Точка зрения: Основной источник роста

Среднестатистический московский девелопер напоминает ремесленника. Сам достал денег, сам все придумал, построил, продал и всю прибыль получил тоже сам. В условиях умеренной конкуренции и заоблачного роста рынка подобная стратегия вполне оправданна. Положение дел кардинально меняется, когда доходность вложений в недвижимость оказывается не столь высокой, как ожидалось. А объем потраченных времени, сил, нервов и денег несоизмеримо велик. Тогда приходит время fee-девелоперов.

Нарастить мускулатуру

Несмотря на некоторый спад, рынок недвижимости по-прежнему обладает высокой инвестиционной привлекательностью. Доходность в размере 30–35% все так же будоражит нервы инвесторам, втаскивая на рынок все новых и новых игроков. Одни спекулируют квартирами, другие же выстраивает мощный девелоперский бизнес.

Путь в девелопмент у каждого свой. В этом направлении развиваются бывшие строители (“Главмосстрой”, “Крост”, “СУ-155”), успешные риэлторы (“Инком”, “Миэль”, МИАН), подразделения крупных финансово-промышленных групп (“Открытые инвестиции”, “Система-Галс”, “Главстрой”) или компании, выстраивающие свой бизнес с нуля, без профильного бэкграунда (Mirax, “Дон-Строй” и др.). Но, оказавшись на рынке недвижимости, каждый отрабатывает одну и ту же стратегию: активно обрастает основными фондами, создает систему полного контроля всех этапов инвестиционно-строительного процесса и стремительно наращивает инвестиционный капитал, позволяющий вкладываться во все более крупные проекты. Ведь основной доход приносит инвестиционная деятельность, а девелопмент позволяет максимизировать прибыль. Сращивание функций инвестора и девелопера в одном лице оказывается наиболее выгодным решением.

Однако эволюция рынка вносит свои коррективы. Конкуренция за площадки становится жестче. Требования к качеству конечного продукта – выше. В условиях заметного роста издержек, направленных на поддержание мощной внутренней инфраструктуры девелопера,часть функций становится целесообразно отдавать на аутсорсинг. Формируются институты генподрядчика, управляющей компании. На рынке появляются команды, способные выполнить эти работы качественно и в срок. Еще пять лет назад об этом не было и речи.

Как быть новичкам?

А недвижимость между тем все больше привлекает непрофильных инвесторов. Обладая существенными финансовыми ресурсами, административными связями, они готовы вкладываться в девелоперские проекты, рассчитывая получить солидный доход. Однако как войти на рынок? Сейчас основных вариантов два. Купить девелоперскую компанию или создать собственный девелоперский бизнес с нуля, погрузившись в него с головой. Это похоже на то, как если бы, желая заработать на нефти, каждый инвестор начал бурить себе нефтяную скважину. Очевидно, что при всей привлекательности рынка механизмов адекватного, цивилизованного доступа к активам рынка недвижимости сегодня просто нет.

Из совокупности всех этих факторов и возникает новая ниша. Потребность в квалифицированных услугах специализированной компании, способной максимально эффективно реализовать ресурсы инвестора в конкретный девелоперский проект. Такие компании называются fee-девелоперами.

Перенять правильный опыт

Fee-девелопер (от англ. fee – “вознаграждение”) – это компания, создающая девелоперский проект под заказ, без собственных финансовых вложений. Обеспечив полный комплекс услуг (маркетинговая концепция проекта, предпроектные согласования, архитектурный блок, стройка, стратегия продвижения, продажи и проч.), fee-девелопер получает комиссию в размере 10–20% от стоимости всего проекта. Это модель бизнеса, в которой функции инвестора и девелопера жестко разведены.

В Западной Европе и США доля fee-компаний среди всех девелоперов – более 50%. Это серьезные игроки с внушительным портфелем проектов, названия которых внушают уважение потенциальным партнерам. Их бизнес публичен, доступен для рейтинговых компаний. За ресурсы инвестора конкурируют в открытом режиме, демонстрируя потенциальным партнерам свой опыт, профессионализм и репутационный капитал.

Спрос на услуги fee-девелоперов очевиден для иностранного рынка. В России этой модели бизнеса в системном формате пока нет. Чему есть вполне прозрачные обоснования.

В первую очередь огромная дистанция в уровне развитости финансовых инструментов. В России пока практически полностью отсутствуют юридические и финансовые институты, гарантирующие ответственность обеих сторон (как инвестора, так и девелопера). Чтобы получить доступ к ресурсам, девелопер должен обладать обеспечением, серьезно превышающим стоимость всего инвестиционного проекта. Цена доступа к кредитным средствам столь высока, что делает проект бессмысленным.

На Западе контракт имеет реальную силу. Девелопер, как правило, имеет внушительный бэкграунд и партнерские отношения с банками, финансовыми и страховыми компаниями, гарантирующими его ответственность перед контрагентами. Поэтому у инвестора есть понимание и уверенность в отношении девелопера.

У нас же контракт – ничто. Единственный способ сформировать необходимый уровень доверия к себе – это вложиться в проект собственными средствами наряду с инвестором, самым непосредственным образом разделяя риски на двоих.

В США недвижимость – актив того же качества, что и акции, облигации, драгметаллы. Упакованный продукт, максимально прозрачный, понятный, простой в управлении. Инвестору одинаково легко купить акции или вложиться в недвижимость. Сложность процедур соизмерима. В России механизмов такого доступного вхождения в актив пока просто нет.

Вторая причина, препятствующая формированию предложения в сегменте fee-девелопмента, – почти полное отсутствие культуры сервиса в России. Аутсорсинг в столь капиталоемком бизнесе – это прежде всего вопрос профессиональной культуры и репутации. Готовность держать высокую планку бизнес-контактов, предельный перфекционизм, максимальная клиентоориентированность, готовность сознательно пойти на большие расходы и максимальная щепетильность ко всем составляющим деловых коммуникаций вплоть до деталей. Всему этому в России мы еще только учимся.

Дождаться возможности

Но меняется конъюнктура российского рынка недвижимости, и его участники корректируют пути своего развития. Делать прогнозы относительно того, какая модель девелопмента окажется в России наиболее востребованной, – напрасная трата слов. Вероятнее всего, в перспективе каждая из этих стратегий будет по-своему актуальной.

Ради справедливости стоит сказать, что сегмент fee-девелоперов существует уже сейчас. Но это чрезвычайно закрытый рынок. То есть просто так прийти и выбрать себе fee-партнера вряд ли возможно. Информации о компаниях, способных вести полный комплекс девелопмента на аутсорсинге, в открытых источниках просто нет.

Активное свое развитие fee-девелопмент получит в тот момент, когда на рынке недвижимости показатели доходности от инвестиционного бизнеса и девелоперского приблизительно сравняются, придут к одному знаменателю. Этот тренд очевиден уже сегодня. Доходность от инвестиций в недвижимость движется вниз. Изменение размера комиссии fee-девелоперов, напротив, растет.

Мощные игроки рынка все чаще выносят отдельные функции на аутсорсинг, привлекая профессиональные компании, в том числе fee-девелоперов. Набив шишки, потратив нервы и деньги, рано или поздно непрофильные инвесторы приходят к пониманию: чтобы зарабатывать на недвижимости, не обязательно все бросать, менять профессию и начинать выкладывать кирпичи. Существуют и более приятные способы.

С другой стороны, по мере роста рентабельности fee-девелопмента все большее число серьезных участников рынка профессионально берутся за это направление как основной бизнес.

Рассчитывать только на себя

Многие эксперты связывают с fee-девелопментом перспективы прихода огромных западных инвестиций на российский рынок. Якобы в условиях развитого аутсорсинга на рынке девелопмента будут сформированы условия для захода международного капитала.

Однако представление о том, что мы сильно интересны Западу, может оказаться иллюзией. Российский фондовый рынок со всеми нашими активами сегодня составляет примерно $1 трлн. Такие масштабы для международных инвесторов незначительны. Это не ресурс, это “помидорная лавка”. В управлении только одного Morgan Stanley сейчас около $800 млрд. Эта инвестиционная компания, учитывая совокупность ее ресурсов, теоретически может управлять всем российским фондовым рынком.

Отсюда – административная закрытость, стремление ограничить масштабный выход таких финансовых монстров на российский рынок. Закрытость – естественная защита государства. И если кто-то из международных инвесторов все же заинтересуется нами (оценив объем весьма внушительных рисков), то согласится вложить столько, сколько не жалко потерять. А это, поверьте, небольшие суммы. Чтобы быть востребованными серьезным инвестором, российский рынок должен стать большим и устойчивым.

Поэтому уповать на иностранный капитал пока не стоит. Наиболее вероятный стимул развития девелопмента в целом и fee-девелопмента в частности – средства российского бизнеса. Это и есть основной источник роста.