Ориентиры: Вторая жизнь С и В
В офисном секторе постепенно формируется новая категория бизнес-центров классов В и С. Если в начале эпохи рынка новоиспеченные предприниматели были готовы на любые помещения для своих фирм, то в 2000-х гг. они стали более разборчивыми. В свою очередь, девелоперы готовы идти на различные ухищрения, лишь бы заманить арендатора в бизнес-центр. Им это удается, даже когда офисы расположены в спальных районах.
Москва застраивается хаотично. Девелоперские компании возводят бизнес-центры, ориентируясь скорее на место застройки, чем на генплан города. Потому активное возведение офисных комплексов в центре столицы власти стараются остановить. Но кому-то в этой азартной игре везет больше – им площадки попадаются хорошие, с прекрасными видами из окон. Остальные выкручиваются на том участке и в том районе, где удалось найти и оформить стройплощадку (или существующее здание под реконструкцию).
Русские девелоперы, хоть и любят поговорить о классе А, все же тяготеют к сегменту В. Если еще откровеннее, основной массе девелоперов приходится работать со зданиями класса С. По данным Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, в столице около 1,1 млн кв. м зданий класса А, около 3,8 млн кв. м офисной площади объектов класса В+, примерно 1,7 млн кв. м офисов В-. Категория С составляет приблизительно 12–15 млн кв. м.
Но в 2007 г. офисы категории С уже не представляют собой убогие НИИ или заводы начала 1990-х гг., перепрофилированные под офисы. Арендаторы желают чего-то большего. И девелоперы ловко расправились с миллионами квадратных метров старых московских фабрик, построенных из кирпича в начале прошлого века. Привлечь покупателей и арендаторов к таким новинкам помогли, конечно же, PR-менеджеры, внедрив в сознание игроков слово “редевелопмент”. Большинство таких зданий осталось в категории С (тот же комплекс “Шереметьевский” на ул. Полковой, 3, созданный компанией “Визави”). Однако по качеству внутренней отделки они часто не уступают офисам класса В. Иногда их действительно удается переоборудовать в В-класс (несколько бизнес-парков “Визави” на месте старых фабрик). Порой получается и категория А (“Красная Роза” на ул. Тимура Фрунзе, девелопер – KR-Properties). Из офисов-В получаются самые выгодные бизнес-проекты. Реализуются они быстро, так как на несколько параметров комфортнее, чем С, ну а по ставкам аренды ниже А. (Средняя ставка аренды за 1 кв. м в сегменте А составляет $1300 в год без учета эксплуатационных расходов и НДС, ставка между В- и В+ колеблется от $500 до $700 за 1 кв. м без эксплуатационных расходов и НДС.)
В секторе В за последние годы наметились две тенденции. Первая: бизнес-центры, которые позиционируются как здания В, В+ или В-, сдаются по ставкам А-класса в местах, где на них особенно большой спрос (“Башня-2000”, здание класса В+, ставки за 1 кв. м доходят до $2000). Вторая тенденция – строительство комплексов, которые по характеристикам попадают в категорию В- или В+, но сдаются по ставкам ниже $400 за 1 кв. м, т. е. практически по ценам С-категории. При оценке таких офисов следует принимать во внимание, включены ли в ставку расходы на эксплуатацию и НДС, которые обычно составляют $60–100 за 1 кв. м. Почти во всех известных случаях на понижение ставок влияет район города. Как правило, это непрестижные округа, на окраинах, в спальных районах, далеко от центра. Некоторые собственники таких проектов даже специально демпингуют. “Косинская Плаза”, один из девелоперов которой — компания Placon, а владелец – Лев Леваев, находится на ул. Косинской, в районе ст. м. “Выхино”. Девелоперы раскрыли данные о ставках аренды, которые будут начинаться в здании от $390 за 1 кв. м и доходить до $450, включая эксплуатационные расходы и НДС. Создатели проекта признались “Ведомостям”, что политика “невысоких цен” ведется ими намеренно, чтобы привлечь как можно больше арендаторов на МКАД (практически там находится “Косинская Плаза”). Например, Выхино считается районом, где деловая среда совершенно не сформирована. Бизнес-центр благодаря невысоким ставкам, сравнимым с ценами в категории С, должен заполниться арендаторами быстро. Приманка рассчитана на бэк-офисы крупных компаний. Окупаемость проекта предположительно составит 6–7 лет. Ведь одно дело – продавать офисные площади в раскрученных местах, например во вторых очередях комплексов вроде “Верейская Плаза”, “Яуза Тауэр”, “Туполев Плаза”. И совсем другое – когда офис находится далеко и никому не известен.
Некоторые игроки рынка считают, что примерно такой политики придерживались и консультанты, которые сдавали в аренду площади бизнес-парка “Гринвуд” на 71-м км МКАД, между Ленинградским и Волоколамским шоссе (девелопер – Coalco). Похожей стратегии придерживается компания “Мосрыбхоз”, сдающая объекты класса В на пр-те Андропова, вл. 4–10, в многофункциональном комплексе по ценам класса С. “АЛМ-Девелопмент” в Восточном округе, в Посланниковом переулке, 5, и на ул. Малой Семеновской, 9, полтора года назад предлагала помещения в комплексах классов В и В- по $300–350. Требовательность арендаторов к комфорту действительно растет, но при расчете ставок аренды местоположение все-таки остается приоритетным фактором. На основании этого принципа рождаются новые завлекательные приманки со стороны девелоперов и консультантов.