На континентах: Вылечить мечту


Эталоном американского города сами жители США считают столицу небоскребов Чикаго. Именно к Чикаго применимо понятие «среднестатистический город-миллионник». Чикаго отражает тенденции американского рынка жилья: в городе, в новомодных апартаментах, живут только представители яппи. Все нормальные (читай – семейные) люди живут в домах за городом. Отдельный дом – американская мечта, и страна делает все для того, чтобы сократить путь к этой мечте.

В России внимание к проблемам людей, помогающих продавать и покупать жилье, выглядит непривычно. Но в Америке оно представляется само собой разумеющимся. Во-первых, на риэлторский бизнес в США приходится огромный кусок национальной экономики. Америка – мобильная страна. По статистике и оценкам исследователей, средний американец меняет жилье раз в семь лет. Во-вторых, профессия риэлтора здесь пользуется почетом. И главное – практически все занятые в этой профессии являются в действительности self-employees, т. е. людьми, которые платят зарплату сами себе. Это мини-предприниматели, подверженные влиянию взлетов и падений рынка и не боящиеся оставить ради стремления к успеху надежную государственную службу или место в крупной корпорации, сулящее спокойствие, надежность и приличную пенсию. Воплощенная американская мечта.

Эффективная маевка

Все сколь угодно важные начинания, как правило, происходят либо весной, либо осенью. В мае 1908 г. в помещении Ассоциации молодых христиан в Чикаго собралось 120 человек. Своей целью собравшиеся провозгласили «объединение лиц, занятых в области недвижимости, с целью эффективного воздействия на факторы, влияющие на недвижимость». Это была смелая, но своевременная инициатива. Страна только что преодолела масштабную депрессию, коренное население и многочисленные иммигранты из Европы устремились в города. Поэтому работа риэлторам была обеспечена. В числе своих главных задач члены НАР обозначили повышение профессионализма участников рынка недвижимости, завоевание доверия населения и установление правил и норм работы на рынке. Однако, организуя в 1908 г. НАР, ее основатели вряд ли догадывались о том, насколько масштабный пласт отечественной экономики они затронули.

Подобно добротно построенному судну ассоциация пережила все бури и невзгоды и благополучно доплыла до почетного, 100-го юбилея. Профессия риэлтора не только завоевала право на существование, но и стала престижной. Наверное, американские риэлторы уже пережили болезнь роста – ребята в деловых костюмах от Armani и часах от Cartier в числе участников конгресса не встретились. Напротив, подавляющее большинство риэлторов щеголяют в шортах и гавайках (благо погода позволяет) и общаются крайне демократично, стараясь подчеркнуть, что они такие же, как все остальные.

В среде американских риэлторов постепенно возникает даже новый лозунг – «Будь лучшим соседом». В смысле: тебе, соседу, верят настолько, что не побоятся доверить продать свой дом. Неплохо было бы опробовать такую практику в России?

Будущее российских риэлторов

Российский рынок недвижимости во многом обязан американскому. Слово «риэлтор» независимо от того, пишется оно через «о» или через «е», имеет американское происхождение. Довольно молодой российский рынок недвижимости, которому не более 20 лет, начинал формироваться тоже под руководством американских профессионалов. Сначала в Россию приехали американские специалисты по оценочной деятельности, затем – риэлторы.

Американский опыт сыграл значительную роль в ходе принятия Госдумой первого пакета законов о недвижимости, Россия выбрала американскую ипотечную модель... Логично предположить, что, развиваясь с некоторым прогнозируемым отставанием от американского, российский рынок недвижимости в будущем будет в значительной степени походить на сегодняшний американский. Другими словами, чтобы увидеть судьбу наших риэлторов через 50 лет, достаточно посмотреть сегодня на их американских коллег.

У наших стран много общего. Например, доступное жилье, вернее, его отсутствие. Как выясняется, в США доступного жилья не хватает. По данным исследования «Обзор 25 статистически значимых территорий НАР», проведенного 21–24 октября 2007 г., отсутствие доступного жилья представляет для большинства американцев значительно большую проблему, нежели безработица, преступность и загрязнение окружающей среды. 32% взрослого населения США считают отсутствие доступного жилья «очень большой проблемой», а еще 16% – «сравнительно большой проблемой».

Теперь, когда рынок жилья США падает, подавляющее большинство американцев верят в то, что сейчас хорошее время для приобретения дома. В этом убежден главный экономист НАР Лоуренс Юн. «Ставки по ипотечным кредитам остаются на уровне исторического минимума, – отмечает он. – Если в 1980-е гг. ставки находились на уровне 15%, в начале 1990-х гг. – на уровне 10%, то сейчас они составляют 6,4% и обещают оставаться на этом уровне в течение 2008 г.».

В России ставки вроде тоже падали. Снижалась до нуля доля первого взноса. Но что дальше? Прекращаются дешевые займы на зарубежных рынках – американские, затем европейские банки озабочены из-за ипотечных кризисов собственной ликвидностью. А российским банкам надо соблюдать озвученные в рекламных программах условия... Это называется меж двух огней.

Все в сравнении

Как видно из обзора НАР, американские рынки жилья развиваются весьма неравномерно. Даже в рамках одного штата могут встречаться города и районы с прямо противоположной динамикой. Например, Майами (Флорида) переживает очередной бум. Другой город Флориды – Тампа, напротив, причислен к регионам, где цены понизились. Внутри одного города подобные парадоксы тоже встречаются. Едва ли не самый престижный район Нью-Йорка – Манхэттен снова переживает взлет рынка. В октябре

медианные цены на жилье в этом районе выросли на 16% в сравнении с прошлым годом, а средние цены возросли на 45%. За этот же период число проданных объектов стоимостью свыше $4 млн увеличилось в семь раз (!). В октябре этого года на Манхэттене было продано 53 таких дома (в октябре 2006 г. таких сделок было зарегистрировано только семь).

5-этажный особняк по адресу: East 64-th Street, площадью около 650 кв. м приобрел за $12,5 млн Мартин Скорсезе. Однако самой впечатляющей сделкой прошедшего месяца стала продажа 15-комнатного дуплекса площадью около 650 кв. м в легендарном доме по адресу: 834, 5-я авеню, вдовой основателя сети Beatrice Foods Chain Лойдой Льюис. Среди самых знаменитых жильцов здания – Лоуренс Рокфеллер, Руперт Мердок, Элизабет Арден и экс-глава аукционного дома Sotheby's Альфред Таубман. За $33,4 млн особняк приобрел основатель фонда инвестиций в «убитую недвижимость» Марк Рачесски. Но это не самая дорогая сделка в этом доме: в мае 2005 г. Руперт Мердок приобрел пентхаус Лоуренса Рокфеллера по цене, намного превышающей рыночную, – за $44 млн.

Рассмотрев долгосрочные тенденции изменения цен на жилую недвижимость в районе Манхэттена, аналитики компании Business360 Джон Маршан и Роже Шарп пришли к выводу, что даже при самых неблагоприятных прогнозах цены в этом районе будут расти в среднем на 5% и более в год. В своих прогнозах аналитики опирались на данные о росте благосостояния жителей Нью-Йорка. Покупатели апартаментов de luxe в самых престижных жилых комплексах (20% людей с самыми высокими доходами) имеют среднегодовой доход $350 000. Это примерно в 50 раз больше, чем 20% беднейших слоев населения Нью-Йорка.

Не отстает от Нью-Йорка и столица игорного бизнеса Лас-Вегас. Высокая плотность застройки не дает девелоперам развернуться, поэтому каждый новый объект в престижном районе города обречен на успех. Новый район города City Center, девелопером которого выступает компания MGM Mirage, объединил усилия восьми виднейших архитекторов, включая сэра Нормана Фостера, Даниэля Либескинда и Рафаэля Виньоли. Новый городской район возводится на территории площадью 30,7 га. Хотя его строительство завершится только в конце 2009 г., апартаменты в одном из жилых комплексов City Center, Veer Towers, были распроданы менее чем через месяц после объявления о продаже. По словам исполнительного вице-президента жилищного подразделения City Center Тони Денниса, стоимость земли в городе традиционно растет на 30–40% в год и составляет $7–24 млн за 1 акр.

Страна советов

Страной Советов принято называть Россию, однако в Америке создается впечатление, что это именно Америка. Американцы свято верят в то, что разбогатеть, имея за душой один доллар, – не дурацкая мечта, а реальность. Журналы для риэлторов пестрят заголовками типа «Хочешь стать миллионером – набери номер 1-800-ХХ-ХХХХ». Книжные магазины – книгами на тему «Как я сделал первый миллион на рынке недвижимости», «Помоги соседу продать дом и разбогатей сам» и др. Бестселлеры венчают портреты легендарного мультимиллионера Дональда Трампа и не менее известного финансового гуру Роберта Кийосаки и ряда других, менее известных, но, судя по книжным заголовкам, не менее успешных инвесторов в недвижимость.

В общем-то нет ничего зазорного в том, чтобы повысить финансовую культуру и узнать, как достигнуть главного критерия успеха в любой профессии – финансовой независимости (состояния, когда можно отойти от дел, не дожидаясь выхода на пенсию, и жить до конца жизни в свое удовольствие, не ущемляя своих интересов). Риэлторы учат и обучаются тому, как эффективно работать на падающем рынке, как улучшить свой имидж в интернете и т. д.

Гигантская экспозиция по недвижимости, занявшая павильоны выставочного комплекса Sands Expo, приоткрыла завесу над профессиональной деятельностью американских риэлторов. Какие же советы дают американские риэлторы? Проход на выставку начинается с двух гигантских тумб чистильщиков обуви. Респектабельный внешний вид для риэлторов – не последнее дело. В числе экспонентов выставки – компания, организующая портретные фото. Американские риэлторы заботятся о внешнем виде и охотно размещают свои улыбающиеся в 33 и более зубов портреты на визитках и рекламных листовках. Им не от кого скрываться, напротив, они заинтересованы в как можно большем количестве новых знакомств – ведь в их числе могут встретиться новые клиенты. Риэлторы благодарно относятся к советам такого рода: «Заведите себе хобби, чтобы отличаться от других и улучшить эффективность самопрезентации». Популярной стратегией считается самопродвижение посредством ведения своего блога или странички в интернете.

Американские риэлторы более персонализированы, чем российские. Возможно, это объясняется тем, что большинство риэлторов курируют конкретную территорию. При необходимости проводить сделку в другом районе города риэлторы непременно найдут себе партнера, работающего именно на интересующем его участке. Вот почему риэлторы нередко изготавливают рекламные листовки, где наряду с перечнем объектов гордо красуется и их собственный портрет. Это имеет свой резон: людям легче позвонить «милашке Дороти», чем в абстрактную компанию «009».

Американская мечта

Каждый американец мечтает жить в собственном доме. Ипотечный кризис эту мечту несколько пошатнул, однако участники рынка недвижимости уверены, что его удастся успешно преодолеть. «Важно, чтобы кредиторы, агентства недвижимости и другие участники рынка активно обсуждали уроки, усвоенные из сложившейся ситуации, и нашли правильные методы и средства для продвижения вперед», – отметил на конгрессе НАР председатель совета директоров Fannie Mae Дэниел Мад.

Но и ведущие американские эксперты пока не видят панацеи от продолжающейся болезни рынка. «Сейчас хороший рынок для покупателя, – утверждает президент-элект НАР Ричард Гэйлорд. – В числе наших клиентов я вижу много иностранцев, которые полагают, что у нас более правильная налоговая система». Однако, как показывает мировая практика, делать ставку главным образом на иностранцев могут себе позволить лишь Объединенные Арабские Эмираты.