Точка зрения: Тщательная проверка
Снижающаяся доходность вложений в жилую недвижимость подталкивает инвесторов к приобретению активов из сектора коммерческой недвижимости. Но прежде чем стать собственником магазина, офиса в престижном районе или привлекательного земельного участка, нужно изучить возможные риски, раскрыть которые помогает только due diligence (англ. – “тщательная проверка”) приобретаемых активов. Иначе, имея на первый взгляд лучший по сравнению с соседями объект, можно никогда не получить даже половины тех доходов, на которые рассчитывал новый собственник до сделки.
Например, чулочно-носочная фабрика “Колор” (Москва, Колодезный переулок, 3) в Москве была куплена для девелопмента. Приобретатель впоследствии узнал, что под участком находится линия метро, которая не позволяет реализовать запланированный проект. Поэтому позже участок пришлось продать, разделив его на две части, пригодные для девелопмента, со значительным дисконтом к первоначальной цене.
Due diligence проводится до приобретения объекта недвижимости, и, как правило, только после него формируются окончательная цена и условия возможной покупки. Понятно, что на окончательную цену влияет немало факторов, большинство из которых выявляется именно в процессе проведения данной процедуры.
Условно due diligence недвижимости можно разделить на коммунальный (технический) и юридический. Юридический due diligence заключается в установлении прав предыдущего собственника и имеющихся обременений. В отличие от проверки так называемой чистоты квартиры этот процесс требует значительно более глубокого анализа как по рассматриваемому периоду времени, так и по номенклатуре проверяемых документов.
Зачастую история прав собственности изучается начиная с момента приватизации объекта. Как правило, коммерческая недвижимость приватизировалась в пользу владевших ею юридических лиц начиная с 1992 г. Если продавец является собственником объекта уже 20 или 30 лет, основное, что надо проверить, – были ли соответствующим образом зарегистрированы его права на недвижимость и нет ли обременений в виде залога и аренды. В других случаях история владения рассматривается за последние три года, так как это установленный Гражданским кодексом РФ срок исковой давности, в течение которого сделка по приобретению продавцом прав на данный объект может быть признана недействительной.
Броня крепка
При кажущейся простоте due diligence в ходе проверки иногда обнаруживаются совершенно нетривиальные подводные камни. Например, существуют здания, включающие в себя объекты гражданской обороны. Это проблема для инвестора, возможности устранения которой так и не проработаны современным законодательством.
Нередко в период приватизации предприятиям передавался в собственность весь имущественный комплекс, включающий в себя бомбоубежища, пожарные станции, защитные сооружения и т. д. Между тем каждый план приватизации содержал особые условия.
Во-первых, какие-либо действия по перепрофилированию данного объекта или ограничению его оборонных функций запрещены в силу закона. Проще говоря, ни один новый собственник не сможет ничего сделать с объектом гражданской обороны, кроме как использовать его по прямому назначению. Во-вторых, в зависимости от конкретного объекта на предприятии, которому был передан объект гражданской обороны, обязательно должно быть должностное лицо, имеющее допуск к определенным секретным сведениям.
Есть и прямые юридические риски: по закону помещения, имеющие статус объекта гражданской обороны, не должны были приватизироваться, хотя на это часто закрывали глаза. Кроме того, данное помещение всегда должно быть открыто для доступа представителей органов государственной власти и в нем не разрешается устанавливать оборудование, которое не может быть оперативно демонтировано в случаях возникновения чрезвычайных ситуаций.
В реальности большинство объектов гражданской обороны забыты и заброшены и сами органы государственной власти не имеют их достоверного сводного перечня или реестра. Но в документах БТИ и других документах по объекту недвижимости могут содержаться сведения о том, что такие помещения есть.
На старом заводе, который девелоперы хотят снести, чтобы построить на его месте что-то новое, вполне может быть расположено бомбоубежище, которое ни в коем случае нельзя трогать. В таком случае приходится либо кардинально пересматривать концепцию предполагаемого строительства, либо совсем отказываться от проекта, зафиксировав убытки.
Например, продавался офисный комплекс на территории одного из крупнейших институтов, занимающегося телекоммуникациями. Цена первоначально казалась привлекательной к рынку. Однако due diligence показал, что комплекс обременен наличием бомбоубежища и определенными требованиями к обеспечению прохода на территорию. Плюс отсутствовала возможность обособить земельный участок. Решение этих проблем стоило бы не менее половины рыночной стоимости объекта недвижимости. То есть цена была фактически существенно завышенной.
В настоящее время абсолютно непонятно, что делать в этой ситуации. Пока вообще не установлена процедура того, на каком основании и в каком порядке снимается статус объекта гражданской обороны.
Что разрешено и что запрещено
Следующий момент, который также важно учитывать при проверке объекта перед приобретением, – проверка статуса земельного участка. Она должна проводиться одновременно с due diligence объекта. На сегодняшний день приоритетным для Москвы является предоставление земельного участка в аренду, а выкуп в большинстве случаев по разным основаниям не допускается. Аренда может быть как долгосрочной, так и краткосрочной. Все заключенные договоры регистрируются в департаменте земельных ресурсов. Они открыты для ознакомления: прописаны арендные ставки, порядок внесения платежей и т. д. Однако вот на что следует обратить внимание.
Первое – это разрешенное использование земельного участка. Участок на территории города, который относится к землям поселений, чаще всего предоставляется под конкретные цели: строительство административных зданий, офисов и т. д., но в любом случае учитываются тип и назначение здания, расположенного на данном земельном участке. Если участок отведен под поликлинику, дом культуры, детский сад или иные социальные объекты, то в Москве перепрофилировать его невероятно сложно. Придется отказаться от идеи использования здания под офис и заниматься медицинским обслуживанием населения.
Второе – наличие договора аренды земельного участка еще не свидетельствует о том, что у Москвы или сторонних инвесторов не имеется никаких планов в отношении этого земельного участка. Так, Москве предоставлено право принимать решения о резервировании земельных участков, расположенных на территории города, под “государственные нужды”. Как известно, последние три года активно ведется работа по формированию генерального плана Москвы, состоящего из генеральных планов округов и префектур. В данных генпланах предусматривается
реализация городских программ в части нового строительства жилья, общественных центров, детсадов, т. е. тех объектов и сооружений, которых на сегодняшний день столице не хватает.
Сейчас правительство Москвы может счесть “государственной нуждой” использование земельного участка, уже занятого зданием, находящимся в частной собственности, под строительство нового жилого комплекса, офисного центра или детского сада – и выпустить соответствующее распоряжение или включить данный земельный участок в перечень зарезервированных для строительства. Далее, издав такое распоряжение, исполнительные органы г. Москвы уведомляют собственника объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке, о том, что данный участок зарезервирован под “нужды города” и через год, возможно, будет изъят с этой целью. С этого момента изменение разрешенного использования земельного участка невозможно, как невозможно, например, снести имеющееся здание и построить на его месте какой-нибудь коммерческий объект, если эти планы не совпадают с генпланом застройки данного участка.
Главная опасность заключается в том, что продавец объекта недвижимости может и не уведомить покупателя о том, что земельный участок зарезервирован, и покупатель не сможет впоследствии на этом участке снести здание и построить то, ради чего он его и приобретал. Можно, конечно, воспользоваться правовыми базами, где периодически размещаются издаваемые Москвой законодательные и нормативные акты, но это не панацея, так как за то время, что покупатель проводит проверку, соответствующее распоряжение или постановление может быть еще не опубликовано в открытых источниках, а лежать на утверждении у чиновника, который должен последним согласовать и поставить свою подпись.
К слову, если по строительству новых объектов, которые предусмотрены генпланом, выигран конкурс или иным образом определен конкретный инвестор или группа инвесторов, то эта группа должна самостоятельно урегулировать взаимоотношения с собственниками объектов, расположенных на земельном участке, планируемом к новой застройке.
То есть на практике некий сторонний инвестор может прийти к собственнику объекта недвижимости и сообщить: “Ваш земельный участок входит в зону строительства. Мы предлагаем за снос вашего здания компенсацию в размере балансовой стоимости”. Так позволяет поступить существующая нормативная база по оценке объектов недвижимости. Подавляющее большинство собственников десятилетиями не проводило переоценку балансовой стоимости недвижимости – это невыгодно из-за увеличения налога на недвижимость. Кроме того, не секрет, что некоторые сделки, направленные на приобретение в собственность объекта недвижимости, осуществляются посредством приобретения акций (долей) общества, которое является собственником данного объекта.
Это может стать серьезным камнем преткновения при урегулировании вопроса о размере компенсации собственнику объекта недвижимости за снос принадлежащего ему объекта. Законодательство г. Москвы, к сожалению, не систематизировано, состоит из множества нормативных актов, которые зачастую противоречат друг другу (одни не отменены, другие уже введены в действие). Точка зрения большинства практикующих юристов такова: законодательная и нормативная база г. Москвы требует систематизации и серьезной доработки.
Две стороны оценки
До сих пор отсутствует четкий, законодательно регламентированный порядок расчета размера компенсации, подлежащей уплате собственнику объекта недвижимости, земельный участок под которым подлежит изъятию под новое строительство.
Существует постановление правительства № 104-ПП, а также распоряжения мэра № 375-РМ, которыми установлено, что инвестор должен урегулировать взаимоотношения с собственником объекта недвижимости. Размер компенсации за снос здания (строения) и изъятие земельного участка рассчитывается исходя из якобы рыночной стоимости объекта недвижимости, которая определяется при применении неких методических указаний. Эти указания сами по себе не являются нормативным актом, а представляют собой лишь рекомендации компаниям-оценщикам, аккредитованным при правительстве Москвы.
Данные рекомендации сводятся к тому, что при определении размера компенсации следует исходить из остаточной стоимости здания по бухгалтерскому балансу общества-собственника, года постройки здания, его технического состояния и т. д. Расходы на ремонт и модернизацию подлежащего сносу объекта недвижимости учитываются только в том случае, если они осуществлены до момента уведомления собственника о предстоящем изъятии земельного участка под объектом недвижимости.
Балансовая стоимость зданий, построенных в конце 40-х или 50-х гг. прошлого века, с учетом начисленной за все годы амортизации вполне может стать равной нулю. Переоценка этих зданий в составе основных средств может не осуществляться обществами, их собственниками. В то же время рыночная стоимость таких зданий может составлять десятки миллионов долларов. К сожалению, ни в одном суде невозможно доказать, что здание стоит больше, поскольку переоценка активов после резервирования участка формально запрещена.
Несмотря на то что перечисленные выше факторы могут существенно увеличить издержки нового собственника по эксплуатации объекта недвижимости или даже стать непреодолимым препятствием для реализации инвестиционного проекта, зачастую их анализу уделяется существенно меньше времени, чем подтверждению прав собственности продавца.
В условиях дефицита земельных участков и роста цен на недвижимость не только в Москве, но и других крупнейших городах России можно порекомендовать уделять указанным проблемам больше внимания для минимизации рисков приобретателя.