Технологии рынка: Дерево для арендатора

На российском рынке недвижимости деревянные жилые дома всегда пользовались популярностью: себестоимость строительства ниже, чем у каменных или кирпичных построек, а экологичность – намного выше. Однако на рынке коммерческой недвижимости деревянные объекты до сих пор являются большой редкостью и воспринимаются скорее как атрибуты дачной жизни в неочевидном месте. По мнению некоторых экспертов, такая точка зрения не всегда верна.

Современные технологии не ограничивают фантазии девелоперов, интересующихся деревянными проектами, однако арендаторы и потенциальные клиенты в деревянные офисы и склады вряд ли когда-то переедут. “На московском рынке, точнее в черте города, никаких коммерческих объектов из дерева, как правило, не возводится. Здесь встречаются только специальные объекты в лесопарковых зонах или выставочных комплексах, например кафе и магазины. Но это единичные случаи, которые вряд ли можно объединить под таким громким названием, как “объекты коммерческой недвижимости из бруса”, – говорит директор департамента коммерческой недвижимости “МИАН-Девелопмент” Светлана Снитковская. Однако, по ее словам, в Подмосковье такие объекты распространены настолько же широко, насколько и деревянное домостроение за чертой города.

“Если концепция коттеджного поселка деревянная, то и инфраструктура данного поселка тоже из дерева. Это могут быть как спортивные сооружения, так и другие объекты, например магазины, клубы и т. п.”, – объясняет эксперт.

“Благодаря развитию производства и научным разработкам архитектурные возможности возведения деревянных зданий стали практически безграничными, и их форма и этажность диктуются исключительно пожеланиями заказчика и тенденциями рынка. Это позволяет компании, в свою очередь, строить административные и офисные здания, рестораны и гостиницы большой площади”, – говорит глава московского представительства компании Honka Александр Львовский.

Скептицизм преобладает

По данным экспертов, с каждым годом в России интерес к деревянным конструкциям растет. “Из дерева преимущественно возводятся объекты загородного жилья. В то время как деревянная коммерческая недвижимость менее распространена на рынке”, – отмечает генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев. По словам руководителя департамента продаж дачно-развлекательного комплекса “Гагаринлэнд” Максима Ардеева, “деревянное домостроение в России является традиционным, но вместе с тем оно на сегодняшний момент слабо развито”.

“Не хватает производств, кадров, лес стоит дороже, чем в той же Финляндии, существует предвзятое отношение потребителя, по-прежнему предпочитающего каменные дома деревянным. Шаг за шагом деревянное домостроение набирает обороты. И это понятно, ведь деревянное здание экологичнее, комфортнее. Именно деревянный дом, я уверен, сможет стать образцом комфортного и доступного жилья в рамках национального проекта”, – считает Ардеев. По его данным, в настоящий момент деревянных домов больше строится в регионах, прилегающих к Финляндии, потому в этом сегменте лидирует Ленинградская область.

Одной из причин медленного распространения деревянного домостроения эксперт называет предвзятое отношение к нему со стороны участников рынка. Многие специалисты действительно подходят к этому вопросу скептически. “Из бруса целесообразнее возводить такие объекты коммерческой недвижимости, как бани или сауны, как в рамках пансионатов, домов отдыха или загородных отелей, так и отдельно, вместе с тем сами базы отдыха могут быть выполнены в единой концепции, например подразумевающей использование в качестве основного строительного материала дерево, в то время как другие объекты коммерческой недвижимости, выполненные из дерева, будут менее перспективными”, – говорит Сергей Леонтьев. По словам аналитика Prime City Properties Антонины Лаировой, “коммерческая недвижимость из деревянного бруса имеет небольшие перспективы”.

Из-за скептицизма российских игроков, по словам Максима Ардеева, интерес к этому рынку проявляют лидеры деревянного домостроения из других стран. Они открывают в России свои представительства или ищут площадки под заводы, выстраивают отношения с российскими девелоперами, напрямую пытаются работать с потребителем. “Именно мировой опыт, особенно Финляндии и стран Скандинавии, очерчивает путь развития нашего рынка. Технологии деревянного домостроения в последнее время шагнули далеко вперед, гораздо дальше домов из бревна и клееного бруса. Технологичный, продуманный до мелочей продукт вместе с комплексным подходом по комплектации и строительству может занять в скором времени лидирующие позиции на рынке”, – отмечает эксперт.

Сопротивление материала

Как говорят участники рынка, ограничения на использование деревянных конструкций при строительстве объектов коммерческой недвижимости накладывает сам материал. По словам вице-президента по стратегическому развитию компании Blackwood Михаила Геца, широкому использованию бруса для строительства объектов коммерческой недвижимости препятствует прежде всего его пожароопасность.

“Брус является пожароопасным строительным материалом. По этой причине строительство, например, торговых центров из дерева просто невозможно. На рынке популярны современные материалы, удовлетворяющие нормам пожарной безопасности, например, чаще всего используют быстровозводимые металлоконструкции с сэндвич-панелями. Те же особенности бруса не позволяют использовать его в строительстве офисных, производственных или складских объектов. Потенциально частичное использование бруса возможно при строительстве элитного торгового центра, однако на практике таких примеров нет. В перспективе можно прогнозировать широкое использование бруса преимущественно в строительстве загородного жилья”, – аргументирует эксперт.

По мнению генерального директора компании “Миэль – Коммерческая недвижимость” Андрея Бушина, к фактору пожароопасности добавляются заложенная изначально невозможность возведения многоэтажных объектов, пониженная прочность несущих конструкций по сравнению с железобетонными, а следовательно, техническая невозможность возведения объектов большой площади.

“К объектам, выполненным из бруса, выдвигаются более высокие требования в отношении технического оснащения и инженерных коммуникаций. Соблюдению всех необходимых норм, а также обеспечению пожарной безопасности в случае деревянных проектов должно быть уделено особое внимание”, – отмечает Сергей Леонтьев.

Кроме того, по его мнению, срок службы подобных объектов невелик и составляет около 20–30 лет. “Будучи в очередной рыболовной поездке, я наблюдал следующую картину: управляющий базы с секундомером в руках, стоя на центральной площадке, где обычно поднимают флаг рыболовных фестивалей, кричит во весь голос: “Горит дом № 5”, и засекает время. В течение нескольких секунд весь персонал базы с огнетушителями сбегается к дому № 5. Такие учения проводились и днем, и ночью с завидной регулярностью”, – иронично вспоминает генеральный директор компании Ostogenka Real Estate Максим Сухарьков.

С некоторыми из перечисленных ограничений не согласен аналитик инвестиционной компании “Финам” Владимир Сергиевский. “Конечно, технологически проще осуществлять малоэтажное строительство до трех этажей, но площадь объекта и другие показатели могут варьироваться в достаточно широком диапазоне. Однако все-таки многое зависит от строительного материала”, – отмечает он. По словам эксперта, использование бревен требует создания мощного фундамента. Кроме того, строители должны учитывать возможную усадку здания. “Собственно именно наличие периода усадки является главным фактором увеличения сроков строительства. В плане прочности деревянные дома практически не уступают конструкциям из других материалов. Напротив, например, деревянные строения считаются более сейсмоустойчивыми. Хотя, например, для Московской области этот фактор не имеет большого значения”, – добавляет эксперт.

Вопрос денег

Несмотря на то что распространение деревянного домостроения в России сдерживается выше перечисленными, хоть и оспариваемыми некоторыми экспертами факторами, у этого сегмента рынка есть одно неоспоримое достоинство – это низкая себестоимость строительства. По словам Михаила Геца, “стоимость строительства здания из струганного бруса составляет в среднем 5000–6000 руб. за 1 кв. м, из профилированного бруса – от 6500 руб. и выше”.

“Строительство 1 кв. м деревянного здания обойдется владельцу в $300–500 при использовании финской древесины или в $150–300 при работе с российскими материалами. При покупке готовых срубов цена может снижаться даже до $50 за 1 кв. м, но такие технологии используются в основном в индивидуальной жилищном строительстве или при возведении небольших инфраструктурных объектов например, бани или сауны”, – отмечает Владимир Сергиевский.

По его мнению, себестоимость такого строительства во многом определяется и продолжительностью работ. “Основной минус – это большие сроки строительства. Как правило, возведение одного здания занимает не менее 12 месяцев, а чаще всего увеличивается до 24 месяцев, так как строительство идет в два сезона. Сроки можно сократить в несколько раз, до 4–8 месяцев, но в этом случае его себестоимость уменьшится не больше чем на 30%, так как сокращение сроков потребует закупки дорогостоящего современного оборудования”, – добавляет эксперт.

Кроме того, по его словам, для сокращения затрат необходимо инвестировать в локализацию производства материалов, или, иными словами, использовать при строительстве местную древесину. “Сырьевая база в России есть, а сокращение логистических и прочих издержек будет способствовать дальнейшему снижению себестоимости, тогда как в остальных сегментах этот показатель, напротив, скорее всего продолжит расти”, – считает Сергиевский.

По словам Светланы Снитковской, себестоимость квадратного метра деревянных домов ниже, чем у кирпичных построек. Однако технологии возведения дома из дерева являются более сложными, а следовательно, расходы на отплату труда специалистов значительно выше, чем при строительстве обычных зданий. Все меняется, если строительство поставлено на поток. “Как правило, заводы, работающие с брусом, изготавливают конструктор, который быстро собирается на месте”, – говорит Максим Сухарьков.

Редкие примеры

Все участники рынка сходятся во мнении, что на сегодняшний день объектов коммерческой недвижимости из дерева в России совсем немного. По словам Александра Львовского, в Европе подобной недвижимости намного больше, а для России деревянные офисы или гостиничные комплексы еще непривычны. Поэтому среди существующих объектов деревянной коммерческой недвижимости эксперты называют прежде всего рестораны.

“Среди немногочисленных объектов коммерческой недвижимости из дерева в качестве примера можно привести ряд ресторанов в Москве, один из которых располагается в районе Хорошево-Мневники. Кроме того, что сам ресторан из дерева, его территория огорожена деревянным забором, а участок разбит на несколько функциональных зон”, – рассказывает Сергей Леонтьев.

По словам эксперта, ему также известны проекты загородных отелей, предполагающие использование деревянных конструкций. “В качестве примера можно привести загородный клуб “Солярис”, расположенный в 800 м от МКАД между Алтуфьевским и Осташковским шоссе в поселке Нагорное. Здесь часть объектов инфраструктуры, а также гостиничные домики выполнены из дерева”, – добавляет он. В свою очередь, Максим Сухарьков в качестве примера деревянных объектов называет “Дачу” в Жуковке и медицинский центр в поселке “Никольская слобода”.

По словам Светланы Снитковской, в настоящий момент компаний, которые готовы построить объекты из дерева, на рынке достаточно много. Этим во многом объясняется малое число готовых объектов. “Здесь есть компании, работающие в экономичном сегменте, например “Зодчий”, или компании, которые предлагают дома высокого уровня, например Honka”, – говорит эксперт.

Но большинство таких компаний концентрируется на строительстве жилых домов, которые пользуются значительно большим спросом. “В целом развитие сегмента прежде всего связано с жилой недвижимостью, а также с различными гостиничными/рекреационными проектами. Деревянное строительство имеет все шансы на активное развитие в силу более низкой себестоимости и растущей моды на экологичность”, – считает Владимир Сергиевский. Однако некоторые объекты коммерческой недвижимости из дерева в России все-таки есть.

“Несмотря на то что одним из приоритетных направлений деятельности компании Honka является строительство домов и коттеджных поселков, совершенствование технологий строительства позволяет создавать и интересные коммерческие объекты – дома отдыха и отели”, – рассказывает Александр Львовский. Среди масштабных объектов коммерческой недвижимости, построенных Honka, он выделяет загородный гольф-клуб Le Meridien Moscow Country Club и самый большой деревянный ресторан в Европе – загородный комплекс “Пристань” в Ярославской области, общая площадь которого составляет 1554,5 кв. м.

“В ресторане “Пристань” нам удалось создать уникальную систему микроклимата для каждой зоны ресторана: кухни, сигарной комнаты и т. д. В результате получилось не только значительное по своим размерам сооружение, но и хорошо вписанный в окружающую среду эксклюзивный архитектурный объект. Символично, что ресторан располагается в излучине Волги в окружении соснового бора”, – говорит он.

Если рассматривать географию деятельности компании Honka шире, то можно привести в качестве примера строительство в этом году гостиницы в поселке Витим на реке Лена. Этот проект осуществляется по заказу компании “Сургутнефтегаз”, которая разрабатывает несколько нефтяных месторождений в окрестностях поселка. Гостиничный комплекс из клееного бруса будет включать здание гостиницы площадью 3000 кв. м и оздоровительный центр.

По мнению экспертов, сегодня на рынке аналогов компании Honka нет, но даже в этой структуре нет отдельного подразделения, которое бы занималось строительством исключительно объектов коммерческой недвижимости. “Мы занимаемся коммерческой недвижимостью, но это лишь малая часть от всего объема нашей работы. Нет какой-то отдельной линии, которая бы строила рестораны или гостиницы. Просто Honka обладает технологиями, которые позволяют возводить из дерева объекты фактически любой сложности и объема”, – объясняет Александр Львовский.

По его словам, Honka будет участвовать в строительстве инфраструктурных и олимпийских объектов в Сочи, так как у компании есть международный опыт возведения объектов спортивной инфраструктуры, гостиниц, мини-гостиниц, коттеджей. Несколько лет назад компания уже реализовала в Сочи один крупный проект совместно с “Газпромом” – построила коттеджный поселок с гостиницей. Кроме того, открытое в этом году представительство в Перми должно стать определенным центром уральской дистрибуции для таких городов, как Екатеринбург, Челябинск, Магнитогорск, и близлежащих регионов – Башкирии и Удмуртии.

Однако продукцию Honka вряд ли можно назвать дешевой. Несмотря на то что сама компания про цены предпочитает не говорить, эксперты указывают на дороговизну материалов, используемых ею. Для производства домов Honka использует высококачественную сосну. “Суровые природные условия Финляндии приводят к замедленному росту деревьев и меньшей влажности древесины. Уменьшение толщины годовых колец делает дерево более прочным, долговечным и менее склонным к деформации. По сравнению с соснами, выросшими в менее суровом климате, финская сосна обладает еще и лучшими термоизоляционными свойствами. Весь лес, который использует фирма Honka при строительстве домов, поступает к нам из Центральной Финляндии”, – рассказывает Александр Львовский.

В настоящий момент компания владеет четырьмя заводами в Финляндии, на которых и производятся компоненты для домов. В результате, не считая стоимость работ, клиенты компании должны покрыть и помочь отбить транспортные издержки.

Взгляд в будущее

Перспективы деревянных объектов коммерческой недвижимости эксперты оценивают по-разному. “Спрос на них невысокий. Развитие могут получить проекты по комплексному освоению территории, например под реализацию пансионатов или домов отдыха. Вместе с тем риски при реализации объектов коммерческой недвижимости из дерева намного выше”, – считает Леонтьев.

С другой стороны, по словам Сергиевского, “деревянное строительство имеет все шансы на активное развитие в силу более низкой себестоимости и растущей моды на экологичность”. “Если мода на экологический материал останется и количество подобных поселков будет расти, то и деревянная инфраструктура будет развиваться. Но это касается только загородной недвижимости, а не городской”, – высказывает свою точку зрения Снитковская.

По словам Сухарькова, будущее деревянной коммерческой недвижимости – это загородные рекреационные комплексы. “Например, комплекс отдыха “Завидово”, где можно арендовать деревянный дом и в полной мере ощутить гармонию с природой, пользуясь одновременно всеми благами обширной инфраструктуры, охотничьими и рыболовными базами”, – говорит он.

Кроме того, участники рынка не исключают, что достаточное количество таких проектов появится в Сочи, так как зачастую через строительные материалы девелопер проекта пытается передать национальный колорит здания, спрос на который в преддверии будущих Олимпийских игр достаточно высок.