На асфальте: С ремонтом ради выгоды

ФСК «Лидер», например, предлагает услуги по чистовой отделке пентхаусов в жилом комплексе в городе-курорте Геленджике. По согласованию с покупателем пентхауса корпорация обеспечивает выполнение эскизного проекта, рабочего проекта, проекта по отоплению, вентиляции, кондиционированию, водопроводу, канализации, электрооборудованию, воздушным и кабельным линиям, слаботочным системам и проч. Следить за выполнением работ покупатель может самостоятельно, но можно заказать услугу авторского надзора (актуально для тех, кто не живет в Геленджике постоянно), тогда архитектор и дизайнер систематически выезжают на объект, вносят в рабочие чертежи корректировки, согласуют с заказчиком материалы и оборудование и организуют их доставку на объект, согласуют стоимость и предоставляют отчеты о произведенных затратах в ходе выполнения работ.

Игорь Иванов, коммерческий директор финансово-строительной корпорации «Лидер», связывает рост популярности продажи отделанных квартир в новостройках с тем, что покупатели стали гораздо более разборчивы и требовательны к качеству жилья и к собственному комфорту. «Значительно усилилась конкуренция между компаниями-застройщиками. Сейчас уже не 2006 г., и быстро продать любое помещение, были бы пол, стены и потолок, уже не выйдет. Девелоперы, стараясь выделить свой объект на фоне аналогичных, претворяют в жизнь новые и не самые новые идеи», – добавляет эксперт.

Социализм и западная мысль

Сама идея о продаже квартир с полной отделкой далеко не нова. До начала строительства коммерческого жилья в России все квартиры сдавались с полной отделкой: в зависимости от уровня дома пол был покрыт линолеумом или паркетом, стены оштукатурены и поклеены обоями, потолки побелены, электрическая разводка сделана не до щитка, а по всей квартире и т. д. Новоселам не нужно было вникать в особенности установки бетонной стяжки и установки межкомнатных стен, достаточно было перевезти и расставить мебель.

Когда в конце 1990-х гг. началось активное строительство недвижимости, позже отнесенной к бизнес-классу и элитной, выяснилось, что покупатели квартир не хотят «советской» отделки. «Чистовую отделку продолжали делать по советским технологиям и с применением дешевых материалов», – объясняет Игорь Иванов. Дизайнерская мысль также не могла предложить оригинальных решений. Строительный рынок на сложившуюся проблему отреагировал быстро: квартиры стали продавать в виде голых бетонных коробок.

По мнению Иванова, в настоящее время, учитывая недостатки свободной планировки, покупатели жилья вполне готовы к покупке квартир с полной чистовой отделкой. Российские архитектурные и дизайнерские бюро научились выполнять ремонт ничуть не хуже, чем в развитых странах. Бригады строительных рабочих накопили немалый опыт и могут качественно выполнить в квартире работы любой сложности. Творческие коллективы не отстают от всех последних веяний дизайна интерьеров и вполне способны создать оригинальное и неповторимое жилое пространство. Увы, по мнению немалого числа застройщиков, то, что все это можно делать, все еще не делает предложение готовых квартир экономически обоснованным. Пока покупают и голые стены.

Продажа квартиры в виде бетонной коробки за пределами России скорее немыслима. Ольга Творогова, директор компании Ostogenka, считает наиболее удачным опыт Дональда Трампа, который переняли и многие другие американские девелоперы. Например, в башни Vdara в Лас-Вегасе квартиры сдаются не только с высококлассной отделкой, но и полностью меблированными, что позволяет собственникам тут же заселяться или так же сдавать квартиру. Более того, сервисная служба приготовит квартиру к эксплуатации, временно заселив жильцов в другую, идентичную, на время ремонта. Дизайн таких помещений, как правило, создают именитые архитекторы, так что претензий к качеству отделки у покупателей не бывает.

Эксперименты на себе

В России эксперимент по продаже отделанных квартир впервые провел Арас Агаларов в знаменитом «Агаларов Хаус» в 2001 г. После него пытались в меньших масштабах (не все квартиры в доме, а выборочно) сделать нечто подобное и другие, планируя таким образом увеличить прибыль – квартиры с ремонтом стоили в среднем дороже на 30%. «Тогда элитный рынок был молодым и несформированным, и это не показатель новой тенденции, так как следующая квартира (одна в доме) появилась только в 2006 г., – констатирует Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости агентства компании Tweed. – Эти проекты не были успешны. Во-первых, квартиры с ремонтом имеют гораздо более длительный срок экспозиции на рынке – от полугода, во-вторых, качество ремонта оставляет желать лучшего. Считаю, что многие застройщики абсолютно правильно отказались от этой идеи».

И все же после ажиотажа 2002–2006 гг., когда покупалось все предложенное, тенденция на продажу квартир с готовой отделкой получает шанс для развития.

По мнению Игоря Иванова, в финансовом отношении продажа квартиры уже с отделкой может быть весьма выгодна для застройщика только в том случае, если работа многих специалистов – представителей строительной компании, дизайнеров – хорошо согласована. «Отделка квартиры – процесс непростой. Усложняется бухгалтерская отчетность, требуются дополнительные сотрудники для координации работ, для контроля качества. Пока люди охотно берут квартиры со свободной планировкой, застройщики предпочитают не связываться с чистовой отделкой квартир», – отмечает эксперт.

Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills, уверена тем не менее, что продажа квартир с отделкой – следующий шаг развития рынка недвижимости. «Нельзя говорить, что отделка – беспроигрышное решение для российского рынка, в разумной, заранее просчитанной пропорции в жилом комплексе должны быть квартиры как с отделкой, так и без, – добавляет Кузьмина. – Есть покупатель, который готов платить больше, только чтобы не иметь проблем с ремонтом и поскорее въехать в квартиру, а есть люди, которые хотят исключительно самостоятельно и эксклюзивно оформить свое жилье. Застройщик должен развести (подъездами или отдельными входными группами) готовые квартиры и квартиры, требующие отделки, потому что покупатели готовых квартир не должны по полтора года жить рядом с шумными ремонтами».

У девелопера есть три варианта проведения отделочных работ. Первый вариант предполагает минимальное участие застройщика в отделке квартиры. Строительная компания по согласованию с покупателем берет на себя только заливку и выравнивание стяжки на полу, возведение межкомнатных стен. Владельцу квартиры остается заняться непосредственно интерьером. Во втором варианте застройщик по согласованию с покупателем делает чистовую отделку квартир, устанавливает сантехнику. Третий вариант – застройщик делает и ремонтные, и отделочные работы самостоятельно и продает квартиру уже полностью готовой к проживанию. Дизайнерскую фирму, которая будет осуществлять ремонт, выбирает сам девелопер. В большинстве случаев, когда речь заходит о продаже квартир с отделкой в новостройке, имеется в виду жилье верхней ценовой категории.

В регионах квартиры с отделкой покупают из-за отсутствия подходящей инфраструктуры и качественных строительных магазинов. Например, на введение девелоперами услуг по чистовой отделке квартир в Геленджике повлияла неблагоприятная ситуация на строительном рынке. В городе мало магазинов стройматериалов, а те, которые есть в наличии, неудовлетворительного качества. Самому покупателю заниматься ремонтом слишком хлопотно, дорого и неудобно, и корпорация посчитала оптимальным вариантом организовать выезд столичных ремонтных бригад и дизайнеров в Геленджик. Подобная схема, вероятно, найдет применение на других региональных рынках, где дорогую недвижимость приобретают жители столицы.

За рубежом наиболее распространен второй вариант, когда застройщик производит чистовую отделку квартир и устанавливает технику. По словам Екатерины Тейн, директора отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank, квартира с отделкой – это помещение со стенами, выкрашенными в белый цвет, уже установленной кухней, сантехникой и положенным паркетом. Западные застройщики собирают статистику предпочтений покупателей и предлагают им на выбор три варианта оформления квартиры: классика, минимализм и модерн. В последнее время в Европе стали появляться квартиры, которые можно сравнить с жемчужинами редких размеров и красоты. Продавцы таких квартир имеют опыт ремонта уже не одного жилища, обращаются к самым лучшим специалистам в области дизайна и не экономят на мелочах. «Используя в отделки слебы (куски мрамора или гранита размером 1,5 м) и обставляя квартиру мебелью компании «Трюгельман», застройщик повышает стоимость квадратного метра в 10 раз», – приводит пример Ольга Творогова.

Вопрос доверия

Отсутствие достаточного количества вариантов отделки, по мнению Алены Бригадновой, сдерживает российских покупателей. «Иногда застройщики боятся давать гарантийный срок на дом, не говоря уже про ремонт», – добавляет она. И, по мнению Игоря Иванова, минусом квартиры с готовой отделкой является невозможность сразу увидеть и оценить качество строительства.

Возможно, покупатели с ограниченным бюджетом и были бы не против уже готовой к заселению квартиры. Но пока строителям доверия нет, люди все равно будут отдирать обои и выламывать сантехнику. Потому как если, например, неаккуратно выполнена стяжка, то этот недостаток скроется под напольной плиткой, огрехи строительства можно спрятать под яркой покраской стен и толстым слоем побелки потолка. Такие строительные дефекты могут повлечь за собой отсыревание стен, задувание холодного воздуха с улицы и т. д. Если же дефекты серьезные и выявляются не сразу, то на исправление строительных недочетов придется потратить значительные время и средства.

Еще один фактор, отталкивающий потенциальных покупателей готовых квартир, – цена. Потребители не всегда учитывают, что самостоятельный ремонт влетит им в ту же копеечку. В Москве, где 1 кв. м жилья стоит $4000 и выше, услуги по чистовой отделке обходятся дорого. Кроме того, ремонт своими силами официально можно начинать только после регистрации прав собственности на квартиру, а этого вполне можно прождать пару лет. «А если ремонт сложный – возведение криволинейных межкомнатных перегородок, сложных многоуровневых потолков, – то процесс может затянуться на год и больше», – говорит Иванов.

По словам Андрея Уфимцева, директора агентства элитной недвижимости «Новое качество», спрос на квартиры с отделкой был всегда со стороны состоятельных людей, возможно, с маленькими детьми. Более того, есть покупатели, которые сразу формулируют свой запрос только на готовую квартиру.

«На сегодняшний день популярны и та и другая категории квартир, но пока еще по старинке квартиры без отделки больше пользуются спросом, – констатирует Анжела Кузьмина. – Соотношение примерно таково: 60% покупателей хотят без отделки и 40% – с отделкой». Но, по прогнозам эксперта, это соотношение, наблюдаемое на протяжение последних 2–3 лет, скоро изменится. Квартиры с отделкой пользуются повышенным спросом среди региональных покупателей и иностранных граждан. Им нет смысла делать отделку «под себя», поскольку это требует определенного временного ресурса, и они покупают сразу готовые квартиры.

В элитном сегменте квартиры с отделкой чаще всего выставляются на продажу в Центральном административном округе Москвы. Это объясняется, в частности, тем, что в историческом центре столицы существуют жесткие ограничения на движение и подъезд к дому грузового транспорта, поэтому люди просто не смогут сами организовать ремонтные и отделочные работы – это придется делать застройщику. Однако в практике агентства Tweed был случай, когда известная в политических кругах персона приобрела квартиру в районе Арбата уже с отделкой и переделала все, что возможно, наняв новых дизайнеров. Клиент пошел на этот шаг просто из-за того, что мечтал жить именно в этом районе, а квартир без отделки, устраивающих его, на тот момент на рынке не было.