые что ни на есть радужные. Руководитель отдела жилой недвижимости за рубежом компании Knight Frank Пэдди Дринг отмечает: “Теперь, когда страна вступила в ЕС, доверие к рынку недвижимости будет только расти. В ближайшие два года мы предсказываем рост рынка в двузначном выражении. Если раньше граждане Великобритании и другие иностранные покупатели приобретали недвижимость в Болгарии главным образом для инвестиций, теперь значительно возросло число сделок, в которых курортная недвижимость покупается для себя”.

Как и в Черногории, особым спросом в Болгарии пользуется недвижимость на морском побережье. Причем на первый план выходят не крупные районные центры вроде Варны и Бургаса, а достаточно мелкие города. Горный воздух, девственная природа и близость к морю делают Обзор (у древних греков – Гелиополис, “Город Солнца”) одной из жемчужин Черноморского побережья. Обзор расположен в бухте с 10-километровым песчаным пляжем и окружен лесами и виноградниками. Горная цепь Стара Планина подступает к Обзору с запада, река Дунай омывает северную часть города. В городском парке еще сохранились колонны и фрагменты статуй – некогда на этом месте был древнеримский храм в честь Юпитера. Именно здесь, в Обзоре, возводится уникальный жилой комплекс YooBulgaria.

Бренд Yoo, отличительными чертами которого являются новаторский дизайн и доступные цены, создали в 1999 г. лондонский девелопер Джон Хитчкокс и французский дизайнер с мировым именем Филипп Старк. Хитчкокс, которого журнал The Independent назвал “Prada рынка недвижимости”, прославился тем, что ввел в моду лофты. Первым результатом совместной работы стало бывшее здание телефонной станции в Лондоне, которое было реставрировано в духе классической урбанистической

архитектуры 30-х гг. Проект Yoo, как и все последующие, был выполнен с соблюдением четырех основных принципов Старка: природы, культуры, минимализма и классики. Сейчас Yoo ведет проекты в ряде стран, включая Германию, Таиланд, Израиль, Америку, Австралию.

Создание проекта YooBulgaria проходит в партнерстве с международной девелоперской компанией Unique Developments и канадским архитектурным бюро Diamond + Schmitt Architects – лауреата свыше 100 национальных и международных архитектурных наград. Жилой комплекс YooBulgaria на 257 апартаментов (четыре корпуса) расположен на первой линии, в городе Обзор. Стоимость апартаментов – от 80 000 до 300 000 евро. Развитая инфраструктура комплекса будет включать в себя многочисленные бутики, супермаркеты, бары, кафе и рестораны, SPA-комплекс, бассейн, теннисные корты и фитнес-центр. Завершение первой стадии проекта планируется в конце 2008 г. Апартаменты с 1–3 спальнями реализованы по принципу свободной планировки. Особое внимание создатели комплекса обратили на ландшафтный дизайн: садики, скверы и дорожки к морю.

Учитывая риски

Впрочем, приобретая недвижимость в развивающихся странах, необходимо принимать во внимание и страновые риски. Рейтинговое агентство Standard & Poor’s оценило степень устойчивости суверенных правительств по отношению к ухудшению рыночных условий. Анализ индекса подверженности риску ликвидности (Liquidity Vulnerability Index) — составная часть исследования “Как будут изменяться суверенные рейтинги стран EMEA (Europe, Middle East and Africa – Европы, Ближнего и Среднего Востока и Африки), если произойдет ухудшение рыночных условий”. Треть из 15 государств региона EMEA – Латвия, Исландия, Болгария, Турция и Румыния – окажутся наиболее уязвимыми, в случае если происходящее в настоящее время ухудшение ситуации с ликвидностью усилится. “Пока мы не изменили ни одного рейтинга или прогноза по нему в связи с обострением финансовой ситуации, – отметил кредитный аналитик Standard & Poor’s Мориц Крамер. – Но за последние 24 месяца Standard & Poor’s понизило рейтинги или изменило рейтинговые прогнозы нескольких суверенных правительств в связи с ухудшением базовых кредитных факторов”.

А вот у Украины дела обстоят не так уж плохо. Низкие показатели внешнеторгового баланса этой страны поддерживают ее кредитный рейтинг. Тем не менее Украина очень чувствительна к изменениям условий внешней торговли. “Если, как мы полагаем, условия внешней торговли в 2008–2009 гг. заметно ухудшатся, – прогнозирует Крамер, – потребности во внешнем финансировании увеличатся, что увеличит финансовую неустойчивость этой страны”.

“Присутствие в названной группе государств вовсе не означает, что последует негативная рейтинговая акция, равно как и присутствие в более “защищенной” группе не означает последующей позитивной рейтинговой акции, – пояснил Крамер. – Все зависит от политической реакции властей. Действительно, недавно Standard & Poor’s подтвердило рейтинги Турции, так же как и прогноз “стабильный” по рейтингам этой страны, хотя уровень неустойчивости по отношению к изменениям на мировом рынке – выше среднего. Подтверждение рейтингов отражает ожидания Standard & Poor’s, что принимаемые правительством Турции меры будут смягчать риски”.

Похоже, что болгарское правительство сделало соответствующие выводы и решило радикально улучшить ситуацию. Недавно Совет по экономическим и финансовым вопросам ЕС одобрил Конвергентную программу, которая содержит прогнозы экономического и финансового развития страны до 2009 г. Министр финансов Болгарии Пламен Орешарски подчеркнул, что рекомендации cовета связаны с увеличением уровня профицита бюджета – до 2% вместо предусмотренных 0,8%, а при благоприятной ситуации можно достигнуть и более высоких значений. Это необходимо, чтобы сократить риски, связанные с дефицитом по текущему счету. В ближайшие три года основной целью болгарского правительства станет сохранение устойчивого роста ВВП (6%) в условиях прогнозируемой макроэкономической среды.