На воздухе: Дом и немного земли

Земли в России много. Но та, что может представлять интерес для застройщиков и покупателей, стоит дорого. И если девелоперы, потратившиеся на ликвидный участок и застроив его домами, в самом скором будущем надеются вернуть свои денежки с прибылью, то у потребителя задачи куда сложнее. И дом ему хочется большой, и участок просторный, и направление престижное. И чтобы недорого.

Увы, опыт показывает, что совместить все запросы практически невозможно. Приходится чем-то поступиться. И чаще всего – сотками на собственном приусадебном участке. Впрочем, оказаться на “малой земле” рискуют и те, кто готов следовать модным тенденциям. Девелоперы, если они, конечно, не занимаются поместьями, изобретают все новые маркетинговые ходы, для того чтобы продавать небольшие участки к домам.

По прогнозам Георгия Дзагурова, руководителя Penny Lane Realty, ошибок с плотностью застройки на рынке сделано столько, что “в дальнейшем от них будут страдать и сами потребители, и даже застройщики”. Строительство загородного жилья на ограниченных земельных территориях требует от архитектора высокого профессионализма. Если на каждом этаже возникает полезная площадь в 50 кв. м, из которых надо выкроить метраж на лестницу, то планировка остальных помещений должна быть максимально продуманной. Пока в связи с высокими аппетитами строительных компаний увеличивается этажность. В бытовом плане это приводит к маленьким трагедиям, когда на малопосещаемом “4-м этаже дохнут рыбки и вянут цветы”.

Эксперты рынка все чаще обсуждают в последнее время тему алчности, желания извлечь сверхприбыль, густо “унавозив” небольшой надел земли максимумом строений на продажу. Шеренги таунхаусов создают ощущение длинного железнодорожного состава.

Маленькие хитрости

В последнее время стало модным обустраивать общественные зоны рукотворными прудами, холмами, каналами, бульварами, реликтовыми рощами. Владельцам небольших по площади участков предлагается любоваться этой красотой, благо заборов по новой моде уже нет, только символические изгороди.

Или, например, сердце покупателя завоевывается с помощью нестандартных архитектурных форм. Либо на дорогой и престижной земле возводятся малоквартирные строения в несколько этажей с неслыханными названиями, которые также объявляются форматом перспективным и продвинутым.

Пальму первенства по продаже “малой земли” на подмосковном рынке держат строители таунхаусов. Вслед за таунхаусами потенциальным клиентам стали предлагать дуплексы, теперь строятся лейнхаусы, вот-вот подойдет очередь кластеров. Некоторые эксперты даже склоняются к тому, что лейнхаусы, к примеру, – выдумка пиарщиков. По крайней мере, многим российским архитекторам, стажировавшимся за океаном, это так по-английски звучащее название совершенно ничего не говорит.

“На рынке все еще немало непросвещенных клиентов, для которых размер участка играет второстепенную роль, – говорит Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка “Величъ”. – Для одних куда важнее размеры самого дома. Для других – местоположение поселка, его престижность. Для третьих – накрученная инфраструктура. Для четвертых – низкая цена. Для пятых – близкое расположение к МКАД. На эти категории потребителей и рассчитаны дома со скромными участками. Специалистам по рекламе остается доказать, что клиенту именно это и нужно. Словом, ничего нового – самые простые правила маркетинга. Но когда после покупки проходит год-второй и соседи каждое утро, выйдя на балконы, приветствуют друг друга чуть ли не за руку, тут-то и приходит озарение. Как правило, такое домовладение попадает на вторичный рынок”.

Хотя, по мнению Игоря Лебедева, начальника отдела маркетингового анализа компании “Масштаб”, времена меняются, потребительский кругозор расширяется и водить за нос покупателя становится все труднее и труднее.

Золотая середина

На плотность застройки влияют идеология и концепция того или иного проекта. В элитном классе по-прежнему ценятся просторные дома, большие приусадебные участки. Например, в некоторых поселках, расположенных в радиусе 30 км от МКАД, можно обнаружить участки размером 1 га и более.

А вот в бизнес-классе строения уже гораздо плотнее прижимаются друг к другу. Такой тип застройки преобладает в крупных поселках, таких как “Княжье озеро” или “Риверсайд”. Что касается экономкласса, то при проектировании поселков этой ценовой категории много не рассуждают и руководствуются неизменным правилом: побольше домов, поменьше земли. По мнению Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, существуют архитектурные нормы, согласно которым соотносятся площади участка и дома. Зная досконально концепцию проекта, класс и типологию, можно сделать точный расчет “под строящийся поселок”.

Имеются условные нормы соотношений “дом – участок” и в зависимости от удаленности поселка от МКАД. По мнению Игоря Лебедева, “в ближнем Подмосковье на домовладение отводится в среднем 15–18 соток, в среднем – 18–20, а в дальнем – 20–22 сотки”.

В дальнем Подмосковье довольно быстро и успешно развивается такой формат, как “дальние дачи”. Там не скромничают, прикупая к домам гектар-другой земли. Земля, к примеру, в Шаховском, Лотошинском или Серпуховском районах все еще стоит недорого, а потому и используется для организации активного отдыха с размахом. Зато ближе к Москве стоимость земли повышается, поэтому в нескольких километрах от МКАД можно встретить не только “хаусы” с делянками от 2 до 7 соток, но и коттеджи с участками до 10 соток.

Опытные застройщики знают, что даже по себестоимости продать маленький участок с огромным домом практически нереально. Если в поселке предлагаются дома по 500–600 кв. м на участках в 10–15 соток, то вряд ли стоит рассчитывать на быстрые темпы реализации. Если говорить про отдельно стоящий коттедж на отдельном взятом участке, то их площади должны соотноситься примерно в пропорции 1 к 10. Впрочем, у Игоря Лебедева другое мнение: лучшей пропорцией он считает 1 к 15.

Хотя некоторым архитекторам приведенные стандарты покажутся небесспорными. Можно перечислить немало примеров, когда коттедж размером 350–400 кв. м с цокольным этажом и мансардой удачно и красиво вписывался в 12 соток. А бывало и так, что строение подобных размеров неуклюже “усаживалось” на 25 сотках.

У Олега Маринина, президента ГК “Парк Групп”, управляющего сетевым проектом “Витро”, насчет востребованности малых земельных участков тоже есть свои доводы: если на небольшом отрезке построен коттедж для постоянного проживания, этот вид застройки оправдан. Такой дом люди воспринимают не как место для воскресного отдыха, а как городскую квартиру – только более просторную. А минимальное количество соток – как дополнительный бонус.

Примеры удачных продаж, когда большие дома размещаются на малых по объему участках

в сегменте de luxe, нередки. Если исходить из опыта компании Villagio Estate (под этим брендом “Инком-Недвижимость” продвигает свои элитные загородные проекты), то наиболее востребованными являются участки площадью 20–30 соток с домами от 400 кв. м и более, в то время как спрос на наделы в 0,5 га и больше заметно ограничен.

Неверно утверждать, что большой участок земли автоматически делает домовладение ликвидным, утверждают некоторые игроки загородного рынка. Есть и другие параметры, по которым оценивается надел. Тут важны и его форма, и место в поселке, и наличие рядом леса или озера. Юрий Синяев, директор по маркетингу КГ “Конти”, уверен: “Чем правильнее форма участка, тем он более интересен для собственника. На геометрически сложных отрезках покупатель не всегда имеет возможность разместить необходимые постройки или выполнить запоминающийся ландшафтный дизайн. Поэтому наиболее ценны участки прямоугольной или квадратной формы”.

Таунхаус по-русски

По оценке компании Penny Lane Realty, сейчас стандартный участок, получаемый владельцами жилья в таунхаусе, составляет 3,5 сотки при среднем объеме жилых площадей 230 кв. м и цене $650 000. Пока продажи такого жилья составляют одну седьмую часть всех загородных сделок на рынке. Но этот сегмент развивается за счет молодых семей – для них существенно жить на природе, но на приемлемом расстоянии от мегаполиса. Купить жилье недорого, но иметь под рукой городские школы, поликлиники, магазины и проч. По оценке Тимура Сайфутдинова, генерального директора компании “Терра-Недвижимость”, строить таунхаусы за пределами подмосковной “бетонки” нет смысла. Хотя такие проекты на рынке есть.

По мнению архитектора Владимира Биндемана, руководителя мастерской “Архитектурим”, приход в Россию таунхаусов происходил по той же схеме, что и во всем мире: сначала это жилье осваивало дорогие классы, потом смещалось в бизнес-класс, а далее находило себе вполне законное место в сегменте экономкласса, становясь альтернативой городской квартире. Однако, как это обычно бывает, у российского таунхауса “собственная гордость”: нигде в мире поселки таунхаусов не возводились на приличном расстоянии от города, везде – только в пригородах. Нигде их не обносили заборами, что может быть оправданно только для дорогих элитных поселений. Однако в силу особенностей российской жизни охраняемая территория с забором по периметру – это то обязательное условие, без соблюдения которого никакой загородный продукт не продать.

Классикой жанра является Куркино, граничащее с Московской областью. Здесь таунхаусы абсолютно органичны и не выглядят уныло однообразными на фоне разнотипной застройки района – среди высотных домов, одиночных коттеджей и 5–6-этажных зданий школ, торговых центров и проч. По мнению Биндемана, так же органично таунхаусы могли бы выглядеть в малых городах области, которые сейчас безоглядно застраиваются кварталами типовых высотных “панелей”, размывающими уникальную городскую среду.

Что касается земли, то, по его наблюдению, хороших примеров планирования самых минимальных придомовых территорий пока не встретишь в России, но они есть в Голландии. И они великолепны, несмотря на то что такие наделы могут быть ограничены 5 кв. м. Однако, для того чтобы удовольствоваться таким “масштабом” даже хорошо организованного с точки зрения дизайна участка, надо все-таки быть хоть немножко голландцем и не раздражаться видом спины родного соседа в непосредственной близости от себя самого.

Проектируя поселок таунхаусов в городском округе Химок, архитектор Максим Атаянц считал для себя главным элемент разнообразия, сложности городской среды, который был подсказан опытом стран – прародительниц таунхаусов. Как известно, городской центр старого европейского города формировался за счет пристройки 2–3-этажных домов друг к другу. Именно так будет выглядеть “Ивакино-Покровское”, жилой комплекс в районе Химок. Застройщик территории – компания Urban Group даже обещает соблюсти классический принцип 2-комнатной квартиры, предлагая объекты площадью 140–200 кв. м за $300 000. Таких примеров на рынке пока мало, но они, как говорят в таких случаях, свидетельствуют о том, что российский рынок движется в русле мировых тенденций.

С тещей под одной крышей

О таунхаусах и отдельных коттеджах потенциальные потребители уже наслышаны. А вот что такое дуплекс, лейнхаус или кластер и как в них живется, знают немногие. Риэлторы шутят: дескать, от квартиры в дуплексе не стоит отказываться, если ее предлагает в подарок теща или свекровь. Их сварливость с лихвой будут компенсированы удобством и уютом.

“Дуплекс – дом с двумя отдельными квартирами, – рассказывает Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам ГК “Савацкий”. – Но в то же время язык не повернется назвать дуплексом деревенский дом, который поделили между собой родственники. Я бы сказала, что новый формат – промежуточный между отдельным коттеджем и отдельной квартирой”.

Чаще всего возводятся дома средней величины – от 400 до 600 кв. м, т. е. по 200–300 “квадратов” на каждого хозяина. “Полезная площадь каждой квартиры в наших домах – 213 кв. м, – говорит Илья Свиридов, управляющий проектом “Светлогорье”. – А общая, включая крыльцо, террасы и балконы, – 232 кв. м. По внутренней планировке дуплекс ничем не отличается от отдельного коттеджа подобного метража. Что касается площади участка, то она варьируется от 6 до 7,5 сотки”.

За небольшой срок новый вид жилья занял на рынке свою нишу. Да и для девелоперов есть немалая выгода. На небольшом участке земли гораздо выгоднее “усаживать” двухквартирные дома, чем отдельно стоящие коттеджи. Тут и стоимость строительства снижается, и затраты на обслуживание вдвое сокращаются – за счет меньшего участка, общей стены и коммуникаций.

Дом в переулке

“Лейнхаус” трактуется как “дом в переулке”. Но мало кто из потенциальных покупателей, столкнувшись в рекламных изданиях с этим термином, может сказать, как выглядит это строение.

“По формату лейнхаус – такой же тип сблокированного жилья, как и таунхаус, – замечает Алексей Иванов, руководитель мастерской “Архстройдизайн” – Это “слепленные” в единый ряд дома. В шеренге может быть и три, и четыре, и пять секций”.

Чего не отнимешь у лейнхаусов – уже в ближайшей перспективе они могут стать одним из главных способов разнообразия типовой загородной застройки. Дело в том, что лейнхаус в отличие от его старшего брата – таунхауса имеет индивидуально оформленный фасад. Количество фасадных “заставок” на каждой секции не ограничивается. Все зависит от фантазии и опыта архитектора или вкуса и финансов заказчика.

Игорь Лебедев допускает, что “общая площадь отдельной секции может быть от 350 до 500 кв. м при 6–10 сотках земли, в то время как у таунхаусов отсчет начинается от 120 кв. м, а средний придомовой участок равняется 1,5 сотки”.

У архитектора Алексея Иванова своя точка зрения на этот вопрос: “Общая площадь в лейнхаусах должна находиться в пределах от 120 до 250 кв. м. С одной стороны, дом такой площади доступен для представителя среднего класса. С другой – строить блокированные дома большей площадью нет смысла. Ведь жилье тут же повышается в цене, что дает покупателю повод задуматься: а не лучше ли за ту же цену приобрести отдельный коттедж?”

Что касается конкретной выгоды девелоперов, то благодаря высокой плотности застройки лейнхаусами земельный участок используется рационально.

Смелость быть первопроходцем в строительстве “домов в переулке” взяла на себя ГК “Конти”, совместно с компанией “Марр-Капитал” в поселке “Ильинка” по одноименному шоссе на 12 га она планирует построить 162 строения. Площадь каждого 3-этажного дома составит от 270 кв. м. Приусадебные участки с учетом дороговизны “ильинской” земли решено нарезать небольшими долями – от 2 до 7 соток.

Сочиненные “Конти” лейнхаусы, как и дуплексы, продавцы относят к более дорогому жилью, нежели таунхаусы. Увы, еще не к элитному. Но если “дом в переулке” вдруг появится на престижной территории, он может привлечь внимание и более состоятельных покупателей. Например, у блокированного строения, возведенного в районе Барвихи или Жуковки, есть все шансы перейти в люксовую категорию.

Простор для общего пользования

В последнее время в Европе и за океаном появилась мода выстраивать несколько домов вокруг какого-то небольшого общественного пространства. В России эта мода уже стучится в дверь.

Интерес к кластерам проявился неслучайно. В самых дорогих предместьях Америки далеко не все желающие могли купить дом с обширным участком. Застройщики быстро смекнули, в чем загвоздка, и выбросили на рынок обновленный формат загородного жилья – отдельный дом средних размеров в соседстве с такими же, равноценными. Плюс ко всему архитекторы приняли во внимание повышенный интерес американцев и к различным общественным зонам и свободным территориям.

“Основной смысл кластерного строительства в том, что путем максимального уплотнения домов и приусадебных построек оставляется нетронутой значительная часть природного ландшафта, – объясняет Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа УК “Масштаб”. – Вся эта красота передается в общее пользование и используется для отдыха, прогулок, занятий спортом. Ради такого удовольствия домовладельцы готовы смириться с крохотным участком, который отходит в их личное пользование”.

Как правило, отдельные строения сгруппированы вокруг общественного участка земли. “Формы этого пространства бывают самыми разными, – говорит Алексей Иванов. – Это может быть обыкновенная площадь, на которую “смотрят” парадные входы нескольких домов. И живописная лужайка, засаженная декоративным кустарником и цветами, и небольшая улочка,

и даже тупик, где и детишки, и взрослые будут чувствовать себя комфортно и безопасно. Словом, кластерная идея и заключается в том, что фасады всех зданий обращены к единой общественной зоне, в то время как тыл с небольшим двором и въездом в гараж выполняет роль служебной территории”.

По мнению экспертов, в кластерную группу чаще всего объединяются от четырех до шести единиц жилья. Дома – площадью в пределах 220–350 кв. м с гаражом на две машины. Придомовые участки – от 2 до 6 соток. А оптимальные размеры внутренней площадки, вокруг которой выстраиваются дома, не могут быть меньше 16–20 м в диаметре. Этого достаточно для выстраивания разнообразных ландшафтных “акцентов” – фонтанов, клумб, нехитрых детских аттракционов.

Что-то похожее на кластерную застройку предполагается в поселке “Витро Кантри”, что в 100 км по Можайскому шоссе. От центральной аллеи отпочкуются узкие небольшие улочки. Их окончанием послужит общественная зона, вокруг которой будет построено по четыре дома.

Особо популярными кластеры могут быть в мегапроектах, когда под поселки отводятся земельные площади от 100 и до нескольких тысяч гектаров. Например, несколько кластерных групп планируется создать в “Рублево-Архангельском”, подобные решения не исключают и разработчики других мегапроектов.

Клиент, приобретая один из кластеров, существенно экономит на размерах земельного участка. И застройщик не в убытке. Особенно когда речь идет о таких дорогих направлениях, как Рублевка и Новая Рига. Вместо роскошного коттеджа он “усаживает” на небольшую площадку несколько строений. “Коттедж с большим участком, к примеру, продался бы за $5 млн, – производит подсчеты Алексей Иванов. – А 10 кластеров, условно говоря, можно реализовать по $700 000. Прямая выгода – $2 млн. Мне кажется, что и кластер родился в результате хитрого уравнения, когда вдруг застройщику пришла мысль продать на престижной территории максимальное количество домов при максимальной цене и при минимальных участках”.

На горьковском или щелковском направлении умный человек кластер покупать не станет. А расчетливый девелопер – поостережется строить. Но в Жуковке, Барвихе или на Николиной горе, т. е. там, где практически не осталось мест под коттеджную застройку, кластеры с их общественными зонами придутся ко двору.

В ущерб частному

Об общественных зонах разговор особый. Как в кинокомедии “Берегись автомобиля” – кто не имеет машины, мечтает ее купить. А у кого она есть – продать. Так и жители загородных поселков. Те, у кого общественных зон нет, мечтают ими обзавестись. А у кого они есть – не прочь избавиться. Если в поселке под общественную зону отведена большая территория, расходы на ее обслуживание ложатся на плечи владельцев домовладений. А интересы россиян пока далеки от заокеанских. По выражению Олега Маринина, “наши люди больше ценят размеры своего собственного участка и дома, нежели размер общественной зоны. К тому же большое количество домов в поселке гарантирует девелоперам высокую рентабельность и окупаемость проекта, а жителям – снижение ежемесячных платежей”.

Вот только архитекторы и дизайнеры, набиравшиеся опыта в Европе и за океаном, совершенно иного мнения. И каждый раз вынуждены доказывать обратное: общественные и инфраструктурные зоны для того и создаются, чтобы в поселках не было скученности домов, чтобы людям было где прогуляться и отдохнуть.

Сколько земли должно уйти под общественную зону, чтобы поселок выглядел цивилизованным? Каких-то узаконенных стандартов при зонировании территории на частные домовладения и общественные зоны нет. Хотя считается, что оптимальной стала бы пропорция, когда соотношение общественных зон к приусадебным участкам выражалось бы как 30 к 70. Тем не менее, как выразился Петр Кирилловский, “если речь идет о коммерческом зонировании территории, то это соотношение зависит только от совести застройщика”.

А по мнению Павла Трейваса, директора департамента реализации Villagio Estate, “обширная парковая территория является только позитивным фактором, который увеличивает ликвидность частных владений. К тому же компания с репутацией никогда не построит поселок, в котором одна территория будет создана в ущерб другой. Общественные зоны по отношению к частным домовладениям должны занимать не менее 20% всей территории, включая дороги”.

Например, в поселке “Гринфилд” из 120 га под общественную зону отдано 30 га. А в строящемся Millennium Park, который разместится на 200 га, на общественные нужды уйдет более 70 га. Более щедрыми оказались застройщики поселка “Величь”, отрядив во благо обществу 45% всей территории, что является выше среднего показателя по рынку.

Но иногда появление просторных общественных зон связано вовсе не с заботой девелоперов о красоте поселка и разнообразии досуга. Свет на этот вопрос пролила Наталья Манько, руководитель отдела маркетинга и экономики компании “Велес Капитал Девелопмент”: “Любой коммерсант прежде всего думает, как извлечь максимальную прибыль при реализации проекта. Поэтому большие общественные зоны, как правило, рождаются либо из-за длинного перечня необходимых обременений, либо из-за того, что на данной территории возводить дома и коттеджи не рекомендуется в законодательном порядке. Например, на участке, выделенном под застройку, может пролегать водоохранная зона или имеются ценные лесные насаждения, вырубать которые строжайше запрещено”.

Конечно, расплачиваться за содержание общественных зон может и застройщик, как это происходит в поселке “Величъ”. Деньги в общем-то для богатого хозяина небольшие – по $15 за сотку. Взвалить на себя материальное бремя имеет право и некоммерческое партнерство собственников жилья. Тоже случается, но редко. Но в 90% случаев, после того как застройщик переводит все общественные территории на баланс управляющей компании или организации жильцов, плата взимается с каждого отдельного домовладения.

“Эксплуатационные расходы, – объясняет Игорь Лебедев, – собираются ежемесячно и варьируются в зависимости от размера общественных зон, класса поселка и других факторов. Например, в “Княжьем озере”, обладающем одной из самых крупных общественных территорий, ежемесячные выплаты составляют $1000–1200. Это приблизительно в два раза больше, чем в поселках с небольшими рекреационными зонами”.

“Стоимость эксплуатационных услуг экономкласса в среднем составляет $150–200 в месяц, – конкретизирует Мария Литинецкая, – бизнес-класса – от $400–500, элиткласса – от $800 и выше. Другой вопрос, что в настоящее время отмечается острая нехватка поселков с большими общественными зонами, в том числе в элитном сегменте”.

Остается надеяться, что в ближайшее время таких поселков станет больше. Только найдется ли на них покупатель?