Ориентиры: На глазок

Россия значительно уступает многим странам по обеспеченности качественными торговыми площадями. По данным агентства Cushman & Wakefield, на 1000 наших соотечественников приходится всего 22 кв. м магазинов, тогда как на 1000 шведов – 344 кв. м, англичан – 238, французов – 219, чехов – 143, венгров – 99. Страна в шесть раз отстает по этим показателям от Польши и в пять – от Венгрии. Россия уступает даже Румынии (26) и опережает лишь Украину (20). Исключение – Москва, где на 1000 жителей приходится 150 кв. м торговых площадей: немного меньше, чем в Италии, но побольше, чем в Германии.

Средние зарплаты в бывших странах соцлагеря сопоставимы, россияне голосуют за современные торговые центры (GLA) рублем. В Москве 1 кв. м новых торговых центров дает розничный оборот $34 000 в год, по России в целом – $58 000. По этим показателям московские моллы стоят вровень со среднеевропейскими, а региональные – опережают их.

Тем не менее это не является гарантией быстрой окупаемости крупного современного торгового центра. Получить землю, согласовать проект у чиновников и построить здание мало. Недостаточно доставить широкий ассортимент качественных и доступных по цене товаров и обучить квалифицированных и вежливых продавцов.

Нужно возвести его в нужном месте – с удобной для поставщиков и потенциальных покупателей транспортной инфраструктурой, учитывать покупательную способность населения и перспективы ее роста. Чтобы учесть нюансы, ритейлеры прибегают к помощи консалтинга.

Консультанты используют разные методики. В частности, международная компания Colliers International разделила российские города с населением более 300 000 человек на четыре группы. Ее эксперты назвали наиболее привлекательными для возведения торговых комплексов Омск, Новосибирск, Уфу, Пермь, Красноярск, Челябинск, где покупательная способность населения высока, а конкуренция между торговыми сетями невелика.

В Ярославле и Набережных Челнах – прямо противоположная ситуация: высокая обеспеченность площадями при небольшой покупательной способности.

В других городах неоднозначная ситуация, считают в Colliers. В Астрахани и Оренбурге низкое предложение накладывается на малый потенциал. А в Казани, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Самаре конкуренция между несколькими крупными игроками может вскоре заполнить рынок качественных торговых площадей.

У консалтинговой компании Cushman & Wakefield немного иные критерии. Ее специалисты полагают, что строительство современных торговых центров для последующей сдачи площадей становится выгодным бизнесом, хотя их площадь за 10 лет – с 1997 по 2007 г. – выросла с 97 000 до 2,5 млн кв. м. В Москве ставки аренды стабилизировались на уровне $2100 за 1 кв. м в год и, по прогнозам Cushman & Wakefield, могут снизиться.

Срок окупаемости в этой ситуации больше зависит от удачного расположения торгового центра: ставки аренды на Петровке, Тверской и Садовом за последний год выросли на 36%, 43% и 42% соответственно, тогда как на Арбате упали на 10%, а на Пятницкой улице – на все 30%.

Кроме неудачного расположения будущего молла строителей и арендаторов могут преследовать и иные риски. В частности, бессистемное выделение городской администрацией земель под застройку из-за не разработанных вовремя перспективных планов развития, слабость инфраструктуры, наконец, отсутствие конкуренции между якорными арендаторами. Затруднения с окупаемостью может вызвать недостаточная платежеспособность населения.

Вопрос в том, насколько стоит доверять аналитикам. Ведь девелоперы и ритейлеры наверняка прислушивались к их прогнозам, возводя торговые центры в регионах, признанных сейчас неперспективными. Получается, что специалисты не самым внимательным образом знакомились с экономическими показателями в изучаемых регионах, не разработали четких критериев возможного роста покупательского спроса.

Иногда с экспертами трудно спорить. Например, обеспеченность сибирских мегаполисов Омска и Новосибирска современными торговыми центрами, по данным Colliers International, близка к нулю, или ниже 50 кв. м на 1000 жителей. Но зарплаты местных жителей растут высокими темпами: в Омской области она, по данным Росстата, достигла 10 160 руб. и выросла по сравнению с 2004 г. в 1,85 раза, а с 2000 г. – в 6,9 раза, в Новосибирской – 10 938 руб., 1,9 и 6 раз соответственно.

Можно согласиться и с перспективностью Красноярска – там обеспеченность GLA ниже 30 кв. м на 100 жителей. Регион интересен для реализации новых проектов. Зарплаты выше, чем у соседей, – 13 869 руб., хотя темпы ее роста не столь впечатляющи – 1,6 и 3,95 раза по сравнению с 2004 и 2000 гг. Уфа и Челябинск также выглядят заманчивыми городами – там на 1000 жителей приходится всего 60–70 кв. м GLA, а рост зарплаты за последние три года составил 83% и 77%.

Можно согласиться и с оценками перенасыщения площадями Ярославля, Казани, Нижнего Новгорода и Екатеринбурга. Зарплата в этих регионах – 10 124, 10 325, 9239 и 12 551 руб. соответственно, значительно ниже московской (Росстат оценивает ее в 20 791 руб., Мосгорстат – в 25 500 руб.), а обеспеченность качественными торговыми площадями выше. Но интересно, какие эксперты рассчитывали потенциальную покупательную способность жителей этих городов 2–3 годами раньше и обосновывали необходимость строительства в них обширных торговых площадей?

Оценкам консалтинговых агентств не всегда стоит доверять. В частности, “затоваренной” площадями (125 кв. м на 1000 жителей) названа Самара. Среднестатистический заработок там составляет 10 856 руб., но город с неплохими темпами развития (зарплата выросла в 1,7 раза по сравнению с 2004 г. и в 4,9 по сравнению с 2000 г.) и рядом инвестпроектов вряд ли можно назвать неперспективным. Неясно, почему в таком случае удачной точкой для строительства называется Пермь. На Каме обеспеченность торговыми площадями не намного меньше, чем на Волге (около 90 кв. м на 1000 жителей), а заработная плата и темпы ее роста примерно равны самарским (10 821 руб., 1,7 и 4,5 раза соответственно).

Наконец, непонятно, почему эксперты консалтинговых агентств не обратили внимание на близкую к столице Калугу, где средняя зарплата приблизилась к 10 000 руб., а темпы ее роста (5,8 раза по сравнению с 2000 г.) едва ли не самые высокие в Центральном округе. Или, например, Калининград, где зарплата (11 413 руб.) приблизилась к среднероссийской, а темпы ее роста (более чем в два раза по сравнению с 2004 г. и 6,5 – по сравнению с 2000 г.) и вовсе выглядят впечатляюще.