Доходное место: Якоря разного вкуса

Казалось бы, давно ли россияне с завистью смотрели зарубежные фильмы, в которых главные герои в супермаркетах доверху наполняли тележки всякими вкусностями? Сейчас в Москве подобная картина никого не заденет – разве что соседей по очереди пятничным вечером. Большинство столичных торговых центров на своих площадях размещают продуктовые магазины, которые в одних случаях являются центром притяжения покупателей, а в других – дополнительной, но не самой полезной опцией.

Критерии “якорности”

Концепция крупных торговых центров предполагает, что значительная часть площадей будет занята крупными же гипермаркетами, иначе – якорями. Как пояснил Григорий Печерский, вице-президент компании ADG Group, якорным арендатором считается не просто оператор, который занимает помещение большого размера. Главное – его способность притягивать потоки посетителей. “Поэтому критериями оценки “якорности” являются узнаваемость бренда и качество услуг, предоставляемых посетителям ТРК”, – отмечает он.

Как рассказала Наталия Орешина, директор отдела торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, на российском рынке распространена смешанная модель торговых центров: в качестве якорей присутствуют и гипермаркет, и развлечения, что нетипично для Европы. Например, во Франции в качестве якорей в ТЦ выступают гипермаркеты, в Англии – department store (универмаги). Развлекательный компонент в Европе выделяется в отдельный формат. В настоящее время большинство игроков на рынке торговой недвижимости тяготеют к активному развитию и количество якорей увеличивается.

По словам Антонины Лаировой, старшего аналитика компании Prime City Properties, выбор продуктового ритейлера зависит от формата торгового центра и его целевой аудитории. Например, в центре города интенсивные людские потоки обеспечат ТЦ хорошую посещаемость и без продуктового супермаркета. Но в спальных районах такой якорь будет оптимальным. “Нуждаются в продуктовых гипермаркетах региональные торговые центры, расположенные обычно около МКАД, поскольку побудить покупателей к дальней поездке может только огромный ассортимент”, – объясняет она.

Анна Рудакова, консультант по недвижимости консалтинговой компании Russian Research Group, считает, что концепция любого крупного ТЦ подразумевает наличие профессионально продуктового оператора. Как пояснила Эльза Розенталь, вице-президент компании “Торговый квартал”, эти сети предлагают товары массового повседневного спроса, привлекая основные потоки посетителей. Кроме того, такой якорь притягивает в ТЦ других арендаторов, желающих за счет соседства повысить свой уровень посещаемости.

Сети старые и новые

Сейчас на рынке представлено более 20 продуктовых сетей. По словам Михаила Геца, вице-президента по стратегическому развитию компании Blackwood, чаще всего в качестве якорных арендаторов выступают такие известные на рынке продуктового ритейла сети, как “Перекресток”, “Седьмой континент”, “Азбука вкуса”, “Патэрсон”, “Мой магазин”, “Ашан”, “Спар”. Эльза Розенталь добавила “Пятерочку”, “Гроссмарт”, “АБК”, “Мосмарт”, “Мегамарт” и др.

По словам Наталии Орешиной, на рынке есть три категории продуктовых сетей. Это, во-первых, международные компании – Auchan, Real, выходящая на рынок Carrefour. Во-вторых, глобальные национальные сети – “Перекресток”, “Седьмой континент” с гипермаркетом “Наш”, “О’Кей”, “Мосмарт”. Третья категория – менее крупные игроки, которые начинают бизнес в отдельно взятом городе, но с планами экспансии и постепенного выхода на федеральный уровень: “Бахетле” (Казань), “Вестер” (Калининград) и др.

Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании “Миэль – Коммерческая недвижимость”, отметил, что в Москве чаще всего якорными арендаторами в торговых центрах выступают продуктовые магазины сетей “Перекресток” и “Патэрсон”. Хотя, по его словам, второго оператора многие управляющие компании считают непопулярным у потребителей.

В настоящее время магазины “Перекресток” (X5 Retail Group) расположены более чем в 15 регионах России, включая Москву, города Московской области, Санкт-Петербург, Самару, Казань, Тольятти, Волгоград, Нижний Новгород, Воронеж, Липецк, Ростов-на-Дону, Краснодар, Ярославль, Йошкар-Олу, Чебоксары и др. Магазины сети являются как собственными, так и работающими по франшизе. Количество собственных магазинов составляет 170, включая 98 магазинов в Москве. В холдинг X5 Retail Group также входит продуктовая сеть “Пятерочка”, которая насчитывает 539 собственных магазинов, из них в Москве сейчас работает 241. Магазины формата “Пятерочка” работают в формате экономкласса и располагаются в шаговой доступности от жилых домов.

Развитие сети Auchan на площадях строящихся ТЦ идет непросто. “Большой объем необходимых площадей для размещения Auchan по низким арендным ставкам не всегда вписывается в концепцию объекта”, – объясняет Галеев. В настоящее время в России открыто 16 гипермаркетов Auchan, которые находятся в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Нижнем Новгороде. С открытием гипермаркета “Мега – Белая дача”, где разместился Auchan, в столице их стало 10.

Активно развивается сеть “Седьмой континент”. В 2007 г. в нее входило более 120 магазинов формата гипермаркет и супермаркет. Магазины расположены в Москве и Московской области, Калининграде и Калининградской области, Санкт-Петербурге, Рязани, Челябинске и Минске. Сеть “Азбука вкуса” в Москве и Московской области насчитывает 23 супермаркета. В течение 2005–2007 гг. супермаркеты сети были открыты в торговых центрах “Дрим Хаус”, “Ереван Плаза”, “Любимый”, “Европа”, “Лотте Плаза”, а также в фирменном ТЦ “Азбука вкуса”.

Все реже в качестве якорного арендатора выступает “Рамстор”. Как уже писали “Ведомости”, турецкий ритейлер “Рамстор” сократил присутствие в России: за полгода закрылся десяток магазинов сети, а новые проекты заморожены. “В I квартале 2007 г. “Рамэнка” закрыла пять арендованных магазинов – четыре в Москве и один в Казани – в целях оптимизации работы сети”, – говорится в квартальном отчете владельца сети компании Migros. К концу первого полугодия компания закрыла еще пять торговых объектов разного формата, все – в арендованных помещениях крупных торгцентров, сообщил “Ведомостям” сотрудник пресс-службы “Рамэнки”. Это второй гипермаркет в Казани, магазины в Петербурге, Ростове, Самаре и подмосковных Мытищах. Арендодатели остались недовольны ценовой политикой бывшего партнера. Из-за высоких цен проходимость магазина была низкой.

Из новых продуктовых сетей Вячеслав Лимонов, генеральный директор агентства элитной недвижимости “Новое качество”, отметил супермаркеты “Алые паруса”, товары которых ориентированы на состоятельных потребителей. По его словам, сеть постоянно расширяет географию ритейла внутри Москвы, но не составляет конкуренцию “Седьмому континенту” и “Рамстору” как по количеству торговых точек в торговых центрах, так и по классу потребителей. “Проект магазинов данной сети предполагал размещение “Алых парусов” на территории жилых комплексов (компании “Дон-Строй”. – “Ведомости”), таких как “Триумф Палас”, “Воробьевы горы” и “Алые паруса”, – говорит он.

В сентябре текущего года открылся второй в подмосковных Химках магазин “Мосмартик”. Это уже третий “Мосмартик” в Московской области и 18-й объект формата “удобный магазин”, развиваемого мультиформатной сетью дискаунтеров “Мосмарт”.

Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики Colliers International, отметила: проведя анализ функционирующих в настоящий момент 59 профессиональных торговых центров Москвы, компания определила лидеров по количеству магазинов. Это “Перекресток” (12 супермаркетов), “Седьмой континент” (семь супермаркетов), Auchan (девять гипермаркетов) и “Рамстор” (семь гипермаркетов). “Только в семи из 59 рассмотренных торговых центров отсутствуют якоря – продуктовые магазины”, – говорит Ясько.

В нужном месте

Продовольственные сети в столице активно развиваются и постоянно испытывают потребность в площадях. Наталия Орешина считает, что спрос и предложение в настоящий момент близки к состоянию баланса, но все же отмечается перевес в сторону недостатка предложения. Нередко ситуация складывается так, что на площади одного ТЦ претендует сразу несколько продуктовых торговых сетей.

“Мы определяем короткий список – не более трех компаний – предполагаемых арендаторов на роль якорного продуктового ритейлера еще на этапе разработки концепции проекта, – рассказывает Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group. – Всегда это первоклассные арендаторы, так как именно они могут гарантировать покупательские потоки”.

Бывают случаи, когда собственникам не сразу удается сдать в аренду большие площади. Ольга Ясько объяснила это тем, что участники сделки не могут прийти к согласию по одному или нескольким пунктам договора – их не устраивают арендные ставки или технические требования к помещениям. Константин Королев, менеджер департамента консалтинга компании Becar. Commercial Property Moscow, добавил, что продуктовые сети могут отказаться от аренды из-за слишком низких транспортных и пешеходных потоков, неудобных развязок, трудностей парковки, наличия строящихся конкурентов с более привлекательными условиями.

Но на практике отказы арендаторов от своих намерений встречаются редко. В компании ADG Group смогли привести всего один пример, когда “Рамстор” отказался от достигнутых договоренностей. “Позже выяснилось, что это было вызвано внутренними трудностями сети в части финансирования собственного развития”, – говорит Григорий Печерский.

“В любом случае площадь не останется свободной – ее займет другая сеть. Обычно среди продуктовых сетей проводится тендер на право размещения в торговом центре”, – говорит Ясько. В последнее время экспансия сетей гиперактивна и зачастую девелопер отказывает более слабым по тем или иным показателям сетевым операторам продуктового ритейла в участии в проекте, а не наоборот, добавляет Григорий Печерский. По словам Айдара Галеева, дефицит помещений для размещения супермаркетов и гипермаркетов сохраняется, поскольку для удовлетворения нормативных показателей столицы количество, например, гипермаркетов следует увеличить минимум в несколько раз.

В правильном формате

Предложение подходящих площадей для продуктовых ритейлеров ограниченно, поэтому многие из них формируют специализированные девелоперские подразделения и сами строят торговые центры (“Рамстор”, Auchan и др.). “В этом случае ритейлер несет большие единовременные затраты, зато в будущем получает возможность сдавать часть площадей небольшим операторам в прикассовой зоне или даже сделать торговую галерею с ресторанным двориком”, – говорит Антонина Лаирова.

Каждая продуктовая сеть старается подобрать помещение в соответствии со своим форматом, комментирует Наталия Орешина. Поэтому девелоперу важно ориентироваться на уровень доходов целевой аудитории и в зависимости от этого делать выбор в пользу супермаркета среднего уровня, дискаунтера или же сети, работающей в сегменте премиум, советует Антонина Лаирова.

Николай Комаров, пресс-секретарь сети супермаркетов “Азбука вкуса”, отметил, что формат сети не позволяет рассматривать обычные спальные районы в качестве мест для размещения магазинов. Auchan не может войти в некоторые проекты в силу того, что просто в них не помещается. “Перекресток” более гибок, он представлен в трех форматах: “магазины у дома”, “супермаркет” (800–1600 кв. м) и городской гипермаркет (4000–7000 кв. м), поэтому подобрать подходящую площадь ему несложно.

“Для открытия супермаркета нам необходимо иметь общую площадь до 3000 кв. м, из них торговая должна составлять до 2000 кв. м, для гипермаркетов – 10 000 кв. м общей и 6000 кв. м – торговой”, – говорит Леонид Пирогов, руководитель пресс-службы компании “Седьмой континент”.

В соответствии с выбранным форматом у компаний есть требования по минимальным размерам площадей. Например, “Седьмому континенту” интересна площадь от 1500 кв. м, “Азбуке вкуса” – от 1000 кв. м.

“Если торговый центр хочет получить в качестве якорного арендатора “Мосмарт”, Real или Auchan, то необходимо разрабатывать проект здания так, чтобы площадь гипермаркета составляла не менее 10 000 кв. м”, – отмечает Орешина. Один из крупнейших гипермаркетов “Рамстор” располагается в торговом центре “Рамстор-Капитолий”, его площадь составляет 10 600 кв. м, приводит пример Вячеслав Лимонов.

Константин Королев считает, что место расположения торгового центра – одна из главных характеристик, влияющих на принятие решения об аренде площадей. Поэтому бывают случаи, когда продуктовые сети решают отойти от принятого формата и согласиться на меньшую площадь, если ТЦ расположен в удачном месте. Или, например, несмотря на ограничение по размещению супермаркетов сети не ближе 7 км друг от друга, на важных транспортных магистралях магазины одной сети могут оказаться и в двух кварталах друг от друга (“Перекресток”).

Не дать протухнуть

Размещение продовольственных магазинов на площадях ТЦ требует соблюдения внушительного перечня обязательных условий. “За исключением российских дискаунтеров, продуктовые операторы предпочитают вновь построенные здания”, – говорит Лаирова.

Лимонов подметил, что пул якорных арендаторов формируется, как правило, на начальной стадии строительства или на этапе согласования концепции ТЦ. “Чем крупнее будет площадь магазина, тем сложнее на ней будут организованы движения посетителей и доставка товара, – предупреждает Лаирова. – Поэтому для гипермаркетов оптимально входить в проект торгового центра еще на этапе проектирования, чтобы максимально учесть его спецификации”.

Грамотный застройщик согласовывает с якорным арендатором инженерно-планировочные характеристики, и за 5–6 месяцев до открытия торгового центра якоря начинают ремонтные работы. В перечень важных характеристик входят шаг колонн, конфигурация торговой зоны и зоны разгрузки, наличие в здании современных инженерных систем и систем безопасности (вентиляция, кондиционирование, система пожаротушения и т. д.), мощность электросети, предельная величина нагрузки на перекрытия.

Большое значение имеет наличие как минимум одного погрузочно-разгрузочного дока на 1000 кв. м и обеспечение не менее 50–60 Вт электроэнергии на 1 кв. м. “Работа супермаркетов связана с использованием оборудования большой энергоемкости, например холодильных камер”, – объясняет Эльза Розенталь. Например, для открытия супермаркета “Азбука вкуса” необходимо не менее 400 кВт электроэнергии. В числе требований сети также наличие двух видов вентиляции – общеобменной и агрессивной (для приготовления пищи).

По словам Галеева, высота потолков должна достигать 4 м для супермаркета и 8–10 м для гипермаркета. Склады должны быть не ниже 6,5–7 м, дополняет Ольга Ясько. “Для экономии пространства для владельца гипермаркета было бы выгодно не сдавать дорогостоящие торговые площади на первом уровне, а сделать антресоль, что увеличивает высоту потолков до 9 м и позволяет сэкономить на размере коробки, предоставляемой оператору”, – говорит Наталия Орешина.

По словам Айдара Галеева, площади под продуктовые магазины должны находиться на 1-м этаже. Только в редких случаях подходит цокольный этаж. “Мы рассматриваем только первый уровень”, – соглашается Леонид Пирогов.

Хотя не все эксперты придерживаются такого же мнения. Эльза Розенталь отметила, что размещение продовольственного супермаркета в цокольном этаже является особенностью концепции ТРЦ в Домодедове (девелопер и инвестор проекта – “Торговый квартал”). “Это позволит нам избежать тупиковых зон, решит задачу рационального использования пространства, поможет эффективно распределить покупательские потоки”, – говорит она.

Михаил Гец отметил также требования по наличию подсобных, складских и других технических помещений и достаточно большой парковочной площади с удобным выездом на нее с тележками из супермаркета. По словам Орешиной, достаточно важный параметр, необходимый для функционирования гипермаркетов, – разгрузочные площадки и подъездные пути. Бизнес гипермаркетов основан на большом грузопотоке. Например, у Auchan это 20–30 грузовиков в день.

Вряд ли торговый центр станет успешным, если у него нет своего паркинга. Продуктовые сети в этом вопросе весьма щепетильны, их требования к наличию не менее 200 парковочных мест эксперты признают обоснованными.

Как правило, арендаторы небезразличны к тому, какие операторы будут располагаться рядом с ними. Но Айдар Галеев считает, что для якорных арендаторов

соседство, как правило, не имеет значения, важно, чтобы ценовая категория была сохранена. Например, в ТЦ “Лотте Плаза” на Новом Арбате, представляющем товары люксовых брендов, в качестве якорного представлен супермаркет “Азбука вкуса”, работающий в ценовом сегменте премиум. Также “Азбука вкуса” открылась в ТЦ “Дрим Хаус” в Барвихе, где все товары рассчитаны на обеспеченных покупателей.

Как подметил Лимонов, при разработке концепции ТЦ соседство якорного арендатора сети продуктовых гипермаркетов с арендатором того же сегмента исключается. “Наилучшим соседством является торговая галерея, представляющая одежду и обувь, магазин электроники и бытовой техники, специализированные магазины для детей”, – отмечает он.

Арендные платежи

Размещение той или иной продовольственной сети зависит от политики собственника, назначающего арендные ставки за торговые площади. По словам Эльзы Розенталь, учитывая существенную роль якорей в формировании потоков посетителей, для них действуют специальные условия арендных платежей – более низкие ставки по сравнению с другими арендаторами. Леонид Пирогов, в свою очередь, считает, что арендные ставки и для якорей сильно завышены.

Константин Королев рассказал, что арендные ставки определяются в зависимости как от местоположения ТЦ, так и от класса товаров, представленных на его площадях. Наименьшие ставки – $120–140 за 1 кв. м в год – действуют в магазинах шаговой доступности, расположенных в жилых районах, на окраинах столицы, а высокие – $400–600 – в помещениях стрит-ритейла ближе к центру города. Здесь размещаются супермаркеты премиум-сегмента (“Азбука вкуса”, “Глобус Гурмэ”, “Седьмой континент” и др.). Например, в торговом центре “Европейский” арендные ставки на помещения продовольственного магазина – $500–600 за 1 кв. м в год. Ставки в пределах $180–300 за 1 кв. м являются нормой для торговых центров, расположенных за Третьим транспортным кольцом: по таким ставкам могут работать сети “Перекресток”, “Гроссмарт”, “Патэрсон”, “Седьмой континент”, “Рамстор”, Spar, “Виктория”, “О’Кей”.

Значение имеет и формат магазина. “В настоящее время в Москве для гипермаркета арендные ставки составляют от $150 до $300 за 1 кв. м в год, для супермаркета – от $500 за 1 кв. м”, – говорит Ольга Ясько. Хотя, по мнению Наталии Орешиной, небольшие супермаркеты в центре города могут арендовать площади и по $400–450 за 1 кв. м в год. “А средняя ставка для таких операторов – $300–350 за 1 кв. м в год”, – добавляет Анна Рудакова.

Продукты будут везде

На сегодняшний день развитие продуктовых сетей в столице тесно связано с открытием новых торговых центров. “Почти 90% ТЦ имеют продуктового ритейлера в качестве якорного арендатора, поэтому можно смело говорить о том, что новые площадки для них будут практически в каждом проекте”, – говорит Илья Шершнев.

Например, сеть “Азбука вкуса” только в 2007 г. открыла шесть супермаркетов, из них два находятся в ТЦ (“Лотте Плаза” и “Азбука вкуса”). В планах компании до 2010 г. – довести число супермаркетов в Москве до 45. Как отметил Николай Комаров, объем инвестиций в открытие каждого супермаркета составляет $4–4,5 млн. Но в открытие ТЦ “Азбука вкуса” компания вложила примерно $12 млн. “Мы взяли в аренду здание и полностью его перестроили под свой формат”, – объясняет он.

В текущем году компания “Седьмой континент” в Москве не открыла ни одного магазина, но введены в строй магазины в Рязани и Челябинске. Перспективные планы “Седьмого континента” связаны и со столицей, но в компании предпочитают не “бежать впереди паровоза”, а говорить только об уже состоявшихся сделках. К слову, такая же позиция у большинства столичных продуктовых ритейлеров. “С учетом выкупа площади в собственность, отделки помещений торговым оборудованием гипермаркет “Седьмой континент” обходится компании в $20–25 млн”, – говорит Леонид Пирогов.

По данным Becar. Commercial Property Moscow, в ТЦ Zig-zag на ул. Лобненской, открытие которого намечено на вторую половину 2007 г., якорным арендатором станет супермаркет “Перекресток” (“Рамстор”, выигравший тендер в 2006 г., отказался от обязательств), в ТЦ “Метрополис” (плановый срок ввода – II квартал 2008 г.) – “Патэрсон”. По данным “Миэля”, продуктовые сети в качестве якорных арендаторов будут также представлены в ТЦ “Фили” на ул. Багратионовской, ТЦ “Рио Грандэ” на пересечении МКАД и Дмитровского шоссе, торгово-офисном центре на пр-те Андропова и по другим адресам.

Множество торговых объектов строится в спальных районах, где особенно актуальны качественные продуктовые операторы. Но, как предостерег Михаил Гец, определенный риск связан с тем, что в большинстве спальных районов рынок продуктовых товаров уже достаточно хорошо развит в формате стрит-ритейла, поэтому торговым сетям будет непросто завоевать покупателей.