На асфальте: Ипотека по-русски: расслоение “пирожка”

Вторая значимая составляющая новых ипотечных продуктов – загородное жилье. В сентябре Альфа-банк запустил новую программу кредитования на покупку коттеджей и таун-хаусов на вторичном рынке. “Это связано с тем, что в последнее время значительно повысилась ликвидность загородных домов, следовательно, увеличился спрос на данный вид жилья и выросла стоимость “метра”, – поясняют специалисты банка. По новой программе процентные ставки составляют 10–10,8% в рублях, 12–12,7% в долларах США. До конца 2007 г. Альфа-банк планирует выдать кредитов на покупку коттеджа на общую сумму около 250 млн руб.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ – Одна из старинных поговорок давала небесспорное, но емкое определение счастья: “Сыт, пьян и никому не должен”. Изменения за последние годы приключились радикальные. Сегодняшний герой времени скорее всего сидит на диете и фитнесе, трезв, поскольку постоянно за рулем, и выплачивает кредит за автомобиль и/или квартиру.

Резкое повышение цен на жилье, случившееся в 2005–2006 гг., сильно поспособствовало развитию ипотеки: без кредитных денег в большинстве случаев гражданам стало просто не обойтись. Уровень использования кредитных схем на вторичном рынке Петербурга составляет, по экспертным оценкам, 10–12%, на первичном – 40–50%. Решать жилищные проблемы после ценовой гонки, конечно, проще не стало, но общая схема в последние полгода-год была по крайней мере понятной: цены все время растут, доходы тоже, но медленнее, а вот ипотечные ставки снижаются, и банки наперебой предлагают условия, все более привлекательные для заемщиков.

Летом – осенью 2007 г. грянули известные международные осложнения в сфере финансов. И тут оказалось, что наши планы по приобретению вожделенных квадратных метров зависят не только от конкуренции в российской банковской сфере. Но и, например, от стратегии американских банкиров, которые навыдавали кредитов subprime необязательным мексиканцам-иммигрантам, а потом еще выпустили под эти кредиты кучу высокодоходных облигаций, которые купил, скажем, австралийский хедж-фонд…

И вот из-за этих австралийско-мексиканских проблем рухнули котировки, инвесторы потянули свои средства с финансовых рынок, и у отечественных заемщиков тоже пропала уверенность, что кредитные ставки в России останутся на прежнем уровне, а линейки продуктов будут расширяться.

Долговая география

По данным на сентябрь, среднестатистический петербуржец должен банкам по жилищным кредитам 6362 руб. Это больше, чем в среднем по России, но меньше, чем задолженность москвичей.

Англичане по ипотеке должны банкирам более 1,13 трлн фунтов – больше годового ВВП страны. В Евросоюзе доля ипотечного кредитования по отношению к ВВП составляет 30%, в США – около 50%. В России – пока менее 5%.

На каждого американца давит долговой пресс весом не менее $36 000. Однако средний датчанин должен банкам более $45 000 и при этом неплохо себя чувствует.

Даже родина знаменитого бальзама, постсоветская Рига, по долгам существенно опережает любой из российских городов: по сведениям компании “Нира-Фондс”, ипотечная задолженность рижан – почти $10 000 на человека. То есть этот показатель в Риге в 40 раз выше, чем в Петербурге.

Не стоит судить, хорошо это или плохо: приведенные соотношения показывают, что России еще очень даже есть куда развиваться. Между прочим, рижские аналитики искренне недоумевают: средние зарплаты в Риге повыше, цены на жилье – на 10–15% пониже, чем в Санкт-Петербурге, про ипотеку уже сказано. Откуда спрос, изумляются сдержанные прибалты, откуда у петербуржцев берутся деньги на приобретение жилья?! Кстати, российская статистика тоже не в курсе. Даже в известных “экспертовских” исследованиях среднего класса почти нет сведений о том, какая доля доходов тратится на приобретение жилья.

В России, по данным ЦБ на середину текущего года, общая сумма кредитов на покупку жилья (сюда входят и ломбардные кредиты, и новостройки – “под залог права требования”) составляет более 500 млрд руб. Задолженность среднестатистического россиянина по кредитам на жилье – 3465 руб., “условный” москвич должен вернуть банкам 8450 руб., долг петербуржца составляет, как было сказано, 6362 руб., а, к примеру, жителя Уральского округа – 5418 руб. Рекорд по вполне понятным причинам держат жители Ханты-Мансийского округа: задолженность на каждого ханты-мансийца составляет 14 539 руб.

Финансисты из Ассоциации российских банков полагают, что ипотека в России к 2010 г. должна вырасти в 10 раз – до 4–5 трлн руб. За основу таких расчетов обычно берется динамика последних 2–3 лет: по данным ЦБ, объем выданных ипотечных кредитов в 2005 г. вырос в три раза, а в 2006 г. – в 4,4 раза.

Однако есть и другое важное обстоятельство, которое может сыграть в “противоход”. Опросы социологов свидетельствуют: 75–76% россиян не собираются брать кредит в ближайшее время, а 12% – “ни при каких обстоятельствах”. Так что спрос на ипотеку может быть вскоре исчерпан по чисто психологическим причинам.

За рабочую гипотезу можно принять, что величина ипотечной задолженности в отдельно взятой стране или в регионе (общая или подушевая) не является причиной кризиса, но может определять глубину и серьезность финансовых проблем на рынке жилья – если уж они возникнут.

Если так, то серьезных потрясений на петербургском рынке жилья ждать (пока) оснований нет, а вот корректировки неизбежны. И они уже происходят.

Ставки расслаиваются

Ситуацию на петербургском рынке ипотечных кредитов определяют несколько важнейших параметров: меняется структура конкуренции, ипотека начинает главенствовать в новостройках, спрос на отдельные комнаты и на жилье в пригороде заставляет банкиров совершенствовать предлагаемые кредитные продукты.

В сентябре – октябре этого года кредиторы начали пересматривать структуру рисков и критерии установления ставок для разных категорий заемщиков. Диапазон ставок остается прежним, однако внутри кредитных программ происходят изменения.

В “КИТ Финанс” ставка зависит от выбора условий возможного досрочного погашения и первоначального взноса. 0,5% сэкономят те, кто выберет возможность досрочно погасить кредит без комиссий не ранее чем через пять лет после получения займа. Перекредитоваться в другом банке под более низкий процент, не заплатив “КИТ Финанс” комиссии, в течение этих пяти лет также не получится.

От досрочного погашения ставки зависят и в Городском ипотечном банке: можно выбрать программу без сборов за преждевременные выплаты с первого месяца с комиссией в 5% от суммы погашения в течение трех или пяти лет.

У GE Money Bank, солидного новичка на петербургском ипотечном рынке, нетипичный подход. Определяя процентную ставку, банк учитывает наличие у заемщика положительной кредитной истории. Кроме того, ставка зависит от белизны зарплаты. Самые низкие ставки доступны заемщикам с положительной кредитной историей, которые могут подтвердить доходы справкой 2-НДФЛ. Фиксированная долларовая ставка составит 9%, плавающие – 11,27% в рублях и 9,51% в долларах (рассчитываются по индексам LIBOR и MosPrime соответственно). Дороже всего кредит обойдется тем, у кого нет кредитного прошлого и официального подтверждения заработка (фиксированная ставка в долларах – 11,5%, плавающая в долларах – 12,01%, рублевая – 14,42%).

Кшиштоф Новачевски, директор департамента ипотечного кредитования ЗАО “ДжиИ Мани Банк”, отмечает, что западный подход, привнесенный банком, имеет отличия от сложившейся на российском рынке практики.

“Самый популярный ипотечный продукт в Европе – это рефинансирование, – говорит Новачевски. – Исходя из нашего международного опыта – а мы выдаем ипотечные кредиты в 33 странах – могу сказать, что рефинансирование составляет от 30% до 60% ипотечного портфеля. На развитых рынках заемщик, оформляющий рефинансирование, получает дополнительный ипотечный продукт, например кредит наличными под залог той же недвижимости или ипотечную кредитную карту HELO (home equity line of credit) с годовой ставкой от 10% до 14%. Как сказал один западный аналитик, “дом – это банкомат”, а сама ипотека воспринимается как револьверный кредит”.

Еще одно важное отличие: процесс андеррайтинга в Европе автоматизирован, в России до этого пока далеко. GE Money Bank делает ставку на быстрое определение “класса риска клиента”. “Скорость – ключевой параметр нашего ипотечного предложения. Решение о выдаче кредита принимается за 60 минут на основании паспортных данных”, – говорит Новачевски.

Еще один новый ипотечный игрок – Инкредбанк поставил стоимость рублевых займов в зависимость только от способа подтверждения зарплаты (11% – официальное, 12% – неофициальное), а долларовых – от зарплаты и срока.

Москоммерцбанк недавно повысил прежнюю минимальную ставку (10,8%) для заемщиков с серой зарплатой: клиенту без справки 2-НДФЛ кредит обойдется на 1% дороже. Городской ипотечный банк требует от тех, кто не может подтвердить доход, первоначального взноса не менее 35% от суммы кредита.

Аналитики уверены: банки боятся дефолтов и хотят стабильности выплат. Два года назад многие кредиторы считали официальный доход обязательным условием для желающих оформить ипотеку. Со временем требования смягчились, многие банки перестали учитывать этот параметр даже при определении ставки, старое правило сохранил только Сбербанк.

Сейчас, в период ипотечного кризиса, условия опять ужесточаются. Однако на крайнюю меру – прекращение выдачи кредитов клиентам с неофициальным заработком – пока не пошел никто.

Новостройки влезают в долги

Параллельно активизируются отношения банков с крупными городскими застройщиками. В августе девелоперская компания ИВИ-93 заключила договор с МДМ-банком: кредиты предоставляются под покупку квартир в комплексе Valiage (Каменноостровский проспект, 44). Минимальный первоначальный взнос – 15%, ставки – от 9,9% в долларах и от 10,5% в рублях на срок от трех до 25 лет. “КИТ Финанс” финансирует приобретение жилья в этом объекте под 11–14% в рублях, от 10% первоначального взноса, срок – 10–30 лет.

Банк “Санкт-Петербург” подписал соглашение с компанией “Строймонтаж”. Процентная ставка завлекательно низкая – от 8% годовых в рублях, но лишь в течение первого года инвестиционного периода. Минимальный взнос – 5% стоимости жилплощади, срок кредита – 5–25 лет. Программа распространяется на все объекты “Строймонтажа”. Аналитики фирмы говорят, что половина сделок у застройщика проходит с использованием ипотеки.

Банк “ВТБ 24” заключил договор с Городской домостроительной компанией (входит в группу ЛСР). Финансируются покупки квартир в доме на ул. Чудновского, жилые комплексы “Долгоозерный”, “Антей” и “Фортуна”. Срок кредита – 5–30 лет, процентные ставки – от 9% в долларах, от 10,5% в рублях.

В сентябре Московский международный банк договорился с фирмой “ЮИТ-Лентек”: будут предоставляться кредиты покупателям жилья в комплексе “Комендантский квартал” в Приморском районе. “Абсолют Банк” стал кредитором клиентов стройкорпорации “Эллис” (комплексы “Южный форт” и “Доминанта” в Московском районе). Срок – до 25 лет в рублях и до 20 лет в валюте. Первоначальный взнос – от 10%. Минимальная процентная ставка на этапе строительства – 12%, после госприемки – от 9%. В рублях – 13,5% и 10% соответственно. Параллельно “Абсолют Банк” финансирует покупки в “Доме у моря” строительной корпорации “Возрождение Санкт-Петербурга” (группа ЛСР).

В октябре банк “Возрождение” заключил договор со Строительным трестом № 20, “Абсолют Банк” – с ЛЭК (комплекс “Премьер Палас” на ул. Пионерской, 50).

Полторы комнаты

Ужесточение конкуренции в условиях нехватки финансовых ресурсов (проблемы с секьюритизацией, низкий спрос на банковские облигации и проч.) вынуждает банки внимательнее присматриваться к нетривиальным продуктам – кредитованию покупки комнат и загородных домов.

Спрос на петербургские комнаты остается стабильно высоким (с тех пор, как покупателям стало не хватать денег на квартиры; кроме того, не стоит забывать, что Петербург все еще остается “коммунальной столицей”). Ипотека в этом сегменте рынка пока делает первые шаги.

Сегодня минимальная стоимость комнаты – около $40 000 (это 10 кв. м в 4–5-комнатной квартире). Ценовой максимум – до $80 000 (25-метровый вариант в двушке в центральных районах рядом с метро).

Средняя цена 1 кв. м питерской комнаты – $2900. Цены выше средних – в Калининском, Кировском, Красногвардейском, Московском, и Фрунзенском районах. В центральных районах цена “квадрата” ниже среднего, однако стоимость комнат больше, чем в периферийных зонах – из-за большей (как правило) площади.

Более половины предлагаемых комнат приходится на дома старого фонда – в исторических кварталах еще немало нерасселенных коммуналок. Однако есть предложения и в более свежих домах: доля сталинок в листинге комнат – около 12%, в современных кирпичных домах – 13%.

Комнаты охотно покупают приезжие (командированные, студенты), жители Ленобласти, которые хотят работать в Петербурге. “В 2-комнатных квартирах нередко приобретают комнаты и сами петербуржцы – с перспективой выкупа второй комнаты. Спросом пользуются комнаты в любых двушках: от хрущевок до “кирпича”, – рассказывает Леонид Сандалов, заместитель гендиректора АН “Бекар”.

Спрос на кредиты под покупку комнат высок и продолжает расти. “После прошлогоднего роста цен часть покупателей, которые ранее рассчитывали на квартиру, вынуждены брать комнаты, некоторым даже приходится доплачивать кредитами”, – говорит Наталья Михайлова, руководитель отдела продаж Первого ипотечного агентства.

Купить в Петербурге комнату в коммуналке на заемные средства можно по нескольким схемам. Если у заемщика есть свои сбережения, недостающую часть дополнит потребительский кредит – его дадут во многих банках. Если есть другое жилье, которое может выступать обеспечением по “комнатному” кредиту (например, родители покупают комнату взрослому ребенку под залог своей квартиры), средства предоставит практически любой “ипотечный” банк Петербурга. Под залог приобретаемой комнаты кредиты дают лишь несколько кредиторов (Сбербанк, “Уралсиб”, Номос-банк и Национальная ипотечная компания) и только в случае, если остальные комнаты коммуналки уже в собственности заемщика (тогда залогом становится вся квартира). Средние ставки по таким кредитам – 12–13% в рублях и 10–11% в долларах.

Кредитовать покупку “не последних” комнат под их же залог планировали несколько банков, но реально пока ни одна такая программа не работает.

Перезаложенное поместье

Альфа-банк поменял формат пригородной программы – ипотека коттеджей из пилотного проекта преобразована в постоянный продукт. Раньше банк брался кредитовать только те дома, в которых заемщик будет проживать постоянно. Теперь руководство банка изменило подход, оценив загородные дома как перспективное средство для инвестиций.

Важно, что займы для покупателей коттеджей приближаются по стандартам к “городской” ипотеке. Новые игроки пригородного ипотечного рынка сразу заявляют предельно низкие проценты.

Основная причина – в том, что банкиры начинают более сдержанно оценивать риски, связанные с “коттеджными” программами.

Средний срок кредита – до 20 лет, можно взять ссуду на 100% стоимости дома без дополнительного залога имеющейся недвижимости, минимальная долларовая ставка в среднем составляет 10%.

В октябре еще два кредитора – Сведбанк и ICICI Bank – начали работать с пригородными объектами. Обе программы – валютные. Сведбанк предлагает фиксированную ставку в 9,5–10,5% по кредиту сроком до 15 лет. Заем на больший срок можно взять либо под плавающий процент на весь период – от 4,5% + LIBOR, либо под 10–11% в первые 15 лет с последующим переходом на ставку по LIBOR. Та же схема в банке действует и при покупке квартир, уникальных расчетов для “пригородного” кредита не производилось.

ICICI Bank недавно открыл отделение в Петербурге. По словам вице-президента ICICI Bank Eurasia Лакшми Пахти, через два месяца стартует программа покупки строящихся

домов. Пока ICICI ищет партнеров – произвольно выбрать строящийся дом у ипотечного заемщика не получится.

Банк ориентируется на состоятельных клиентов и заключать соглашения будет с ведущими пригородными застройщиками. Кредиты на готовые коттеджи в ICICI можно брать уже сейчас.

Официально заявленная зона для расположения объекта – 50 км от Петербурга. За пределами этой территории заявки на ипотеку будут рассматриваться в индивидуальном порядке. Кредит обойдется в 9,75–11% годовых.

Предвыборные риски

Вместе с тем на ипотечном рынке начинают играть роль новые обстоятельства, уже сугубо локального характера. Повышение цен в очередной раз активизировало спрос на хрущевки – это жилье невысокого качества, зато относительно недорогое. Однако недавно администрация Петербурга анонсировала программу волнового расселения домов первых массовых серий.

Ситуация и в самом деле тягостная: в домах первых массовых серий (около 9 млн кв. м) проживает более 600 000 петербуржцев. Адресная программа включает в себя 44 квартала. Однако как именно будет происходить расселение – например, при несогласии части собственников, – пока не ясно. Довольно высока вероятность того, что значительная часть Петербурга (в том числе и весьма благоустроенные кварталы) превратится в сплошное Южное Бутово, а администрация погрязнет в судебных исках – вплоть до Страсбурга. Тем более что опыт судебного противостояния насильственному переселению у петербуржцев накоплен весьма немалый.

В настоящее время в законодательном собрании рассматривается адресная программа “Развитие застроенных территорий в Петербурге”. А пока депутаты обсуждают проект, граждане добиваются, чтобы их дома исключили из программы.

Интересы горожан понятны. Речь уже идет не только о хрущевках, но и о целых микрорайонах старого центра, ценность жилья в которых не так уж сильно связана с техническим состоянием домов.

На общественных слушаниях об этом просили жители пяти “хрущевских” кварталов Московского, Калининского и Невского районов. Не хотят “развиваться” и обитатели нескольких домов в квартале, ограниченном набережной Фонтанки, набережной Крюкова канала, Никольским и Щепяным переулками. Здесь расположено примерно два десятка зданий, несколько из них прошли капитальный ремонт или реконструкцию. Например, в доме 135 по набережной Фонтанки (здание прошло капремонт в 1979 г.) сейчас завершается ремонт фасадов, подъездов и коммуникаций. Не хотят реновации прежде всего собственники – те, кто приватизировал или купил недешевые квартиры с видами на воду и купола соборов. Они боятся потерять это жилье, получив “компенсацию” на окраине.

“В такой ситуации может оказаться практически любой житель нашего города. Квартал попадает в адресную программу реновации и выставляется на торги. Инвестор, имея за спиной мощный административный ресурс, быстро расселит нанимателей муниципального жилья, чуть дольше повозится с собственниками, снесет здания и построит новое элитное жилье”, – говорит заместитель генерального директора Адмиралтейского юридического агентства Вадим Мольдон.

Гражданам обещают оценить жилье по рыночной стоимости или предоставить аналогичное. Но рыночная стоимость – понятие относительное, напоминает Мольдон, особенно когда дело касается видового жилья в старом фонде. Сложно оценить затраты собственников на ремонт квартир, благоустройство подъездов, переезд, новый ремонт и все материальные и моральные неудобства, связанные со сменой среды обитания. Не говоря уже о традиционной привязанности старых петербуржцев к историческим районам.

Поставить инвестора перед необходимостью договариваться с каждым отдельным собственником – значит похоронить идею волнового расселения в принципе.

Однако администрация настроена жестко. Возможно, насильственное переселение граждан получит законодательную поддержку. Это означает новый уровень риска: насколько резонно банку выдавать кредит под покупку жилья в хрущевке – с учетом невнятности последующей процедуры? Специалисты полагают, что при худшем раскладе (выселение “для государственных нужд” с минимальной компенсацией) целый пласт городского жилья может быть исключен из сферы ипотеки.