На асфальте: Екатеринбург раздуется вдвое

ЕКАТЕРИНБУРГ – По данным генерального плана развития города, к 2025 г. его площадь будет увеличена более чем в два раза (с 46 684 до 114 289 га). Это произойдет как за счет изменения статуса населенных пунктов в составе городской застройки, так и за счет нового строительства. Согласно задумке чиновников объем жилого фонда будет увеличен с 25 млн до 42 млн кв. м (к 2025 г. обеспеченность жилой площадью на одного жителя города вырастет с 19,7 до 28–30 кв. м).

Жилищное строительство планируется вести комплексно, к 2025 г. в городе должно появиться 15 крупных планировочных районов с населением от 50 000 до 200 000 жителей. О реализации шести таких районов уже заявили крупные девелоперские компании. Столь массовый ввод жилья, по мнению участников рынка недвижимости, пройдет для рынка безболезненно, если девелоперы и риэлторы смогут грамотно организовать вывод и продвижение нового жилья на рынок.

Не знала баба горя

“Не знала баба горя, купила порося” – этой пословицей председатель совета директоров ГК “Ренова” Виктор Вексельберг прокомментировал начало строительства первого из запланированных новых районов Екатеринбурга – “Академического”, выразив надежду, что головная боль строителей в ближайшие 10 лет будет приятной.

Строительство района “Академический” было предусмотрено еще в генеральном плане Екатеринбурга 1972 г. В новом генеральном плане 2004 г. он получил развитие, в администрации предполагали построить 1,5 млн кв. м жилой площади. Однако в 2005 г. девелопер проекта – компания “Ренова-Стройгруп”, выкупив на вторичном рынке часть земли под проект, заявила о более масштабных планах. В итоге в октябре текущего года на площадке в 1300 га началось строительство первого блока жилого массива, общая площадь которого должна составить 9 млн кв. м. Также в районе будет построено 1,8 млн кв. м объектов социальной и коммерческой инфраструктуры и 2,4 млн кв. м общественно-деловых и культурно-спортивных объектов. Полностью проект предполагается реализовать до 2025 г. Первая очередь на территории 800 га и жильем общей площадью 4,3 млн кв. м для 170 000 жителей должна появится к 2015 г.

Общая стоимость “Академического” – $30 млрд. Часть средств, потраченных на подведение коммуникаций, компания планирует вернуть с помощью аукционов. По словам директора департамента по связям с общественностью “Ренова-Стройгруп” Евгения Красикова, часть земель в “Академическом” принадлежит на правах собственности “Ренова-Стройгруп”, часть – муниципалитету. В основном городские земли расположены в первой очереди строительства района (северная часть района, которая будет застраиваться до 2015 г.). В этой очереди соотношение городских земель и земель, которыми владеет “Ренова-Стройгруп”, примерно 50 на 50.

В соответствии с соглашением, заключенным между “Ренова-Стройгруп” и муниципалитетом, компания разрабатывает градостроительную концепцию и генпланы на весь участок и обеспечивает его инженерной инфраструктурой. Муниципальные участки, уже обеспеченные инженерными коммуникациями, город будет реализовывать на аукционах среди других застройщиков. Застройщик, выигравший аукцион, будет выплачивать “Ренова-Стройгруп” плату за подключение к сетям. “Таким образом мы возвращаем средства, затраченные на инженерную подготовку, а застройщик будет строить на этих участках только то, что предусмотрено концепцией. То есть участки будут под адресное строительство – если концепцией предусмотрено возведение на участке 9-этажного жилого дома, там не может появиться торговый центр или что-то иное”, – подчеркивает Красиков.

Продажа первых квартир, по его словам, должна начаться во второй половине 2008 г. “Сейчас рассматриваются различные варианты продажи жилья, это может быть и долевка, и ПИФы недвижимости. Но в продажу квартиры поступят не на этапе котлована, а только когда уже будут возведены коробки зданий”, – рассказывает Красиков. Что касается наиболее животрепещущего вопроса – стоимости жилья в “Академическом”, Вексельберг посоветовал не смотреть на проект как на благотворительность, добавив, что чуть ниже рынка им позволит сыграть экономия на подведении коммуникаций. А мэр Екатеринбурга Аркадий Чернецкий все-таки озвучил свой примерный прогноз: 50 000 руб. за 1 кв. м (на данный момент индекс средней стоимости 1 кв. м на первичном рынке недвижимости Екатеринбурга составляет 53 500 руб.).

Без комментариев

Еще один новый район Екатеринбурга, застройка которого предусмотрена генеральным планом и уже началась, – “ВИЗ-Правобережный”. Изначально этот район начала застраивать местная девелоперская компания АСЦ “Правобережный”. Однако в апреле этого года у них появились соседи.

Девелоперское подразделение компании “Итера” – “Итераинвестстрой” – подписало соглашение с правительством Свердловской области на строительство 1 млн кв. м жилья в районе “ВИЗ-Правобережный” на соседнем участке. Площадь застройки составит 176 га, численность жителей – 70 000–80 000 человек, объем инвестиций – $1 млрд. По данным составителей генплана, этот участок дает возможность строительства зданий повышенной этажности с активным использованием подземного пространства. Однако подробности проекта в “Итере” пока не раскрывают.

Коррекция планов

Не выбивается из общего тренда и группа “Синара”. В сентябре много шума наделала презентация главой группы “Синара” Дмитрием Пумпянским нового проекта комплексной застройки Екатеринбурга в районе птицефабрики “Свердловская” (птицефабрику планируется вынести за пределы городской черты). Губернатор Свердловской области Эдуард Россель, ознакомившись с проектом, подсчитал, что на рассматриваемой территории можно построить 4–5 млн кв. м жилья.

Постановления по передаче земли под проект исходя из поставленных Росселем задач должны появиться к концу года, говорят в пресс-службе компании. И уточняют, что на сегодняшний день проект предполагает создание общественно-делового и производственно-логистического центра. Логистические и торгово-складские терминалы будут занимать около 3 млн кв. м. Общественно-деловая застройка, в том числе гостиницы, торгово-выставочные комплексы, конгресс-холлы, бизнес-центры, производственные площади, жилая застройка для сотрудников – около 2 млн кв. м.

“Таким образом, на сегодня речь идет не о строительстве жилых кварталов, а об инфраструктурном развитии общественно-делового и производственно-логистического центра, предполагающем строительство жилья для сотрудников центра”, – подчеркивают в пресс-службе. Впрочем, в компании не исключают, что после проведения необходимых экспертиз почвогрунта проект может дополниться жилой составляющей. Тем более что предпосылки в генплане для этого содержатся.

Согласно генплану этот район под условным названием “Сибирский” должен развиваться на базе трех микрорайонов (“Компрессорный”, “Птицефабрика” и “Чапаева”). Если на базе птицефабрики планируется строительство коммерческой недвижимости, то точкой развития жилищного строительства должен стать микрорайон “Компрессорный”, в котором предполагается комплексная реконструкция и строительство более 200 000 кв. м недорогого жилья средней и повышенной этажности, а также почти 250 000 кв. м малоэтажной индивидуальной застройки.

Итальянцы на Урале

На севере озера Шарташ изначально предполагалось строительство крупного жилого района “Шарташский” на 50 000 жителей. Сейчас в генплан уже внесены изменения, связанные с расширением проекта и превращением его в “Итальянский квартал”. На территории 200 га предполагается строительство гостиницы, торгового центра, где можно будет приобретать итальянские товары с гарантией Made in Italy, жилья, бизнес-центра, паркинга на 1500 мест, итальянско-уральских предприятий, развлекательных и спортивных центров.

По задумке итальянского архитектора Эмилио Мораццо жилые дома будут построены по принципу итальянского градостроения: “дом должен быть человеческих размеров”, т. е. не более 2–3 этажей. Исключением станут две высотные башни-близнецы, в которых расположатся офисы и Центр обучения предпринимательству. Также планируется построить парк под стеклянным куполом с экзотическими растениями. Сейчас должна начаться разработка эскизного проекта.

Инвесторами проекта выступают несколько компаний: с итальянской стороны – “Джарди Групп”, с российской – Уральская горно-металлургическая компания и “Атомстройкомплекс”. По словам генерального директора НП “УС “Атомстройкомплекс” Валерия Ананьева, вся территория будет поделена на участки, осваивать которые будут участники проекта самостоятельно в соответствии с утвержденным проектом. На сегодняшний день сформировано несколько участков площадью около 60 га.

Массовые льготы

Ананьев рассказывает еще об одном проекте комплексного освоения территории, в котором принимает участие НП “УС “Атомстройкомплекс”. – “Северный химмаш”. В генплане этот планировочный район называется “Нижнеисетский” и включает в себя микрорайоны “Уктус”, “Нижнеисетский”, “Химмаш”, “Сулимовский”. Здесь предполагается замена части устаревшего жилого фонда и строительство новых жилых микрорайонов и общественных комплексов на берегу Нижнеисетского пруда.

Часть площадок под новое строительство еще до 2005 г. была выделена “Атомстройкомплексу”. Сейчас компания заканчивает на одной из них строительство комплекса “Славянский”. Ананьев рассказывает, что здесь строительство идет в рамках постановления правительства Свердловской области № 150-ПП от 20 февраля 2006 г. “Об организации строительства жилья для отдельных категорий граждан”. Согласно этому постановлению компания может получить под госгарантии кредит в коммерческом банке, если 90% квартир будет реализовано по сметной стоимости строительства молодым семьям и работникам бюджетной сферы, получающим ипотечные кредиты. Остальные 10% квартир могут быть проданы компанией по рыночной стоимости.

КОТ с молотка

Идет и запланированное в генплане развитие жилого района “Юг-центр” и “Юго-западный”, где за счет сноса кварталов некапитальной 1-этажной застройки дополнительно должно быть построено 1,2 млн кв. м жилой площади. Площадки в районе “Юг-центр” регулярно появляются на земельных аукционах Екатеринбурга. Одна из них, площадью 21 га, установила в конце сентября своеобразный рекорд: при стартовой цене 105 млн руб. и шаге аукциона 2 млн руб. она была продана почти в три раза дороже – за 273 млн руб.

О планах по освоению остальных планировочных районов Екатеринбурга – Орджоникидзевского (на месте производственных территорий ЗАО “Тепличное”, “Антенных полей” и за счет реконструкции индивидуальной жилой застройки районов Пышма и Молебка), Садового, Кольцовского (в этом направлении заявлены пока лишь проекты коммерческой недвижимости), Южного, Шабровского, Горнощитского, Широкореченского, Сортировочного (высвобождающего земли под застройку за счет переноса железнодорожной станции) и Палкинского – пока не заявлено. Однако уже известно о дополнительной застройке на восточном берегу озера Шарташ под Большой Евразийский университет и нескольких крупных жилых застройках внутри города за счет переноса промышленных предприятий. Например, проект “Космос-Сити” будет реализован на месте завода “Уралпластик”, который его владельцы выносят в небольшой соседний город.

Пример заразителен

Компания “Академ-град” приступила к реализации еще одного проекта комплексной застройки, но уже не в Екатеринбурге, а около города-спутника Березовского. По данным пресс-службы компании, на земельном участке 1800 га, который является собственностью СК “Академ-град”, будут построены усадьбы, таунхаусы и секционная застройка не выше 3–4 этажей. Проект получил название “Зеленая долина”.

Первая очередь проекта, предусматривающая строительство 2,4 млн кв. м жилья на площади 750 га, будет сдана к 2016 г., вторая – к 2025 г. Градостроительная концепция уже утверждена. Кроме того, компания подала в Росстрой России заявку на выделение средств государственной поддержки на развитие инженерной и дорожной инфраструктуры. “Заявка находится в стадии рассмотрения”, – рассказали в пресс-службе СК “Академ-град”.

Итоговый счет

По самым скромным подсчетам, площадь вводимого до 2025 г. жилья в заявленных проектах комплексной застройки составит около 18 млн кв. м. С учетом точечной застройки Екатеринбурга, объем которой – свыше 0,5 млн кв. м в год, эта цифра может увеличиться в полтора раза. Однако участники рынка уверены, что рынок переварит эти цифры.

“Если бы 18 млн кв. м сдались в один год, то 17 млн кв. м стояли бы непроданные, – утверждает Аркадий Чернецкий. – Но прелесть комплексной застройки в том, что жилье вводится поэтапно и компания может ориентироваться на рынок”. “И “Академический”, и прочие проекты предусматривают поэтапный ввод больших объемов жилья, – подхватывают в “Ренова-Стройгруп”. – Бизнес-модель проекта учитывает рост жилищного строительства в регионе в целом, в том числе и прочие масштабные проекты”. В компании уверены, что появление большого числа проектов массовой застройки в Екатеринбурге свидетельствует как раз о перспективах рынка недвижимости региона.

В КБ “Ярмарка” также не поддерживают идею коллапса рынка по причине массового ввода жилья и указывают на то, что проекты будут ориентированы на разные сегменты потребителей. “К примеру, в районе “Академический” более половины строящегося жилья относится к экономклассу. А “Зеленая долина” в большей степени ориентирована на бизнес-класс”, – говорит аналитик агентства Лилия Файзуллина.

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков добавляет, что помимо недостаточной обеспеченности жителей Екатеринбурга жильем существует такой фактор, как неудовлетворенность имеющимся жильем. “Если механизмы приобретения жилья на первичном рынке будут комфортными, спрос на новое жилье будет обеспечен даже в таких объемах”, – объясняет аналитик.

Увеличение объемов предложения неизбежно скажется на качестве и цене нового жилья. “Растущая конкуренция приведет к тому, что цены на новое жилье будут расти в пределах инфляции, а его качество существенно улучшится”, – уверен Ананьев.