Ориентиры: За чей счет капремонт
Стремление столичных властей объединить собственников жилья в товарищества, по словам чиновников, продиктовано необходимостью ускорить капитальный ремонт столичного жилья, 15% которого находится в ветхом и неудовлетворительном состоянии. “Цель проста и понятна – капремонт только в тех домах, где созданы ТСЖ, с договорами с ними о том, что они будут полностью обслуживать дома после капремонта”, – цитируют СМИ слова московского мэра Юрия Лужкова.
Напервый взгляд, жители столицы должны быть довольны. В программе капитального и выборочного ремонта 2008–2014 гг. 13 790 домов общей площадью 117,51 млн кв. м, тогда как за предыдущие 2001–2006 годы в Москве отремонтировали 800 000 кв. м – в 147 раз меньше. На эти цели планируется израсходовать астрономическую сумму – почти 500 млрд руб.: 474 млрд руб. из городского бюджета плюс 14 млрд руб. – из федерального.
Тем не менее люди не торопятся вступать в ТСЖ. И дело не только в традиционном русском авось. Это скорее ответственная позиция. Москвичи недовольны тем, что удорожание стоимости коммунальных услуг не вызывает адекватного
повышения их качества. По данным фонда “Общественное мнение” (ФОМ), 52% опрошенных считают работу коммунальных служб неудовлетворительной, противоположного мнения придерживаются 31% (раньше, впрочем, показатели выглядели еще хуже: 53% против 28% в 2003 г. и 58% и 28% – в 2005 г.). При этом, по мнению 57% респондентов, качество услуг не изменилось, по мнению 19%, оно ухудшилось и лишь 10% считают, что оно улучшилось. Собственники опасаются обременить себя обязательством содержать не только квартиру, но и изношенную коммунальную инфраструктуру домов, длительное время не проходившую капитального ремонта.
По расчетам экспертов, 60% российского жилья нуждается в капитальном ремонте (замене несущих конструкций, коммуникаций и электропроводки). Даже в Москве доля жилых домов, находящихся в неудовлетворительном (износ от 40% до 60%) и ветхом (свыше 60%) состоянии превышает 15%. Между тем с января 2012 г., когда прекратит свою работу госкорпорация “Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства”, жильцы должны будут платить за капремонт сами.
По официальным данным, в Москве в ТСЖ объединились 19% собственников, в целом по России – 15%. Эксперты оперируют другими цифрами – около 10%. В чем же причина? По данным исследования ФОМ, 37% положительно относятся к созданию объединения собственников, против – 19%, остальные 48% равнодушны или затрудняются ответить. Однако люди, не имеющие необходимых знаний для управления общим имуществом и времени, чтобы вникнуть в юридические и технические тонкости, не торопятся вступать в товарищества. К тому же не все жильцы многоэтажных домов понимают, о чем идет речь. 32% знают, что такое ТСЖ, 31% что-то слышали, 34% ничего не знают о товариществах, а 3% затруднились ответить. Лишь 3% опрошенных жильцов многоэтажных домов уже создали ТСЖ, 44% полагают, что жильцы их дома не смогут его создать, 19% считают это возможным, а еще 34% затруднились с ответом.
В этой ситуации власти хотят ускорить передачу собственности (а заодно и обязанностей по ремонту) на баланс объединений собственников жилья, отдавая предпочтение одной ее форме – товариществу. Другое дело, что эти идеи мало согласуются с законом и чем-то напоминают массовую коллективизацию конца 1920-х – начала 1930-х гг. – с той разницей, что людей принуждают к одному из трех предусмотренных Жилищным кодексом (ТСЖ, сторонней компанией и непосредственным управлением через собрания) порядку управления домами. Тем более что обязательное вступление собственников в ТСЖ и жилищно-строительные кооперативы Конституционный суд признал противоречащим Основному закону.
Прекратить головокружение некоторых чиновников от нынешних будущих успехов объединения жильцов в ТСЖ должны прокуратура и суд. Но это не снимает проблемы, как не превратить капремонт в кошмар нынешних и будущих собственников.
Госкорпорация “Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства”, несмотря на почти непроизносимую аббревиатуру (ФСРЖКХ), – дело хорошее, как и выделенные ей деньги – 250 млрд руб. Но этих денег, по расчетам экспертов, может не хватить, даже если чиновники освоят их с большей, чем обычно, пользой для обитателей многоквартирных домов, и даже с учетом региональных программ не говоря уже о муниципалитетах.
Кроме того, выделение этих средств в регионы обусловлено рядом ограничений. В частности, жильцы должны вложить собственные деньги в размере 5% от рыночной стоимости ремонта. Для некоторых семей (а именно малоимущие чаще всего ютятся в старых и ветхих домах) это неподъемная сумма. А значит, необходимы адресные программы поддержки людей, объективно не способных выплатить свою долю при капремонте. Ведь если не отремонтированный вовремя дом не дай бог обвалится, загорится или взорвется, отвечать придется все-таки чиновникам.
Привлекательным выглядит опыт госпомощи собственникам жилья и привлечения кредитов в капитальный ремонт жилья и инфраструктуры в некоторых странах Восточной Европы и Балтии. Он обобщен в брошюре “Практика организации капитального ремонта многоквартирных домов в странах Восточной Европы и Балтии: опыт, полезный для России”, изданной Институтом экономики города. В частности, в Словакии государство компенсирует объединениям собственников квартир в типовых домах 50% стоимости устранения строительных дефектов, в Эстонии – 10% ремонта несущих конструкций, а товарищества в Вильнюсе могут получить от государства и муниципалитета в общей сложности до 95% необходимых средств на модернизацию в качестве гранта. Единственное обременение – необходимость иметь на счету товарищества 10% средств, нужных для ремонта.
В Венгрии, а именно в Будапеште, условия получения муниципального гранта более строгие: товарищество должно иметь на своих счетах не менее 60% стоимости ремонта. Правда, в Венгрии объединения собственников могут пользоваться грантами неоднократно – по мере необходимости ремонта коммуникаций или оборудования.
Кроме того, объединения собственников могут получить для капитального ремонта кредиты на длительный срок. Государство и муниципалитеты субсидируют проценты по вкладам, что повышает их доступность. В Словакии товарищество может взять в кредит сроком на 20 лет до 80% стоимости ремонта под 4,9–6,5%, в Латвии кредит короче – 12 лет, но его можно получить на полную стоимость работ. Чтобы банк одобрил выделение кредитной линии, товарищество должно существовать не менее полугода до момента подачи ходатайства о кредите, решение о проведении ремонта и привлечении займа должно одобрить легитимное большинство членов товарищества, ему необходимо профинансировать не менее 10% общей стоимости проекта, кроме того, товарищество не должно иметь долгов перед коммунальщиками, а недоимка его членов не должна превышать 10% суммы ежемесячных платежей. Это, как показывает практика, выполнимые требования.
В Эстонии “ремонтные” кредиты получили 2000 товариществ – четверть от их общего числа. Товарищество и его участники не рискуют потерей имущества – возврат кредита гарантируется государством непосредственно (Словакия) или через гарантийные агентства (Литва, Эстония). Наконец, есть еще одна форма гарантии, не предусматривающая обременение имущества собственников, – объединение собственников или управляющая компания размещают в банке-кредиторе свой срочный (Словакия) или текущий (страны Балтии) счет.