На воздухе: Водно-правовые процедуры

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ – Под Петербургом установлен новый ценовой рекорд. Участок в Сестрорецке на берегу Финского залива продан по 100 000 евро за сотку. Участники рынка пожимают плечами и ссылаются на “внерыночные факторы”: по мнению большинства, цена неадекватна. Полина Яковлева, руководитель отдела элитной недвижимости компании Knight Frank, осведомленная о некоторых подробностях этой сделки, поясняет: цена оказалась настолько высокой именно потому, что участок расположен на первой линии, у самого залива. Такие предложения появляются в открытой продаже весьма редко.

Риэлторы отмечают, что с начала 2007 г. участки на первой линии у водоемов сильно подорожали. Кроме того, резко выросла и ценовая разница между прибрежными территориями и аналогичными наделами, расположенными чуть дальше от уреза воды.

Например, участки в будущем поселке “Золотые пески” (его возводит компания “ПулЭкспресс Групп” на побережье Финского залива в 80 км от города) на первой линии обойдутся покупателю в $22 000 за сотку, отстоящие от залива на несколько сотен метров – в $9000. Генеральный директор фирмы “ПулЭкспресс Медиа” Марина Агеева говорит: “Когда мы начинали этот проект, многие аналитики оценивали перспективы продаж скептически. Говорили, что на таком удалении от города позиционировать поселок как проект элитного класса слишком рискованно. Практика продаж показывает, что мы были правы”. Одна из главных причин успешной реализации объектов в этом проекте – удачное расположение на побережье. Все та же близость воды…

Эксперты еженедельника “Недвижимость и строительство Петербурга” отмечают аналогичное соотношение цен и в других проектах компании “ПулЭкспресс Групп”. В поселке “Зеркальный” (80 км от города, озеро Зеркальное) береговая линия оценивается в $6650 за сотку, дальние участки – в $3670 за сотку. В “Ольшаниках” (расстояние – 55 км, озеро Чернявское) – соответственно в $7700 и $4740. В “Подгорном” (80 км, озеро Подгорное) – в $7700 и $3840.

Разница в цене составляет от 70% до 100% и более.

В проектах компании “Объединенные ресурсы” соотношение цен подвержено еще более значительному разбросу. В “Правдинском озере” (около 80 км от города) первая линия от воды идет по $13 500 за сотку, более удаленные наделы – по $4000–5000. Проект “Антоновка” (12 км от города): здесь нет крупного озера, зато есть пруд; земля возле пруда оценена в $18 000 за сотку, остальные – в $10 000. Поселок “Озерный кот” (57 км от Петербурга, озеро Прохладное): берег оценивался в $20 000 за сотку, ко второй линии цена снижалась до $14 000, к третьей – до $10 000. К сентябрю текущего года наделы у водоема полностью распроданы.

Характерно, что в наименовании проектов коттеджной застройки озерная тема занимает чуть ли не треть перечня. Кроме уже упомянутых можно назвать такие проекты, как “Медное озеро”, “Глубокое озеро”, “Заозерье”, “Красноозерье”, “Озерная фантазия”.

Специалисты компании “Итака” отмечают, что значительная ценовая разница между первой и третьей линиями характерная для проектов высокой ценовой группы. А, к примеру, на удаленных землях в Приозерском районе ценник на “приводные” территории с прошлого года вырос лишь на 30%, разница в стоимости таких наделов и тех, что расположены на удалении от водоема, сегодня по-прежнему составляет 50–60%.

Инвестиционный перекос

Ажиотаж, связанный с повышенным спросом на участки у воды, большинство специалистов склонны объяснять давлением денег, перетекающих в пригороды с городского рынка. Повышение цен на городские квартиры делает вложение денег в эту сферу низкоэффективным бизнесом. Речь идет не только о профессиональных инвесторах: во многих случаях и те, кто покупает участок для себя, тоже принимают во внимание инвестиционную составляющую.

Эксперты указывают, что в Европе, где неиспользуемых привлекательных наделов у воды давно уже нет, ценовая разница между жильем на первой и второй линиях от водоема существенно меньше. Директор по продажам АН “Аркада” Александр Дымников отмечает, что в Финляндии еще два года назад прибрежные участки стоили лишь на 25% больше, чем не имеющие выхода к водоему. Но когда туда пришли российские покупатели, разница выросла до 50%.

Ирина Гудкина, генеральный директор АН “Бекар”, также подтверждает, что территории под застройку на первой линии стоят в разы больше, причем эта тенденция справедлива не только для поселков элитного и бизнес-класса, но и в экономклассе.

Конкретная покупательская стратегия, по мнению Ирины Гудкиной, должна определяться целью приобретения: “Хотите вложиться в землю, например, чтобы затем перепродать или сдавать дом, – смело берите первую линию: на нее всегда есть арендаторы и покупатели, она дешевеет в последнюю очередь и дорожает в первую. Если для вас главное – вид на воду, то сначала присмотритесь к ландшафту поселка, своему будущему дому и предполагаемому дому соседа. Вполне возможно, что из окон 2-го этажа коттеджа, расположенного чуть подальше, будет открываться вид ничуть не хуже, чем из окон дома на первой линии. Если вы стремитесь к жизни “на природе в уединении” и вам все равно, что скажут другие, возьмите участок у леса. Вид на деревья, по мнению психологов, успокаивает нервы ничуть не хуже. И людей возле участка ходить будет меньше. У нас мало озер с высокими обрывистыми берегами, поэтому придется учитывать следующее: рядом с пляжем и причалом обычно бывает шумно, как и около дороги; у воды ветренее, чем в лесу или в глубине поселка; на самом берегу, как правило, сильнее ощущается сырость”. То есть, по мнению Ирины Гудкиной, потребительские преимущества приобретения объекта “у воды” вовсе не так безусловны, как инвестиционные плюсы.

20 метров компромисса

В последнее время в этом специфическом сегменте рынка стали действовать новые тенденции и силы. Все активнее в планы застройщиков вмешивается общественность. Природоохранные службы в петербургских пригородах и Ленобласти действуют пока с меньшим рвением, чем в Подмосковье, но определенные проблемы девелоперам могут создать.

По мнению юристов, невнятность ситуации отчасти определяется тем, что законодательство в области использования и охраны водоемов еще не устоялось. Тем более правоприменительная практика. Компромиссы пока нащупываются с трудом.

Юрист Виктор Щелоков, председатель совета директоров Центра юридической поддержки землепользователей, отмечает, что по действующему законодательству все водные объекты находятся в федеральной собственности. Окружить озеро со всех сторон участком и закрыть к нему доступ по закону вроде бы нельзя. Исключение составляют пруды и обводненные карьеры. Предыдущий Водный кодекс устанавливал предельную площадь водных объектов для оформления в частную собственность – 2000 кв. м. В действующем таких ограничений нет.

“Наиболее сложные проблемы связаны со строительством, – говорит Виктор Щелоков. – Новый Водный кодекс, действующий с начала этого года, установил: в отношении каналов и рек протяженностью не более 10 км водозащитная зона составляет 5 м, в остальных случаях – 20 м. Строить здесь ничего нельзя. На большем удалении – можно, но здесь действуют строгие ограничения по экологии и санитарным нормам. Из практики: очень трудно получить согласование на строительство канализационных систем, систем по переработке стоков. Органы СЭС такие разрешения стараются под любым предлогом не давать”.

Однако есть компромиссные варианты, позволяющие “легализовать” права застройщика на часть водоема. Например, говорит Виктор Щелоков, при разработке проекта коттеджного поселка логично включить в него строительство пожарного пирса. Пожарная служба это будет приветствовать, а у жителей появится свободный доступ к пирсу со стороны поселка и возможность хранить там лодки и т. д. Это легальная форма использования части берега.

И все же ключевая проблема – как примирить интересы будущих владельцев коттеджей (понятное стремление к privacy) и право каждого человека “пользоваться общедоступными водными объектами для личных нужд”?

Общественность протестует

По информации общественной организации “Против захвата озер”, список частично перекрытых водоемов только по самым популярным рекреационным направлениям исчисляется несколькими десятками. В некоторых случаях речь идет о практически полном “опоясывании” берега стеной заборов, в иных – о застройке локальных участков берега.

В Выборгском районе есть проблемы с доступом к водной глади озер Чернявское, Нахимовское, Длинное; застраиваются берега озер Медное, Большое Симагинское, Красавица, Правдинское; все больше коттеджей возникает по берегам реки Рощинки.

Во Всеволожском районе в “тревожный список” попали Кавголовское озеро, Хеппо-Ярви, Кривое озеро, озера Бабья Лужа, Щучье, Чайное, Круглое (оно же Безымянное), Ладожское озеро в районе поселков Старая Ладога, Кокорево, Разметелево…

В Приозерском районе общественность, экологи и туристы озабочены судьбой озер Большое Борково, Уловное и Раздольное; плотно застраиваются берега Вуоксы в районе поселка Лосево и города Приозерска.

В благоустроенном и обжитом Курортном районе многие недовольны тем, как перекрыт коттеджами доступ к заливу в поселке Лисий Нос, в Зеленогорске и Комарове проходу мешают здания ресторанов.

Член инициативной группы Ирина Андрианова приводит подмосковную статистику: “По данным Росприроднадзора на 2006 г., за последние 20 лет знаменитая сеть подмосковных водохранилищ была перекрыта частной застройкой на 20–70%. Так, Клязьминское водохранилище занято застройкой на 33,2% (20 лет назад этот показатель составлял 0,2%), Пироговское – на 24,6% (ранее – 0,65%), Пестовское – на 20,5% (ранее – 0,6%), Пяловское – на 70,6% (при социализме было полностью открытым), Истринское – на 20,6% (ранее застройки также не было)”. Инициативные группы и экологи уверены: если не принять срочных мер, под Петербургом повторится та же история. А потом власть будет шумно и показательно сносить какой-нибудь наиболее одиозный (или наименее защищенный статусом владельцев) поселок у воды.

Но пока владельцы вилл с удовольствием платят незначительные штрафы и включают их в свои текущие расходы. Ирина Андрианова полагает, что нарастающее недовольство населения может привести к социальному взрыву.

По данным Росприроднадзора, с 2004 г. в ходе проверок “выявлено 11 случаев самовольного захвата земель прибрежных полос водных объектов, по каждому из которых проведено административное расследование, к виновным приняты меры административного воздействия, выданы предписания об устранении выявленных нарушений <...> В 2006 г. отдел водного контроля провел 140 внеплановых проверок по обращениям граждан и организаций по поводу нарушения водного законодательства, из них 79 – проверок соблюдения установленного режима использования водоохранных зон и прибрежных защитных полос...> При этом Кодекс об административных правонарушениях предусматривает смехотворно малую сумму штрафа за вышеуказанные нарушения – от 500 до 20 000 руб. <...> В Ленинградскую межрайонную природоохранную прокуратуру переданы материалы 18 дел, по 12 из которых суды возбудили дела о сносе незаконно возведенных строений и ограждений. По четырем делам в настоящее время суды приняли решения о сносе незаконно возведенных строений”.

Аквариум единомышленников

На узкой полоске береговой линии в плотный клубок сплелись сразу несколько проблем. Во-первых, наибольшее число очевидных нарушений связано все-таки не с комплексной застройкой, а со стихийным девелопментом. Многие землевладельцы слишком буквально восприняли понятие собственности на землю и ставили дома прямо у уреза воды, прихватывали и общественные территории. Во-вторых, документооборот в “лихие 90-е” был поставлен из рук вон плохо, и сейчас даже опытные юристы порой приходят в недоумение: как легализовать построенное, если права на участок зафиксированы в непонятной бумажке неизвестного статуса?

Или, как написали в своем официальном ответе инспекторы Росприроднадзора, “учитывая, что в ходе реформы органы местного самоуправления, допустившие нарушения, перестали существовать, а также учитывая смерть должностного лица, осуществлявшего руководство администрацией в тот период, Ленинградская межрайонная природоохранная прокуратура приняла решение не принимать мер прокурорского реагирования к администрации поселка за нарушения, допущенные в тот период”.

Но и сносить все подряд незаконно построенное – не выход: тут “социальный взрыв” может оказаться еще и помощнее, чем по поводу защиты озер.

Кстати, девелоперы отмечают, что областные чиновники настроены вполне конструктивно. Сергей Грибалев, заместитель начальника Государственной инспекции по охране природных ресурсов Ленинградской области, говорит: “У нас большой опыт взаимоотношений со строителями. Отмечу положительные тенденции. В коттеджных поселках налажен сбор отходов, нам есть с кого спросить. Большой плюс – коммуникации. Застройщики делают подъезды, находят средства на ремонт дорог, это тоже плюс. Конечно, смотреть на озеро намного приятнее, чем на красивый забор соседа. Водный кодекс трактует четко: в прибрежно-защитной полосе строить можно, но со строгими ограничениями, чтобы было предотвращено негативное воздействие на водные объекты. Если возводится хороший коттедж с нормальными очистными сооружениями, сертифицированными Росстроем, неважно, где он будет находиться. Мы не стремимся сносить построенное, если есть хозяин на территории, который за ней следит”.

Кстати, стоит учесть, что дикий туризм может изгадить территорию покруче любого застройщика. Те, кто помнит, как выглядели острова в системе Вуоксы (ну хотя бы в районе Яркого) лет 15–20 назад, предпочитают сменить излюбленные некогда маршруты на Финляндию или Норвегию. Чтобы зря не огорчаться.

И еще одно важное обстоятельство. В существующей системе местного самоуправления (проще говоря – при общеизвестной нищете муниципальных бюджетов) сильный инвестор – едва ли не единственно возможный для администрации партнер, который может вложиться в благоустройство.

Игорь Жданов, директор фирмы “Росса Раккене” (эксклюзивный представитель известной компании Honka), делится непростым опытом прибрежного строительства (его компания построила коттеджный поселок на 40 домовладений на берегу озера Медное): “Территория была полностью изнасилована бесконтрольным потоком отдыхающих: растительно-почвенный слой вытоптали настолько, что обнажились корни деревьев. Началась эрозия почвы, участок попросту сползал в озеро”. Понадобились консультации специалистов, дорогостоящие работы по рекультивации. В самом проекте был реализован принцип низкоплотной застройки. Непосредственно у воды домов нет – там расположилась благоустроенная рекреационная зона.

По словам Жданова, затраты на инженерию, восстановительные работы и благоустройство составили более $3,5 млн – примерно 15% инвестиционной стоимости проекта.

А вот следующий проект компании – коттеджный поселок на озере Вероярви в Токсове – пока наталкивается на отчетливое неприятие местного населения. Ровно по той же схеме, как это происходило в городе при уплотнительной застройке. Ни одному горожанину не нравится стройка под боком. Жителю пригорода – тем более. Похоже, теперь инвесторам придется не только осваивать технологии работы с общественным мнением, но и формировать понятный и убедительный “социальный пакет”: приведение в порядок дорог, газификация, что-то еще – в зависимости от местных условий. Пока сохраняется устойчивый спрос на “дома у воды”, эти затраты будут оправданны.