На асфальте: Неформатное жилье

В последние 10–15 лет появились типы жилья, к которым прежние знания неприменимы. Навскидку: мансарда, пентхаус, риал, таунхаус… На подходе – загадочные лофты и городские кварталы частных домов. Большинство покупателей (за исключением продвинутых) не очень понимают, как в этих «объектах» жить, продавцы не всегда умеют их продавать: подчеркнуть преимущества, предупредить о проблемах. Новые виды жилья пробиваются к популярности с трудом.

Мансардный тупик

Тема обустройства мансард в Петербурге была необычайно популярна в конце 1990-х. Возможность получить дополнительные квадратные метры на чердаке (при остром дефиците строительных площадок в центре и минимальных объемах реконструкции) привлекала инвесторов и конечных покупателей. Город за небольшие деньги ($20–50 за 1 кв. м) передавал инвестору права, жильцы мирились с неизбежным. В 1996 г. администрация разрешила регистрировать мансарды в собственность, в 1998 г. отменила обязательное получение согласия жильцов дома.

Жильцы, однако, вели упорную борьбу с «посторонними» инвесторами, отстаивая свои права на чердак и ссылаясь на статью 290 Гражданского кодекса, в соответствии с которой подвалы и чердаки относятся к общему имуществу дома. В 2000 г. Верховный суд подтвердил права жителей на подвал и крышу. Десятки начатых проектов оказались замороженными.

Сейчас мансардными проектами занимается несколько компаний. Чтобы перестроить чердак, надо договориться с большинством жителей, объяснить им полезность проекта, вложиться в реконструкцию сетей и лестничных клеток… Это долго и недешево. Тем не менее, к примеру, компания «Мансарды Петербурга» может похвастаться несколькими реализованными проектами: на наб. Фонтанки, 28, на Мытнинской набережной, 9 и 11, на ул. Мира, 10, Адмиралтейском канале, 3. Сейчас идут работы на Итальянской, 33.

Мансардные этажи девелоперы охотно обустраивают в новых домах и при комплексной реконструкции – получается не самостоятельное жилье под крышей, а 2–3-уровневая квартира. В рыночном предложении мансарды – редкость. Могут предложить одну из бывших мастерских Худфонда, но в этих вариантах существуют юридические риски (полузаконная приватизация, нелегальные перепланировки – в мастерских не полагалось ни кухни, на ванной).

Адепты мансардного строительства рассчитывают на корректировки федерального законодательства. Пока не получается.

Для состоятельных Карлсонов

С пентхаусами путаница. С одной стороны, десятки компаний наперебой предлагают пентхаусы. С другой – нет четкого понимания, что же это такое. Например, директор департамента элитной недвижимости компании «Адвекс» Владимир Федоров уверен, что ни одного полноценного пентхауса в Петербурге нет.

Петербургские застройщики называют пентхаусом и собственно «коттедж на крыше», и квартиру во весь последний этаж элитного дома с панорамным остеклением, и просто фешенебельное жилье под самой крышей. По словам генерального директора АН «Недвижимость Петербурга» Сергея Дроздова, застройщики столкнулись с серьезными проблемами в продажах именно потому, что не представляли себе реальные потребности рынка. В новостройке на Институтском проспекте, к примеру, предлагались 1-комнатные «пентхаусы» (застройщик творчески переосмыслил технический этаж).

По мнению Дроздова, пентхаус относится к проблемным категориям жилья: «Строят слишком просторно. Оптимальная площадь – 150–350 кв. м. Но главное – застройщик изначально, еще на стадии проекта должен работать с отделом продаж». Как правило, такие квартиры продаются намного дороже, чем остальное жилье в доме, но бывает, что и дешевле (из-за большой площади и не самой удачной локации); практически всегда имеет место длительный срок экспозиции (до двух лет). Вообще-то в наборе обязательных требований к такому типу жилья значится собственный лифт, а это предусмотрено лишь в единичных проектах.

С большим основанием могут претендовать на эксклюзивность проекты «Аврора» (компания «Источник-Строй») и «Монблан» (корпорация «Строймонтаж»). Удачная локация, первоклассные виды (проект «Монблан» втиснулся в короткий промежуток времени, когда ограничения по высоте были отменены) позволяют застройщикам назначать высокие цены.

Один из наиболее известных проектов – 300-метровый пентхаус в доме на Тверской, 6 (компания ОФПК). В 2005 г. этот объект с видом на Таврический сад и одноименный дворец продавался за $2 млн, потом – за $4 млн. В 2007 г. цена поднялась до 7 млн евро. Последняя идея – застройщик заказал авторский дизайн модному дому Армани. Говорят, вместе с дизайном пентхаус обойдется покупателю уже в 10 млн евро. Вообще, идея авторского дизайна становится популярной. Пентхаусом в новом элитном проекте «Леонтьевский мыс» займется знаменитый Филип Старк.

Самый просторный петербургский пентхаус построен и продан СК «Возрождение Санкт-Петербурга» – в доме на наб. Робеспьера, 4: площадь 3-этажных апартаментов – 980 кв. м, подробности и сумма сделки не разглашаются.

Сергей Мартин, заместителя директора направления «Новое строительство» АН «Итака», отмечает, что сейчас в городе существует два типа жилья «под крышей». «К первой категории относятся реальные пентхаусы – в престижных районах, в элитных, желательно клубных, домах, где живут люди одного круга, – говорит он. – Сделки по таким объектам мы рассматриваем как сделки с элитной недвижимостью и исходим в основном из пожеланий клиента вплоть до согласования с ним планировки будущего жилья. Вторая категория – это пентхаусы на верхних этажах в жилых массивах. Эти сделки, как правило, проходят как операции со стандартными квартирами, однако если речь идет о покупке большой площади, то клиент может рассчитывать на определенные бонусы».

Владимир Федоров уверен, что главная проблема не в технических характеристиках пентхауса и даже не в местоположении. «В Петербурге не сформирована мода, практически нет образа жизни, соответствующего такому жилью. Москвичи потратили много сил и денег на продвижение этой темы, сделали ее ключевой не только для специальных, но и для светских глянцевых изданий, – говорит Владимир Федоров. – Пентхаус – это не столько объект, сколько стиль жизни».

РИАЛьная популярность

Пионером строительства домов с небольшими квартирками-студиями, в которых кухня не отделена от жилого пространства, стала компания ЛЭК. Новый продукт получил название «РИАЛ» (термин защищен копирайтом). Первый такой дом был построен в 2001 г. на Кузнецовской улице; сейчас в портфолио ЛЭК 23 проекта с риалами. (Теперь это слово все чаще пишется без кавычек и с маленькой буквы, что также свидетельствует о многом.) Обычный риал – 15-метровая комната, 5 м – кухонька за барной стойкой, совмещенный санузел, потолки – 2,8 м, 3 кв. м – балкон. Практически одновременно компания вывела на рынок «суперриалы» (с двумя спальнями). Обычные риалы призваны были заместить на рынке нишу комнат, суперриалы конкурируют по цене с 1-комнатными квартирами сопоставимой площади.

Валерий Корнилов, директор по маркетингу группы компаний ЛЭК, говорит: «Это тот продукт, который в разное время востребован по разным причинам, но всегда востребован». По мнению Сергея Дроздова, спрос на риалы превышает предложение. «Такое жилье приобретается для себя, а не как инвестиционное», – считает он.

Сергей Мартин напоминает: «Нельзя сказать, что раньше такого жилья не было: многие люди сами превращали малогабаритные хрущевки в подобие современных риалов, чтобы увеличить полезную площадь квартиры. Но, конечно, в типовых советских сериях ни о каких студиях не было и речи. Сейчас же, наоборот, квартиры такого типа распространены и пользуются большим спросом.

В первую очередь из-за низкой стоимости. Они идеально подходят для различных операций с недвижимостью, например при расселении коммуналок. В отсутствие средств на покупку обычной квартиры студия может стать оптимальным вариантом для молодой семьи. Риалы нередко становятся объектами инвестиций: в строящихся домах их раскупают в первую очередь и впоследствии нередко переуступают».

При небольшом метраже (обычно 25–30 кв. м) риалы не выглядят такой уж выгодной покупкой: цена 1 кв. м получается выше, чем даже в единичке. Но маркетологи отмечают, что для большинства покупателей-петербуржцев общий бюджет покупки важнее, чем стоимость 1 кв. м. Для многих покупка риала – это первый шаг на рынок: пусть и скромное, но отдельное жилье; далее последует цепочка обменов с улучшениями.

К лэковским домам довольно много претензий (по срокам сдачи, по качеству строительства) – достаточно зайти на любой из форумов для новоселов. Тем не менее коммерческий успех проекта не вызывает сомнений:

ЛЭК сумела предложить именно тот продукт, который оказался максимально востребованным на рынке.

Наталья Луговская, директор по продажам компании «Петербургская недвижимость», говорит: «Сейчас уже все покупатели понимают, что представляет собой квартира-студия и чем отличается от обычной квартиры. Более 90% покупателей – молодые семьи и студенты. Родители в соответствии с новыми стандартами жизни обеспечивают своих детей так называемым первым жильем, и в 70% это риалы».

По данным риэлторов, квартиры-студии сейчас строят практически все крупные застройщики, поэтому у покупателей есть выбор: риалы различаются и по планировке, и по метражу, и, соответственно, по стоимости.

Промежуточное жилье

Первый городской квартал, системно застроенный сблокированными домами, появился в Коломягах в конце 1990-х гг. и оставлял впечатление непривычно обустроенного пространства. Потом на презентации жилого комплекса в Каменке поразили узкие неудобные лестницы на 2-й этаж. «А если рояль тащить?» – шушукались журналисты.

Первый таунхаус был построен в Купчино. Он и сегодня впечатляет: массивные стены, узкие окна-бойницы, закрытый двор. Прямо памятник лихим 90-м. Потом был комплекс «Зеленый остров» на Каменном, который привлекал главным образом тем, что на Каменном острове любая новостройка – редкость. Постепенно этот тип жилья перестал восприниматься как экзотика, хотя так и не стал способом рядовой застройки.

По данным аналитиков агентства «Итака», в прошлом году в Петербурге и пригородах застройщики сдали около 44 500 кв. м таунхаусов, в 2007 г. ожидается ввод в эксплуатацию примерно 90 000 кв. м. По сведениям компании «Иола», в 2006 г. таунхаусы составляли 4% объема городской застройки (этот показатель представляется несколько преувеличенным).

Основной аргумент компаний, продвигающих этот тип жилья на рынке, – относительно низкая стоимость 1 кв. м. По цене 120-метровая секция в таунхаусе сопоставима с типовой 70-метровой трешкой. Кроме того, стоимость эксплуатации заметно ниже, чем обслуживание отдельного дома. Главный аргумент скептиков – обилие неэффективно используемого пространства (лестницы и проч.).

Таунхаус – типичное жилье городских предместий, однако именно в ближнем пригороде этот тип жилья у застройщиков не особенно популярен. Основная масса таунхаусов строится в составе малоэтажных комплексов – во Всеволожске, Сестрорецке и проч.

Причина – в экономике. Девелопер заинтересован в максимальной отдаче с каждого метра дорогой городской земли. И если есть возможность построить высотку, то, конечно, воздвигнет 17–25 этажей. В крайнем случае – многоквартирный малоэтажный дом (4–6 этажей), это выгоднее. Ровно по той же причине строят таунхаусы в курортных пригородах, где многоэтажки под запретом: это выгоднее, чем возводить коттеджи.

Наиболее органично таунхаусы развиваются там, где земли достаточно, но есть ограничения на высотную застройку (например, в тех же Коломягах). Можно предположить, что перспективными для этой формы жилья будут территории в ближнем радиусе – до 30 км – на северных направлениях (Парголово, Шувалово, Лисий Нос) и в районе Павловска.

Олег Гайворонский, директор по маркетингу и продажам ИК «Павловский посад» (компания строит комплекс «Бель Виль» под Павловском), считает, что рост популярности таунхаусов в ближнем пригороде связан с частичной переадресацией спроса, которая обусловлена «нарождением среднего класса со своими ценностями, такими как семья, здоровый образ жизни, но при наличии комфорта и городской инфраструктуры».

По мнению Сергея Дроздова, таунхаусы – это «промежуточное жилье, шаг к собственному дому, попытка обособиться, не теряя городских удобств». Перспективы этого сегмента Дроздов оценивает пессимистически.

По данным АН «Итака», таунхаусы активно продаются примерно в 30 поселках и малоэтажных комплексах Петербурга и пригородов. Эксперты считают, что для резкого роста популярности этого типа жилья должна накопиться «критическая масса». Примеры, когда семья продает городскую квартиру и переезжает в пригородный таунхаус, единичны, но уже есть.

Кстати, в октябре в комплексе «Бель Виль» цена 1 кв. м в таунхаусах выросла на 4000 руб. и теперь составляет 48 000 руб. Цены в коттеджах при этом остались на прежнем уровне. Может быть, тенденция?