Точка зрения: Самоуправление или самолечение?

В свете проводимой в стране реформы ЖКХ вопрос эффективности того или иного способа управления жилой недвижимостью является одним из самых актуальных. До 1 января 2008 г. собственникам квартир в многоквартирных жилых домах необходимо определиться с выбором способа управления их домами.

Как сказано в новом Жилищном кодексе (ЖК), “управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества <...>, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Можно говорить о том, что главная задача жилищно-коммунальной реформы – перевести сферу ЖКХ на рыночные отношения.

Варианты и формы

ЖК предусмотрено три способа управления многоквартирными домами: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и, наконец, управление управляющей организацией. Таким образом, собственники квартир могут поручить управление своим домом профессиональной организации либо пойти по пути самоуправления своей недвижимостью (непосредственно или путем создания ТСЖ либо потребительского кооператива).

С принятием ЖК РФ основное бремя ответственности за состояние системы управления жилищным хозяйством города ляжет не на органы исполнительной власти и администрацию города, а на собственников жилых многоквартирных домов. Столица же будет одним из многих собственников, которые будут принимать решение на общем собрании о судьбе недвижимого имущества в многоквартирном доме, о расходах на его содержание и капитальный ремонт. Непосредственное управление многоквартирным домом эффективно при сравнительно небольшом количестве собственников квартир и во многом зависит от их активности и дисциплинированности. При данном способе управления договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно, а в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники помещений. Не требуется заключения договора управления всем многоквартирным домом.

В случаях, когда собственники квартир поручают управление своим домом управляющей организации (здесь речь уже не может идти о самоуправлении в чистом виде), требуется заключить договор на обслуживание дома с выбранной управляющей организацией, а та, в свою очередь, уже непосредственно заключает договор с поставщиками жилищно-коммунальных услуг. В городскую Думу обращаются жители столицы, сообщают о готовности провести собрание, однако не знают, где получить список тех управляющих компаний, которые прошли проверку исполнительной власти. Напрашивается вывод о том, что необходимо проведение добровольной аккредитации управляющих организаций. Создание ТСЖ можно считать наиболее эффективным способом жилищного самоуправления тогда, когда собственники квартир активно интересуются вопросами ведения домового хозяйства и в то же время непосредственное управление домом не может решить всех возникающих вопросов. В настоящее время в Москве действует более 1800 ТСЖ.

В любом случае, какой бы способ управления жильцы ни выбрали, они должны отдавать себе отчет в том, что рано или поздно они столкнутся с необходимостью отстаивания и защиты своих интересов, и здесь без помощи высококвалифицированных юристов не обойтись. При непосредственном управлении собственники сами либо через своих представителей будут отстаивать свои права. При создании ТСЖ в его уставе, как правило, прописывается функция защиты прав и законных интересов собственников. Когда речь идет об управлении управляющей организацией, то функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописывается в договоре управления, соответственно, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию. В Москве при непосредственном участии сотрудников департамента ЖКХ и благоустройства города постоянно проводятся выездные совещания, целью которых является проведение собраний по выбору способа управления жилыми домами. На первый взгляд работа в данном направлении ведется достаточно интенсивно и плодотворно.

Проблемы и конфликты

По нашим данным, 90,2% собственников жилья в столице уже сделали выбор. 4325 домов будут находиться под управлением ТСЖ и жилищных кооперативов, 3000 домов будут управляться собственниками непосредственно, и 24 629 домов будут переданы управляющим организациям. Наибольшее количество ТСЖ создано на территории Южного административного округа Москвы, и созданные товарищества вполне успешно функционируют. Это обусловлено в первую очередь активной позицией местных властей, которые не боятся работать с людьми и принимают меры к популяризации данного метода управления.

Вместе с тем в департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города непрерывным потоком поступают все новые и новые жалобы от населения, недовольного тем, как проводятся собрания собственников в многоквартирных домах. Так, большая часть правовых вопросов по содержанию многоквартирного дома должна решаться в ходе собрания жителей. Однако собственники помещений зачастую не считают нужным посещать собрания.

Следует признать, что в происходящем есть и вина представителей городской администрации, которые не приняли надлежащих мер к проведению заблаговременной и полной информированности москвичей, в результате чего образовался так называемый информационный вакуум. Кроме того, у большинства жителей Москвы (и любого другого региона) не имеется достаточного положительного опыта эффективного управления своим домом.

Мы убеждены в необходимости разработки программы должного информирования населения в данном русле, особенно по вопросу создания управляющих компаний, развитого рынка которых сегодня, увы, в городе на данном этапе еще не сформировано. Камнем преткновения остается и вопрос о необходимости разграничения нежилых помещений в многоквартирном доме. Не всегда представляется возможным определить, какие помещения относятся к общему имуществу, а какие – к собственности города или того или иного юридического или физического лица. Ведь зачастую бывает так, что эти помещения попросту не оформлены в собственность, а соответственно, не представляется возможным установить их принадлежность конкретному лицу.

В федеральном законодательстве имеется указание на то, что определение состава общего имущества может быть произведено как по решению общего собрания собственников, так и органами власти одновременно. И вот тут возникает следующий вопрос: а совпадут ли решения собственников и органов власти по этому вопросу? Уже сегодня эта проблема становится предметом судебных споров между различными сторонами собственников.

Преимущества

Самоуправление жилой недвижимостью в форме ТСЖ имеет свои преимущества. Во-первых, это вопрос оплаты жилищно-коммунальных услуг и текущего содержания здания. В доме, управляемом на муниципальном уровне, начисление оплаты производится из расчета площади помещения либо по количеству зарегистрированных в нем людей. В ТСЖ возможно распределение отдельных платежей по квартирам или по фактическому числу проживающих, решение этого вопроса находится в компетенции общего собрания. Состав иных платежей помимо оплаты услуг коммунальных предприятий члены ТСЖ определяют самостоятельно, размер отчислений на ремонт и благоустройство зависит от состояния здания и периодичности аварий, а также от возможностей членов ТСЖ, которые устанавливают их величину, периодичность и способ распределения между жильцами. Возможно как их внесение единовременным взносом, так и постепенное их накопление путем создания ремонтного фонда. Кроме того, в ТСЖ возможно создание “резервного фонда”, из которого могут оплачиваться непредвиденные затраты, а также компенсироваться временной разрыв в оплате коммунальных услуг членами ТСЖ. Во-вторых, это вопросы ресурсосбережения и систем учета энергопотребления. В ТСЖ существуют возможности для внедрения систем ресурсосбережения и установки всего комплекса приборов учета – как общедомовых счетчиков, так и поквартирных. Установка общедомового счетчика тепла делает возможным снижение затрат на тепловую энергию путем утепления здания и снижения теплопотерь. Кроме того, ТСЖ способно взять на себя решение организационных вопросов, связанных с установкой поквартирных счетчиков тепла и воды, централизованно решать вопросы выбора приборов учета и их эксплуатации.

В-третьих, только ТСЖ дает возможность сократить расходы жильцов на содержание дома путем получения дохода от использования самого здания. Прежде всего таким источником являются помещения общего пользования – цокольные этажи, чердаки и подвалы, а также придомовая территория. Кроме того, источником дохода может служить размещение на стенах и крыше дома рекламных материалов и телекоммуникационного оборудования.

На самом деле

На первый взгляд данные преимущества выглядят вполне привлекательно и воодушевляюще для тех, кто задумывается о создании ТСЖ в своем доме. Однако нужно иметь в виду, что на практике использование вышеуказанных преимуществ зачастую сопряжено с рядом проблем. Случаи реального использования указанных источников дополнительного дохода или внедрения систем ресурсосбережения единичны.

В чем причина такого положения дел? Во многом проблемы реализации этих возможностей кроются в несовершенстве нормативно-правовой базы, а также негативном отношении к ТСЖ городских властей. Проблемы возникают уже на стадии создания ТСЖ. Большинство домов не имеют актуальной технической документации. Чтобы принять дом под свое управление, заключить договоры с предоставляющими коммунальные услуги организациями, нужно четкое описание общего имущества дома. Необходимость восстановления такой документации влечет дополнительные расходы, которые ложатся на плечи собственников, решившихся на создание ТСЖ.

Проблема имеет место и при оформлении прав на земельный участок – границы таких участков в большинстве своем не установлены, их установление также требует материальных затрат. Кроме того, по заявлениям столичных властей, ТСЖ имеет право только на землю, на которой стоит сам дом. Придомовые земельные участки в собственность ТСЖ московские власти предоставлять не спешат. Законодательство не дает четкого ответа на вопрос о том, каков размер земельного участка, предоставляемого ТСЖ. В таких условиях столичные власти стремятся максимально ограничить размер данных земельных участков, предлагая оформлять право собственности только на землю по периметру здания. Все, что превышает этот размер, предлагается выделять в общем порядке.

Действительно, порядок предоставления земельных участков ТСЖ и их размер согласно федеральному законодательству определяются местными властями, однако не следует забывать, что ЖК включает в состав общего имущества в многоквартирном доме земельный участок, на котором расположен дом с элементами озеленения и иные объекты, предназначенные для благоустройства, обслуживания и эксплуатации дома. Таким образом, ограничение размера земельного участка, предоставляемого ТСЖ, лишь периметром здания, расходится с требованиями федерального законодательства. Ясно, что элементы озеленения и благоустройства физически не могут поместиться на расстоянии 1 м от стены дома. Но дело даже не в этом.

Озабоченность столичных властей вызывает не количество земли у ТСЖ, а порядок ее использования: зачастую земельный участок оказывается огороженным забором, что ограничивает возможности по прокладке коммуникаций, работу экстренных служб, ограничивает использование находящихся на них объектов, например детских площадок.

Вместе с тем не стоит забывать, что уже на стадии строительства любого жилого дома в технической документации оговаривается количество земли, которое будет занимать дом, а также определяются площадь и границы прилегающего участка, намечается план требуемых мероприятий по благоустройству прилегающих территорий. Все это происходит на основе законодательных актов столичных властей.

Проблема определения размера земельного участка является весьма острой – с одной стороны, собственники должны нести расходы на его содержание, в том числе платить налог на землю, который в будущем планируется исчислять по рыночной стоимости земельного участка. С другой – являясь собственником участка, ТСЖ сможет извлекать доход от его использования. Решение этой проблемы полностью зависит от законодателя. В июле 2007 г. вступило в силу постановление правительства Москвы “Об утверждении состава документов для принятия общими собраниями собственников жилых помещений в многоквартирных домах решений о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома”, но до сих пор нормы выделения придомовой земли в Москве не приняты. По сведениям информационных агентств, размер придомовой территории планируется ограничить 1–2 м от основания фундамента.

Другая проблема состоит в том, что на практике в домах, находящихся под управлением ТСЖ, эксплуатационные платежи выше, чем в других. Иногда члены ТСЖ сами принимают решение ввести дополнительные платежи на благоустройство или на другие цели, например устройство парковки, установку замка или работу консьержа. Однако в большинстве случаев это связано с тем, что уменьшаются либо вовсе прекращаются дотации города на обслуживание дома. МОЭК и “Мосводоканал” предъявляют к ТСЖ завышенные финансовые требования, товариществам повышают ставки за услуги коммунальных организаций, диспетчерских, аварийных служб. Кроме того, проблема неплатежей в ТСЖ решается только за счет исправно платящих жильцов. Взыскание долгов с неплательщиков через суд может затянуться на длительный срок.

Еще одна проблема – расходы на капитальный ремонт. Государство фактически устранилось от обязательств по капитальному ремонту домов, где созданы ТСЖ. ЖК предусматривает возможность выделения из муниципального бюджета средств на ремонт многоквартирных домов, но не предусматривает такой обязанности. Деньги могут быть выделены, а могут и не выделяться. Итак, прежде чем начинать создание ТСЖ, жильцам нужно тщательно взвесить все за и против, составить предварительный бизнес-план управления домом, что, учитывая отсутствие опыта управления домами у большинства работников вновь создаваемых ТСЖ, довольно сложная задача.

Безусловно, несовершенство законодательства является серьезной проблемой, однако работа над его развитием не прекращается. В частности, давняя проблема оплаты коммунальных услуг гражданами, имеющими право на льготы, с 1 января 2007 г. решена следующим образом: в отличие от прежнего порядка их предоставления теперь субсидия перечисляется на счет гражданина, а не поставщика ресурсов, как раньше. Счет выбирается гражданином по желанию, а некоторым категориям граждан субсидия может доставляться на дом, как и пенсия.

Кроме того, 19 сентября Мосгордума приняла в первом чтении законопроект, в соответствии с которым ТСЖ и ЖСК Москвы полностью освободят от уплаты земельного налога. В Московской области уже принят закон, освобождающий ТСЖ и жилищные кооперативы от уплаты местной части налога на прибыль и на имущество. Региональная часть налогов на прибыль и на имущество составляет лишь 2% их суммы, однако даже такая небольшая поддержка является важным шагом в стимулировании создания и развития ТСЖ на территории области.

В то же время большую работу по совершенствованию законодательства еще предстоит проделать. Активно обсуждается вопрос о внесении поправок в федеральное налоговое законодательство, исключающих взимание с ТСЖ налога на прибыль и НДС и освобождающих от налога на прибыль накопления товарищества на капитальный ремонт. Требуется решить проблему с определением состава общего имущества, порядка передачи домов в управление ТСЖ, размеров выделяемого земельного участка.