Технологии рынка: Жить на работе

Ритм современной жизни в больших городах диктует аборигенам все более необычные условия существования. Офисные работники вынуждены проводить в границах бизнес-центров большую часть своего времени, и полнота инфраструктуры, которая будет обеспечивать удовлетворение насущных нужд сотрудников компании в течение этого времени, может стать важным элементом их мотивации со стороны работодателя. И важной составляющей успешного проекта, говорят некоторые участники офисного рынка.

Предполагается, что работник, имеющий под рукой все необходимое, не чувствует себя запертым от остального мира в офисных стенах. И работодателю лучше: сотрудники не будут убегать с работы пораньше, чтобы отдать вещи в чистку или воспользоваться банковскими услугами. “Они могут больше времени уделить работе”, – считает Наталья Боронтова, руководитель группы аналитики офисных помещений Jones Lang LaSalle.

Но, с другой стороны, психологически человек нуждается в перемене ощущений и “пейзажа”. “Жить в офисе – не самая лучшая мысль, которая может посетить разумного человека, особенно обремененного семьей”, – говорит Валех Рзаев, директор по внешним связям ГК Forum Properties.

Тем не менее современные офисные центры не мыслятся без дополнительной сервисной составляющей (отделений банков, кафе, ресторана, магазина). По оценке Praedium, с которой согласно большинство экспертов, проекты офисных центров в столице становятся все масштабнее, часто предусматривают богатый набор инфраструктуры. Но девелоперы это делают не ради заботы о сотрудниках компаний-арендаторов, а чтобы повысить класс и ценность здания для инвесторов, уверен Евгений Фетисов, генеральный директор “Новая площадь Commercial Real Estate”.

“Наличие инфраструктуры (столовая, банкомат, конференц-зал и и т. п.) – это стандартное требование к офисным зданиям высокого класса наряду с профессиональным управлением зданием, системой безопасности и т. п.”, – комментируют в Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R).

“Главное – найти помещение в долгосрочную аренду, а есть в бизнес-центре бассейн или нет, компанию-арендатора не волнует”, – делится реалиями сегодняшнего для Евгений Фетисов. Многие арендодатели сдают площади на 11 месяцев без регистрации договора, а потом повышают ставки. Через 3–4 года, когда уровень вакантных площадей повысится и цены замедлят свой рост, вопрос инфраструктуры станет актуальным для девелоперов, считает Александр Новиков, директор направления офисной недвижимости Prime City Properties. Но пока “это не является вопросом выживания бизнес-центров”.

Самое необходимое

Состав и объем присутствующей в офисном центре инфраструктуры определяются несколькими факторами. Один из важнейших, как всегда, – местоположение. Практически все опрошенные “Ведомостями” эксперты выделяют один из ключевых принципов: в офисном здании, расположенном в центре, – минимум внутренней инфраструктуры (бизнес-центры), на окраинах – максимум (бизнес-парки). Если набор услуг в бизнес-центрах может ограничиваться пунктом питания и банкоматом, поскольку все необходимые сервисы зачастую присутствуют в непосредственной близости от него, то для бизнес-парков, объяснила Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики Colliers International, “создание собственной инфраструктуры становится необходимостью”.

Например, в бизнес-парке класса А “Химки” в 3 км от МКАД по Ленинградскому шоссе из инфраструктуры предусмотрены отели, апарт-отель, ресторан, столовые для арендаторов, фитнес-клуб, торговые/демонстрационные помещения, наземная и подземная парковки, парковая зона. Общая площадь комплекса – около 200 000 кв. м. Количество служащих собственно в комплексе (сервисы) и количество офисных работников к концу реализации проекта должно составить 10 000–12 000 человек. Оператор и девелопер проекта – IKEA, генподрядчик – Enka, строительство комплекса начато в III квартале 2006 г. В числе арендаторов – Ford Motor Company, Renault Trucks Vostok, DHL Logistics, Schuco. Ставки аренды офисных площадей – $560 за 1 кв. м в год.

Еще один пример бизнес-парка – Greenwood Business Park класса B+ на 69-м км МКАД. Площадь комплекса – 130 000 кв. м, строит комплекс “СУ-155”, девелопер – “Международный консалтинговый центр”. Здесь будут созданы столовые и рестораны для арендаторов, сопутствующий ритейл (химчистка, аптека, банковское отделение, турбюро, салон красоты), фитнес-центр, комплекс апартаментов. Ожидаемое количество офисных сотрудников – около 10 000 человек. Арендная ставка для офисов – от $450 за 1 кв. м в год, не включая операционные расходы и НДС.

То есть к инфраструктурно развитым объектам эксперты относят в первую очередь бизнес-парки. “Районы за пределами Третьего транспортного кольца, а в некоторых случаях и внутри его не могут похвастаться такой же развитой инфраструктурой, как районы внутри Садового кольца”, – аргументирует Боронтова. Впрочем, комплексы с большим объемом предлагаемой инфраструктуры существуют как в центре, так и за пределами Садового кольца, дополняет коллегу Константин Лосюков, директор по работе с корпоративными клиентами Knight Frank.

Для того чтобы при строительстве было где развернуться и была возможность предложить арендатору лучшие условия, развивает мысль Денис Степанов, генеральный директор ГК “М.О.Р.Е. Московская недвижимость”, сейчас, как правило, застройщиками рассматриваются земельные участки площадью не менее 1 га. Площадь офисного центра на таком участке, по оценке Александра Базыкина, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Mayfair Properties, часто составляет десятки тысяч квадратных метров. И в таком объеме площадей “не все идеально подходит для размещения офисов из-за определенных технических особенностей”. Для девелоперов эти “технически неподходящие” для офисов площади часто становятся разменной монетой в отношениях с сервисными арендаторами.

Ольга Ясько дополняет: “Чем больше площадь офисного центра, тем больше возможностей у девелопера развить его инфраструктуру”. Потребность в собственной инфраструктуре в крупных офисных центрах также высока.

По мнению Юрия Юдакова, руководителя отдела офисной недвижимости Praedium, “необходимый набор” услуг для арендаторов должен включать кафетерий (для комплексных обедов), кафе, галерею услуг (мини-маркет, газетный киоск, аптека, сопутствующие товары, химчистка и т. д.), отделение банка и несколько банкоматов (желательно разных банков).

Позиционирование объекта офисной недвижимости в классе А или В уже подразумевает определенные сервисы. Согласно принятой в 2006 г. Московским исследовательским форумом новой классификации офисных зданий обязательным условием для класса А является наличие не менее трех видов услуг.

Еще одним обязательным условием при создании современного БЦ, отмечает Антон Коротаев, ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), является повышенное внимание к транспортной инфраструктуре. Прежде всего это организация специального транспорта для сотрудников. В удаленных от центра офисных комплексах количество парковочных мест существенно (иногда вдвое) должно превышать возможности парковки БЦ в пределах Садового кольца, считает он.

Самое достаточное

На рынке офисной недвижимости столицы встречаются бизнес-комплексы с довольно широким составом инфраструктуры. По мнению Ирины Дзюбы, коммерческого директора MR Group, наличие многочисленных дополнительных опций в структуре офисного комплекса – это плюс для девелопера. Также эксперт считает, что максимальный набор инфраструктуры во многом связан с тем, что офисные сотрудники не успевают за ритмом жизни вне своего рабочего места. К числу оправданных компонентов инфраструктуры для “крупного бизнеса” Денис Степанов относит relax-комнаты.

В RRG констатируют: “Тенденция размещения в составе офисного комплекса дополнительной инфраструктуры существует уже несколько лет. В некоторых комплексах располагаются фитнес-центры (БЦ “Романов двор”), в некоторых присутствует торговая составляющая (БЦ “Шереметьевский”)”. В “социальный набор” бизнес-парков могут также входить SPA- и косметические салоны, конференц-залы, спортивно-развлекательные объекты (боулинг, фитнес-центры, бильярдная). В некоторых случаях на территории бизнес-парка могут также располагаться недорогие гостиницы или апартаменты. По мнению Валеха Рзаева, они весьма востребованы и рентабельны.

Наиболее неоднозначным элементом офисной инфраструктуры оказался фитнес. Фитнес-центры, по словам Ясько, ранее размещали в тех офисных зданиях, где присутствовала торговая составляющая (“Смоленский пассаж”, “Олимпик Плаза”), либо в зданиях, находящихся в непосредственной близости от гостиниц или жилых кварталов, что позволяло обеспечивать дополнительный приток посетителей. В настоящее время, считает аналитик она, проектов с подобной составляющей заявлено больше.

Базыкин уточняет, что “цена в аренду площадей, отданных под фитнес-центр, будет ниже примерно на 20%, нежели офисной площади на этой же территории”. Жесткая политика фитнес-центров по поводу цены аренды ограничивает выбор помещений.

Валех Рзаев оценивает ценность фитнеса в офисе с других позиций: “Если стоимость занятий фитнесом в данном здании соразмерима со стоимостью в каком-либо известном фитнес-клубе, это еще больше снижает привлекательность “офисного фитнеса” для арендатора”.

Состав сервисов и их расположение в бизнес-комплексе должны быть максимально продуманны. Если этого нет, то планируемые плюсы могут стать серьезными минусами для девелоперов, проблемы которых потом перекладываются на плечи арендаторов.

По мнению Степанова, излишества – это следствие неправильной работы над проектом: “Например, девелопер решил сэкономить время и деньги на консалтинге. В результате на рынок выходит крохотное офисное здание с огромным закрытым спортивным залом”. В него не попадут люди с улицы – состав посетителей крайне ограничен. “Такие опции, как спортивный бассейн, сауна, фитнес, спортзал или россыпь дорогих бутиков, могут быть нерентабельны, если их планировать с прицелом на арендаторов”, – считают в Forum Properties.

“Для самих арендаторов, – объясняет Рзаев, – невостребованные досуговые навороты в офисном комплексе непременно обернутся прямым или косвенным увеличением платежей независимо от местоположения здания, будь оно в центре или на окраине города”.

Опции и цены

“В каждом новом проекте, – комментирует Степанов, – мы сталкиваемся, с одной стороны, с повышенными требованиями к комфорту, с другой – с потребностью в конкурентоспособной, вменяемой стоимости аренды”.

По оценке Александра Базыкина, девелоперы планируют размещение инфраструктуры в комплексе с учетом того, что это позволит им позиционировать объект более выгодно на рынке и удержать максимальную цену на него на протяжении длительного периода времени.

Развитая инфраструктура, рассуждает Константин Лосюков, является конкурентным преимуществом, которое может существенно повлиять на принятие решения потенциальным арендатором. В контексте сложной дорожной ситуации в Москве для многих сотрудников компаний-арендаторов актуально становится решение своих бытовых проблем на месте. “И многие работодатели заинтересованы в том, чтобы их сотрудники решали эти проблемы в максимально короткие сроки”, – говорит он.

Как считает Антон Коротаев, наличие в составе БЦ, расположенного в центре города, объектов инфраструктуры, несомненно, способствуют привлечению арендаторов, но не является определяющим фактором.

По оценке консалтинговых компаний, сейчас в Москве крайне низкий уровень вакантных офисных площадей высокого класса из-за дисбаланса спроса и отстающего предложения. 4% для всех качественных площадей на конец II квартала 2007 г., по оценке Боронтовой. Сегмент класса А можно считать наименее насыщенным (1,6% – доля свободных площадей на конец II квартала 2007 г.), уточняет она. Стабилизация рынка наступит, когда доля свободных площадей составит хотя бы 10–15%. Насыщение рынка, по оптимистичным прогнозам, случится не ранее 2012 г. И до тех пор, пока доля свободных площадей составляет 1–5%, ставки будут расти, а арендаторы в последнюю очередь будут обращать внимание на наличие химчистки.

По информации Paul’s Yard, “в общем объеме предложения увеличивается доля бизнес-парков. А возрастающая конкуренция на рынке офисной недвижимости заставляет искать нестандартные решения как для эстетической, так и для функциональной составляющей офисных зданий”.

“Уровень арендных ставок в центрах с обширной инфраструктурой практически не отличается от аналогичных объектов того же класса, – сообщает Лосюков. – Уровень цен и должен быть один и тот же, иначе не выдержать конкуренции”.

В RRG считают, что прямые финансовые выгоды девелоперу может сулить лишь полноценная торговая составляющая, расположенная на 1-х этажах комплекса, которая сдается по ставкам ритейла. Согласно данным отдела исследования и аналитики Praedium ставка аренды 1 кв. м для класса А составляет $1000–2000, для класса В – $620–1000 (не включая НДС и эксплуатационные расходы). Продажная стоимость 1 кв. м – $6000–11 000 и $5000–7000 соответственно (не включая НДС).

Ставки аренды для инфраструктурных арендаторов, как правило, высоки и составляют от $2000 до $4000 за 1 кв. м в год. В некоторых случаях сервисные арендаторы платят еще и процент от прибыли. Но “арендаторы готовы платить такую высокую плату – располагаясь в составе торговых или офисных комплексов, они получают гарантированный поток посетителей, а также появляется возможность экономить на рекламе и охране”, говорят эксперты.