На асфальте: Я плачу и я хочу

Состоятельным людям не позавидуешь. Требования арендаторов дорогого жилья растут. Но и цены на приличествующее по статусу жилье неумолимо развиваются в том же направлении, поскольку качественных предложений на рынке становится все меньше.

С другой стороны, срок окупаемости жилья за счет сдачи внаем – уже более 10 лет, что отнюдь не радует инвесторов. И арендодатели стараются сдавать жилье верхней ценовой категории по все более высоким ставкам.

В поисках стабильности

Как рассказал Андрей Садо, директор департамента аренды элитных квартир Penny Lane Realty, “в течение многих лет все эксперты называли сегмент аренды элитных квартир самым стабильным на московском рынке недвижимости: дорогое жилье постоянно пользовалось спросом, ставки понемногу повышались, однако существенных изменений не происходило”. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, считает, что на этом рынке все по-прежнему достаточно стабильно: “Спрос на рынке элитной недвижимости достаточно стабилен. Всплески и спады активности рынка происходят за счет сезонности”.

Тем не менее подавляющее большинство экспертов отмечают активный рост спроса на элитное жилье в аренду за последнее время, точнее – за год. Так, в компании Penny Lane Realty “зафиксировали увеличение количества сделок более чем в два раза (по сравнению с 2006 г.)”. Такую же ситуацию наблюдают в Ostogenka Real Estate: “Количество квартир, сданных нашей компанией с января по сентябрь 2007 г., увеличилось вдвое по сравнению с этим же периодом прошлого года”.

Но вместе с ростом спроса количество качественных предложений в этом сегменте резко упало. Например, по данным компании IntermarkSavills, “предложение на рынке элитной недвижимости за последний год сократилось на 37%”. “Не хватает качественных элитных квартир для аренды”, – подтверждает Мария Пехтерева, руководитель департамента аренды компании “Контакт – Элитная недвижимость”.

“Раньше было много предложений, в основном в сталинских домах, и не слишком большой спрос. На сталинские квартиры “дорогих” клиентов по-прежнему не хватает. Качество этого жилья не соответствует современным требованиям, таким, например, как наличие собственного машино-места или хорошей охраны”, – рассказывает Пехтерева.

Арендодатели пристрастны и не совсем адекватно оценивают свою недвижимость, привязываясь к какому-то одному фактору, например месторасположению, добавляет эксперт. И квартиры, хозяева которых назначили несоответствующие цены, простаивают. Ольга Творогова, управляющий партнер Ostogenka Real Estate, соглашается: “Зачастую собственники переоценивают свои квартиры. Речь идет о переоценке как самого дома, так и выполненных работ по отделке жилья”.

Но грамотно отремонтированные квартиры сейчас чрезвычайно востребованы, дополняют в IntermarkSavills.

Выгодно ли сдавать?

Здесь цифры скажут лучше. По оценкам экспертов Penny Lane Realty, доля элитной недвижимости, приобретаемой для сдачи в аренду, и в прошлые годы составляла не более 3–5%. Большинство “инвестиционных” квартир приобреталось с целью дальнейшей перепродажи. В этом году число элитных квартир, купленных для аренды, не превышает 1%.

Доходы арендодателя, по словам Константина Ковалева, снизились существенно – более чем в два раза – вследствие значительного роста цен на жилье. “Раньше покупатели имели возможность приобрести элитное жилье по сравнительно невысоким ценам на этапе строительства, отремонтировать квартиру и получать доход в виде арендной платы. Сейчас цены на жилье настолько высоки, что срок окупаемости элитной квартиры, приобретенной для последующей сдачи внаем, увеличился с 5–7 лет до 10 и более”, – рассказала Ольга Творогова. Кроме того, застройщики элитного жилья практически ничего не продают на стадии котлована. Как отметила Светлана Бологова, руководитель отдела по работе с собственниками IntermarkSavills, “доходность арендного бизнеса на сегодняшний день составляет примерно 7,5–8% годовых без учета роста капитальной стоимости квартиры”.

“Получить 10% от общей стоимости квартиры за год не удается почти никому, – говорит, в свою очередь, Андрей Садо. – Несмотря на существенный рост платежеспособного спроса, доходность арендного бизнеса заметно снизилась. Допустим, приобретена квартира с ремонтом в популярном среди иностранцев районе Покровское-Глебово. Заплатили $2 млн. К сумме, потраченной непосредственно на покупку жилья, следует прибавить еще и расходы на ремонт, риэлторов и прочие траты. Чтобы вернуть за год хотя бы 10% от вложенных средств, арендная ставка должна составлять $16 500. Однако получить такую сумму вряд ли удастся. Выгоднее и проще будет просто открыть счет в банке и без лишних хлопот получать 10% годовых”.

“Тем не менее, – добавляет Садо, – владельцы элитных квартир не спешат выставлять их на продажу”. Дело в том, что, по мнению эксперта, многие россияне по-прежнему предпочитают вложения в элитную недвижимость другим способам инвестирования. И правильно, соглашается Творогова: цены растут, а самое главное – желание людей снимать квартиры очевидно.

“Как выбрать и правильно отремонтировать квартиру для целей аренды, стоит ли ее меблировать, могут подсказать риэлторы”, – советует Светлана Бологова.

Как рассказали в Blackwood, крайне привлекательной в настоящее время является сдача в аренду сервисных апартаментов, в том числе расположенных в загородных комплексах. Доходность от сдачи таких апартаментов в аренду значительно выше, чем в среднем по рынку, поскольку стоимость таких квартир сравнительно невелика, а ставки аренды, наоборот, высокие. Доходность в этом случае может достигать 15–16% годовых.

Также интерес представляют и сервисные апартаменты в Москве – здесь ставки аренды могут повышаться за счет имени оператора или управляющей компании. Однако, по словам Андрея Садо, апарт-отелей или доходных домов в Москве почти нет. “Сейчас апартаменты – это обычные квартиры, принадлежащие физическим и юридическим лицами, с которыми заключен договор субаренды. Компании, которые сдают эти квартиры в аренду, обеспечивают клиентов гостиничным сервисом. Ставки на такие объекты довольно высоки ($100–300 в день). Однако если клиент снимает апартаменты на длительный срок, они обойдутся дешевле, чем гостиничный номер такого же класса”, – говорит Садо, добавляя, что, возможно, скоро предложение пополнится и апарт-отелями. О проектах, в состав которых входят апартаменты, заявили такие известные строительные компании, как “Система-Галс” (MaMaison на ул. Покровке), Mirax Group (“Кремлевский”, башня “Федерация”).

Мал золотник, да дорог

Спрос растет, а соответствующих спросу качественных предложений на рынке немного. “Увеличение арендных ставок на рынке элитной недвижимости налицо”, – констатирует Андрей Садо. В компании Ostogenka, например, заметили, что цена на арендуемые элитные квартиры повысилась с начала года примерно на 20%. “Причина увеличения арендных ставок в 2007 г. – прошлогодний рост цен на московскую недвижимость. В 2006 г. цена 1 кв. м постоянно увеличивалась, чего нельзя сказать об арендных ставках. Теперь владельцы квартир стремятся как можно скорее вернуть средства, потраченные на приобретение жилья”, – говорит Садо.

По оценке Марии Пехтеревой, то, что стоимость квартир в прошлом году выросла чуть ли не на 50%, подтянуло стоимость аренды элитного жилья на 20–30%.

По данным Penny Lane Realty, по сравнению с прошлым годом количество квартир, сдаваемых внаем по $2000 в месяц, сократилось на 14%. Число квартир с арендной ставкой от $10 000 осталось на прежнем уровне (не более 5%), однако значительно увеличилась доля квартир по цене от $2000 до $10 000. Среди них преобладают предложения с арендной ставкой от $5000 до $8000.

“В 2006 г. в пределах Садового кольца можно было без труда снять квартиру за $1000–1500 в месяц, сейчас нам практически нечего предложить клиентам с таким бюджетом”, – приводит пример Андрей Садо.

“Большая 2-комнатная квартира с качественным ремонтом в новом доме с охраной и подземным гаражом где-нибудь в районе Юго-Запада будет сдаваться по цене примерно $5000 в месяц, 3-комнатная (100–120 кв. м) – за $6000–8000. Квартира в 100 кв. м в историческом центре столицы (но просто в старинном доме с высокими потолками, без парковки и зачастую без охраны) обойдется арендатору от $5000 до $7000”, – перечисляет Мария Пехтерева.

На что спрос?

По исследованиям IntermarkSavills, пользуются спросом как небольшие 2-комнатные 50-метровые квартиры, так и просторные – от 250 кв. м и более. На 33% возрос спрос на квартиры с арендной стоимостью от $8000 до $10 000 в месяц, и на 87% вырос спрос на квартиры стоимостью от $12 000 в месяц. “Это связано с притоком иностранных арендаторов – топ-менеджеров крупных международных компаний. Компании имеют значительные бюджеты на оплату апартаментов для ключевых сотрудников”, – рассказали в IntermarkSavills.

По данным компании Penny Lane Realty, наибольшим спросом как среди российских, так и среди иностранных арендаторов пользуются недорогие для этого сегмента предложения – до $5000 в месяц.

Нельзя сказать, что элитные наймодатели предъявляют какие-то немыслимые требования. В целом ничего лишнего. “Обязательные условия арендаторов – современный дом, удобная планировка, свежий ремонт в квартире, пусть небольшая, но охраняемая придомовая территория, чистый подъезд, желательно с консьержем, место для парковки. Если в семье есть дети, обязательно понадобится несколько спален. Если в квартире более двух спален или несколько уровней, обязательно должно быть несколько санузлов. Все остальное индивидуально и зависит от потребностей клиента”, – рассказали в Penny Lane Realty.

“Основной фактор, влияющий на спрос, конечно, местоположение. Как и раньше, наибольшей популярностью у потенциальных арендаторов пользуются квартиры в центре Москвы, в Хамовниках, в Тверском и Пресненском районах. Кроме центральных районов спрос есть также на квартиры в Юго-Западном, Северо-Западном и Западном округах, популярных из-за своей хорошей транспортной доступности и развитой инфраструктуры. Но качество дома – не менее важный фактор при выборе квартиры”, – говорит Ковалев.

Мария Пехтерева отмечает увеличение спроса на квартиры в районе Красной Пресни и Новых Черемушек, где расположен главный офис “Газпрома”, а также в других районах с большим количеством бизнес-центров.

Перечень пожеланий съемщиков разрастается. Константин Ковалев отмечает, что сейчас все больше потенциальных арендаторов интересуются квартирами в новостройках или относительно новых жилых комплексах, “что отражает тенденцию роста требований к набору объектов инфраструктуры, подземному паркингу, хорошему уровню охраны и другим параметрам”.

Как рассказали в Ostogenka Realty, “наниматели действительно становятся более требовательными. Большое значение клиенты стали уделять окружению, типу дома и планировочным решениям”. Хотя Ковалев считает, что эта тенденция пока не слишком актуальна для центра города – здесь в равной степени востребованными являются квартиры как в особняках, представляющих историческую ценность, так и в новых жилых комплексах элитного и бизнес-класса.

Но в целом требовательность арендаторов обусловлена постоянно растущими ценами на снимаемую недвижимость. Логика такова: человек платит приличную сумму и за нее хочет получить не менее приличную недвижимость, которая соответствовала бы всем его требованиям. “Люди платят большие деньги за аренду и, естественно, хотят за эти деньги получить ряд дополнительных сервисов, таких как ежедневная уборка, бесплатные коммунальные услуги, бесплатная междугородная и международная телефонная связь, безлимитный интернет”, – подтверждает Андрей Садо.

Не как у всех

Иногда в число требований нанимателя помимо месторасположения и качественных характеристик дома входит и такой пункт, как “эксклюзив”. Как рассказала Светлана Бологова, имеются в виду в первую очередь квартиры, выполненные с привлечением именитых дизайнеров и декораторов. Такая квартира предполагает использование высококачественных отделочных материалов, брендированной сантехники и бытовой техники последних моделей, современной мебели простых форм.

В Ostogenka Realty также отметили повышенный спрос на квартиры с внутренней отделкой по проектам модных дизайнеров, с дорогой мебелью, картинами, антикварными предметами интерьера.

Но главное – не переборщить. Так, по словам Бологовой, “наличие антикварной мебели в квартире – скорее минус, чем плюс. Клиенты приходят в квартиру как в музей, смотрят, но не снимают. Найти ценителя антиквариата чрезвычайно сложно”. Поэтому, как шутят риэлторы, квартиры “с ремонтом в стиле IKEA” сдать гораздо проще.

“В то время как иностранцы, как правило, предпочитают отделку в классическом стиле, в нейтральных тонах и с небольшим количеством мебели, россияне ценят престиж. Они готовы платить больше за эксклюзивную отделку квартиры”, – добавляет Андрей Садо.

По данным Penny Lane Realty, снять эксклюзивную, c дизайнерской отделкой, квартиру будет стоить от $10 000 до $35 000. Как рассказал Андрей Садо, “самый дорогой объект, сданный нами за последний год, – это таунхаус (площадью 360 кв. м) в элитном жилом комплексе в районе Остоженки. В нем несколько уровней, есть собственный бассейн, панорамное остекление. Арендная ставка – $40 000 в месяц”.

Но подобные предложения редко появляются на рынке аренды, эксклюзивную отделку владельцы чаще делают для себя. Доля таких квартир на рынке не превышает 5% от общего объема предложений. Причина – в слишком высоких арендных платежах. “Но и такие квартиры находят арендаторов среди состоятельных россиян. Понимая, что речь идет о действительно уникальных объектах, которые появляются на рынке довольно редко, арендаторы готовы платить довольно дорого”, – заверяет Андрей Садо.

Кому это надо

Когда называются подобные суммы, сразу напрашивается вопрос: кому это нужно? Почему люди, имеющие достаточно средств, предпочитают снимать жилье? Разве они не могут просто купить квартиру? Оказывается, не могут. Как объяснила Мария Пехтерева, “200-метровая квартира в центре в хорошем доме с охраной и прекрасным ремонтом будет стоить не менее $1,5 млн. Часто даже весьма богатые люди не в состоянии сделать такое приобретение. Поэтому они предпочитают снимать жилье за $10 000–15 000 в месяц на большой срок. Это они как раз позволить себе могут”. “Многие не имеют достаточно средств, чтобы купить квартиру, соответствующую статусу”, – соглашается Садо.

Отчасти виной тому рост цен на недвижимость за последний год. “Известно, что в 2006 г. многие потенциальные покупатели отказались от планируемой покупки в пользу аренды. Эта тенденция коснулась и рынка элитной недвижимости. Количество арендаторов выросло, когда стало ясно, что цены на элитное жилье, несмотря ни на какие прогнозы, продолжат расти”, – рассказал Андрей Садо.

Поэтому сочетание нескольких факторов – роста цен на недвижимость, повышенной требовательности к приобретаемой недвижимости – дает то, что богатые люди, имеющие деньги на приобретение недвижимости, просто не имеют возможности купить ту недвижимость, которая соответствовала бы всем их запросам. Зато аренда дает такую возможность – и денег хватает, и требования удовлетворяются.

А что касается арендаторов из-за рубежа, которые составляют значительную долю (по данным Рenny Lane Realty, 47% заявок принадлежит иностранным специалистам), то, по словам Андрея Садо, “аренду квартиры для них оплачивает компания”.

Мотивацией аренды элитного жилья может быть как “съем для увеселений” (от чего, по словам Марии Пехтеревой, все компании стараются дистанцироваться), так и постоянное проживание. Как рассказала Пехтерева, “часто дети богатых родителей на время учебы в вузе снимают элитное жилье. Иногда арендаторы временно проживают в другой квартире из-за ремонта своей”.

Как правило, по словам Константина Ковалева, “среди российских клиентов снимают квартиры те, кому требуется временное проживание в том или ином районе и нет необходимости покупать там квартиру”. Потенциальные квартиросъемщики – это россияне из регионов, которые работают или ведут бизнес в Москве, но еще не купили себе жилье либо уже купили, но ремонтируют его.

Андрей Садо говорит, что гостями столицы из регионов приобретается около 40% московской недвижимости. “Купив квартиру, они начинают в ней ремонт, который может длиться от полугода до двух лет. Соответственно, на это время нужна съемная квартира высокого уровня”.

Своим или чужим?

По словам Садо, еще несколько лет назад рынок аренды элитных квартир называли рынком иностранных специалистов, работающих в московских представительствах иностранных компаний. Примерно половину элитной недвижимости Москвы по-прежнему арендуют иностранцы, которые, по сути, и задают вектор требований.

Но количество заявок от русских арендаторов выросло за последний год на 14% и составляет в настоящее время 55%. И, как уже было сказано, именно русские арендаторы снимаю самые дорогие квартиры. Даже топ-менеджеры крупных интернациональных компаний не готовы тратить на жилье более $15 000 в месяц, и объекты за $20 000–40 000 находят арендаторов среди россиян.

“Причина проста, – объясняет Вадим Ламин, директор департамента аренды Penny Lane Realty, – иностранцы приезжают в Россию зарабатывать, для них меньшее значение имеют статус дома и престижность района”. Больше всего на аренду жилья в Москве тратят иностранные специалисты из США, Великобритании, Франции и Японии.

Но так или иначе иностранцы снимали и продолжают снимать элитное жилье в Москве. По данным Penny Lane Realty, “основные требования, которые предъявляют иностранцы к арендуемому жилью, – это функциональность (грамотные планировки, количество спален) и безопасность. Однако требования представителей разных стран различны. Европейцы чаще селятся в дореволюционных домах. Для них большое значение имеют высота потолков, количество спален, функциональность использования площадей. Американцы, японцы, корейцы большое значение придают безопасности и чаще селятся в домах, построенных в последние десятилетия”.

“36% иностранных клиентов компании Penny Lane Realty самым важным фактором при выборе арендуемой квартиры называют шаговую доступность офиса. 19% придают значение наличию парковой зоны рядом с домом – зеленая зона нужна для прогулок с детьми и для утренних пробежек. Только 3% самым важным фактором при выборе жилья называют престижность района. Самые популярные районы среди иностранцев – это Патриаршие пруды, Арбат и район Кропоткинской”.