На континентах: Дольче вита для инвестора

Инвестиции в итальянскую недвижимость на европейском рынке считаются более выгодными, чем в соседних странах с близким уровнем жизни и сравнимой культурной, транспортной, туристической инфраструктурой.

Чем привлекает

Во-первых, соблазняют цены. В настоящее время итальянская недвижимость дешевле австрийской, британской, немецкой, французской, швейцарской и недвижимости других европейских стран, сравнимых с Италией по качеству жизни. Причин этому несколько: итальянская строительная промышленность не зависит от импортных строительных материалов, все можно найти в стране. Строительство в Италии имеет богатую историю, и, как следствие, итальянские строительные машины, оборудование и технологии не имеют конкурентов, строительные рабочие и инженерно-технический персонал по показателю квалификация/стоимость занимают первые строчки в мировой классификации. Итальянские архитекторы – тут и говорить нечего, достаточно вспомнить, кто строил Московский Кремль и петербургские дворцы.

Во-вторых, итальянский рынок недвижимости вследствие либерализации законодательства страны распахнул свои двери перед иностранцами. Теперь итальянскую недвижимость может приобрести иностранец, не создавая исключительно для этого местное юридическое лицо, как это делается в большинстве стран. Это экономит время и деньги, кроме того, на физических лиц распространяется и более благоприятный налоговый режим.

В-третьих, благодаря притоку иностранных инвесторов цены на рынке недвижимости стали расти, делая ликвидность активов более высокой. В-четвертых, в результате постоянного роста цен на недвижимость обеспечивается прирост капитала на вложенные средства. Так считают, например, в Property-Abroad Limited, британском агентстве недвижимости, специализирующемся на Италии и других зарубежных странах.

Для российских граждан – собственников недвижимости в Италии может оказаться привлекательным тот факт, что итальянское посольство выдает и продлевает каждый год визы с многократными въездами в шенгенскую зону, дающие право владельцу находиться два периода по три месяца в каждом полугодии в Италии и других странах шенгенской зоны.

Собственности на недвижимость недостаточно, чтобы получить постоянную визу (вид на жительство). Для этого необходимо иметь в Италии собственную фирму. Регистрация фирмы нерезидентами в Италии упрощена по сравнению с другими странами ЕС. По здешним правилам фирма может считаться нормально функционирующей при нулевом балансе с одним работником, т. е. самим хозяином-иностранцем.

Между Италией и Россией существуют “Соглашение о поощрении и взаимной защите капиталовложений” и “Конвенция об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал и предотвращении уклонения от налогообложения”. Также, по данным торгпредства РФ в Италии, у этой страны отсутствует соглашение с Россией о правовой помощи по уголовным делам.

Где выгоднее

Наиболее выгодной инвестицией будет приобретение земли с дальнейшим строительством и реализацией жилья. Кроме того, выгодны также инвестиции в земельные участки с целью сдачи их в аренду и другого применения.

Основное преимущество инвестиций в земельные участки и строительство жилья заключается в более низкой себестоимости первичного жилья по сравнению с готовым жильем на вторичном рынке. Вторым преимуществом будет возможность планировать вкладываемые средства в строительство. Третьим станет быстрый рост цен на землю после застройки. И последним преимуществом – по перечислению, но не по значению – будет быстрая окупаемость вложенных средств, так как сроки строительства в Италии достаточно короткие. Кое-где они достигают лишь нескольких месяцев.

Но и здесь есть свои подводные камни. Земля под застройку может продаваться с ограничением государством строящихся площадей. Регламентируются сроки представления строительных проектов и сроки строительства. Несоблюдение сроков может привести к крупным потерям. Но особым бедствием для инвестора может стать непредсказуемое или не учтенное инвестором изменение законодательства.

Так, например, одна крупная строительная фирма скупила под застройку земли в прибрежной зоне острова Сардиния, модном курортном месте в Италии. Но Региональный закон от 25 ноября 2004 г. № 8 ввел неотложные временные нормы пейзажного планирования – защиты территории региона, категорически запретив строительство в 2-километровой прибрежной зоне острова. Это вызвало невосполнимые потери фирмы и взвинтило цены до небес на вторичную недвижимость в этой зоне. Лоббисты фирмы и собственников вторичного жилья ведут настоящую войну за каждый голос в законодательном органе острова.

Но основной враг инвестора – кризис, возникающий в любой точке земного шара и оказывающий влияние на любые экономические показатели в какой угодно стране. Так, по оценке ЦБ РФ, разразившийся в США ипотечный кризис осложнил положение с ликвидностью на мировых финансовых рынках, сказавшись даже на российской финансовой системе.

Американцы – крупные инвесторы в итальянскую недвижимость. И при неблагоприятном развитии экономической ситуации у себя дома, чтобы поддержать свои финансы, американцы могут выбросить на рынок свою итальянскую недвижимость. Результаты могут оказаться плачевными. Но пока на итальянском рынке недвижимости влияние американского кризиса итальянское агентство Studio Immobiliare MetroQuadro не заметило, отмечая только постоянный рост продаж.

По мнению Agenzia Immobiliare Cortonese, при выборе выгодного вложения средств необходимо учитывать географический фактор. Привлекательность недвижимости зависит от места ее расположения, например в центрах городов (чем важнее город, тем привлекательнее), приморских зонах, респектабельных и престижных районах, курортных районах севера Италии рядом с озерами. Для русских инвесторов самым престижным местом недавно стала прибрежная зона острова Сардиния. Привлекательность недвижимости растет с юга на север Италии.

Как правило, рыночную цену недвижимости знают только продавец и покупатель, причина этому хорошо известна российским приобретателям недвижимости. В Италии тоже не любят выставлять сделки с недвижимостью напоказ, хотя законы этого требуют.

Правила для иностранцев

Покупая жилую недвижимость в Италии (идеальный инструмент для борьбы с инфляцией), нельзя рассчитывать на большие прибыли, но последующая перепродажа всегда принесет гарантированный доход, хотя выплата налогов на недвижимость в какой-то мере снизит его.

По сведениям итальянского национального совета нотариусов, местное законодательство позволяет иностранцам покупать недвижимость в Италии, но существуют определенные правила:

1) приобретатель должен легально находиться в Италии, иметь удостоверение личности, а также двух поручителей из числа граждан Италии. Невозможно анонимно приобрести недвижимость;

2) недвижимость должна быть публично объявлена к продаже;

3) оплата приобретений осуществляется строго через банк;

4) приобретатель должен открыть счет в итальянском банке;

5) приобретатель должен получить в местной полиции идентификационный налоговый код, который регистрируется в государственном реестре;

6) сделки должны быть нотариально удостоверены;

7) сделки должны быть зарегистрированы в специальных государственных реестрах и только с момента их регистрации приобретают юридическую силу.

Стадии приобретения недвижимости в Италии иностранными гражданами таковы: продавец публично, например в СМИ, заявляет, что продает свою недвижимость, указывая ее характеристики и цену. Часто это делается задним числом, когда продавец и покупатель уже имеют неофициальную договоренность. Характеристики и цена в объявлении могут не соответствовать действительности. Покупатель – иностранец через агента (агентство) по недвижимости получает возможность осмотреть объект и встретиться с продавцом.

Неотменяемое предложение по покупке направляется продавцу агентом по недвижимости в письменном виде. Устная договоренность покупателя и продавца недвижимости не имеет силы, покупатель должен оставить продавцу депозит (около 5000 евро), подтверждающий серьезность его намерений. Принятый продавцом депозит гарантирует покупателю, что продавец не будет вести переговоры по продаже этой недвижимости с третьей стороной. Сумма депозита засчитывается в стоимость покупки.

В неотменяемое предложение по покупке, как правило, входят: описание объекта; обязательство покупки в течение определенного срока; заявление, что объект недвижимости осмотрен и что он удовлетворяет покупателя; цена и способ оплаты; обязательство сторон подписать предварительный контракт.

Предварительный контракт составляется любым нотариусом. При его подписании покупатель берет обязательства приобрести данную недвижимость. В предварительный контракт входит описание недвижимости, ее структуры (как зарегистрировано в реестре недвижимости). В нем продавец дает гарантию, что недвижимость не обременена финансовыми и юридическими обязательствами (долгами), и берет на себя полную ответственность за нее. Государственный нотариус, представляющий округ, где находится объект, готовит исторический обзор местного реестра недвижимости. В обзоре перечисляются все собственники объекта за последние 20 лет и приводятся описание недвижимости и ее юридический статус.

Предварительный контракт указывает официальную стоимость недвижимости и устанавливает дальнейшие сроки выплат, фиксируется дата публичного подписания нотариального контракта купли-продажи – последнего контракта во всей цепочки купли-продажи. Во время подписания предварительного контракта покупатель кладет на счет нотариуса депозит, составляющий 30% цены недвижимости, остальная сумма выплачивается в соответствии с оговоренными в контракте сроками.

В случае если покупатель будет не в состоянии выполнить условия предварительного контракта, он теряет выплаченные суммы. Если продавец решает после подписания предварительного контракта остановить сделку по каким-либо причинам, он будет обязан выплатить покупателю депозит в двойном размере.

На этом этапе заканчивается основная работа агентства недвижимости. Агентства получают около 3–5% + НДС от стоимости недвижимости от покупателя (введены законом, регулирующим правила работы посредника).

Нотариальный контракт купли-продажи подписывается сторонами в присутствии нотариуса, который в своем лице представляет государство и уполномочен министром внутренних дел. После чего подписывается акт о покупке. Подпись нотариуса под нотариальным актом, после подписей договаривающихся сторон, гарантирует подлинность факта перехода имущества от продавца к покупателю; нотариус собирает налоги государству, выплачиваемые при осуществлении купли-продажи.

В период между оформлением предварительного контракта и нотариального акта кадастровый геодезист контролирует недвижимость с техническо-кадастровой точки зрения, чтобы убедиться, что зарегистрированные данные (чертежи, планиметрия, данные о земельном участке) совпадали с реальными замерами. Если есть необходимость, результат работы отправляется нотариусу. Прежде чем составить нотариальный акт, нотариус наводит справки, касающиеся юридической стороны сделки, убеждается, что она проводится законно: объект свободен от выплат, не заложен, построен легально, не куплен кем-то другим, не обещан никому другому и т. д.

Во время чтения нотариального акта, составленного нотариусом на итальянском языке и переведенного официальным переводчиком на язык страны покупателя, нотариус убеждается, что каждый из участников сделки понял все детали. В момент подписания нотариального акта покупатель оплачивает переход имущества, услуги нотариуса, налоги и сборы государству. Покупатель также оплачивает услуги нотариуса по перезаписи имущества в реестре. После подписания акта у нотариуса покупатель получает ключи, копию акта, заверенную нотариусом, после чего акт проходит государственную регистрацию в департаменте регистрации собственности. На это уходит до 45 дней без участия покупателя. После регистрации акта покупатель получает на руки еще один документ – выписку из реестра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости. Ответственность продавца и нотариуса регулируется законодательством Италии.

И о налогах

Закон о бюджете 2006 г. резко либерализовал уплату налогов на недвижимость. Статья 497 закона трактуется так, что при уплате регистрационного, ипотечного и кадастрового налогов стоимость жилой недвижимости и прилегающих к ней площадей будет определяться с учетом теоретической, так называемой кадастровой, стоимости, предварительно рассчитанной государством на основе определенных параметров, которая гораздо ниже рыночной стоимости. Оплаченная покупателем цена недвижимости, указанная в договоре, во внимание приниматься не будет.

Например, в договоре указана стоимость объекта – 1 000 000 евро. Его кадастровая стоимость – 500 000 евро. Регистрационный налог, применяемый в случае покупки “первого жилья”, составит 3% от кадастровой стоимости, т. е. 15 000 евро, а не 30 000 евро при уплате налога с действительной стоимости недвижимости, указанной в договоре.

Правда, этот закон касается только физических лиц, которые не представляют в данном случае профессиональные коммерческие фирмы.

Снижение рисков

Риски всегда сопутствуют инвестиционным процессам. Рисков много. Но один – операционный – можно снизить, следуя советам, вытекающим из положений итальянского законодательства о недвижимости, органов государственной регистрации и налогообложения. Его вскрыл итальянский нотариус Джиованни Льотта в своем отчете, представленном на форуме ЕС “Правила и законы, регулирующие сделки с недвижимостью”.

Покупка недвижимости иностранцем в Италии невозможна без привлечения итальянских специалистов. Законы, регулирующие такие сделки, многочисленны, противоречивы, так как принимались в разное время, и написаны на итальянском языке. Здесь лучше не рисковать.

Существует закон, дающий преимущественное право на покупку недвижимости соседям – правда, только в сельской местности.

Преимущественным правом пользуются близкие родственники бывшего собственника. Закон может встать на их сторону, если они докажут, что были за границей и не могли знать, что их права ущемляются. Есть и множество других юридических проблем. Лучше нанять местного юриста.

Несмотря на компьютеризацию всех баз данных, связанных с недвижимостью, реестры различных служб не совпадают, например кадастрового и налогового. Старая недвижимость зарегистрирована на бумажных носителях и т. п. Кадастровый геодезист может провести тщательную проверку всех кадастровых реестров, межевых разграничений, пролегания электрических, канализационных сетей и сетей водоснабжения, состояния крыши, всех внутренних и внешних помещений и сооружений, обременения недвижимости и проч. Плата за его услуги окупится всегда.

Покупка недвижимости влечет за собой оплату налогов, которые варьируются в зависимости от типа недвижимости, а также от личности продавца и покупателя и многих других условий. В Италии помогает разобраться с налогами на недвижимость и оценить покупку специалист, которого там называют commercialista.

Но стоит принимать во внимание, что большинство собственников недвижимости в Италии проводят свои сделки не по законам, а по понятиям. Здесь на помощь стоит призвать здравый смысл и знание человеческой натуры.