Точка зрения: Паевой катализатор

Комплекс проблем, с которым сталкивается каждый девелопер-землевладелец, всегда являлся одной из популярных тем обсуждения рыночным сообществом. Но юридическая составляющая, как правило, оставалась наименее обсуждаемой, тогда как без актуализации данной стороны проблемы невозможно понимание основных механизмов, которыми руководствуются ведущие игроки рынка.

Соглашусь с насущностью проблемы неосвоения значительного объема земельных ресурсов в Подмосковье. Частично вопрос был раскрыт в статье Ирины Могилатовой (“Головная боль лендлордов” в сентябрьском номере “Жилого фонда”), но моя позиция в корне отличается от мнения уважаемого эксперта.

На наш взгляд, основная причина низкой активности освоения крупных землевладений – отнюдь не высокая конкурентная среда рынка загородной недвижимости и не концептуальная неосведомленность землевладельцев, а элементарное отсутствие эффективных инструментов привлечения инвестиций для подготовки и освоения крупных земельных наделов и юридическая неопределенность правоустанавливающей документации.

Концептуальные решения для сегодняшней рыночной ситуации уже готовы: о дефиците предложения экономкласса сейчас не говорит только ленивый. К тому же лидерами рынка считаются все-таки не компании, строящие единичные элитные объекты и продающие, по сути, пустые поля с обещанием построить коттедж, а застройщики, грамотно определившие наиболее привлекательную нишу предложения еще несколько лет назад.

В то время как примеры реализации участков без подряда, которые приводит Ирина Могилатова в качестве доказательств пассивности крупных игроков, являются скорее эффективным откликом на тенденции спроса, значительная часть которого ориентируется именно на такие предложения, а не вынужденной мерой из-за боязни ошибиться концептуально. Иначе бы на рынке не фигурировало около 30 компаний (среди которых Большая земельная компания, “Система-Галс”, КМ-Development и “Стройинвесттопаз”), занимающихся вполне успешно подобным бизнесом.

Истоки проблем

Консолидировав земельные ресурсы в конце 1990-х – начале 2000-х гг., ряд игроков встали перед проблемой их эффективного освоения. Как показала практика, подготовка условий для строительства и освоение земельных участков – процесс гораздо более сложный, чем скупка паев членов колхозов. К тому же в период активной скупки земельных наделов подавляющее большинство игроков совершили ряд юридических ошибок, специфика которых в отдельных случаях полностью исключает или значительно усложняет возможность реализации проектов строительства.

На этапе консолидации земельных активов скорость сделки ставилась выше эффективности и надежности механизма смены собственников земельных участков, поэтому сейчас многие компании находятся в состоянии ожидания истечения сроков исковой давности возможности оспаривания правоустанавливающей документации своих латифундий. Иные компании активно задействованы в идущих судебных процессах.

Такая ситуация сложилась из-за специфики процесса приватизации сельхозпредприятий в начале 1990-х гг. – лишь в единичных случаях это происходило в полном соответствии с законом.

Параллельно с процессом приватизации сельхозпредприятий гражданам выдавали свидетельства, подтверждающие их “некие” права на “некие” землевладения без четких границ и площадей. В таких условиях одни нынешние латифундисты бросились скупать такие свидетельства, зачастую являющиеся лишь фантиками, не подтверждающими никаких прав. А другие скупали у тех же крестьян акции и доли с/х предприятий, которые пришли в упадок.

Наиболее грамотные латифундисты скупили и то и другое. Тем не менее даже такой подход в большинстве случаев не гарантировал будущим землевладельцам юридической ликвидности их владений. Все они встали на долгий путь межевания и надлежащего оформления своих земель, а также приведения их статуса хоть в какое-то соответствие с действующим законодательством, которое, в свою очередь, многократно менялось за последний период. Даже действующий федеральный закон “Об обороте земель с/х назначения” не сумел устранить все юридические трудности, возникшие до его принятия в период становления законодательства новой России, регулирующего гражданско-правовые и в том числе земельные отношения.

Громкие споры и судебные дела, возникшие в процессе смены собственников крупных земельных владений, значительно повлияли на снижение инвестиционной привлекательности конкретных участков, неосвоение которых приводит в недоумение большинство экспертов рынка.

Принимая за объективные данные рыночную статистику, можно с уверенностью заявить, что из фигурирующих на рынке объемов земельных ресурсов, принадлежащих крупным латифундистам, ликвидной с юридической точки зрения может считаться лишь незначительная часть. Тогда как освоение остальных участков требует существенных финансовых и временных вложений.

Две позиции

На сегодняшний день на рынке существуют две основные позиции, которых тем или иным образом придерживаются крупные землевладельцы. Первая позиция заключается в консервировании собственных земельных владений до лучших времен – организации своеобразного земельного банка. Понятно, что земля в Подмосковье будет только дорожать: постоянный приток мигрантов, которым необходимо где-то жить, динамичное развитие дорожной сети и инфраструктуры – все эти факторы влияют на рост стоимость земли.

И в рамках данной модели некоторые игроки занимаются эффективным освоением отдельных высоколиквидных участков, как правило расположенных в местах, идеально подходящих для строительства крупных инфраструктурных комплексов: гипермаркетов, отраслевых магазинов, парков развлечений и т. д.

Вторая позиция более интересная и на настоящий момент может считаться наиболее яркой тенденцией рынка загородной недвижимости последних 2–3 лет. Ряд крупных землевладельцев, в некоторых случаях заключивших альянсы с девелоперскими компаниями, заявили о комплексном освоении крупных территорий. Специфика подобных проектов сама по себе подразумевает многоэтапный процесс реализации задуманного, растянутый на 5–10 лет.

Тем не менее на сегодняшний день реальными успехами похвастаться может лишь один мегапроект – “А101” на калужском направлении: здесь по крайней мере завершился перевод земель под необходимые целевые назначения. Остальные проекты пока не вышли даже на этот уровень. Кроме того, реализация отдельных проектов буксует из-за судебных разбирательств, связанных с оспариванием прав на конкретные участки.

О чем не говорят

Процессы, действующие на рынке земли, в первую очередь являются процессами юридическими, а лишь затем носят экономический характер. В этой связи хочу обратить внимание на то, что в заявлениях активных игроков редко встречается информация о юридических составляющих проектов. Да и в целом в информационном пространстве рынка загородной недвижимости доля юридической информации ничтожно мала по сравнению с потребительскими и экономическими данными, что, в свою очередь, не может не наводить на мысль о том, что реальные игроки рынка либо недоговаривают, либо просто некомпетентны в данных вопросах.

Аналогичное наблюдение можно сделать и по поводу статистики, приводимой игроками рынка относительно размеров землевладений подмосковных лендлордов, а вернее – о параметрах данных землевладений. В ряде случаев на данных наделах попросту невозможно любое строительство в силу того, что участок является спорным, а в суде соответствующего района уже несколько лет ведется дело, устанавливающее собственника участка.

Откуда деньги?

Тем не менее юридическая составляющая является лишь частью более значимой преграды для массового освоения территорий. Основной вопрос касается отсутствия свободных средств для подготовки и непосредственной застройки участков. Как правило, структуры, для которых рынок недвижимости не является профильной сферой деятельности, предпочитают ориентировать свои активы на расширение более понятного с их точки зрения бизнеса, откладывая решение по собственным земельным наделам в долгий ящик.

С другой стороны, активному освоению земельных массивов препятствует российское законодательство, которое жестко ограничивает источники инвестиций в земельные участки. Иностранные компании либо юридические лица, зарегистрированные в РФ, в которых иностранного капитала более 50%, не могут являться собственниками земельных участков. Единственной возможностью инвестирования в загородную недвижимость для иностранцев является покупка миноритарных долей в проектах. Такая схема не слишком выгодна для зарубежных партнеров, и прецеденты единичны.

За время развития рынок загородной недвижимости не выработал эффективного, а главное – универсального инструмента привлечения инвестиций. Также этот рынок сохраняет статус самого непрозрачного рынка, что оказывает влияние на позиции иностранных инвесторов, придающих значительное внимание данной составляющей проектов.

Фонд как выход

Оценив конъюнктуру рынка с юридической стороны, мы пришли к выводу, что подобный инструмент существует в форме закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН), формат которого обладает значительными преимуществами над принятыми в настоящее время способами привлечения инвестиций. Однако большинство из функционирующих сейчас управляющих компаний, к примеру “Тройка Диалог”, “Уралсиб”, “Конкордия Эссет Менеджмент”, ориентируется на развитый рынок коммерческой и жилой недвижимости, тогда как деятельностью, связанной с инвестированием в земельные ресурсы, занимается небольшая группа управляющих компаний, в числе которых “Велес Менеджмент”, “Витус”, “Солид Менеджмент”, “Ренессанс Капитал”, “Виктори Эссет Менеджмент”.

На сегодняшний день ЗПИФН является наиболее сбалансированным и современным инструментом привлечения инвестиций для дальнейшего развития крупных земельных наделов с целью повышения их капитализации и рыночной стоимости за счет изменения категории и целевого использования, подведения коммуникаций, зонирования, проведения анализа наиболее эффективного использования, получения разрешений на дальнейшую застройку.

Специфика юридического режима ПИФа, являющегося имущественным комплексом, а не юридическим лицом, затрудняет предъявление юридических претензий, поскольку таковые могут быть предъявлены только конкретным лицам – собственникам имущества. Поскольку собственниками имущества ЗПИФН является множество владельцев инвестиционных паев, которые не имеют никакого отношения к правонарушениям, возможно совершенным одним из прежних собственников земельного участка, они тем самым являются добросовестными участниками гражданских правоотношений. В этой связи никто из них не может отвечать по претензиям третьих лиц, связанных с землей паевого фонда, в том числе своим имуществом в форме именных бездокументарных ценных бумаг (паев). ЗПИФН не может быть ответчиком по делу, так как не обладает статусом субъекта права.

Управляющая компания не является собственником имущества ЗПИФН, следовательно, также не может отвечать в полной мере по юридическим претензиям, не связанным непосредственно с деятельностью по управлению чужим имуществом. Закон обязывает УК отвечать по претензиям только в связи с выполнением своей непосредственной функции, а не за дела, совершенные пайщиками в прошлом.

Даже в случае признания нарушения прав потенциального истца при отчуждении какого-либо земельного участка, находящегося в ЗПИФН в настоящее время, нарушитель права сможет ответить за причиненный вред лишь путем возмещения убытков. На составе имущества ЗПИФН, одновременно принадлежащего множеству владельцев инвестиционных паев, это не должно отражаться. По нашему мнению, виндикация (изъятие) имущества из ПИФа на настоящий момент крайне затруднительна – практически невозможна, если, конечно, законодатель не внесет соответствующие изменения в действующее законодательство. Либо если судебная практика не пойдет по пути расширительного толкования закона.

В качестве взноса в ЗПИФН может выступать любой земельный участок, не находящийся под арестом или в отношении которого не действуют иные судебные запреты. В то время как категория, целевое назначение, иные характеристики участка, а также наличие обременений (аренда, сервитут) или даже наличие судебных притязаний, не повлекших арестов и иных ограничений в отношении объекта недвижимости, не являются ограничениями, препятствующими принятию участка в качестве взноса в ЗПИФН.

Земельные участки, внесенные в ЗПИФН и в последующем из него реализуемые, обладают большей привлекательностью для крупных покупателей и потенциально большей продажной стоимостью, что достигается за счет полной прозрачности сделки купли-продажи и определенности в отношении прав продавца – закрытого паевого фонда. А при продаже имущества, составляющего активы ЗПИФН, в соответствии с действующим законодательством предоставляется отсрочка от уплаты налога на прибыль до того момента, как прибыль будет извлечена из паевого фонда.

Кроме того, реализация проекта в форме ЗПИФН предоставляет серьезную защиту активов от корпоративных захватов, которым подвержены юридические лица, а также предоставляет гарантии сохранности и целевого использования вложенных в проект средств. Данное положение достигается спецификой контроля деятельности ПИФов, основным государственным регулирующим органом которых является ФСФР. Вместе с тем контроль над сделками с имуществом ПИФа осуществляет независимый спецдепозитарий. Реестр пайщиков ведется независимым регистратором. Также для осуществления сделок с имуществом ПИФа требуется привлечение независимых аудитора и оценщика.

Использование ЗПИФН в качестве инструмента привлечения средств позволяет решить проблему законодательного ограничения, которое запрещает передачу в собственность иностранным компаниям или компаниям со значительным участием иностранного капитала земельных ресурсов. Ограничения по составу пайщиков ЗПИФН на законодательном уровне нет.

Тем не менее на сегодняшний день подобный вариант реализации проектов на рынке загородной недвижимости осложнен рядом принципиальных вопросов: к примеру, действующее законодательство не позволяет закладывать имущество ЗПИФН, что нивелирует возможность реализации проекта на рынке с использованием ипотечных кредитов. Также существует неясность в отношении субъекта уплаты налога на имущество, находящегося в ЗПИФН.

В любом случае законодательство, регулирующее деятельность ЗПИФН, будет модернизироваться и, по нашим оценкам, даже в случае ужесточения налоговой политики данный механизм коллективного инвестирования сохранит привлекательные позиции для развития проектов на рынке загородной недвижимости и, вполне возможно, послужит эффективным инструментом в деле создания доступного малоэтажного пригорода Москвы.