Анатомия здания: Подпольная торговля

Во многих мегаполисах мира коммерческая недвижимость постепенно уходит под землю. Связано это с острой нехваткой постоянно дорожающей земли на поверхности, которая в результате высвобождается для возведения новых жилых зданий и благоустройства.

Великолепные подземные города созданы, например, в Монреале и Торонто (Канада). Местным жителям и туристам нравятся уютные подземные дворцы с бесчисленными магазинами, поскольку туда легко попасть со станций метро, не выходя на улицу. В многочисленных супермаркетах и торговых рядах под землей всегда светло и чисто, зимой там тепло, а летом – прохладно. И Москва начать осваивать поистине золотые подземные прииски на благо города, его жителей и девелоперов.

Старт дан

В марте этого года власти города приняли “Концепцию освоения подземного пространства”, а в сентябре свет увидело распоряжение столичного мэра Юрия Лужкова, оговаривающее нормативно-технические вопросы осуществления данной программы, рассчитанной на период с 2008 по 2010 г. Тем самым строителям дается зеленый свет, чтобы капитально и с учетом современных требований “зарыться” в землю.

В переходные 1990-е годы и в начале нового столетия строители, почувствовавшие ослабление государственного контроля, нередко возводили как наземные, так и подземные объекты без четкого соблюдения нормативов (старые уже не действовали, новые еще не придумали). Отсюда участившиеся обрушения улиц, провалы дорог. На недопустимость и опасные последствия для Москвы бездумного и не согласованного со специалистами строительства не раз указывали московские ученые и общественные деятели.

Глава комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов неоднократно подчеркивал, что строить в Москве под землей можно: город стоит на твердой каменной плите. В то же время он обращал внимание на тот факт, что первые 30 метров от поверхности земли не столь надежны – на этом уровне проходит водоносный слой с засыпанными речушками и ручьями, там же находятся остатки старых фундаментов и коллекторов. Необходимо проводить тщательную и масштабную геологическую разведку, а также использовать опыт предыдущих строителей и изучать старую документацию.

Помимо усиления надзора над столичными строительными процессами по указанию мэра создается подробная геологическая карта столицы, которая будет отражать те или иные природные особенности всех московских районов.

Разрабатывается методика расчета нормативной стоимости строительства различных типов подземных сооружений с учетом влияния негативных природных и техногенных факторов, а также методика экономического стимулирования освоения подземного пространства. Начинается учет всех существующих, вводимых в эксплуатацию и проектируемых подземных сооружений. Курировать подземные вопросы будет координационный совет под руководством первого заместителя мэра Владимира Ресина.

Вниз за покупками

В настоящее время, по свидетельству первого заместителя руководителя московского департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Константина Королевского, доля подземных сооружений в общей площади объектов, вводимых в эксплуатацию, не превышает 8%, тогда как в западных странах этот показатель приближается к 25%.

Уже в 2008 г. общая площадь объектов подземного строительства в Москве может составить 700 000 кв. м, а к 2010 г. – до 1 млн кв. м. Доля подземных сооружений в общем объеме жилищной и административной застройки в течение года достигнет 10%, а в течение 2–3 ближайших лет – 15%. В дальнейшем объемы подземного освоения будут расти. Как подчеркнул Юрий Лужков, в Москве необходимо вводить не 8% подземных объектов от общей площади застройки, а 80%. До 2010 г. на освоение подземного пространства планируется выделить 268,7 млн руб. Одновременно будут привлекаться частные инвесторы.

Согласно принятой концепции в ближайшие два года предполагается ввести в строй подземных объектов общей площадью от 1,8 млн (как минимум) до 3 млн кв. м (если все будет складываться удачно). В первую очередь планируется построить крупные многофункциональные комплексы в особо привлекательных с инвестиционной точки зрения районах. Среди них Крымский Вал, Новый Арбат, Павелецкая площадь, территория между гостиницами “Метрополь” и “Москва”, пр-т Академика Сахарова,

Водоотводный канал, Старая, Сухаревская, Триумфальная и Тургеневская площади.

Полным ходом уже идут работы на пл. Павелецкого вокзала. Здесь вырастут два наземных 3-этажных павильона. Первый будет соединен с подземным переходом между ст. м. “Павелецкая-кольцевая” и вокзалом. Войти в него можно будет как с улицы, так и со стороны перехода. Второй павильон будет главным входом в комплекс. Строители свяжут его под землей со станцией метро, Павелецким вокзалом и Шлюзовой набережной. Проектом также предусматривается строительство 5-уровневого подземного гаража на 1000 машино-мест. Общая площадь комплекса – более 136 000 кв. м.

Беспрецедентный, по словам руководителя столичного комплекса экономической политики и развития Юрия Росляка, проект осуществляется под эгидой компании AFI Development на пл. Тверской Заставы. Как подчеркивает Юрий Горелов, директор по развитию бизнеса AFI Development, цель проекта – масштабная реконструкция не только самой площади Тверской Заставы, но и прилегающих к ней улиц. “Предусмотрено строительство крупных объектов многофункционального назначения. В их числе крупнейший в Москве подземный торгово-развлекательный центр. А строительство крупной транспортной развязки, многоярусной стоянки и разветвленной сети пешеходных переходов позволит существенно увеличить пропускную способность загруженного транспортного узла в районе Белорусского вокзала”, – говорит он. Подземный торговый комплекс общей площадью свыше 116 000 кв. м будет 2-уровневым с подземной парковкой, рассчитанной на 1000 автомобилей, и будет иметь четыре входа/выхода.

О масштабах проводимых здесь работ наглядно говорит тот факт, что ООО “Автостоянка Тверская Застава” (дочерняя компания AFI Development) и Сбербанк РФ заключили кредитный договор на сумму $280 млн. Кредитная линия открыта для финансирования затрат по строительству транспортной развязки, многоярусного гаража-стоянки и торгового комплекса. Как заявил Александр Халдей, генеральный директор AFI Development, получение кредита свидетельствует о качестве проекта и его высокой инвестиционной привлекательности. Проект разработан и реализуется в соответствии с Генеральным планом развития Москвы, предусматривающим комплексную реконструкцию автомагистрали Тверская улица – Ленинградский проспект – Ленинградское шоссе.

Еще одна подземная стройка разворачивается под Болотной площадью вблизи ст. м. “Полянка”. Здесь будет четыре подземных уровня. На первых двух этажах (если считать сверху) откроются магазины и детские игротеки, на 3-м разместятся администрация и складские помещения, а на 4-м автомобилисты смогут оставить машину – там будет стоянка на 400 мест. Общая площадь этого комплекса составит 31 000 кв. м.

Подземные сооружения появятся также и на окраинах: на ВВЦ, вблизи ст. м. “Сокол”, “Петровско-Разумовская”, “Текстильщики”, “Нагатинская” и в других местах.

Дорогой андеграунд

В центре Москвы интерес к освоению подземного пространства в центральной части города вызван нехваткой наземных участков под строительство, в том числе и для объектов торговой недвижимости. Важнейшими задачами подземного строительства являются решение транспортных проблем в столице и обновление инженерных коммуникаций, считает Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood.

“Подземные торговые центры обычно строятся в самых оживленных, дорогих местах в центре города исключительно потому, что на поверхности просто нет места, – соглашается Наталия Орешина, директор отдела торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko. – Первый такой объект – ТЦ “Охотный Ряд” (62 000 кв. м)”.

Как правило, подобные проекты, добавляет Мария Стольникова, старший консультант отдела стратегического консалтинга и оценки компании Jones Lang LaSalle, реализуются в исторических кварталах недалеко от Кремля, в людных местах, на пересечении основных пешеходных и транспортных потоков. “В основном все эти проекты рассчитаны на людей, постоянно пользующихся метро и пригородными электричками, а также наземным транспортом. Кроме того, они нацелены на сотрудников крупных офисных центров, опять же расположенных поблизости”, – резюмирует Стольникова.

Гендиректор Vesco Consulting Алексей Аверьянов убежден: подземные торговые комплексы будут пользоваться большой популярностью только в местах с мощными пассажиропотоками – свыше 100 000 человек в день. Это могут быть наиболее популярные кварталы города, особенно в историческом центре, или транспортные развязки, например у железнодорожных вокзалов. По его мнению, доходность таких проектов будет достаточно высокая, а рентабельность может составить более 30%.

Цены немалые

В то же время освоение подземного пространство сопряжено с рядом специфических трудностей, что негативно отражается на стоимости проектов. По оценке Андрея Бушина, генерального директора компании “Миэль – Коммерческая недвижимость”, подземное строительство в среднем на 50–70% дороже наземного и если себестоимость наземных площадей составляет приблизительно $1000–1200 за 1 кв. м, то под землей она возрастает до $1800–2100 за 1 кв. м. По расчетам специалистов столичного департамента градостроительной политики, с каждым уровнем погружения стоимость строительства возрастает приблизительно на 30%.

В среднем, считает, в свою очередь, Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики компании Colliers International, строительство одного подземного уровня обходится на 10–12% дороже одного наземного, углубление на два этажа ведет к удорожанию себестоимости строительных работ в среднем на 25%, а на три этажа – на 40–45%.

“Для девелоперов подземное строительство – это вынужденная мера, когда нет возможности возводить объекты наверху, – объясняет Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании “Квартал”. – Строительство под землей имеет ряд характерных нюансов и сложностей: нужно учитывать геологические особенности местности, характер почвы, проводить согласования, укреплять грунт и проч., а это неизбежно ведет к удорожанию объекта и ограничению количества этажей в комплексе”.

Повышенное внимание уделяется подземным объектам и с точки зрения безопасности. “Для подземных сооружений существуют свои санитарные нормы, – говорит Андрей Бушин. – Особые требования выдвигает к подобным сооружениям и пожарная инспекция. В случае пожара должны быть продуманы и технически выполнены вероятные пути эвакуации, а эвакуировать людей с минус 3-го этажа сложнее, чем с 5-го наземного”.

“Как правило, подземные комплексы состоят из трех торговых уровней и двух уровней парковки, что заставляет девелоперов “закапываться” ниже отметки 15 м, – напоминает Стольникова. – Особенно тяжело работать в историческом центре города”.

Кроме сугубо геологических проблем под землей строителей подчас ждут разного рода сюрпризы, способные сильно затормозить ход строительства. К таковым, делится своим опытом Александр Уланов, генеральный директор Первой управляющей компании, относятся засекреченные кабели

специальной связи, военные объекты и раскопанные следы давних эпох, представляющие археологическую ценность.

Вдобавок, говорит Аверьянов, подземные стройки сопряжены с дополнительными расходами на усиление и гидроизоляцию потолков и перекрытий. Кроме того, подземные объекты требуют постоянной подкачки свежего воздуха, создания стабильного микроклимата, оригинальных решений в организации освещения.

“Опыт компании “Квартал” показывает, что возведение более 3–4 подземных уровней нерентабельно. В целом по Москве, – констатирует Лушкин, – строительство ниже 20 м от поверхности сильно затруднено. А в ряде московских районов, где преобладают грунты-плывуны, такое строительство вообще невозможно”.

Насколько та или иная стройка будет затратнее, зависит от профессионализма конкретного девелопера, считает Наталия Орешина. Она приводит в пример ТЦ “Охотный Ряд”, который фактически оказался в 3–4 раза дороже наземного аналога. По ее убеждению, объект настолько дороже, насколько дольше его окупаемость. Если у подземного ТК выгодное месторасположение, то сроки окупаемости могут быть сопоставимы с крупными наземными объектами.

Арендаторы не прогадают

При всех нюансах развития подземных просторов ясно одно: девелоперам необходимо все тщательно взвесить и заранее предусмотреть способы компенсации затрат. Это в первую очередь арендные ставки. Если местоположение обеспечивает подземному ТЦ высокую посещаемость, и соответственно, высокий оборот, то и арендные ставки здесь могут быть не ниже, чем наверху, говорит Стольникова. Тем не менее, по оценке Михаила Геца, срок окупаемости таких проектов будет выше, чем наземных торговых центров.

Алексей Аверьянов, в свою очередь, утверждает, что сроки окупаемости подземных ТЦ практически не отличаются от показателей окупаемости наземных и в среднем составляют 5–7 лет. По его мнению, люди устали от однотипности и серости традиционных магазинов, супермаркетов, а подземные торговые ряды благодаря своей новизне и нестандартным подходам выглядят более привлекательными.

Пока в столице подземная торговля не настолько сильно развита. Тем не менее интерес арендаторов к проектам заметен. По свидетельству Андрея Бушина, число желающих разместиться, к примеру, в подземном комплексе на пл. Павелецкого вокзала достаточно велико. А арендные ставки практически не отличаются от объектов на поверхности: если они и меньше, то незначительно.

Алексей Аверьянов обращает внимание на тот факт, что в подземных торговых комплексах порядок размещения арендаторов отличается от наземных. Якорные арендаторы, к примеру, располагаются на самых нижних уровнях. В этой связи, по его убеждению, нужно тщательнее подходить к выбору якорей. Неудачный подбор и расположение арендаторов может лишить отдельных нанимателей, а то и весь комплекс прибыли.

Мария Стольникова раскрывает особенности структуры подземного торгового центра: “При планировании наземных проектов на 1-м уровне, как правило, располагаются супермаркет и небольшие магазины, которые платят наиболее высокие арендные ставки, а на 2-м этаже в большей степени представлены спортивные товары и молодежная одежда. Развлекательные учреждения в таком случае всегда размещаются на самом верхнем уровне. Под землей все с точностью до наоборот. Там развлекательная часть должна располагаться на самом глубоком уровне, чтобы посетители могли насквозь пройти все торговые галереи/уровни”.

Аренда площадей на нижних этажах подойдет для крупных операторов, которые смогут обеспечить необходимый поток покупателей в данную зону торгового центра, считает Аверьянов. По его расчетам, годовая арендная ставка в подобных проектах может начинаться от $3000 за 1 кв. м.

Мария Стольникова убеждена: подземные проекты будут иметь успех только при удачной концепции, с учетом местоположения. Подземные торговые центры должны быть больше ориентированы на массового покупателя, на людей, которые пользуются метро и имеют средний уровень доходов, соответственно, нужен вход в ТЦ непосредственно из метро или с вокзала.

Она обращает внимание на ТЦ “Охотный Ряд”, который первоначально был рассчитан на покупателей с уровнем дохода чуть выше среднего и имеющих возможность ходить в довольно дорогие магазины. И первое время комплекс функционировал без особых успехов. В дальнейшем политика ТЦ изменилась, и он начал ориентироваться на молодежь и людей среднего достатка. В результате резко возросла посещаемость и, конечно, оборот.

Другого нет пути

Говоря о “подземном” будущем, Ольга Ясько, основываясь на итогах и тенденциях прошлого года и первой половине текущего, делает оптимистические выводы: “Нет никаких сомнений в том, что как российские, так и зарубежные девелоперы и инвесторы высоко оценивают перспективы российского рынка торговой недвижимости. Москва по-прежнему сохраняет высокую привлекательность для игроков рынка, что подтверждается большим количеством и внушительными размерами предполагаемых к реализации проектов. Выгодность создания объектов коммерческой недвижимости в самом сердце города, где интенсивность пассажирских потоков достигает максимума, где сконцентрирована общественная, деловая и культурная жизнь и к тому же с утра до вечера полно туристов, – все это перевешивает любые сложности подземного освоения”.

Есть и другие факторы, которые будут в конечном счете прямо или косвенно способствовать активному покорению подземных рубежей. Это прежде всего постоянно проявляемая решимость и высокая заинтересованность правительства Москвы в освоении этого ресурса, считает Михаил Гец. Он указывает на формирование в настоящее время необходимой законодательной базы как на свидетельство серьезности намерений столичной власти.

Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин назвал идущее сейчас освоение столичного подземного пространства нормой и культурой строительства. По его словам, в других странах подземные сооружения превышают 20% от площади вводимых объектов, что приблизительно в три раза больше, чем в российской столице. Это значит, что впереди – непочатый край работы.