Ориентиры: Всероссийское Бутово

Проект закона, регламентирующий порядок выкупа земельных участков у собственников земли и недвижимости при строительстве спортивных объектов и инфраструктуры олимпийской столицы, и новый вариант градостроительного кодекса Москвы ожидались с нетерпением в столицах и в провинции. Эти проекты – индикаторы того, как власть отреагировала на участившиеся в последнее время конфликты жителей с застройщиками, критику экспертов, наконец, на слова президента о необходимости нормально обращаться с людьми при возведении Нью-Сочи.

Многие ждали новых гарантий неприкосновенности частной собственности, заложенных в Конституции, Земельном и Жилищном кодексах, упрощения процедуры оформления придомовых участков и справедливой компенсации и оценки квартир и земли при их изъятии.

Однако оба документа в нынешней редакции вместе с другими инициативами говорят, что ни столичные чиновники, ни депутаты Госдумы не учли прошлогодних уроков Южного Бутова.

Начнем с “олимпийского закона”. Отдельно взятые нормы Гражданского, Земельного и Жилищного кодексов, действующие в отдельно взятом Сочи и его окрестностях, в чем пытаются убедить нас некоторые авторы поправок, – такой же нонсенс, как глобус Черноморского побережья. Кодекс в российской законодательной иерархии – это старший брат и неизбежно будет действовать по всей стране. Правда, до того, чтобы вписать в Земельный и Гражданский кодексы положения, запрещающие гражданам оспаривать решение властей о выкупе или изъятии собственности в суде, авторам поправок было бы полезно заглянуть в Конституцию. Ее статья 36 запрещает лишать граждан имущества без решения суда или без предварительного справедливого возмещения, а статья 46 гарантирует россиянам право обжаловать решения и действия госорганов.

Другие положения вызывают не меньшее удивление: почему, например, люди должны обращаться за оценкой своего имущества к уполномоченным госкорпорацией компаниям и не могут сделать это у независимых экспертов?

Конечно, “олимпийский закон”, если его примут в нынешней редакции, нетрудно будет оспорить в Конституционном суде, однако до этого владельцам сочинского жилья и земли придется пройти через такие мытарства, которые трудно будет компенсировать деньгами.

Любопытны и перспективы столичных собственников недвижимости. С одной стороны, мэрия в предвыборные месяцы рассыпается в обещаниях облегчить порядок аренды предпринимателям и сулит коренным москвичам преференции при покупке квартир. Перед думскими выборами Юрий Лужков и глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин обещают прекратить уплотнительную застройку в сложившихся кварталах. По словам представителей мэрии, в ближайшее время будет издано постановление столичного правительства, которое четко регламентирует нормы возведения зданий (расстояние от одного дома до другого, допустимую высоту новостройки и т. д.) в городских кварталах. В московском комплексе архитектуры и строительства заработала телефонная линия, по которой москвичи, по словам чиновников, могут узнать о планах строительства в своем районе и рассказать о проблемах, возникших из-за возведения новостроек. Наконец, Лужков и Ресин говорят, что в ближайшее время городские и окружные власти станут больше считаться с мнением москвичей при подготовке градостроительных планов.

Вопрос в том, как скоро временные и постоянные жители столицы получат вожделенные квадратные метры и как долго смогут их сохранять в собственности.

Нормы принятого в мае 2006 г. закона “Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в г. Москве” позволяют городским и окружным властям изымать земельные участки под домами и прилегающие площадки для строительства в рамках городских, окружных и районных программ развития, которые не нужно согласовывать с жителями и депутатами Мосгордумы. И это не единственная инициатива, ограничивающая права собственности.

В начале сентября Юрий Лужков поручил Владимиру Ресину разработать проект городского закона, который исключит продажу находящихся в собственности мэрии участков под застройку частным компаниям. “Нужно прекратить все контакты с инвесторами по городской земле. Вся городская земля теперь будет выделяться по городскому заказу”, – заявил он. Мэр недоволен, что некоторые частные застройщики, обещавшие городским властям возвести социально важные объекты, перепрофилируют их вскоре под коммерческие проекты. Эксперты говорят, что эту инициативу будет легко свести на нет, арендуя и покупая участки столичной земли, которыми ведают федеральные ведомства.

Возможно, это так, но идея мэра вызывает тревогу сама по себе. Предложенное изменение правил получения участка под застройку неизбежно приведет к дальнейшей бюрократизации и монополизации строительства и удорожанию стоимости всей столичной недвижимости.

Любопытны и некоторые положения московского градкодекса, проект которого правительство города одобрило 11 сентября 2007 г. По логике законотворчества он должен был заполнить лакуны федерального ГСК, вступившего в силу в декабре 2004 г. Вместо этого столичные чиновники принялись творчески перерабатывать его нормы в свою пользу. Например, правила землепользования и застройки, которые делят город на жилые, промышленные и рекреационные территории, должны согласно статье 32 российского ГСК утверждаться депутатами. Однако статья 33 столичного кодекса позволяет вносить общегородские и территориальные правила в Мосгордуму по отдельности. Но это еще не все. Статья 55 позволяет чиновникам самостоятельно определять границы особо охраняемых природных территорий, статья 60 – границы исторических территорий и зон охраны объектов культурного наследия, наконец, они могут единолично определять зоны для высотного строительства.

Эксперты Института экономики города полагают, что в проекте градкодекса “совершена подмена понятий, определенных федеральным законом <...> предложены новые понятия без раскрытия их содержания и открыта дорога для индивидуальных административных решений, не основанных на нормах закона”.

Не стоит москвичам надеяться и на то, что отцы города услышат их замечания о строительных планах. На первый взгляд взаимодействию властей и граждан придается большое значение – ему посвящены шесть статей кодекса. Но каков сухой остаток? Статья 28 федерального кодекса утверждает, что отрицательное мнение граждан о планах строительства должно быть учтено, а сами такие планы – отклонены и переработаны. Но в столичном кодексе пункт 9 статьи 71 запрещает проводить слушания по выходным и в праздники, а значит, на них не смогут присутствовать многие работающие жители района. После слушаний чиновники должны опубликовать итоги. Но должны ли они прислушиваться к предложениям горожан, или, как выражался Виктор Черномырдин, “класть в одно место”, в кодексе не написано.

Создается впечатление, что авторы последних законодательных инициатив хотят вернуть Россию и ее отдельные регионы во времена средневековья, когда безусловная собственность на землю и недвижимость была привилегией немногих. Впрочем, они забывают, что “Жалованная грамота городам”, гарантировавшая мещанам и купцам охрану их собственности, была принята в России еще при Екатерине II – в 1785 г. И хотя с тех пор доля горожан в населении страны выросла в 20 раз – с 3,5% почти до 70%, – это не означает, что эти права можно отбирать.