Технологии рынка: “Мой адрес – не дом и не улица”

Многие крупные российские компании в последнее время открывают региональные офисы. С другой стороны, наметилась тенденция, когда федеральные финансовые структуры перемещаются из столицы в другие районы страны.

Такой переезд может быть обусловлен различными причинами, однако в любом случае компании придется искать новый офис. Арендовать или покупать новые помещения – каждый решает сам, однако сложности, с которыми сталкиваются переезжающие компании, во многом универсальны.

“Переезд – это качественное изменение в компании, которое является своеобразной вехой развития. Успешное развитие бизнеса на протяжении последнего времени, а также постоянный рост количества сотрудников потребовали создания новой соответствующей возросшим требованиям инфраструктуры. Если компания крупная, объединение в единый офисный центр позволяет обеспечить мобильность и создать максимально удобную атмосферу как для сотрудников компании, так и для гостей. Это влияет на уровень качества работы компании и всех ее служб”, – говорит директор по маркетингу и региональному развитию компании GVA Sawyer Дмитрий Сазанчиков.

Причины переезда

Компании могут сменить офисное помещение в рамках одного региона или полностью поменять место своей штаб-квартиры, открыв представительство в другом городе. Первый тип переезда случается намного чаще. “Причин для поиска нового офиса может быть множество, но если выделять ключевые, то это в первую очередь рост бизнеса, за которым естественным образом следует расширение компании и необходимость размещения большего числа сотрудников. Также среди основных факторов поиска нового офисного помещения можно назвать внутрикорпоративные процессы: реорганизацию, открытие новых направлений бизнеса, централизацию находящихся в разных местах подразделений компании”, – говорит заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Александр Гурганов. В частности, по его словам, такой причиной может быть неудовлетворенность существующим положением. “Офис может устареть как физически, так и морально, не соответствовать растущим требованиям компании к помещению и к имиджевой составляющей. Поиском нового офиса компания может также заняться из-за неудовлетворительного управления объектом или несложившихся отношений с собственником здания”, – говорит он.

Другой причиной переезда крупных арендаторов генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов называет желание оптимизировать расходы на офисные помещения. “В этой связи принимаются решения по смене месторасположения основного офиса на более доступное, к примеру в одном из периферийных районов Москвы или ближнего Подмосковья”, – говорит эксперт. По его словам, причиной переезда, к примеру, в случае компании Danfoss послужила необходимость крупного многофункционального помещения, совмещающего в себе офисные, индустриальные и складские площади. В результате компания приняла решение о строительстве собственного комплекса в Нахабине.

Гораздо больше причин может привести к желанию компании переехать в другой регион страны. “Причины перебазирования в другие регионы могут быть самыми разными: наличие более дешевых, но не менее квалифицированных трудовых ресурсов, независимость бизнеса от близости, в том числе географической, к государственным центрам принятия решений или, наоборот, заинтересованность в приближенности к региональным администрациям или ведомствам, близость к сырьевым базам или центрам производства и дистрибуции”, – считает Александр Гурганов.

По его словам, представительские офисы в регионах крайне важны для компаний, осуществляющих программы регионального развития. “Компании с большим штатом персонала могут рассматривать в качестве варианта открытие бэк-офисов в других городах России. Там могут находиться сервисные подразделения компании, например call-центры, производство либо склады для хранения товаров. Рядом с ними действительно удобно иметь дополнительный офис для сотрудников”, – говорит директор отдела агентских услуг департамента офисной недвижимости Knight Frank Адам Шериф-Скотт.

По словам генерального директора компании “Миэль – Коммерческая недвижимость” Андрея Бушина, еще одной причиной изменения месторасположения компании, в частности в Москве и Санкт-Петербурге, может послужить сложившаяся политическая ситуация в стране: например, переезд может быть вызван увеличением налоговых поступлений, в частности в петербургский бюджет. “Инициатором переезда может быть как сама компания, так и администрация города будущего места дислокации, которой та или иная организация в зависимости от ее масштаба может быть интересна в качестве крупного налогоплательщика, который может существенно пополнить бюджет города”, – рассказывает Дмитрий Сазанчиков. “Фактор налогообложения актуален для крупных региональных структур, которые переезжают в соседние региональные центры, где власти предлагают им более выгодные фискальные условия”, – добавляет директор по привлечению инвестиций департамента недвижимости инвестиционного холдинга “Финам” Данил Зарубин.

Трудности поиска

“Поиск подходящих офисов, переговоры с собственниками, подписание контрактов отнимают большое количество времени. Особенно если компании требуется несколько офисов в разных городах России либо планируется открытие розничных подразделений в нескольких регионах. Подобные запросы возникают у российских и западных банков, страховых компаний и др. Не всегда можно спрогнозировать, сколько площадей требуется с учетом постоянного расширения штата сотрудников, открытия новых офисов. В такой ситуации оптимальным решением является привлечение профессиональных консультантов”, – рассказывает Адам Шериф-Скотт.

В первую очередь особенности поиска новых помещений зависят от масштабов компании. Любая компания в процессе поиска

представительского офиса может рассматривать два альтернативных варианта – аренда либо покупка недвижимости. По словам руководителя отдела офисной недвижимости Praedium Юрия Юдакова, офисные помещения в регионах на сегодняшний день отстают от московских и питерских объектов недвижимости как по качеству строительства, так и с точки зрения правовых или договорных взаимоотношений между арендатором и арендодателем. Поэтому некоторые структуры делают выбор в сторону покупки офиса.

“В последнее время компании предпочитают покупать офисы – такой подход позволяет снизить риски, а также совершить выгодное капиталовложение: стоимость офисной недвижимости практические во всех регионах России продолжает расти. Конечно, с учетом того, что крупным игрокам нужны соответствующие площади – от 3000 кв. м, объекты для приобретения удается найти не всегда”, – считает Данил Зарубин. “Приобретение представительских офисов, чаще всего отдельных особняков, характерно для крупных банковских структур, сырьевых и промышленных холдингов и др. Подобное решение может быть, в частности, связано с вопросами безопасности, которые, к примеру, являются принципиальными для компаний финансового сектора”, – говорит Адам Шериф-Скотт.

“Одно дело, если компания планирует снимать или покупать готовый офис, и другое – если речь идет о суперкрупных корпорациях, которые, приходя в регион, хотят создавать новые деловые районы. В первом случае компания наверняка столкнется с такой проблемой, как отсутствие качественного предложения, которое бы соответствовало ее статусу”, – рассказывает Дмитрий Сазанчиков. Во втором случае, по его словам, проблемой будет отсутствие подходящих участков под строительство в интересующей их части города, например в историческом центре. “Крупные компании, как правило, предпочитают размещаться сравнительно недалеко от исторического центра, где проходит большинство деловых встреч и представительских мероприятий, располагаются органы власти, концертные залы и театры. Кроме того, придется находить компромисс с местной администрацией”, – говорит эксперт.

По словам директора отдела офисной недвижимости DTZ Елены Колесниковой, даже если крупной корпорации удастся найти нужное здание, она может столкнуться со множеством сложностей. “Очевидные вопросы: кто управляет всем зданием и кому его другие собственники сдадут в аренду или продадут оставшиеся помещения? В региональном бизнес-центре соседом компании может оказаться ее конкурент или структура, нежелательная с точки зрения репутации. Конечно, если здание небольшое, то риск его превращения в “шанхай” гораздо меньше”, – говорит эксперт. Именно по этим причинам, по ее словам, ни одна серьезная компания не будет арендовать в регионе офисное помещение. “На региональных рынках по-прежнему коммерческая недвижимость рассматривается как товар, который перепродается, поэтому всегда существует риск краткосрочных договоров и необоснованного повышения ставок. Вот почему компании вынуждены не только покупать офисные помещения, но и самостоятельно ими управлять. Во многих городах есть симпатичные офисные проекты, но при подробном изучении документов оказывается, что ими владеют весьма темные структуры”, – добавляет эксперт.

Некоторые компании предпочитают самостоятельно строить здания “под себя”. “Банки, например, не найдя необходимых помещений, строят для себя сами. И если им интересен Новосибирск, то они не поедут в Екатеринбург только потому, что их в Новосибирске не устроил офис”, – говорит директор департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property SPb Алексей Чижов. Однако, чтобы найти нужную площадку, по словам Елены Колесниковой, нужно достигнуть договоренностей с местными игроками и региональными администрациями, так как рынки очень закрыты и просто так прийти и купить площадку невозможно. “Надо искать партнеров, это могут быть договоры на соинвестирование с полным собственным техническим заданием. Есть известные девелоперы, которые работают на региональных рынках, например компания “Росевродевелопмент”. В любом случае мы рекомендуем брать себе в партнеры компанию с портфелем завершенных проектов”, – говорит эксперт.

Регион региону рознь

В каждом регионе ситуация на рынке коммерческой недвижимости имеет свои особенности. “Наиболее перспективны те регионы, которые поддерживает государство, а городские власти проводят активную работу по повышению инвестиционной привлекательности и предпринимают конкретные шаги для осуществления этих планов. Среди них можно выделить Санкт-Петербург и Уральский регион. В некоторых случаях город может даже вести переговоры по привлечению интересующей его компании”, – рассказывает Елена Колесникова. Например, в 2003 г., став губернатором, Валентина Матвиенко пообещала к 2008 г. увеличить доходы городской казны в два с лишним раза. Существенную долю прибыли должен обеспечивать городу перевод “ряда крупных компаний” на налоговый учет в Петербург.

В результате в 2006 г. компания “Сибнефть” была переименована в “Газпром нефть” и зарегистрирована в Cеверной Пальмире. “Руководство компании считало это знаковым решением, так как с переездом в Санкт-Петербург компания сменила название и начала работать под новым именем. Официально решение о перерегистрации компании было принято в связи с тем, что Омский регион, из которого уходила компания, был представлен одним, хотя и крупным, перерабатывающим заводом”, – рассказывает эксперт. Однако в действительности, по словам участников рынка, это было политическое решение. В результате в Санкт-Петербурге появился проект “Охта-Центр”, ранее известный как “Газпром-Сити”, в рамках которого должен быть построен новый деловой район. Таким образом, компания “Газпром нефть” решит проблему нехватки офисных площадей для новой штаб-квартиры.

За бывшей “Сибнефтью” последовали и другие компании, в частности “Совкомфлот” и “Трансаэро”. “Ростелеком” переехал в Санкт-Петербург в рамках формирования альтернативного Москве экономического и административного центра”, – добавляет Данил Зарубин. Переезд крупных компаний способствовал оживлению офисного рынка Петербурга, однако до сих пор Северо-Западный регион в этом вопросе значительно отстает от столичного. “Общий объем качественного предложения в бизнес-центрах российской столицы на текущий момент составляет около 6,1 млн кв. м, что намного больше, чем в других городах страны. В том же Санкт-Петербурге сейчас около 600 000 кв. м офисов классов А и В”, – говорит Адам Шериф-Скотт.

Поэтому качественный переезд, по мнению участников рынка, возможен только с ограничениями. “На сегодняшний день существует лишь два варианта для эффективной передислокации крупного бизнеса – Подмосковье и Санкт-Петербург. Вариант Подмосковья обусловлен экономической составляющей – инвестиции в строительство собственного комплекса зданий или аренда помещений в уже существующих офисных центрах дешевле, чем в Москве. Санкт-Петербург представляется скорее политическим вариантом – туда вслед за офисом “Газпрома” могут прийти и компании, бизнес которых тем или иным образом ориентируется на монополиста”, – говорит Алексей Аверьянов. По его словам, в случае открытия представительств или филиалов сегодня также актуальны города-миллионники, столицы добывающих регионов и региональные центры Дальнего Востока. “Региональные рынки недвижимости активно развиваются, но пока еще сильно отстают от Москвы и Санкт-Петербурга. В первую очередь с точки зрения достаточности предложений высокого уровня и отвечающих юридическим и другим требованиям арендаторов. Во-вторых, арендаторы, которые планируют открывать региональные представительства, должны понимать специфику рынка недвижимости определенного города. Поэтому мы рекомендуем обращаться в местные агентства недвижимости, чтобы они подобрали им варианты”, – говорит Юрий Юдаков.

Все российские регионы аналитики ранжируют по степени развитости рынка коммерческой недвижимости. “Наиболее заметные российские города с точки зрения активного строительства качественных офисных площадей – это Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, Краснодар, Новосибирск, Калининград, Ростов-на-Дону, Новороссийск, Владивосток, Хабаровск”, – говорит Александр Гурганов. “С этой точки зрения один из самых неблагополучных городов – Тюмень. Здесь реализуются прежде всего жилые проекты, а офисных недостаточно. Хотя все разбираются [в любой проблеме], профессиональный девелопмент отсутствует полностью, как и объекты класса А. Во Владивостоке в настоящий момент строится первое здание класса А. В Казани много неплохих проектов, но из-за гонки к 1000-летию города их неожиданно выросло так много, что случилось перенасыщение рынка. С одной стороны, рынок офисной недвижимости там неплохо поживает, с другой – свободных площадей в городе больше, чем спроса”, – рассказывает Елена Колесникова.

Вопрос выгоды

Если компания все-таки решится переехать в регион, то это приведет к существенной экономии расходов. Справедливости ради стоит отметить, что таких компаний немало, прежде всего речь идет о сравнительно небольших структурах, но работающих по всей России. “Например, “Финам” за последний год сменил офисы в целом ряде крупных городов: Пермь, Казань, Омск, Краснодар и др. Мы берем более серьезные площади, что связано с увеличением клиентской базы и числа сотрудников”, – рассказывает Данил Зарубин. По его словам, высокие арендные ставки вынудили российское подразделение “Союз-Виктана” переехать из московской штаб-квартиры в Подмосковье.

“Ставки покупки современных офисных помещений для регионов в разы ниже московских аналогов: к примеру, в Екатеринбурге вилка цен составляет $1300–2700 за 1 кв. м, во Владивостоке – $1500–3000, в Калининграде – $1000–2000, в то время как в Москве арендные ставки в современных деловых комплексах в ЦАО приблизились к отметке $1500 за 1 кв. м в год”, – говорит Алексей Аверьянов. По словам Андрея Бушина, “зачастую ставка аренды за 1 кв. м в год на офисные помещения в Москве соизмеримы со стоимостью покупки площадей в российском регионе, хотя найти аналог бизнес-центру класса А практически невозможно, поэтому [реальный] разрыв не настолько велик”.

Единственным регионом, где арендные ставки потенциально могут приблизиться к московским, остается Санкт-Петербург, однако и ему до Москвы еще далеко. “Здесь за первое полугодие 2007 г. запрашиваемые ставки аренды по офисным площадям класса А выросли в среднем на 3,3% и достигли $500–940 за 1 кв. м в год, включая эксплуатационные расходы, без НДС. За этот же период ставки аренды на помещения класса В увеличились в среднем на 3,6% и выросли до $300–580 за 1 кв. м в год, включая эксплуатационные расходы, без НДС”, – говорит старший консультант департамента офисной недвижимости Colliers International Марина Пузанова. По словам Елены Колесниковой, в городах-миллионниках арендные ставки отличаются от московских как минимум в два раза, а в городах с населением от 500 000 человек – в три раза.

Выбор региона для переезда зависит не только от направления бизнеса, арендных ставок и политической воли руководства страна, наибольшую роль играют перспективы развития той или иной части страны. “Всплеск деловой активности будет там, где интересный инвестиционный климат, где администрация региона проводит политику благоприятствования, где растет платежеспособность населения, где развивается экономика региона”, – говорит Алексей Чижов. По словам Данила Зарубина, “сильные позиции в этом плане сохранит Санкт-Петербург, особенно в плане привлечения компаний, деятельность которых ориентирована на Запад”. “Вероятно, будет расти популярность крупных городов, расположенных рядом с Москвой, в частности Ярославля и Нижнего Новгорода. Свою роль может сыграть и Олимпиада-2014, способная повысить популярность Сочи и Краснодара”, – отмечает он. “Всплеск деловой активности уже на сегодняшний день наблюдается в Южном регионе России, связанный с его развитием в целом, в котором дополнительным катализатором выступает планируемая Олимпиада в Сочи. В настоящий момент также многие крупные банковские сети планируют открыть представительства в Краснодарском крае. На мой взгляд, также перспективны Дальний Восток и все города-миллионники”, – добавляет Андрей Бушин.